物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，常見糾紛情形之一就是：物業(yè)費到底該不該交？交多交少？

對于這個問題：

首先，司法實踐中，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費，需要基于正當(dāng)合理的理由。其次，如何判斷拒交理由是否合理正當(dāng)，則需要以誠實信用原則作為基礎(chǔ)，結(jié)合合同履行情況、違法違規(guī)情況等綜合認(rèn)定。

本文總結(jié)幾種不同情況下，對于“是否交納物業(yè)費”問題的相關(guān)法律依據(jù)——

1、可拒交物業(yè)費的情形及對應(yīng)的法律依據(jù)；

2、不可拒交物業(yè)費的情形及對應(yīng)的法律依據(jù)；

可拒交物業(yè)費的情形及對應(yīng)的法律依據(jù)：

情形1：未交房情況下，業(yè)主無須承擔(dān)物業(yè)費。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，此時物業(yè)費由建設(shè)單位交納。

《物業(yè)管理條例》第四十一條第二款　

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。

情形2：物業(yè)公司未按合同約定履行服務(wù)責(zé)任，業(yè)主可以拒交物業(yè)費。

這其中包括：未提供服務(wù)、服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等具體情形。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務(wù)，業(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。

因此，如果存在上述情形，那么業(yè)主可以拒交物業(yè)費。同時對于此種情形下物業(yè)已經(jīng)收取的費用，業(yè)主也可以主張要求退回，對于因物業(yè)服務(wù)導(dǎo)致的損失情形也可以主張賠償。

但是需要注意的是，如果訴諸法庭，那么對于物業(yè)“未按約定提供服務(wù)、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)”等情形，業(yè)主需要承擔(dān)一定的舉證責(zé)任，因此建議業(yè)主及時保留相關(guān)證據(jù)。

情形3：物業(yè)公司違規(guī)收費，業(yè)主可以拒交或主張退回。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第五條　

物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。

如果物業(yè)公司沒有物價管理部門的各項審批文件，對于擅自增加的收費項目，或者隨意擴大提高收費范圍和標(biāo)準(zhǔn)時，業(yè)主可以一次為由拒交物業(yè)費，對于已經(jīng)違規(guī)收取的費用，也可以主張要求退回。

情形4：物業(yè)服務(wù)合同中存在“免除責(zé)任”或“加重業(yè)主責(zé)任”的情形，業(yè)主可以拒交或主張退回。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條

符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的，人民法院應(yīng)予支持：（二）物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。

對于此類物業(yè)服務(wù)合同中的格式條款，業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)存在有損自身合法權(quán)利、或者存在免除物業(yè)公司責(zé)任（加重業(yè)主責(zé)任）的情況，此類條款在法律上是無效的。

此時業(yè)主向法院主張該合同條款無效，對于不合理收取的費用部分也可以主張退回。

不可拒交物業(yè)費的情形及對應(yīng)的法律依據(jù)：

情形1：以“未居住”、“不需要”、“未享受服務(wù)”為由拒交物業(yè)費，法院不支持。

物業(yè)費中，一般包含公共清潔、綠化養(yǎng)護、設(shè)施維護等費用，因此在物業(yè)根據(jù)合同約定提供了服務(wù)的前提下，業(yè)主以“未居住”、“不需要”或“未實際享受服務(wù)”為由拒交物業(yè)費，此時法院是不予支持的。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

當(dāng)然物業(yè)服務(wù)合同中另有約定的，比如物業(yè)提出哪些額定情況可以不交的，那么可以以約定為主。

情形2：以“沒有簽訂物業(yè)合同”為由拒交物業(yè)費，法院不支持。

《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

因此，業(yè)主委員會與依法選聘的物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對全體業(yè)主具有約束力。如果業(yè)主以自己并未和物業(yè)公司簽訂合同為由，主張拒交物業(yè)費的，法院不予支持。

當(dāng)然，這一前提也是建立在：業(yè)主事實上已經(jīng)享受了物業(yè)公司所提供的服務(wù)，即物業(yè)不存在違反合同約定的情形。

情形3：業(yè)主主張由租客交納物業(yè)費，法院不支持。

《物業(yè)管理條例》第四十一條

業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

這其實是兩種法律關(guān)系。根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主需按照合同約定交納物業(yè)費；而業(yè)主和物業(yè)使用人（租客）之間的另行約定，并不能抵抗業(yè)主和物業(yè)公司之間訂立的物業(yè)服務(wù)合同。

所以，當(dāng)業(yè)主和租客約定由租客交納物業(yè)費，但租客未按時交納的，業(yè)主需要承擔(dān)連帶交納責(zé)任。