開一家民宿預(yù)算多少錢（為什么民宿很難掙到錢）

搞民宿是個(gè)爭(zhēng)議很大的生意。一方面，搞過民宿的都認(rèn)為，民宿是個(gè)極其難做的生意，哪怕沒有疫情影響，入住率也遠(yuǎn)沒有城市酒店那么穩(wěn)定。另一方面，沒有干過民宿生意的，又往往被所謂“情懷”吸引，蠢蠢欲動(dòng)。今天我們就嘗試用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，回答“為什么民宿很難

搞民宿是個(gè)爭(zhēng)議很大的生意。一方面，搞過民宿的都認(rèn)為，民宿是個(gè)極其難做的生意，哪怕沒有疫情影響，入住率也遠(yuǎn)沒有城市酒店那么穩(wěn)定。另一方面，沒有干過民宿生意的，又往往被所謂“情懷”吸引，蠢蠢欲動(dòng)。

今天我們就嘗試用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，回答“為什么民宿很難掙到錢”這個(gè)問題。

1、投資強(qiáng)度

首先要說(shuō)明的是，這里所說(shuō)的民宿，是指遠(yuǎn)離城市喧囂或旅游景區(qū)、位于鄉(xiāng)村或郊區(qū)、房?jī)r(jià)從大幾百，上千甚至好幾千的特色、高端住宿項(xiàng)目，既不是農(nóng)家樂，也不是家庭旅館。

高端民宿、高的房?jī)r(jià)，就要有高的投資。

比如，2018年我本人曾參與一個(gè)位于北京遠(yuǎn)郊民宿項(xiàng)目的投資測(cè)算，當(dāng)時(shí)的投資估算是3000萬(wàn)元打造15個(gè)院落。一個(gè)院落造價(jià)約200萬(wàn)元。每平米的投資強(qiáng)度約在1.2-1.5萬(wàn)元左右。

那么，普通城市五星級(jí)酒店的投資強(qiáng)度大概又是多少呢？上市公司中是有一些數(shù)據(jù)的。比如新都酒店1993年招股說(shuō)明書披露，其擁有新都酒店的全部物業(yè)，按照評(píng)估后資產(chǎn)現(xiàn)凈值計(jì)算，折合每平米資產(chǎn)價(jià)值9626元。若評(píng)估采用的是資產(chǎn)重置法，造價(jià)應(yīng)該不低于這個(gè)數(shù)。而華天酒店1996年招股說(shuō)明書提到的募投項(xiàng)目之一，是花費(fèi)4134萬(wàn)元改造“臉面”——將原本670平方米的大堂擴(kuò)建至3030平方米。這項(xiàng)工程造價(jià)折算達(dá)每平方米1.36萬(wàn)元；到了2005年，金陵飯店按照固定資產(chǎn)原值推算的造價(jià)則為1.23萬(wàn)元/平方米。

投資強(qiáng)度比較

盡管這些案例的年代久遠(yuǎn)，但與酒店業(yè)內(nèi)人士的經(jīng)驗(yàn)基本吻合：標(biāo)準(zhǔn)五星級(jí)酒店的平均單位面積造價(jià)在1-1.2萬(wàn)元左右（不含地價(jià)）。而從五星至三星，每下降一個(gè)星級(jí)，投資強(qiáng)度下降0.2-0.3萬(wàn)元。

因此，民宿的投資強(qiáng)度要略微高于五星級(jí)酒店。這個(gè)完全可以理解。比如，一家民宿酒店之所以能夠賣出2000多元的高價(jià)，不僅與房間寬敞、設(shè)施完備等相關(guān)，更與酒店整體的容積率低、公共空間大、環(huán)境優(yōu)美等營(yíng)造的度假范圍強(qiáng)相關(guān)。這些都需要投資。

高房?jī)r(jià)嘛，當(dāng)然要有高投入支撐。

或者，換句話說(shuō)，酒店或者民宿的公共面積很大程度上決定了酒店的價(jià)格水平。因此，我們可以把酒店的建設(shè)投資分為兩個(gè)部分，一部分是客房、餐廳、會(huì)議室、商場(chǎng)等能夠直接產(chǎn)生營(yíng)業(yè)收入的可營(yíng)業(yè)面積；另一部分是大堂、停車場(chǎng)、環(huán)境綠化、道路、游憩設(shè)施等所占的公共面積。

可營(yíng)業(yè)面積決定了酒店接待數(shù)量的能力，公共面積則決定酒店的價(jià)格水平。接待能力乘上價(jià)格，決定了酒店的收入水平。

國(guó)際大型連鎖酒店上市公司的數(shù)據(jù)表明，一般五星級(jí)酒店的可營(yíng)業(yè)面積占比可達(dá)到70%以上。比如，下圖就是典型的萬(wàn)豪五星級(jí)酒店面積配比，它的可營(yíng)業(yè)面積達(dá)73%以上，這其中客房占比約55%。

經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店的這一數(shù)據(jù)則更加夸張。比如，華住、如家等一些改造較為成功的門店，其客房面積占整個(gè)酒店建筑面積的比例能夠達(dá)到80%以上。這也好理解，經(jīng)濟(jì)型嘛，就是能省則省，省到極致就只剩下客房這個(gè)最簡(jiǎn)單也是最重要的功能了，其它諸如餐飲、健身、大堂等都可以不要或不那么大，自然而然，可營(yíng)業(yè)的面積占比就上去了。

產(chǎn)品上去繁化簡(jiǎn)，是經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店領(lǐng)域之所以能成功誕生數(shù)家上市公司的核心原因。

而民宿則正好和經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店反過來(lái)了。為了營(yíng)造高端、別致、個(gè)性化的體驗(yàn)和氛圍，民宿需要在內(nèi)部公共區(qū)域、外部的環(huán)境等方面增加大量設(shè)備設(shè)施、占用較大的面積。這不僅需要花費(fèi)大量資金，也減少了可營(yíng)業(yè)面積的占比。

一般而言，民宿的可營(yíng)業(yè)面積占比只能做到30-50%的水平，而且越是高端，占比越低。

不客氣地說(shuō)，民宿是一種巨資打造、卻在接待能力方面有著“先天性缺陷”的非常規(guī)酒店品種。所以，民宿天生就不是好生意。

但很多準(zhǔn)備搞民宿的小伙伴會(huì)不服氣，說(shuō)我跟別人不一樣，我本生就愛擺弄花花草草，我可能不需要那么多的投資，自己動(dòng)動(dòng)手，也一樣能搞出高端、別致的好環(huán)境。那好吧，我們?cè)賮?lái)看看民宿還有哪些缺陷？

二、收入結(jié)構(gòu)

酒店靠什么掙錢呢？很多人以為是客房，實(shí)際上不止客房。

對(duì)于五星級(jí)酒店而言，餐飲收入是很大的一塊。除此之外，還有服務(wù)費(fèi)及其它收入等。綜合華天酒店、金陵飯店等上市公司的信息披露以及文旅部《全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》的數(shù)據(jù)來(lái)看，一般而言，客房、餐飲、其它服務(wù)費(fèi)等這三者的比例約為46：44：10。

客房收入略多于餐飲收入。

五星級(jí)酒店的餐飲收入來(lái)自哪里呢？上市公司的公開信息等表明，實(shí)際上，不僅來(lái)自酒店的住客，還有很大一部分是婚慶、宴請(qǐng)等對(duì)外經(jīng)營(yíng)的收入。在中國(guó)，我們一直有在高端、豪華大酒店請(qǐng)客吃飯的習(xí)慣和傳統(tǒng)。

一般來(lái)說(shuō)，餐飲收入約60%來(lái)自住客，40%來(lái)自非酒店住客。

但是，從上面五星級(jí)酒店的面積配比來(lái)看，餐飲加上宴會(huì)合計(jì)只占17%，但卻產(chǎn)生了近一半的營(yíng)業(yè)收入，毫無(wú)疑問是坪效最突出的業(yè)務(wù)板塊。

再結(jié)合華天、首旅、全聚德等上市公司的相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)際上，客房和餐飲的成本多數(shù)項(xiàng)目和結(jié)構(gòu)都是差不多的，主要是服務(wù)人員工資、房租和能耗三大塊。

實(shí)際上，可以把客房看作是通宵未散的宴席，也可以把餐飲看作是短時(shí)間的住客。這兩者的共同點(diǎn)是：客人走后都要收拾。而各豪華型酒店上市公司不單獨(dú)核算客房和餐飲業(yè)務(wù)的成本，也從側(cè)面說(shuō)明了這一點(diǎn)。

差異在于餐飲還需要食材。參考全聚德等餐飲上市公司的成本結(jié)構(gòu)，食材約占到餐飲收入的35-40%。因此，對(duì)于五星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)，即便是考慮食材的成本，我們也能初步估算出，餐飲部門的利潤(rùn)是要高于客房部分的。

所以，與很多人的印象恰恰相反的是，五星級(jí)酒店的利潤(rùn)大頭是餐飲而不是客房。沒想到吧。

相比之下，民宿的第二個(gè)缺陷有暴露出來(lái)了——由于接待規(guī)模、交通區(qū)位等方面的限制，民宿既不適合商務(wù)接待，也不適合婚慶宴會(huì)。民宿的餐飲業(yè)務(wù)只能面向住客，社會(huì)性收入很少。

投資強(qiáng)度、收入結(jié)構(gòu)都不理想，決定了民宿的資產(chǎn)收益也不會(huì)理想。

網(wǎng)絡(luò)上有個(gè)說(shuō)法（未找到明確的文獻(xiàn)出處）是美國(guó)賓夕法尼亞州立大學(xué)的一位教授采集了1999-2002年期間千余家美國(guó)飯店的數(shù)據(jù)，并利用回歸分析法得出不同檔次酒店的資產(chǎn)收益率水平。以平均客房收入作為分子，資產(chǎn)價(jià)值作為分母。在分子為1的情況下，分母分別為經(jīng)濟(jì)型720、中檔規(guī)模634、全服務(wù)型948；全服務(wù)型中供餐飲910、不供餐飲1003。

簡(jiǎn)單說(shuō)，分母越小，意味著產(chǎn)生1塊錢收入所需要的的投入也越小，資產(chǎn)收益率就越高。

這個(gè)分析表明，中端酒店是一個(gè)資產(chǎn)收益率更高的業(yè)態(tài)，這符合很多酒店上市公司財(cái)報(bào)的解釋：“中端酒店具有傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)和新興消費(fèi)升級(jí)的雙重特征”，或者說(shuō)中端酒店是消費(fèi)升級(jí)后的剛需，市場(chǎng)更好。

而全服務(wù)型酒店（比如：五星級(jí)酒店）為什么資產(chǎn)收益率低呢？我個(gè)人認(rèn)為，這是由于住客群體的多元化，一些針對(duì)特定顧客群的配套資產(chǎn)，比如會(huì)議廳、健身房、KTV等，這些資產(chǎn)利用率不高，經(jīng)營(yíng)效益不及客房或餐飲業(yè)務(wù)，而中端和經(jīng)濟(jì)型酒店可以不配套或少配套這類資產(chǎn)。

而上述種種數(shù)據(jù)表明，民宿的整體資產(chǎn)收益率可能更接近全服務(wù)型（不供餐飲）類型。民宿的整體資產(chǎn)收益率應(yīng)該是酒店業(yè)態(tài)中最低的。

三、客房出租率

既然客房部分坪效不高，那么問題來(lái)了：五星級(jí)酒店是不是直接改成豪華餐館更掙錢呢？答案是未必。因?yàn)閺那懊娴臓I(yíng)收結(jié)構(gòu)可以看出，住客才是酒店的基本盤，住客不僅直接關(guān)系到客房收入，同時(shí)也是餐飲、服務(wù)費(fèi)及其它的主要收入來(lái)源。因此，舍棄了客房業(yè)務(wù)，無(wú)異于舍本逐末。

所以，五星級(jí)酒店雖然餐飲更賺錢，但根基仍是客房。

客房出租率是酒店經(jīng)營(yíng)必須關(guān)注的一個(gè)指標(biāo)。

有關(guān)客房出租率，有以下幾點(diǎn)信息供小伙伴參考：

首先，根據(jù)浙江君庭酒店2019年提交的招股說(shuō)明書的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行推算，酒店的客房出租率超過40%就可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（現(xiàn)金流為正，意味著酒店可以實(shí)現(xiàn)日常經(jīng)營(yíng)自我運(yùn)轉(zhuǎn)，老板不需要往里面搭錢）。

客房出租率超過50%則有財(cái)務(wù)利潤(rùn)。

其次，根據(jù)《全國(guó)星級(jí)飯店統(tǒng)計(jì)公報(bào)》的數(shù)據(jù)，以2018年為例，客房出租率排名前十的省市最低是58.31%。而分類型來(lái)看，五星級(jí)酒店的平均客房出租率最高，達(dá)到61.96%，二星、三星等低星級(jí)酒店也超過51%的盈虧平衡線。總體來(lái)說(shuō)，星級(jí)酒店的生產(chǎn)狀況相較于2012年前后，生存狀況有了很大改善。

所以，酒店總體是一個(gè)經(jīng)營(yíng)壓力不大的生意。

民宿的客房出租率能夠達(dá)到多少呢？這個(gè)沒有行業(yè)普遍水平可查。但考慮到季節(jié)性的因素，可以肯定的是，行業(yè)整體過不了50%的枯榮線。比如，北京周邊的山區(qū)民宿，幾乎只有4-9月的旺季。

冬天下雪之后，進(jìn)出的交通安全都無(wú)法保證，更談不上接待。

而我本人的調(diào)研情況是，不同項(xiàng)目的客房入住率分化很嚴(yán)重，旱的旱死澇旳澇死。干的好的民宿，客源通常都是依靠老板人脈、熟客推薦等特定渠道，屬于小圈子的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，不能作為可以參考、可以復(fù)制的樣本。

但有人說(shuō)，民宿不掙錢，但五星級(jí)酒店虧損的也不少。

這也是事實(shí)。問題還有另一面，就是建在城市中的五星級(jí)酒店有經(jīng)濟(jì)效益，

什么是經(jīng)濟(jì)效益呢？簡(jiǎn)單地說(shuō)就是項(xiàng)目的正外部效應(yīng)，主要體現(xiàn)在帶動(dòng)周邊不動(dòng)產(chǎn)升值方面。比如，碧桂園曾有測(cè)算結(jié)論：建設(shè)一個(gè)五星級(jí)酒店，可以帶動(dòng)周邊的房地產(chǎn)增值達(dá)1300元/平方米。

由此也可見，高星級(jí)酒店本身的資產(chǎn)盈利能力雖然不及中端酒店，但經(jīng)濟(jì)效益卻是中端酒店無(wú)法比擬的。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商作為絕大部分經(jīng)濟(jì)效益溢出的承接者，有著強(qiáng)烈的投資開發(fā)酒店的動(dòng)機(jī)。這也是過去二十年，中國(guó)快速城市化的過程中，很多地產(chǎn)商熱衷投資建設(shè)高端酒店的重要原因。

那么，民宿建在“鳥不拉屎”的地方，有沒有經(jīng)濟(jì)效益呢？肯定也有。就跟景區(qū)一樣，去打卡的人多了，自然會(huì)帶動(dòng)周邊的交通、農(nóng)產(chǎn)品銷售等。但問題是，投資搞民宿的人，能夠承接這些溢出效益嗎？

最后，說(shuō)了半天，民宿有沒有比較成功的呢？首先，依托景區(qū)等客流地的項(xiàng)目肯定更容易成功。除此之外，就我個(gè)人的觀察而言，運(yùn)作比較成功的民宿項(xiàng)目，通常具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

一是一些高級(jí)別的建筑、園林設(shè)計(jì)師主導(dǎo)的作品，這類民宿雖然沒有經(jīng)濟(jì)效益，但建筑本身有作品展示效應(yīng)；二是一些有情懷的媒體從業(yè)者主導(dǎo)的項(xiàng)目，這類老板通常有媒體資源，不缺營(yíng)銷。同時(shí)也因?yàn)槊襟w行業(yè)特征，結(jié)交了廣泛的高端人脈資源，不缺客源；三是很多企業(yè)家主導(dǎo)投資的項(xiàng)目，其目的主要不是對(duì)外經(jīng)營(yíng)，而是作為個(gè)人的社交平臺(tái)。

純粹出于情懷，則多數(shù)是失敗的。

最后，我們?cè)賮?lái)全面比較一下三種典型的酒店業(yè)態(tài)，看看民宿有哪些優(yōu)缺點(diǎn)，以及總體處于行業(yè)什么樣子的水平，供小伙伴參考。

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