今天來看個與主城車程約1小時左右的上車盤，越秀奧園華發·親愛里。相比起推廣名“親愛里”，其實我覺得它的標準案名“悅見山花園”更貼地氣、也更好聽些，起碼一聽就知道項目特色是啥，山嘛。當然，廣州是不缺山的，實際上整個廣東都不缺山，因此“開門見山

今天來看個與主城車程約1小時左右的上車盤，越秀奧園華發·親愛里。

相比起推廣名“親愛里”，其實我覺得它的標準案名“悅見山花園”更貼地氣、也更好聽些，起碼一聽就知道項目特色是啥，山嘛。

當然，廣州是不缺山的，實際上整個廣東都不缺山，因此 “開門見山”未必會成為加分項，甚至有可能是劣勢。為什么呢？因為“山卡拉”嘛。

這地兒確實遠，在廣河高速中新出口下來三五百米的地方，屬于增城區中新鎮。

公共交通資源比較匱乏，最近一個公交汽車站乃鼎昌五金站，僅有增城11路、增城11A路兩條公交線路。幸好兩條線路皆經中新地鐵站附近，雖然得9個站、半個小時有多。

至于地鐵27號線，線路都未確定的，更何況站點，聽聽就好了。

所以要是住這里，車是肯定要買的了，車技還得好，因為門前這條路上時有重卡出沒，速度又快得要死，掉頭的時候真怕給他們削一下。

基礎設施配套同樣有所不足。

教育資源方面，親愛里自己是要啥沒啥，幼兒園只能蹭恒大山水郡和峰尚九里的；小學呢，大概率也是蹭恒大山水郡那邊的中新鎮第三小學。

可是恒大的幼兒園和小學都只是12個班規模，其中小學招生地段除了恒大山水郡還有三逕村適齡兒童。眼下恒大山水郡入住率僅有3成左右，學位還是夠的，以后就不好說了。

至于醫療設施，最近一個中新鎮中心衛生院也在9公里開外了。

再看周邊環境。

這一帶工廠挺多，值得留意的是與親愛里200米之遙的廣州市泓威化工有限公司，其經營范圍包括其他合成材料制造（監控化學品、危險化學品除外）；化工產品批發（危險化學品除外）；化工產品批發（含危險化學品）。

住宅方面，親愛里、峰尚九里和恒大山水郡連成一片，規模近4600戶。

峰尚九里同屬于華發旗下，主打77-123㎡三至五房，去年熱熱鬧鬧搞了小幾個月的宣傳推廣，其中4號樓、5號樓還拿了預售證，結果因為開發商目標售價遠高于客戶預期，不得不封盤。

恒大山水郡已接近清盤，案場反饋尚余40套左右107方三房單位在售，均價約1.5萬元+/方。山水郡的社區商業相對已經比較成熟，起碼可以滿足日常生活類消費，麥當勞據說也已簽約進駐。這對于親愛里是個利好，能蹭則蹭嘛。

再看回產品本身。

項目體量不大，占地約31109㎡，計容面積65052㎡，由5棟18-32層的住宅、1棟商業/公建配套合建體構成——不過商業體量并不大，僅約418㎡，估計能搞個錢大媽、喜士多、黃燜雞米飯也就差不多了。

1號樓東側毗鄰主干道，噪音干擾較大；西側毗鄰垃圾分揀站，存在異味干擾的可能性，尤其04、05低層單位所受影響可能較大。

其余樓棟優劣勢方面并無太大差異。

總戶數690戶，主力戶型包括約78㎡三房兩廳一衛、約87㎡三房兩廳兩衛和約101㎡四房兩廳兩衛，未來2-5號樓還將推出約89㎡三房兩廳兩衛和約98㎡四房兩廳兩衛。

使用率約8成，當然梯六產品的使用率是要高于梯四的。整體而言，方正使用，兼顧了功能性和舒適性。

目前主推1號樓，兩梯六戶，18層。

• 約78㎡三房兩廳一衛

這個戶型，要么西北，要么東北。

比較神奇的是廚房與衛生間相對。當然銷售話術上會引導客戶，疫情之后，入戶就有一個衛生間，可以進行簡單的洗漱，避免將污物帶回家。

可是在客戶心中，衛生間就等于污穢啊。所以廚房正對衛生間，實在是有點“惡頂”。

• 約87㎡三房兩廳兩衛

朝向方面，有西南和東南兩個朝向，東南是望路邊的。

空間利用率比較高，畢竟87方三房還帶套房，要啥自行車啊。

這里想和大家探討一個問題，眼下不少戶型在設計中，室內通道往往對著衛生間——在這種情況下，你是情愿過道對著鏡柜，還是對著馬桶？歡迎評論留言。

• 101㎡四房兩廳兩衛

同樣有西南和東南兩個朝向選擇。

就自住角度而言，比較建議是在可承受范圍能買大一些買，一個是既然都跑這么遠來了，肯定還是傾向于更好的居住體驗和感受；第二個也是考慮到未來十年八年，家庭成員的增加。

售價方面，目前約78方三房均價在1.58萬元/㎡上下，約87方三房及101方四房整均在1.68萬元/㎡上下，這意味這個小區上車門檻在125萬元上下。

回歸購買建議問題。

買房這事兒不復雜，無非就是喜歡、忍受和代價。

比如說親愛里這個樓盤，對于偏愛一手房的客戶而言：優點是戶型方正，使用率高；缺點是配套匱乏，尤其是教育這一塊；機會點是隨著周邊幾個樓盤的開發、建設、交付，小環境能改善——起碼像多開幾條如約巴士，總是有希望的；交通則全看個人，如果一貫以來都是自駕出行，在高速出入口其實也很方便，如果要仰仗公共交通系統，那選這里就夠嗆。最重要是價格，主力總價段125-170萬元的三房、四房，還是有不小的吸引力的。

但是對于追求配套完善和生活便利的朋友們而言，這個總價段，指不定市區老舊小的二手房更香，譬如荔灣區中山八路、南岸路，海珠區革新路、寶業路、仲愷路以及越秀區大新路等，總價140萬元以內的二手兩房也不是沒有。當然他們的戶型、面積肯定不能和一手房比，小至三四十方，大也不過五六十方——另外，買這類物業，要小心“炒家貨”。

所以呢，買不買得過，全看個人——你喜歡它什么，它的劣勢你是勉強可以接受還是忍無可忍，以及你愿意為它花多少錢。