核心難題：置業最大的苦惱，在于不知道自己需要什么。我們從城南的三山回到市區，進入原來意義上的城南。城南在東擴南進之后，歷經十多年的發展，已經成為蕪湖僅次于主城鏡湖區的第二大區。這十多年里，也和其他區域一樣，走過從剛需到改善的歷程。開發商視野

核心難題：置業最大的苦惱，在于不知道自己需要什么。

我們從城南的三山回到市區，進入原來意義上的城南。城南在東擴南進之后，歷經十多年的發展，已經成為蕪湖僅次于主城鏡湖區的第二大區。這十多年里，也和其他區域一樣，走過從剛需到改善的歷程。

開發商視野中的城南

十多年里，城南出現了以柏莊春暖花開和中央城為代表的剛需盤，也出現過以印長江為代表的濱江高端盤，隨后城南就進入了蕪鋼廠和元畝塘的開發時代。

眼下的城南，只剩下蕪鋼廠和元畝塘的幾個項目支撐著城南的樓市，這些樓盤預計年內就可以清盤，那么城南就剩下大發在二環外拿到的兩塊地來代表城南樓市了。

城南的三大主力板塊

濱江板塊：在魚眼看來，這是一個失敗的板塊，由于缺乏遠期規劃，致使今天的城南濱江一帶的樓盤參差不齊。占有絕佳的濱江位置，但鮮有代表性的高端作品。

從青弋江往南，一直到大工山路，西邊是長江，東邊止于中山南路，這一片被稱為傳統意義上的濱江板塊。之所以說傳統上的，是因為隨著地價上漲，要做品牌溢價，城南濱江概念被房企泛化。

濱江被泛化的原因，當然還要歸于這一板塊內的產品實在太過低端，只能定位為剛改。天琴灣，華侖港灣，一路向南過去，實在鮮有讓人眼前一亮的樓盤和產品。

大學城板塊：圍繞城南高校園區，出現了一些樓盤，地大橡樹園，中央城，翰林公館，美好首璽等等，沒有這個概念的時候，出現了很多剛需盤，等有板塊概念的時候，這里有沒有樓盤了。就一閃一閃亮晶晶的星星，時隱時現。再往后，這個板塊真要歸于寧靜了。

元畝塘板塊，圍繞元畝塘水系構成了一個弋江區東部區域，包括蕪鋼廠地塊，滄津橋，元畝塘三個大的片區。目前是城南主力銷售板塊，在售樓盤比較多，大多處于尾盤階段。碧桂園的塘溪源著，雅旭新樂府，新城大都會，融創金地森林童話，偉星天境，金悅府，國樾等等。

城南還有另外一個濱江線，青弋江一帶，現有樓盤幾乎都是偉星開發的，從西到東，金域藍灣，國賓臺，印江瀾。

這些樓盤中，在售的主要有，偉星系的樓盤，偉星天境，偉星國樾，偉星國賓臺，偉星印江瀾；其他即將收尾的樓盤，比如雅旭新樂府，新城大都會，融創金地森林童話，美好首璽，南湖春曉等等。2022年，城南的注意力要投向更南方。

三大板塊置業難題

城南在售樓盤的價格主力大致在1.5-1.8萬之間，也有超過或低于這個區間的。今年以來房價行情一路上揚，城南買房越發不易。一個是板塊不好選，由于在售的幾個盤幾乎集中在元畝塘這個大板塊中，配套幾乎差不多，200萬預算，哪個盤都可以看看，轉轉，但要確定哪一個，還真要花一番心思。

產品定位差不多，房企實力也大致相當，有網友在融創和新城之間糾結，征求我的意見，外來大房企來頭都不小，唯一的擔心就是不確定性。所以我一般建議這些糾結的購房者，如果在兩個樓盤中找不到足夠打動你的地方，不如跳出來，找一個確定性很強的房企和樓盤去買。

我們只要明白，大房企的產品都是流水線作業，彼此互有致敬，只要價格合適，一切都合適，或者只要有打動你的地方，就都合適。

板塊不好選實際上是樓盤不好選。此外就是價格了。1.5萬以下的房子往往不好買，因為競爭激烈，美好首璽，春江明月價格是便宜，錢是夠了，運氣如果不夠好，還是不好買。把預算提高一點，就成了板塊選擇問題，又回到上一個環節中去了。

如果要在這幾個板塊中找一個確定的因素，滄津橋更好一點，就學校教育而言，至少附小是確定的。在蕪湖這樣的小城市，你說品質、品牌對房價的決定性有多大，我有些猶疑，但學校對樓盤的影響是確定以及肯定的。

美好首璽的價格是便宜一些，但分配的學校讓更多人不滿意啊。如果是你，你會怎樣選擇呢？所以，置業買房要找準自己最想要的，其他東西，開發商吹得再好，對你來說都是虛的。

但愿看了這篇內容，你能確定自己想要的是什么。但就城南區域樓市而言，就目前的供地節奏而言，明年我們可選的樓盤就要超出二環外了。兩個地價堆砌出來的樓盤，200萬將難以企及，而一個價格或許比較親民，但距離有太遙遠。

這將是城南樓市給購房者留下的難題，下次找個機會聊聊2022年的城南。我是@樓市魚眼，幫你看到更好的未來，下期再見！