供求關系決定價格（房價真的是由供需關系決定的嗎）

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。提問：章哥，我不懂經濟學，總看您說商品價格是由供需關系決定的我能理解，但總覺得這話有些虛了，因為沒人能統計準確的供給和需求。那豈不是說，房價就

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

提問：

章哥，我不懂經濟學，總看您說商品價格是由供需關系決定的我能理解，但總覺得這話有些虛了，因為沒人能統計準確的供給和需求。那豈不是說，房價就根本無法控制了嗎？那我們買房人豈不是真的就成了待宰的羔羊，注定要被開發商所收割？麻煩能解釋一下嗎？如果我想準確判斷某個小區房價行情，該怎么辦？

回答：

1、我也不懂經濟學，只是個底層的知識搬運工。打工幾年對房子略懂，最基礎的玩意兒而已。這問題太大，得找專家們解釋才好。或者那些炒房客們都有各自成熟且能自圓其說的理論，比如前幾天剛出事兒的深房理和水庫等等。我做不到也不想弄，沒打算靠這掙錢也就犯不上忽悠誰。

2、簡單說兩句吧。

商品價格是由供需關系決定的沒有錯，但這要有個前提，就是要在公平且自由的市場上，而且買賣雙方都要充分的了解信息，才能做出準確的判斷。

但這只是經濟學家設想出來的理想狀態，是假設在真空中才能實現的。而在現實中，充滿著各種的摩擦力（阻力），所以也就無所謂準確的統計，根本不可能，這點就不用想了。（具體理論不贅述，沒意義）

所以，所謂的準確判斷房價不可能，任何人、任何機構和經濟體也做不到，都是大致的蒙著來而已。這就像天氣預報，可以預測地球在逐漸變暖。但非得判斷哪天幾度就不現實了，誰都沒戲，受干擾因素太多。

樓市也一樣，我敢說北京房價會緩慢升高，20年后的價格肯定比今天貴。也敢說明年春夏之后大概率進入橫盤期或略有下跌，但非讓我判斷下禮拜三晚上8點什么價格就純屬跳大神兒了，咱不敢。

再一點，就算是忽悠出個行情也沒用，至少是對普通百姓沒用，那是監管層才用得上的。普通買房人面對的是某個小區的具體戶型，受位置朝向面積裝修等各種因素的影響，不可能有什么統計和預測，至少是都不準確。

3、而且，就算是有了準確的統計也沒多大用，這背后還有談判能力與買賣雙方對成交的迫切程度，這都能影響價格。

打個比方，綁架人質之后的談判，這也可以看做一場交易吧？供需數據不用統計了，禿子腦袋上的綠豆蠅明擺著的。那此時談判專家的能力可就太重要了，千萬別像有個香港電影似的，里面有個笨蛋警察官員，一出場就高喊“我是高級督察黃啟發”，把劉青云扮演的談判專家弄的很無奈。

另外，得看買賣兩方哪一邊想更快的達成交易。如果劫匪怕夜長夢多想急于逃命，那很可能主動降價，開價100萬最后三塊五成交也不是不可能，夠二路汽車的車票了。如果人質方著急就沒譜兒了，什么條件都能答應。但如果武大郎被綁架，那潘金蓮或是一分錢不掏，或是還沒準兒還主動加價十兩銀子要求盡快撕票兒呢，都是出來混的說話要算數！

4、最后一點，你買房所付出的價格高低，并不完全取決于你，也要受競爭者的影響。也就是說，競爭只發生在同級之間，不同圈子是不會展開競爭的，這才是真正的供需關系。

郭德綱就有句名言：只有同行之間才是赤裸裸的仇恨，賣白菜的不會跟修車的過不去，就是這個道理。

買房子，表面上和你競爭甚至討價還價的是賣房人。但實際上呢，你們的談判價格，取決于你有沒有其他房子的選擇，也取決于有多少人看上了這套房。

所以，真正的供需關系的談判，要看你能掌握幾套同等類型房子的準確信息，是否真能成交。同時要看是否有競爭者也看上了這套房，有幾個，是否真的想買。這才是真正的供需關系，也是你能相對準確掌握與判斷的，甚至是控制。

假定你看的房源要價500萬，但你知道同小區或同類型的房子有四五套，都是真實能成交的房源，或者大致是吧。然后也知道目前只有你一個人看上了現在這套，或者其他的出的價格都更低。那在了解了這些實際情況之后，就算是統計了準確的供需。之后就看談判技巧了唄，能談下來就算成功。

5、總之吧，買套房子甭談太虛的了，沒什么用。就看對以后大勢的判斷，認為會漲就買，覺得幾年后會跌就放棄，所謂的準確行情沒意義。

買房就是做生意，了解信息第一，談判技巧第二，這才是最實際的。僅供參考。

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