武清還遷房價格（武清商務(wù)區(qū)）

武清商務(wù)區(qū)、央企“三兄弟”均價1.7w，勇氣哪來的？市場的關(guān)注度不低，認(rèn)籌、排卡，安排得緊鑼密鼓。是不是像傳聞一樣熱鬧非凡？還是需要親測才能知道。保利朗閱此次探盤，主要探訪了商務(wù)區(qū)的“三兄弟”。好巧不巧，都是央企操盤的。從武清高鐵站出來，打

武清商務(wù)區(qū)、央企“三兄弟”均價1.7w，勇氣哪來的？

市場的關(guān)注度不低，認(rèn)籌、排卡，安排得緊鑼密鼓。

是不是像傳聞一樣熱鬧非凡？

還是需要親測才能知道。

保利朗閱

此次探盤，主要探訪了商務(wù)區(qū)的“三兄弟”。

好巧不巧，都是央企操盤的。

從武清高鐵站出來，打車大概10分鐘左右就來到了第一站，保利朗閱。

項目位于天津市武清區(qū)新開路與來源道交口北側(cè)，處于商務(wù)區(qū)的核心位置。

占地面積6.71萬平米，總建面10.7萬平米，綠化率40%，容積率1.6。

社區(qū)整體共規(guī)劃了21棟樓，涵蓋產(chǎn)品有9-11層到頂洋房、18層到底高層。

社區(qū)主入口設(shè)置在項目西南側(cè)，并且規(guī)劃有少量商業(yè)。

北側(cè)還規(guī)劃有待建的菜市場。

項目首開15-18號樓，除了18號樓為高層，其余的都為9-11層到頂洋房，毛坯交付。

項目周邊有尚東金街，直線距離大概600米左右，與佛羅倫薩小鎮(zhèn)、維尼都、凱旋王國、友誼商廈以及萬達廣場等車程大概15分鐘左右。

教育條件有楊村八幼、楊村十三小、楊村十一中、楊村一中，其中楊村一中是公立重點高中；

項目西側(cè)為已建成的約700畝中央公園，為項目增添了一片生態(tài)氣息。

總體信息和配套說完，來看看現(xiàn)場的真實情況。

人行出入口施工進度已經(jīng)過了大半，基本上就是細節(jié)的調(diào)整了。

裙樓圍合的兒童游樂區(qū)，也在加緊建設(shè)，預(yù)備提前兌現(xiàn)。

項目洋房均價預(yù)計在1.7--1.8萬/平米，高層在1.6萬/平米左右，

保利朗閱共推出了五款戶型產(chǎn)品，分別是建筑面積82平方米兩室的中戶和邊戶，89平米、105平米、116平米和129平米的三室。

五個戶型的產(chǎn)品都是毛坯交付，所以主要來看看戶型的結(jié)構(gòu)如何。

引入寬廳后，整個戶型的空間感會高于傳統(tǒng)的H型兩居，尺度感更強；

此外，功能性也更多。在寬廳里可以自由地切割空間，可以做出沙發(fā)區(qū)、兒童游樂區(qū)、開放書房等，有更多的可能性。

最小的建筑面積約89平方米三室，客廳開間為3.5米。

建筑面積約105、116、125平米三個戶型，都屬于寬廳戶型，客廳開間分別在約5.4、5.3、5.8米。

寬廳的好處，剛才我們也說過，這里不多贅述。

而且，借助充足的開間、進深，廚房、餐廳的舒適度也會提高。

比如建筑面積約129平米戶型，餐廳一側(cè)就可以用來打造獨立玄關(guān)，避免開門見廳，同時大大增加玄關(guān)收納容量。

廚房、餐廳之間，還可以加入中島，作為餐廚中轉(zhuǎn)臺，營造更多元的使用場景。

3間臥室都注重收納空間的預(yù)留，特別是套房主臥，在保證舒適度的同時，壓縮了主衛(wèi)面積，騰退出更多嵌入收納空間，滿足大戶家庭的儲物需求。

總體來說，保利朗閱的五個戶型實用值拉滿，無處不在的收納、玄關(guān)柜，實用性非常強。

天津全市熱度最高的50個新房項目點評！

1.西青賓水西三杰，保利和光晨樾，美的旭輝翰悅府，愛情繽紛里，今年天津新房最熱的板塊，三個項目均上榜，賓水西也是天津剛需重點關(guān)注板塊，地鐵3號線加天津小外分校加周邊產(chǎn)業(yè)園，三站到南站，兩站地鐵到南開的優(yōu)勢，既可以承接市區(qū)外溢客群，也可以吸收本地剛需，改善客戶，還能作為北漂一族天津居住的一個選擇。

其中保利戶型設(shè)計更加合理，從剛需兩室到三室改善戶型，總價價格150-270，也是三個項目里，品牌，物業(yè)最好的項目，所以關(guān)注度，到訪量全市最高。

愛情繽紛里也屬于剛需產(chǎn)品，距離地鐵站最近，但是由于開發(fā)商品牌影響力和物業(yè)公司，有待考證，也導(dǎo)致很多客戶選擇另外兩家產(chǎn)品，房地產(chǎn)市場下行趨勢，爛尾，延期現(xiàn)象屢見不鮮，所以希望愛情如長城汽車一樣，帶給老百姓更好的產(chǎn)品和保證。目前價格區(qū)間150-280。

美的旭輝翰悅府，在三個項目里屬于改善型產(chǎn)品，有高層，小高，洋房產(chǎn)品，但是高層，小高基本售罄，明年九月交房，對于著急入住，預(yù)算在200到350改善客戶群體，首選之處，話說如果當(dāng)時產(chǎn)品定位剛需盤，都做小高層，目前應(yīng)該是排行第一的是它了。

2.去年第一，今年第二的未來城，沒有保利，未來城就是環(huán)城四區(qū)里的銷冠產(chǎn)品，十期大盤，目前已經(jīng)賣到第六期，雙地鐵，學(xué)校，商業(yè)配套齊全，環(huán)內(nèi)新房，與河北區(qū)一路之隔。總價130到300多萬的高層，小高，洋房產(chǎn)品都有，可以吸納剛需，改善不同客戶。對于預(yù)算不多，或者周邊改善的客群，未來城的選擇會更多一些，另外雙地鐵上的配套也是很多新房不能具有的優(yōu)勢，比較適合自住和上學(xué)的家庭，不適合投資，因為體量大，目前年底前價格也更親民。

3.金地藝術(shù)家，北有未來城，南有藝術(shù)家，作為西青區(qū)純洋房社區(qū)，其他板塊高層的預(yù)算，大南河買洋房，年前總價也是低到了130.性價比超高了，因為大南河板塊其他項目基本售罄，關(guān)注度不如前兩年，隨著藝術(shù)家的清盤，后期的熱度也會隨之下降，目前有學(xué)校和基本生活配套，本來規(guī)劃的13號地鐵，因為改規(guī)劃暫時擱淺了，但是津靜輕軌，精武鎮(zhèn)有一站，也算是給這個板塊帶來一定交通便利性，如果單純考慮居住，洋房的舒適性會更好一些。

4.星耀五洲和中海公園城，津南天嘉湖的兩個超級大盤，海河英才后，很多外地看房團重點看的項目之一，雖然也有本地剛需買，但是基本是本地工作，或者養(yǎng)老為主的市區(qū)購房客群，低總價，環(huán)境好，目前引進一些集團分校，算是全了，包括后面的大唐盛世也屬于這個板塊，雖然價格低，但是！有一個致命的缺點，距離主城區(qū)遠，沒有地鐵規(guī)劃，所以我很少建議外地客戶購買，也多次提醒過大家，這屬于遠大新的房子，地比房子多，房子比人多，二手房比新房便宜，基本買了就是砸在手里了，要不然就得割肉出售，有時候割肉也不一定能賣出去，天津這類項目很多。所以需要謹(jǐn)慎選擇！

5.融創(chuàng)觀瀾一號，位于生態(tài)城中部，位置比較好，距離南開學(xué)校比較近，另外加上融創(chuàng)的產(chǎn)品，性價比超高，賣得火爆很正常，很多開發(fā)區(qū)上班的客戶，考慮生態(tài)城置業(yè)，目前基本售罄，目前生態(tài)城北部土地和項目多一些價格也低，南部和中部的價格有一些項目但是價格不便宜，如果考慮南部的，可以關(guān)注二手房了。

6.靜海團波東的富力新城和鴻坤理想城，大家都聽過天津這幾年房價降了不少，具有代表性的就有團波東，相對于最高點，目前價格腰斬，均價五六千，和很多縣城價格差不多，但是目前團波東的發(fā)展卻不如一個縣城，關(guān)注度多的主要原因還是價格，總價四五十萬起，買新房兩室，你在抖音上應(yīng)該會刷到過，周邊還有學(xué)校，團泊湖，后期規(guī)劃地鐵，其中學(xué)校是私立翔宇學(xué)校，一年學(xué)費兩三萬，入學(xué)方式，需要搖號。很多客戶可能都不清楚就買了，誰讓它便宜，觀點同上天嘉湖，再加上一個東麗湖，俗稱天津三大湖，建議大家要謹(jǐn)慎，水都有點深。

7.靜海萬達廣場，屬于靜海縣城的改善盤，因縣城改善需求增長，新房項目競爭少，才導(dǎo)致個別新房項目關(guān)注度暴增。外地客戶基本考慮團泊東或者西，縣城置業(yè)的并不多。

8.生態(tài)城旅游區(qū)的紅星天鉑灣，因自建大型商業(yè)，這也是紅星地產(chǎn)的一貫作風(fēng)，眾所周知，生態(tài)城的商業(yè)一直是短板，近兩年一直在引進萬達，愛情海等商業(yè)，紅星的單價一萬四五，整個生態(tài)城也是很低，加上商業(yè)和旅游區(qū)背書，銷量也是在生態(tài)城前列，現(xiàn)在小戶型洋房基本售罄，剩余別墅比較多。還有貽成學(xué)府世家，新城金樾府，同屬于生態(tài)城中部，賣得都不錯，目前庫存都不多。

9.南開宸院，南開區(qū)新房的銷冠產(chǎn)品，目前住宅售罄，從開盤到清盤，一直不缺熱度，南開區(qū)目前的新房市場，豪宅小區(qū)比較多，另外兩個剛需盤，迎順府只有一棟樓，1911開發(fā)商還爆雷了，保利云禧也是年底才把價格打下來，但是戶型又不是太理想。南開剛需剛改的項目，總價300到400基本也沒有太多選擇，南開宸院的定位正好符合南開改善的需求，位置處于奧體南側(cè)，不臨街，不臨鐵路，居住舒適度指數(shù)也不錯。現(xiàn)在在售的只有大平層公寓了，南開也再難遇到剛需新房了。

11.團波西的榮盛學(xué)府，和基業(yè)御墅，今年最好的消息就是津靜線開工建設(shè)，團波西的項目一下成為了地鐵房，上半年都漲價了，因為在售新房不多，客戶可選擇的也就剩這兩個了，上個月榮盛又搞了一下小事情，直接把價格打到八九千，把上半年漲上去的價格又打了下來，應(yīng)該是基本售罄了，但是開發(fā)商后期會不會如期交房，質(zhì)量是否有問題，這個就需要業(yè)主們做好心理準(zhǔn)備了，畢竟榮盛這項目一直是賠錢賣的，現(xiàn)在資金周轉(zhuǎn)也困難。祝愿平安度過。

基業(yè)御墅，單價一萬出頭，目前小戶型67平米一室，總價75萬左右，還有兩室，三室，別墅等產(chǎn)品，對于百萬預(yù)算，可選擇性多一些，團波西的優(yōu)勢，生態(tài)環(huán)境好，有地鐵，大學(xué)城，還有北京師范大學(xué)附屬學(xué)校，很多家長也是奔著這個學(xué)校去的，之前是半公半私，現(xiàn)在應(yīng)該都是公立了。對于之前100萬左右預(yù)算買新房選擇性少，團泊西作為一個市區(qū)的板塊關(guān)注度很高，但是下半年開始，津南，北辰都開始降價走量，對于剛需來說，選擇余地也是更多了。

12.中海鉆石灣，作為海河沿線的觀景豪宅，雖然兩室戶型看不到海河，但是總價300萬左右，買精裝房，河西，和平一河對過的中海小區(qū)，也不算貴，唯一缺點就是超高層建筑，居住戶數(shù)后期會更多，因為很多買小戶型的業(yè)主不會自住，出租的圈子可能不如大戶型更好一些。目前在售三室朝海河面，一百四十多平米，總價在500左右，對于有海河情懷的客戶來說，也是一個不錯的選擇，當(dāng)然要求學(xué)區(qū)的，咱們就看別的區(qū)了。

13.海教園今年比較穩(wěn)的板塊，新高考改革后，來天津上小學(xué)，初中的更多了，預(yù)算不多，還想兼顧自住和教育的板塊，生態(tài)城和海教園是兩個不錯的選擇，龍湖天璞，四季春曉是門檻最低的兩個項目，因為有不利因素在，拿地成本低，總價在一百三四起，單價在一萬七八，云潮府年底才開盤，所以沒排上名，目前是熱度最高，目前也有小戶型，總價一百四五起，緊鄰錦繡大家，兩個項目位置海教園中心位置，沒有不利因素，錦繡大家也是在上半年里，其他北面項目基本沒有小戶型兩室和三室的房源情況下，成為關(guān)注度最高的項目，當(dāng)然價格也漲了，小戶型單價兩萬二左右了，如果明年海教園高中建成后，升學(xué)政策沒有變化，海教園還會繼續(xù)熱下去。

14.天津灣，也叫海景文苑，海景芯苑，因為河西區(qū)老破小房源最低在一百萬左右，還遷房一室也在一百四五，河西其他住宅新房，總價最低在三百左右起，所以天津灣的橫空出現(xiàn)，填補了買河西區(qū)落戶的需求，精裝一室一百五左右，兩室在一百八九，對于想在河西買房落戶，上學(xué)，自住的家庭來說，天津灣可能不是最好的選擇，但是只要適合自己就行，在這里提一下，因為是50年居住證型公寓，后期稅費不高，但是升值空間也不多，轉(zhuǎn)手難度不小，畢竟沒有好的學(xué)區(qū)，不像南開藝術(shù)公寓那樣需求量那么大。凡是沒有十全十美，選擇適合自己的房子。

15.濱海萬科大都會，如果說濱海哪里有發(fā)展，我個人覺得挨著于家堡的區(qū)域，未來會有潛力，作為中心商務(wù)區(qū)拿地最多的萬科，已經(jīng)也有交付的小區(qū)，實地考察看完，萬科真的沒有讓人失望，因為拿地早，帶裝修，目前在商務(wù)區(qū)也有價格優(yōu)勢，周邊有地鐵，高鐵，萬達廣場，文化中心，學(xué)校引進了華東師范大學(xué)附屬學(xué)校，基本所有配套都是全的，在三五年，旭輝，中梁住宅建成后，學(xué)校就會建成招生。

不過有點缺陷就是觀景軒和觀雅軒北側(cè)有一高架橋，會有噪音污染，但是不過大車相對影響不算太大，至于萬科的物業(yè)和產(chǎn)品，這些就不用有太多擔(dān)心，單價21000左右起，總價在200-600，滿足剛需和改善的需求點。

16.農(nóng)墾含章雅著竟然上榜了，我有點意外，按照銷量沒有難度理想，但是位置和產(chǎn)品沒有太挑剔的，畢竟價格也貴，單價34000，總價最低280起，農(nóng)墾天津第一個項目，應(yīng)該兌現(xiàn)力不錯，因為后期還有幾個項目，等著它打招牌。

17.金海云城，濱海西站旁的大盤，均價一萬四五，總價100-180的剛需盤，有地鐵，高鐵，吾悅廣場，因為后期京濱高鐵到濱海西站，有一部分北漂也考慮這里，不過注意的開發(fā)商紫光集團最近應(yīng)該有點困難，如果有考慮西站附近的，目前中交進入了，春風(fēng)海上今年的熱度也起來了，國企相對來說還是更踏實！因為濱海產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較多，所以購買力還是更強，濱海的項目主要也是本地客戶上車，對于沒有打算去濱海發(fā)展的外地人，只是考慮上學(xué)，落戶，盡量還是考慮核心區(qū)域和學(xué)區(qū)房。

18.國展西，今年天津津南國家會展中心開幕后，開展了多個活動，但是蹭熱度的國展西已經(jīng)賣了兩三年房了，美的云熙府最早出現(xiàn)，也已經(jīng)清盤了，剩下的大華公園世家，中鐵花語天著，中建展望，幾家競爭，一號線地鐵，河西重點學(xué)校分校，國展西的位置，還有天量的土地資源，這張餅還需要好多年，之前我也提到過國展西，上半年一萬八九的價格，考慮教育可以看海教園，投資可以看西青，配套齊全不如看東麗，我是沒看出來它有多少潛力，結(jié)果到年底，和國展西一路之隔的辛莊打起來價格戰(zhàn)，把單價打到一萬出頭，國展西的壓力瞬間越來越大，目前單價都相對回調(diào)，但是相對辛莊還是更貴，如果是你，你覺得它優(yōu)勢在哪里？

19.天空之鏡，河西新梅江的天花板項目，第一個落地窗，鋁板外包，轉(zhuǎn)角窗臺的項目，今年首開即火爆全市，而且以大戶型為主，如果不是年底做的100.110小戶型.大戶型單價45000,基本門檻在六百萬左右起，屬于高端改善產(chǎn)品，而令人想不到的是，大戶型賣的還特別火，年底優(yōu)惠，小戶型送車位，大戶型不送，而且賣的還快，分兩個地塊，北地塊大戶型基本售罄，現(xiàn)在在售南地塊戶型。這兩年新梅江比較熱，一個是新房比較多，二是河西三片的教育資源比較好，很多市區(qū)里兼顧自住和上學(xué)的，都可以考慮河西三片，同片區(qū)內(nèi)的中海左岸瀾庭，作為新梅江的門檻項目，總價300就可以上車，關(guān)注度也是不低，明年六月準(zhǔn)現(xiàn)房，著急落戶上學(xué)，轉(zhuǎn)學(xué)的客戶，考慮它的會多一些。

中建時代公園

從保利朗閱出來向東步行大概6、7分鐘就到中建時代公園了。

中建時代公園位于天津市武清區(qū)新安路與來源道交口，項目占地面積為4.9萬方，總建面11.57萬㎡，綠化率40%，容積率1.6。

周邊配套上，和保利的差別不大。

社區(qū)共規(guī)劃14棟樓座，全部為6-11層到頂?shù)难蠓俊⑿「邩恰?/p>

整個項目分為3期開發(fā)建設(shè)，售樓處面積約2000平，后期將作為社區(qū)酒店式歸家大堂使用。

15棟6-7層到頂洋房，1梯2戶，戶型建筑面積約115平米、125平米、150平米；11棟9-11層到頂小高層，1梯2戶，戶型建筑面積約89平米、95平米。

項目目前在認(rèn)籌排卡階段，首開1、2、3、4、5、13號樓，價格上，小高層大概在1.7-1.8萬/平米左右；洋房大概在1.7-2.0萬平方米左右。

穿過歸家大堂，是項目的實景示范區(qū)，目前已經(jīng)基本呈現(xiàn)。

除了已經(jīng)實景呈現(xiàn)的園林，中建時代公園還有兩大特點：

小區(qū)內(nèi)部的消防通道位于社區(qū)的最外環(huán)，內(nèi)側(cè)形成一個整體的綠化園林。

小區(qū)內(nèi)部沒有任何一個臺階，滿足各種人群的需要。

中建時代公園和津南國展板塊的中建展望同屬中建六局開發(fā)商，在產(chǎn)品的設(shè)計上差別不大。

產(chǎn)品上，中建時代公園推出5種戶型，全部為三居。

建筑面積約89、95平米，客廳開間約3.6-3.7米，更注重居室整體的尺度平衡。

約95平米戶型居然還在玄關(guān)附近，辟出一個儲藏間，比較難得。

當(dāng)然，面積段有限，又要多擠出一間獨立房間，各部分空間就比較緊張，沒有寬廳在視覺上占便宜。

剩下的三種戶型都采用了大開間、短進深的設(shè)計。

三開間朝南，客餐廚一體設(shè)計，U型廚房，這些是亮點。

建筑面積約115平米、125平米、150平米的客廳開間分別達到5.3、6.3米和7米。

115平米進門處有儲藏間。

另外兩款戶型，也有超大的獨立玄關(guān)。

寬廳的好處自不必說，客廳以北，餐廚區(qū)的空間也更奢侈。

尤其是餐廳，終于從走道里解放出來，有了充足采光。

像115平樣板間，擺放的是6人圓餐桌，絲毫不覺局促，可以看出整個區(qū)域有多寬敞了。

設(shè)計師還做出了復(fù)合餐廚設(shè)計，空間效果更贊。

中建國賢府

出了中建時代花園繼續(xù)東走，就到了最后一站——中建國賢府。

雖然都是“中建”，但國賢府是由中建一局承建，時代公園是中建六局，二者還是有區(qū)別的。

項目的部分樓棟建設(shè)的很快，已經(jīng)有5層左右了。

看了前兩個售樓處前景，中建國賢府的售樓處總讓我覺得肅穆，不明覺厲。

作為三個新盤中開盤最早的項目，工作日的售樓處也有不少人，所以并沒有銷售接待我，只能自己看了。

項目占地面積約5萬㎡，建筑面積約7.9萬㎡。

社區(qū)共規(guī)劃23棟樓座，分別是13棟6-7F洋房，1棟8F洋房和9棟9-11F小高層。

目前項目已經(jīng)首開，價格在1.65-1.9萬/平米之間。

售樓處后期將作為歸家大堂使用，穿過售樓處就來到社區(qū)的實景園林。

發(fā)現(xiàn)沒有?

中建國賢府的園林景觀更注重水景和休閑區(qū)的運用。

景觀內(nèi)設(shè)置了不少休閑區(qū)，并且為了顏色搭配，多采用淺色系沙發(fā)套，對后期物業(yè)的維護要求還是很高的。

中建國賢府推出99、110、125、143四種全三居戶型。

兩款較小戶型，雖然沒設(shè)計寬廳，但約3.6米的客廳開間，按照傳統(tǒng)客廳布局，也能輕松放下各種家具。

并且四種戶型的南向主臥都有270度的轉(zhuǎn)角飄窗，也算是亮點。

目前，武清商務(wù)區(qū)的小高層均價在1.65萬/平米左右；洋房均價在1.8萬/平米左右。

相比之下，新來的商務(wù)區(qū)三兄弟定價略微偏高。

一方面，上半年預(yù)期回調(diào)。政策風(fēng)向向好，有不少支持性政策的出臺，包括上周末剛剛回調(diào)的房貸利率；

再加上，武清商務(wù)區(qū)本身也有清晰的地段價值。作為武清區(qū)重點打造的板塊，產(chǎn)城融合、對接京津冀、承接武清富人區(qū)外溢等；

此外，新盤的放風(fēng)價可能有優(yōu)惠空間。比如排卡認(rèn)籌后有點位的優(yōu)惠，而且產(chǎn)品確實也有所進化。

作為連通京津兩地的樞紐，武清區(qū)承接不少北京的外溢人群，所以還是有很多有需求的購房者前來選購的。

改善地緣的支撐，外溢人群的加持，想必這也是武清“商務(wù)三兄弟”平均要價在1.9萬/平米的勇氣吧。

津?qū)幨杏蚪艰F路年內(nèi)要開建了。

規(guī)劃線位起于寧河城區(qū)，經(jīng)寧河經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、七里海鎮(zhèn)、北淮淀鎮(zhèn)、未來科技城、東麗湖至空港經(jīng)濟區(qū)，設(shè)站7座以上，旅行時間約40分鐘。

計劃未來，線路與環(huán)渤海城際接駁，構(gòu)建連接天津市區(qū)與環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的交通動脈。

對寧河區(qū)來說，真是個好消息。

至少和城市重心的聯(lián)系，更緊密了一些。

相比津靜線，津?qū)幘€受到的關(guān)注，要少很多。

大概也是因為，寧河區(qū)本身，就屬于買房的盲區(qū)。

房地產(chǎn)市場上，寧河區(qū)也有自己標(biāo)簽。

比如，它是天津唯一一個均價不過萬的行政區(qū)。

2021年，寧河區(qū)成交了約33.4萬㎡，在遠郊五區(qū)里排名墊底。

賣地更是佛系畫風(fēng)，過去兩年，寧河區(qū)只成功出讓了3宗宅地，其中2宗在未來科技城，競得企業(yè)是寧河投資控股；另一宗位于蘆臺，競得企業(yè)是河北建碩。

供應(yīng)少也有少的好處，去年四季度寧河的存量住宅用地總面積206.24公頃，是環(huán)郊區(qū)域內(nèi)，存量最低的一個區(qū)。

一直以來，我們都說，寧河區(qū)是一個很地緣的市場。

外溢群體、新天津人很少會來寧河區(qū)。

也正因如此，寧河區(qū)市場總是波瀾不驚，不太被天津整體環(huán)境所左右。

為什么寧河區(qū)這么封閉？

首先，和它的地理位置有關(guān)。

寧河區(qū)位于天津市的東北部，西面是寶坻、東面濱海新區(qū)、北面是唐山、南面是東麗區(qū)。

相比遠郊其他區(qū)域，它能借助的地利太有限了。

像武清、寶坻，可以指望北京外溢；靜海占個和市區(qū)交通效率高，而且鄰居是環(huán)城大哥西青；薊州賣的是文旅資源......

只有寧河，不知道該給它安一個什么標(biāo)簽。

而且，寧河區(qū)的地域范圍南北狹長、東西短小，與東麗區(qū)的接壤面積很少。

從地理條件上，寧河區(qū)就很難承接主城的外拓利好。

再有，寧河區(qū)的人口偏少。

寧河區(qū)的人口密度是最小的，2020年為317人/平方公里，全天津墊底。

房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。

寧河區(qū)的市場，就缺乏人口的有力支撐。

另外，就是城市建設(shè)速度慢。

除了寧河吾悅廣場，真的很難想出寧河還有什么區(qū)域級大配套。

特別是交通通達性，太需要提高了。

武清有京津城際，寶坻在建京濱高鐵，靜海近有津靜線、遠有津滄城際，就連薊州都有津承城際這個盼頭，寧河該努力了。

所以說，這次市域郊鐵路先把寧河安排上，也是有原因的。

寧河太需要高效交通的帶動了。

最后，產(chǎn)業(yè)的帶動作用較弱。

有產(chǎn)業(yè)，才有就業(yè)、有人口，有新生需求。

在這方面，寧河區(qū)也處于弱勢。

今年年初，寧河新簽約重點項目11個，總投資約46億元。

相比其他經(jīng)濟強區(qū)動輒幾百億的簽約量，這個成績就不太理想了。

沒辦法，招商引資也是看區(qū)域能級的，除了持續(xù)努力，想不到更好辦法。

市場封閉，大家對寧河區(qū)的討論自然不多。

地產(chǎn)圈內(nèi)，很少有人會單開一篇文，講寧河的板塊劃分、樓市梯度。

今天，個人就基于自己對寧河的粗淺了解，分享一二。

有不當(dāng)之處，還請寧河當(dāng)?shù)氐呐笥褌兌嘀更c。

寧河區(qū)下轄2個街道、13個鎮(zhèn)，但說房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)注的板塊，大致就3個——蘆臺、橋北新區(qū)和未來科技城。

其中，橋北新區(qū)是寧河區(qū)的頭號主力，其次是蘆臺和未來科技城。

2021年，橋北新區(qū)新房成交約20萬㎡，占比約60%。

蘆臺、未來科技城各自成交了3萬多㎡，占比分別是19%和10%。

橋北新區(qū)屬于和老城區(qū)一衣帶水的新住區(qū)，三面環(huán)河，兼顧城市界面和成熟氛圍。

之所以是成交主力，一是因為價格友好，成交均價7300元/㎡。相比蘆臺便宜1400元/㎡。

按80㎡戶型算，總價也能差出10萬多。

二是重要的配套利好多，寧河難得的購物中心吾悅廣場，蘆臺一中新校區(qū)等，這些都已經(jīng)兌現(xiàn)，不是開空頭支票。

三是形成了規(guī)模供應(yīng)，恒大、綠城、新城、保利等開放商聚集，有已交付的成熟小區(qū)，能形成宜居環(huán)境。

再來說說蘆臺。

蘆臺屬于寧河較早發(fā)展起來的片區(qū)，也是根正苗紅的寧河城區(qū)。

地段價值就是它的高成熟、高確定性，但相對的，城市界面也相對固化，沒什么值得期待的新藍圖。

新盤戶型偏大，更側(cè)重改善，明顯討巧老城區(qū)居民。

最后是未來科技城。

站位很高，中組部、國資委確定的國家級重點項目，全國4座未來科技城之一，規(guī)劃常住人口70萬人，堪比一個中型城市的規(guī)模。

問題是，能不能兌現(xiàn)，什么時候兌現(xiàn)？

能看出來，寧河在給未來科技城很多傾斜，比如中國民航大學(xué)落戶，津?qū)幨杏蚪艰F路設(shè)站、9年一貫制學(xué)校在建、京津合作示范區(qū)建設(shè)等，但板塊還需要很長周期成熟。

說實在的，寧河區(qū)想要提高樓市地位，沒有“大腿”可抱，打鐵還需自身硬。

能努力的方向，也就是發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

不怕慢、就怕站，哪怕跑不起來，能一步一個腳印，也有盼頭。

今年，寧河區(qū)又簽約了航天主題公園及配套項目、高端特殊鋼材料生產(chǎn)基地、宜家全球碳鋼制造中心等重量級項目，又有了一點新成績。

只想對它說，別放棄，也別跟別人比，低頭努力就完事了。