萬(wàn)年房?jī)r(jià)是多少錢(qián)（京房回憶050）

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來(lái)的樓市片段。隨筆而已，既不映射現(xiàn)實(shí)，也不預(yù)測(cè)未來(lái)。樓市的歷史有點(diǎn)兒特殊，總能讓人感覺(jué)慶幸或后悔。但這就對(duì)了，

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

本系列只是回憶，鉤沉北京20多年來(lái)的樓市片段。隨筆而已，既不映射現(xiàn)實(shí)，也不預(yù)測(cè)未來(lái)。樓市的歷史有點(diǎn)兒特殊，總能讓人感覺(jué)慶幸或后悔。

但這就對(duì)了，所謂普通人的生活，就是一次次的僥幸和錯(cuò)失機(jī)會(huì)嘛。后悔也好，慶幸也罷，往事就在這里。

一、

三環(huán)新城，百萬(wàn)平米大盤(pán)，四環(huán)內(nèi)最大的經(jīng)適房小區(qū)。老有人問(wèn)保值怎么樣？其實(shí)很不錯(cuò)了，也甭和別的經(jīng)適房比了，犯不上拉一個(gè)踩一個(gè)，直接和萬(wàn)年花城比比就行。

當(dāng)年三環(huán)新城3670標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，上下浮動(dòng)3%。而萬(wàn)年花城4100均價(jià)，相差接近15%吧。到去年我算過(guò)一次，稍稍有些拉大了，但幾乎可以忽略不計(jì)。能做到這點(diǎn)就很不錯(cuò)了，都算是略贏了大盤(pán)。這主要就是板塊的支撐大，其他的也沒(méi)必要過(guò)多解讀。

像今天又有人來(lái)問(wèn)，豐臺(tái)火車(chē)站馬上就要啟用了，會(huì)不會(huì)給三環(huán)新城帶來(lái)利好？

我覺(jué)得意義不大，不帶來(lái)利空就不錯(cuò)了。火車(chē)站不屬于必需配套，而是“偽配套”。看上去似乎高大上，能帶來(lái)方便和人流，實(shí)際上根本就用不上。普通家庭有幾個(gè)一年到頭兒坐火車(chē)的，還非得守著一個(gè)火車(chē)站坐，就不能買(mǎi)西站南站北京站的票嗎？就算是經(jīng)常出差，沒(méi)人非得為了坐火車(chē)方便而買(mǎi)套房吧？真要這么有錢(qián)人家買(mǎi)經(jīng)適房干嘛，買(mǎi)商品房好不好啊？

而且，如果火車(chē)站真的人流巨大，那給周邊帶來(lái)的或許還是堵車(chē)呢，是利空。最大的利好可能就是老人們撿瓶子什么的業(yè)務(wù)能擴(kuò)大規(guī)模，其他的沒(méi)幫助。看看其他火車(chē)站就知道了，不受影響才是最好的影響。

至于麗澤什么的就甭提了，沒(méi)什么幫助。CBD都運(yùn)行20多年了，周邊的板塊該什么走勢(shì)還什么走勢(shì)。而且就算是有利好，也首先拉動(dòng)的是品質(zhì)高房齡新的商品房小區(qū)，跟望京似的，保障房和回遷房什么的靠后。很難想象麗澤的老板們鼓勵(lì)員工：只要你們拼命干，我一定讓你們買(mǎi)得起保障房和回遷房，還是二手的，這就算你們走上人生巔峰了。

所以三環(huán)新城就是普通的小區(qū)，別有太高的期望值。當(dāng)然，如果實(shí)現(xiàn)當(dāng)年的規(guī)劃，十二中在這兒建個(gè)校區(qū)，那或許有可能因?yàn)閷W(xué)區(qū)拉動(dòng)，畢竟豐臺(tái)的好學(xué)校太少了。其他的就甭多想了，延續(xù)現(xiàn)在的走勢(shì)挺好的。

二、

我其實(shí)已經(jīng)好多年沒(méi)去過(guò)了，8/9年都應(yīng)該有了，偶爾路過(guò)，但沒(méi)進(jìn)去過(guò)。上次去還是因?yàn)楹闷妫薪轭I(lǐng)著從外邊看了看7號(hào)院某棟5樓的那個(gè)兇宅。當(dāng)時(shí)還空著呢，一直也沒(méi)修整，也不知后來(lái)怎么處理的。

那起殺人爆炸案很是轟動(dòng)一時(shí)，好像是因?yàn)槟信P(guān)系吧。相當(dāng)于西門(mén)官人在武大家把小潘給滅口了，然后還放了燃?xì)猓ㄋ莱霾罨貋?lái)的武大，夠狠的。（這只是打個(gè)比方，并非侮辱業(yè)主）

哪年的事兒我都忘了，不是2006就是2007，房?jī)r(jià)漲的正兇的時(shí)候，還有人問(wèn)是否會(huì)影響升值。既然是爆炸，又這么大的烈度，據(jù)說(shuō)把沙發(fā)都給炸飛了。那這棟樓里的鄰居肯定受點(diǎn)兒影響唄。但也不會(huì)太多，有個(gè)5-10%也就差不多了，畢竟真正的兇宅也就打個(gè)7/8折。

而且那會(huì)兒三環(huán)新城傳說(shuō)要通地鐵了，居民們歡欣鼓舞，沒(méi)多少天就能把這種煩心事兒給忘了。不過(guò)這地鐵折騰的一波三折的，一會(huì)兒說(shuō)有站一會(huì)兒說(shuō)沒(méi)站，居民們沒(méi)少上訪，凈折騰了。

也得理解業(yè)主們的心情，這交通實(shí)在不怎么樣。名字叫三環(huán)，離三環(huán)也確實(shí)挺近，當(dāng)年真要是走起來(lái)也遠(yuǎn)著呢。我那會(huì)兒一個(gè)同事就住這兒，隔幾天就的吐槽，太堵了。弄得他后來(lái)恨不得6點(diǎn)多就到單位了，早出來(lái)半小時(shí)，能早到倆鐘頭。

有一次這小子還穿的破衣拉薩的就來(lái)單位了，我都懵了：咋地，大早上遇上女流氓了？要不然哪個(gè)劫匪也不至于撕衣服啊。

結(jié)果他說(shuō)是因?yàn)楹诎嘬?chē)的問(wèn)題，城管要取締，畢竟是非法運(yùn)營(yíng)。但居民又確實(shí)需要，情與法之間很難調(diào)和。這次又是城管要扣車(chē)，他沖上去幫著車(chē)主，被鄰居攔著把衣服給撕了。但沒(méi)過(guò)多久他就不同情車(chē)主了，因?yàn)槁?tīng)說(shuō)他們買(mǎi)輛中巴才十萬(wàn)八萬(wàn)的，倆月就能回本。有的車(chē)主竟然好幾輛車(chē)，掙的比他多多了。

人都是這樣，只同情比自己掙的少的比自己窮的，一旦聽(tīng)說(shuō)誰(shuí)有錢(qián)，那所有倒霉事兒都必須是活該。

三、

三環(huán)新城的開(kāi)發(fā)商是懋源地產(chǎn)，這個(gè)字念“冒”，不算太出名的公司，所以當(dāng)時(shí)很多人年做“婺源”，還以為是江西旅游城市的呢。這公司老板挺神奇的，不知道怎么得來(lái)的第一桶金，然后直接就拿到了這么個(gè)百萬(wàn)大盤(pán)。雖然是經(jīng)適房，那這難度也不是一般公司能干得了的。搞不懂怎么回事兒。

而且更神奇的是，就在開(kāi)發(fā)完三環(huán)新城之后，人家的另一個(gè)項(xiàng)目橫空出世，紅璽臺(tái)。那可是太陽(yáng)宮四大神盤(pán)，現(xiàn)在都均價(jià)16萬(wàn)了。2010年開(kāi)盤(pán)就是4萬(wàn)，完美的吃到了所有的暴漲紅利。就這一個(gè)項(xiàng)目就賺翻了，足夠老板封神了。

但當(dāng)時(shí)我都想不太明白，一個(gè)剛開(kāi)發(fā)完經(jīng)適房的，怎么能扭臉就開(kāi)發(fā)豪宅呢？相當(dāng)于開(kāi)飯館的，剛從麻辣燙掙了錢(qián)，直接就開(kāi)了個(gè)滿漢全席的館子，總覺(jué)得有點(diǎn)兒別扭，物業(yè)都不好安排。但甭管怎么著吧，紅璽臺(tái)的豪宅定位是打下了。之后萬(wàn)年花城南邊的釣云臺(tái)也就順理成章了，南城豪宅，保值什么的也很不錯(cuò)。

四、

但那會(huì)兒開(kāi)發(fā)三環(huán)新城的時(shí)候，誰(shuí)也看不出來(lái)這公司能開(kāi)發(fā)豪宅。畢竟是經(jīng)適房，又是在鐵道邊兒，沒(méi)人會(huì)有太高的預(yù)期。當(dāng)時(shí)他們自己宣傳是綠色環(huán)保什么的，聽(tīng)的人一頭霧水，后來(lái)才知道原來(lái)指的是自采暖。這倒也不是什么劣勢(shì)，只是當(dāng)年的人們還不太接受而已。

但畢竟房?jī)r(jià)顯得便宜啊，比萬(wàn)年花城便宜15%呢。一套房要是100平米，那就是5萬(wàn)塊啊，換算成首付也1萬(wàn)多呢，在當(dāng)年也能勉強(qiáng)算的上巨款吧。主要是管理者和開(kāi)發(fā)商宣傳的好，什么是經(jīng)濟(jì)適用房？經(jīng)濟(jì)就是便宜，適用就是質(zhì)量好，所以這就是商品房的品質(zhì)，回遷房的價(jià)格。其實(shí)百姓們是不太信的，但反正也看不到房子，又想占這個(gè)便宜，也就都假裝相信了。

不過(guò)還是占到了便宜的，因?yàn)橐黄陂_(kāi)盤(pán)的時(shí)候，萬(wàn)年花城的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲了，低的4500，高的能快5000了。而經(jīng)適房是不準(zhǔn)調(diào)價(jià)的，所以性價(jià)比顯得就更高了。

不過(guò)有時(shí)候我總想不通一件事兒，就是很多人明明在當(dāng)時(shí)買(mǎi)得起商品房，也并不差這1萬(wàn)多的首付，但就是要買(mǎi)經(jīng)適房，總覺(jué)得不占便宜就吃虧了。我的親戚中就有這么一位，拆遷戶，從一開(kāi)始就等著三環(huán)新城。我勸他買(mǎi)在萬(wàn)年花城得了，沒(méi)差多少錢(qián)，居住品質(zhì)肯定比經(jīng)適房好。

但勸不動(dòng)，人家就覺(jué)得這是福利，必須等著搶。可能我當(dāng)時(shí)說(shuō)話直了點(diǎn)兒，還招人不愛(ài)聽(tīng)了。當(dāng)天晚上我老娘就打來(lái)電話，說(shuō)人家不高興了，話里話外甩片兒湯，懷疑我要騙他買(mǎi)商品房，賺他的提成。

那就算了唄，后來(lái)我再也沒(méi)理過(guò)他，讓我去給找個(gè)號(hào)也給推辭了，徹底不管，省的將來(lái)落埋怨。結(jié)果前幾年家族聚會(huì)，人家還是埋怨我，說(shuō)如果我當(dāng)年再勸勸，他也就買(mǎi)商品房了。就想省這一兩萬(wàn)塊錢(qián)，卻忍了這么多年的火車(chē)噪音。

五、

那會(huì)兒人們已經(jīng)有了買(mǎi)房的意識(shí)，大多數(shù)人也隱約知道了房子會(huì)升值，能漲價(jià)。所以三環(huán)新城開(kāi)盤(pán)的時(shí)候搶瘋了，1000多套房，2000多排隊(duì)的，有人竟然提前排了一個(gè)星期，冒著雨都要堅(jiān)守。因?yàn)槟菚?huì)兒的經(jīng)適房不讓隨便調(diào)價(jià)，上下只能是3%。那最好的戶型和最差的也就差6%，自然是誰(shuí)先挑誰(shuí)占便宜了。

而且那年是非典，北京的醫(yī)務(wù)工作者付出了重大的代價(jià)，居功至偉。所以醫(yī)務(wù)系統(tǒng)的優(yōu)先選房，其次是宣武拆遷戶，剩下的才由社會(huì)購(gòu)房者選擇。那狼多肉少，人們就更得排隊(duì)了，當(dāng)時(shí)的代排臨時(shí)工就是150一天了，真有人愿意出錢(qián)有人愿意賺錢(qián)。

三環(huán)新城當(dāng)年倒號(hào)的還不算太多，比天通苑是少多了。那是明目張膽，連記者都來(lái)一個(gè)打一個(gè)，就這么硬氣。三環(huán)新城也不能說(shuō)沒(méi)有，這么搶手的房子，說(shuō)沒(méi)有才新鮮呢。但我當(dāng)時(shí)也想不明白，一個(gè)號(hào)3萬(wàn)塊，還不打折，白給了號(hào)販子。有這錢(qián)你直接當(dāng)商品房的首付好不好，等于就多花幾萬(wàn)貸款，就能買(mǎi)到一套同等面積，但品質(zhì)要高的商品房。

但這就是風(fēng)潮，人們一旦開(kāi)搶，就沒(méi)人去真正算賬了。想的都是搶到就是賺到，不賺白不賺。

當(dāng)然也有真的錢(qián)少的。我后來(lái)看新聞就有個(gè)大學(xué)老師，來(lái)北京好幾年了買(mǎi)不起房，就想買(mǎi)個(gè)最小面積的，比他現(xiàn)在的10平米宿舍大就行。這老師邊說(shuō)邊哭，說(shuō)自己只有幾萬(wàn)塊錢(qián)，只想給孩子買(mǎi)個(gè)小窩。他在三環(huán)新城竟然住了一個(gè)多月的帳篷，但眼看快放號(hào)了，開(kāi)發(fā)商突然說(shuō)為了公平起見(jiàn)，排隊(duì)改搖號(hào)，之前的隊(duì)白排！這個(gè)老師又堅(jiān)持了三天，最后絕望之下在雨地里嚎啕大哭，真是聞之落淚。

看的我都覺(jué)得挺同情的。所以也甭說(shuō)當(dāng)年的房?jī)r(jià)便宜，任何一個(gè)時(shí)代，在北京這種大城市想擁有房子都不容易。

六、

到了第二年，北京房?jī)r(jià)沒(méi)漲，還有下跌，房子越來(lái)越不好賣(mài)。但就在這時(shí)候，北京某位領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)話了，以后要逐步減少經(jīng)適房的開(kāi)發(fā)數(shù)量，要讓市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)商品價(jià)格。那此話一出就接著搶唄，過(guò)了這村兒就沒(méi)這店兒了。

2004年三環(huán)新城還創(chuàng)造了個(gè)奇觀，大冬天的，突然間發(fā)信息說(shuō)要馬上放號(hào)。于是乎神奇的事情發(fā)生了，半小時(shí)之內(nèi)，1000多買(mǎi)房人就齊聚售樓處，連開(kāi)發(fā)商都傻了眼。這效率，這精神，實(shí)在了不得，只能說(shuō)便宜就是硬道理。

之后就不提了，搶的越來(lái)越邪乎。因?yàn)楸本┐蟊P(pán)漲的多，而經(jīng)適房基本沒(méi)怎么變。那這價(jià)差就太明顯了，傻子才不搶呢。后來(lái)我也沒(méi)怎么去過(guò)，去了也弄不到指標(biāo)，何苦看人臉色呢。

三環(huán)新城可以是說(shuō)是全程經(jīng)歷了經(jīng)適房的興盛期，等這里清盤(pán)的時(shí)候，這種產(chǎn)品也要退出歷史舞臺(tái)了。之后的各種兩限房、自住房、三定險(xiǎn)房、定向安置房、限競(jìng)房，直到現(xiàn)在的共產(chǎn)房和新型共產(chǎn)房。我估計(jì)全北京除了中介，能說(shuō)清楚的不多，很多開(kāi)發(fā)商都迷糊。

其實(shí)政府的初衷真是好的，確實(shí)是想讓百姓們少花錢(qián)住好房子。奈何這世界上存在個(gè)東西叫“市場(chǎng)”，還有個(gè)規(guī)律叫“經(jīng)濟(jì)”，更有一種無(wú)法改變的是“人心”。就這樣兒吧，經(jīng)適房已經(jīng)推出市場(chǎng)，估計(jì)是回不來(lái)了，當(dāng)年的那些亂象，埋在樓房之下吧。

僅供參考。

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