關注“沈陽房哥”，看最適合沈陽人的買房經驗曾幾何時，星河灣是那么鶴立雞群：房價是周圍樓盤的2倍、遠在三環外房價卻超過了二環內的新樓盤。去年星河灣二期開盤，均價20000。而同期的二環內，很多品質盤的價格也望塵莫及。鐵西的旭輝雍禾府、龍湖天宸

關注“沈陽房哥”，看最適合沈陽人的買房經驗

曾幾何時，星河灣是那么鶴立雞群：房價是周圍樓盤的2倍、遠在三環外房價卻超過了二環內的新樓盤。

去年星河灣二期開盤，均價20000。而同期的二環內，很多品質盤的價格也望塵莫及。鐵西的旭輝雍禾府、龍湖天宸原著，和平區的中海和平之門堂頌、奕聰花園，沈河區的越秀星匯云錦、金地宸頌，皇姑區的中糧龍璽祥云、中海寰宇天下......這些市內五區響當當的高端品質盤價格全部遠低于星河灣。憑什么三環外一個“鳥不拉屎”樓盤，價格比市內還要貴？原因只有一個：星河灣做的是豪宅產品。

豪宅產品為什么貴？

豪宅的開發成本遠超所謂的品質樓盤。我們拿星河灣與目前單價差不多的越秀星匯云錦作對比：

兩個樓盤的單價相差無幾，但是地理位置相去甚遠。越秀星匯云錦地處二環內金廊核心區域，渾河岸邊、公園相伴。而星河灣遠在三環外，配套尚且不足。如果產品相同，那房價一定相去甚遠。星河灣貴就貴在他很“豪”！

裝修：全屋吊頂、大理石地面、各種護墻板和壁紙、每個臥室配備一個洗手間、豪華廚房等等等等。裝修的豪華不僅體現在室內裝修上，還體現在園區的配套上。2層高的豪華入戶大堂、園區水系環抱、各種綠植、超大的樓間距等等等等。

隱性豪：星河灣的層高是3.3米，28層封頂。而普通住宅則是層高2.9米，33層封頂。犧牲5層也就意味著少賣了很多房子，這部分成本必然轉嫁到房價上。

這些因素綜合到一起，鑄就了星河灣房價在渾南的一騎絕塵。星河灣二期看盤均價20000，而鄰居恒大御峰、恒大盛京印象、保利紫荊公館都樓盤價格都在10000以內掙扎。但是，2019年事情好像起了變化。

起了變化

前幾天，房哥寫了渾南莫子山拍地的文章：渾南地王誕生 | 中海半山變整山 | 莫子山是下一個長白島？剖析了新市府和莫子山板塊的地價和房價問題。雖然新市府板塊房價賬面價格上看，新市府的地價并不高，丁香湖、于洪新城、東湖、張士的地價都要高于這里，然而這里的開發商還需要承載著市政配套建設的重任。政府人才周轉房、配套學校等基礎配套都需要成本投入和土地支撐，這部分費用是高昂的，卻被很多人忽略，如果將配套的成本折算到地價中，實際新市府的地價并不低。

于是，我們看到新市府莫子山板塊的新樓盤一個比一個貴。這不僅僅是開發商定位走向了高端，同樣是因為實際拿地成本非常高，其實開發商的利潤率并不高。

不知不覺間，新市府莫子山板塊的新樓盤價格已經悄悄接近了星河灣。

• 綠城留香苑單價直接跳漲到17500元/㎡，清水洋房；
• 中海半山華府大洋房單價接近20000元/㎡，精裝洋房；
• 恒大四季上東精裝洋房單價18500元/㎡，精裝洋房；
• 龍湖舜山府16000元/㎡，清水洋房；

星河灣裝修標準5000元/㎡，我們給打個折4000元/㎡，減掉裝修，清水的星河灣單價估計在16000-17000元左右，價格基本泯于眾盤了。星河灣不可能賣清水，那樣他就不賺錢了，裝修是重要的利潤點。但是如果自己裝修的話，花4000元/㎡也未必能裝出人家的效果。

新市府莫子山區域的新房價格越來越貴，主要在于開發商實際拿地成本較高、開發商越來越注重品質升級、市場比較火，高漲的需求推升新市府的價格。

為啥比不過

星河灣作為豪宅產品，價格之所以被普通住宅趕超有如下幾個原因：

1，面積太大，受眾小。

最小200㎡，四百萬起步。這是個很純粹的圈層，受眾起碼是中產以上的購房者才會考慮來此置業。而反觀普通樓盤，100多平的戶型，還有小高、洋房、疊拼等產品。最便宜一百多萬就可以買一套。

2，地價較低。

星河灣拿地時間較長，地價成本較低。政府不會允許開發商坐地起價，只能乖乖接受限價。這也是為什么新拿地的開發商都在做升級產品，而老地皮新開發的樓盤卻依然是老產品。

3，開發商的本地落地。

星河灣的口號是每個城市只有一座星河灣。好處是稀缺，缺點就是品牌落地不行，品牌知名度低。萬科、華潤等大開發商在沈陽經營幾十個樓盤，每個區域都有他們的樓盤。口碑和知名度明顯高于星河灣。

而這種現象絕不僅限于星河灣一個樓盤或者新市府一個區域。老牌樓盤正在被一個個新盤超越：

嘉里雅頌閣是嘉里的三期產品，作為老牌產品，我們都知道無論是地段、價格，雅頌閣都完爆南塔地塊，而價格卻只有“區區”30000，而南塔地塊新產品龍湖天奕卻會是35000起跳。老牌產品新世界河景房3萬/㎡，而金地峯匯價格也不逞多讓，單純論地段價值，新世界肯定會優于金地峯匯。

不以價格論英雄

相比傳統老牌盤，新地塊，新產品也有自己的需求人群，而且甚至更多。品質升級、戶型升級、園區升級都是他們的產品內核。大部分人買房子還是圖個喜歡，而不是分析這些亂七八糟的問題。沒有一個樓盤是不能買的，不能單純以價格論英雄，關鍵是你的需求是什么？而大部分人根本不知道自己的需求，他們的需求就是什么都要。面面俱到的房子不存在，即使你買到了沈陽最好的房子，還是會糾結這個價格去南方買好不好。

所以購房前找張紙，把你的需求按優先級一項項列出來，比如：

你覺得這8項都滿足你心意的房子有嗎？幾乎沒有！而有些人甚至能列出20項自己關心的問題。你莫不如把這些需求點從重要到次要排個序，然后只選前三項，剩下的不考慮或者少考慮。你才能選到合適的房子。