5年，北京樓市都發(fā)生了哪些變化？2017年3月17日，北京限購升級，改變了此前兩年房價一路上行的趨勢，新房和二手房房價同比漲幅開始一路收窄，北京樓市進入連續(xù)三年的低迷期，樓市主要以限競商品房供應為主。一晃5年即逝，時間換空間，北京樓市很多板

5年，北京樓市都發(fā)生了哪些變化？

2017年3月17日，北京限購升級，改變了此前兩年房價一路上行的趨勢，新房和二手房房價同比漲幅開始一路收窄，北京樓市進入連續(xù)三年的低迷期，樓市主要以限競商品房供應為主。

一晃5年即逝，時間換空間，北京樓市很多板塊發(fā)生了很大變化，有些板塊的小區(qū)站回317高點，甚至再創(chuàng)房價新高，有些板塊部分小區(qū)卻陷入低迷。

16城區(qū)有9城區(qū)二手房均價超過2017年高點

北青記者查詢過往數(shù)據(jù)，2017年3月北京市各區(qū)二手住宅成交均價，其中西城區(qū)均價最高，每平方米為129426元，環(huán)比增長5.21%，其次是東城區(qū)和宣武區(qū)。朝陽區(qū)房價僅排名第六位，每平方米為為74733元，環(huán)比漲至5.86%。2017年3月北京18個行政二手房成交均價環(huán)比均上漲，其中，漲幅最大的是懷柔區(qū)，為14.38%。

再來對比一下2022年1月的各區(qū)掛牌二手房房價，

需要注意的是，2017年3月數(shù)據(jù)是各區(qū)二手房成交均價，近幾年，各機構對北京二手房成交數(shù)據(jù)均無統(tǒng)計，故采用掛牌均價，實際成交均價要比掛牌均價少一些。所以價差也要比目前統(tǒng)計的數(shù)據(jù)小一些，目前僅可借由數(shù)據(jù)粗略估算各區(qū)房價變化。

二手房均價對比2017年3月負增長的大概有石景山、順義、門頭溝、懷柔、房山、密云、平谷。

二手房均價增長明顯的分別是海淀、東城、西城、還有昌平。

二手房哪里漲的多？

近期，記者走訪了多個二手房小區(qū)發(fā)現(xiàn)，年初全國信貸放松，北京二手房市場呈現(xiàn)回暖跡象。

我們再隨機選取各區(qū)成交活躍或關注度較高的小區(qū)與2017年時的價格進行對比。

海淀區(qū)

上地東里

根據(jù)安居客上數(shù)據(jù)顯示，2017年上地東里3月房價均價14萬/ m2。

記者查閱相關數(shù)據(jù)，2017年8月，上地東里70 m2小三居，成交總價800萬出頭，單價約11.6萬/ m2。

今年1月成交的78 m2小三居，成交總價920萬，單價約11.7萬/ m2。

上地東里所在的上地學區(qū)屬于海淀第一梯隊學區(qū)，教育資源均好性強，小區(qū)不同面積的單價差比較大。

2021年上半年房價上漲迅速，教改政策出臺后，價格下跌明顯。近期房價穩(wěn)補回升，房主賣房心理預期普遍升高。目前有掛出房源，800萬出頭可買58 m2兩居。

曙光花園是八里莊學區(qū)，小學部分可直升初中。

2017年8月成交數(shù)據(jù)顯示，104 m2兩居室成交總價855萬，單價8.2萬元/ m2。

2022年1月，105 m2兩居室成交總價1030萬，單價9.7萬元/ m2。

2017年8月比3月房價有所降溫，但目前市場價格相較2017年，漲幅明顯。

東西城

傳統(tǒng)學區(qū)，德勝里一區(qū)，2017年3月39.8 m2一套頂層一居室，成交總價740萬，單價18.5萬/ m2。

去年年底，同樣戶型一層一套成交房源總價分別為694萬，單價17.4萬/ m2。如果是頂層，價格或將接近2017年高點。

再看看西城上車盤榮豐2008，也常居北京二手房成交量前幾名，2017年小區(qū)高位平均單價在14.7萬/ m2。

目前小戶型25 m2開間成交單價在15.6萬/ m2，大戶型單價低一些，整體單價接近2017年高點。

同是上車盤的東城革新里小區(qū)，2017年8月一套一層40 m2房源，成交總價288萬，單價7萬左右。

目前在售房源，小戶型一居室48 m2，單價8.2萬/ m2。

近期，東西城學區(qū)房價格又有明顯上升，據(jù)中介人員介紹，3月確實是有一波今年入學著急入手的購房人，導致學區(qū)房近期整體價格回升。

昌平區(qū)

2017年昌平均價最高4.4萬/ m2左右。

回龍觀是近些年關注較高的板塊，因臨近海淀西二旗，區(qū)域聚集了很多產(chǎn)業(yè)人群。板塊內純商品房不多，次新房價格上漲明顯。

流星花園二區(qū)2017年7月，83 m2兩居成交價436萬，單價5.2萬/ m2。

去年底，三區(qū)83 m2兩居成交價481萬，單價5.7萬/ m2。

去年開始，次新房公園悅府、國風美唐價格都有明顯上漲。單價接近7萬/ m2。

朝陽區(qū)

北苑家園望春園2017年5月96 m2兩居室成交價635萬，單價6.5萬/ m2。

今年2月，同面積兩居室成交價660萬，單價6.8萬/ m2。

亞運村臥龍小區(qū)2017年11月114 m2三居室成交價888萬，單價7.8萬/ m2。

2021年6月，該小區(qū)116 m2三居室成交價已經(jīng)達到了1000萬，單價8.6萬/m2。

2022年2月95 m2兩居成交價998萬，單價10.4萬/ m2。

小區(qū)距離朝陽外國語較近。

望京融科橄欖城三期2017年139 m2三居室成交價1350萬，單價9.6萬/ m2。

今年1月成交114平兩居1265萬，單價11萬/ m2。近期掛出房源單價也在11萬左右。

豐臺區(qū)

有人說，南城普遍沒漲回“317”高點的價格，其實不完全準確， 2017年最高的報價其實就幾天，真正的成交價，南三環(huán)沿線有一些小區(qū)近期成交房價已經(jīng)趕超。但再往南，多數(shù)小區(qū)沒有超過2017年高點。

珠江駿景北區(qū)，2017年4月，134 m2的一套三居室，成交單價6.6萬/ m2，總價843萬。今年1月同戶型，成交價6.7萬/ m2。近期掛出的三居房源單價超過7萬/ m2的不在少數(shù)。整體看珠江駿景北區(qū)上半年房價還在微升。

該區(qū)域得益于南中軸線的發(fā)展，近兩年周邊城市配套逐漸完善，產(chǎn)業(yè)騰退升級，逐漸走出了價值“洼地”。

萬年花城131 m2一套3層房源，2017年2月成交價940萬，單價7.1萬/ m2。

今年1月，120m2一套4層房源成交價883萬，單價7.3萬/ m2。

近期萬年花城新出三居房源不多，單價也呈現(xiàn)上漲趨勢。小區(qū)距離麗澤商務區(qū)較近。

今年豐臺有不少新增供地，購房人對區(qū)域的關注有所提高。

二手房各房源位置、裝修情況差異導致同戶型存在房價差，我們盡量選取同小區(qū)相近房源進行比較，大致分析各區(qū)域的房價情況。

目前北京樓市，多板塊開花，分化加劇。小區(qū)樓齡新、管理好是加分項。有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、規(guī)劃優(yōu)勢、教育資源優(yōu)勢的板塊或小區(qū)保值性更佳。

文/張郁唯