理公館 開盤價格（高備案價vs低去化）

（360中房網(wǎng)報道）最近扒拉扒拉了一下雄楚大道沿線的樓盤，發(fā)現(xiàn)有一個共同特點(diǎn)：去化不理想！金地天悅、萬科主場以及萬科金域?qū)W府，這些“難兄難弟”都去化一般，只有卓刀泉的保利大都會和立城福第勉強(qiáng)日光。理公館號稱日光，但房管局網(wǎng)站顯示還有房源待售

（360中房網(wǎng)報道）最近扒拉扒拉了一下雄楚大道沿線的樓盤，發(fā)現(xiàn)有一個共同特點(diǎn)：去化不理想！金地天悅、萬科主場以及萬科金域?qū)W府，這些“難兄難弟”都去化一般，只有卓刀泉的保利大都會和立城福第勉強(qiáng)日光。理公館號稱日光，但房管局網(wǎng)站顯示還有房源待售。目前雄楚大道沿線尚待開盤的，南湖九璽和城投瀚城璞岸，南湖九璽毛坯均價在27000元/㎡左右，估計不難買。

同為萬科開發(fā)項(xiàng)目，萬科主場與萬科金域?qū)W府只有一街之隔，但是均價相差了近三千，銷售情況卻如出一轍。但與雄楚大道沿線以改善高端住宅的定位為主不同的是，萬科主場主打的70年產(chǎn)權(quán)精裝公寓。

武昌二環(huán)邊 緊鄰雄楚大道

萬科主場位于洪山區(qū)雄楚大道與桂元路交匯處，在地理位置上還是有一些優(yōu)勢的，緊挨著武昌二環(huán)，項(xiàng)目門口就是雄楚大道二環(huán)高架（及BRT），上高架二環(huán)往西經(jīng)鸚鵡洲大橋就可以到漢陽漢口。周邊以高校和老住宅區(qū)為主，北面是珞桂路，其隔著馬路西面是武漢理工大學(xué)，東面就是華中師范大學(xué)。

萬科主場占地面積約2.6萬方，建筑面積約17.7萬方，其中住宅約7萬方、商業(yè)約4.4萬方，容積率4.46，綠化率30%，由3棟住宅樓及部分底商組成，總計989戶，1226個地下車位，車位配比1：1.2，樓間距大約55米。

萬科主場和萬科金域華府為一街之隔，商業(yè)和交通配套相差無幾，在此不做贅述，詳情可參考：萬科金域?qū)W府去化慘淡 為何雄楚大道新房難賣?

70年產(chǎn)權(quán)精裝小戶型 均價24000元/㎡

上周六（12月23日），萬科主場加推2號樓，建面46、67、75、79、97平戶型，均價24000元/平，含2000元/平米裝修。筆者參觀了樣板間，質(zhì)量比較一般，買來作為投資出租尚可。該項(xiàng)目預(yù)計2018年8月交房，為萬科物業(yè)，物業(yè)費(fèi)為3.9元/平·月。

目前雄楚大道沿線的在售樓盤，均以改善型為主，比如萬科金域?qū)W府最小戶型118平，保利大都會明年開盤最小戶型也是140平，金地天悅最小戶型為99平的三房。因此，萬科主場成為雄楚大道周邊唯一的小戶型住宅，由于戶型的局限性，以及周邊無地鐵，投資性價比高于自住。

尤其是筆者看中的46㎡的小戶型，首付38萬左右，買來投資抵抗手中貨幣貶值可以考慮。項(xiàng)目周邊高校多，置業(yè)顧問介紹單間公寓租金近三千左右。但萬科主場其他的戶型硬傷較大，采光有問題的，朝西戶型將面臨著武漢夏天高溫的考驗(yàn)。總體來說這就是個地段還不錯，但自住舒適度很低的項(xiàng)目，價格相對周邊來講較低。

公寓搖身變住宅 萬科接手“爛尾”樓

萬科主場前身是菩提金街，傳言由于開發(fā)商財務(wù)糾紛，資金鏈斷，項(xiàng)目停滯并陷入爛尾疑云中。2016年9月萬科收購普提金街，定名為萬科主場，普提金街·K7地塊曾是商業(yè)用地，也就是說前身是公寓項(xiàng)目，萬科收購后把用地性質(zhì)改成了70年產(chǎn)權(quán)的住宅。

萬科作為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)之一，其開發(fā)的項(xiàng)目質(zhì)量一直飽受好評，然而“爛尾復(fù)活”的“身世”，讓購房者對于萬科主場的品質(zhì)表示懷疑。據(jù)置業(yè)顧問講，萬科主場的主體結(jié)構(gòu)在萬科接手之前就已經(jīng)建好，后期以及裝修是由萬科來做的，建筑質(zhì)量和品質(zhì)如何暫時也不得而知，不過萬科物業(yè)還是比較受認(rèn)可的。

同為二環(huán)旁地鐵旁 漢陽武昌相差一萬元

漢陽有個和萬科主場很相似的項(xiàng)目，案名為萬福國際廣場。相似點(diǎn)有：同為小戶型的70年產(chǎn)權(quán)住宅，區(qū)別在于萬福國際廣場為毛坯；同為二環(huán)旁，地理位置萬科主場稍優(yōu)于萬福國際廣場；均價均低于周邊項(xiàng)目，價格上有優(yōu)勢；戶型都不是很好；物業(yè)同為萬科；

然而，價格上，萬福國際廣場毛坯均價為14000元/平（目前認(rèn)籌中），與萬科主場的24000元/平相差足足一萬元；交通上，萬福屬于正地鐵口，萬科主場規(guī)劃雙地鐵，距離1km，稍微有點(diǎn)遠(yuǎn)；配套上，萬福自帶幼兒園和商業(yè)，略勝一籌。筆者個人認(rèn)為，萬福國際廣場的性價比總體來說是優(yōu)于萬科主場的，然而價格為何相差如此之多？

其實(shí)從武昌和漢陽的發(fā)展來看也就不難解釋了，武昌屬于發(fā)展起步早，二環(huán)旁的地塊稀缺，地價高，萬科主場周邊項(xiàng)目價格高，俗話說”水漲船高“就是這么來的。而漢陽濱江，屬于規(guī)劃較好，但目前還是一個價值洼地，房價并未漲的特別厲害。

為什么雄楚大道沿線樓盤銷售都如此不理想，跟自身項(xiàng)目的性價比有很大關(guān)系。各大項(xiàng)目自恃身價和地段，紛紛將樓盤均價推到一個高價位，然而在武漢樓市日漸冷卻之下，高價位低性價比的雄楚大道未來又有幾人能接盤呢？