未來別墅價格走勢（重慶樓市新信號）

文|楊雪重慶樓市在經歷了上半年的火熱后回歸理性，高端改善市場發出了新的信號。自7月起，重慶萬科開啟了“改善重慶北，住定萬科墅”別墅節活動，精準聚焦旗下重慶北區城市花園、璞園、御瀾道、四季都會四大別墅產品。在重慶萬科力推別墅節的背后，是“別墅

文|楊雪

重慶樓市在經歷了上半年的火熱后回歸理性，高端改善市場發出了新的信號。自7月起，重慶萬科開啟了“改善重慶北，住定萬科墅”別墅節活動，精準聚焦旗下重慶北區城市花園、璞園、御瀾道、四季都會四大別墅產品。

在重慶萬科力推別墅節的背后，是“別墅難買”的市場現狀。克而瑞數據顯示，2017年到2020年，重慶僅有2017年上半年別墅產品供銷比持平；其余三年上半年，別墅的成交量均高于供應量1到3個百分點。同時，隨著2021年三孩政策的出臺和宜居需求的革新，別墅產品的價值正在被市場重新聚焦。

三孩時代到來

別墅需求重回核心視野

“別墅價值回歸”的話題，開啟于國家三孩政策的宏觀調控。

在今年2月發布的胡潤《財富報告》中顯示，近八成高凈值人群認為健康是人生重要目標，且近六成將健康排在人生目標重要性的第一位。其次是親情、財富、時間、事業。相比疫情前，77%的高凈值人群認為自己“更注重健康習慣”且63%更珍惜與家人相處。

這意味著健康、宜居對于高凈值人群的重要性再度攀升，成為了未來置業考慮的首要命題。在這樣的背景下，別墅產品因其低密度、高綠化的環境優越性和功能完備的圈層私密性再度受到了市場的矚目。

而三孩時代對于空間更大的需求，則是別墅價值回歸的硬核支撐。

圖：三孩政策出臺 圖片來源：中國政府網截圖

2021年7月20日，中共中央國務院正式實施了三孩生育政策及配套支持措施的重大政策，這是一個包含了生育、教育、社會保障、財政稅收、住房等內容的綜合政策體系。克而瑞重慶事業部總監林維對界面重慶表示，“在配套和福利改善的情況下，長遠看或會迎來一波生育高峰。就地產行業來說，未來住房需求量增長的同時，產品結構方面需尋求創新，多變空間、全周期戶型更受市場青睞。”

這樣的規律早已有印證，早在2014年2月，北京正式實施“單獨二孩政策”前后的20個月，在純商品房住宅市場，3-4居的成交量從45%擴大到50%。貝殼研究院去年11月發布的《二胎家庭居住需求調查報告》也顯示，近九成受訪者選擇三居及以上的大戶型房源作為“二胎房”，八成受訪者理想的“二胎房”面積在90-150平方米區間段。

這意味著隨著三孩時代來臨，人們對空間需求還將進一步擴大，許多家庭面臨4房以上的需求，別墅產品更將因其一步到位的空間容量和易于變換的多樣性重新回歸改善市場的“C位”，成為高凈值家庭一步到位置業終極形態。

產品稀缺

未來或一墅難求

與日益增長的空間需求所對應的，卻是別墅產品的愈發稀缺。

從2003年起到2019年，國家便接連發出關于加強土地供應調控的通知，對別墅、類別墅項目用地進行嚴格限制。而近年來，相關的規范、審批更是愈發嚴格，別墅產品成為不可復制的珍稀資源。

“限墅令”在重慶市場上則體現為主城別墅供應量大幅下滑。2018年，重慶中心城區的別墅供應量為336萬方，而到了2020年，中心別墅存量就只有146萬方了。在這短短三年時間內，別墅供應量銳減高達57%。

從業態上來看，重慶市場改善產品易尋，別墅產品難得。

近年來各大房企爭相打造高端產品，大平層、洋房、洋樓等各類高端改善產品不斷升級迭代，但別墅產品卻已經逐漸成為市場上的“稀缺品”。克而瑞數據顯示，2015年至今，別墅產品的供應僅占商品住宅市場的2.76%-5.35%，別墅產品的稀缺價值越發凸顯。

與此同時，未來幾年內別墅產品還會延續“稀缺”態勢，從土地供應端看，可打造低密純粹別墅產品的土地資源越來越少。公開數據表明，2017年至今，重慶主城區容積率1.0以下的低密商住類土地成交共計7宗，僅占城市總土地資源的1.77%；2021年，重慶主城區容積率在1.0以下的土地成交0宗，此類土地資源已呈“絕版”，滿足別墅建設的資源彌足珍貴。

雖然資源稀缺，但是近期別墅產品市場表現卻持續向好，今年1-5月，別墅產品成交量增長迅速。克而瑞數據顯示，5月別墅產品成交面積同比增長24.1%；成交套數同比增長35.2%；成交均價同比增長13.1；成交總額同比增長40.4%。

而在集中土拍熱度退散后，別墅產品還呈現出逆勢堅挺的態勢。根據銘騰機構6月報，6月重慶住宅成交量環比下降21%，除商鋪外，所有業態全線下跌，但相比洋房、高層業態，別墅產品的跌幅較少，呈現出相對穩定的態勢。

山城宜居偏好

北區更受歡迎

一邊是土地資源愈發稀缺，一邊是市場熱度持續攀升，別墅產品價值已然重新回歸大眾視野。那么細看重慶市場，到底怎樣的別墅產品更受山城人民青睞呢？

根據克而瑞發布的《2021上半年別墅成績TOP10》榜單，成交量前十名的別墅產品中有六個項目均位于重慶北區，且榜單的第一名和第二名皆被北區包攬。這說明了在宜居偏好上重慶人對北區的青睞。

貝殼研究院重慶分院總監賀賢華也表示，從別墅成交量來看，熱門地區通常具備較為優秀的獨立區域系統，或者是傳統認知的風景區板塊，這類板塊多集中在渝北、南岸和巴南，如中央公園、龍興、茶園、南山、南泉等。

也就是說，重慶人對北區的青睞主要來源于豐富的生態資源和相對成熟的周邊配套。

以重慶萬科城市花園、璞園、御瀾道、四季都會四大別墅產品為例，這四大產品皆位于重慶北區，生態資源良好且與城市一路向北的發展大基調相輔相成，價格門檻也相對較低，最低總價230萬起。

其中，璞園項目、城市花園項目皆位于重慶最熱板塊中央公園。不但擁有占地1.53平方公里的開放式城市公園，還有四軌環繞、通達全城的立體交通網，以及渝北區人民醫院、中醫院等醫療資源，同時在360萬方的兩江商務中心里，中糧大悅城、合景悠方等多家綜合商業體也將于年底開業。

御瀾道更是不必多說，位于寸土寸金的財富港口——江北嘴，擁有稀缺的江景資源，再加上難以復制的頂尖教育資源、商業配套、生活配套，產品價值隨著重慶城市發展而不斷攀升。

四季都會項目則位于兩江新區水土高新技術產業園，該區是以高技術產業基地、創新中心、科技新城和生態宜居為主的新城區，毗鄰西南大學、園博園及江北機場，配套資源相當豐富。

這些優質的別墅產品，雖然定位略有不同，但都有著相似的宜居共性：身處主北區低密地段、坐擁難以復制的生態資源，享有多方成熟生活配套。而這樣的優勢，在重慶城市發展進程中，在三孩政策引領的趨勢下，在高凈值人群消費需求革新中還將不斷凸顯。

這一系列跡象也在表明，重慶別墅產品價值回歸的信號已經向市場全方位釋放，重慶未來20年的宜居生活方式也將迸發全新的想象。