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REITs（Real Estate Investment Trust），這一金融名詞近幾年以來密集出現(xiàn)在公眾視野。近期，上交所、深交所公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（REITs）首批項(xiàng)目申報(bào)啟動，我國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)邁進(jìn)了關(guān)鍵的一步。對于普通投資者來說，公募REITs開辟了新的資產(chǎn)配置路徑。為了幫助客官們?nèi)媪私獯祟愅顿Y品，小編整理資料，講講什么是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？此類產(chǎn)品推出有什么意義？

REITs起源于美國，由美國國會于1960年創(chuàng)立，初衷是使得所有投資者、尤其是小型投資者獲得產(chǎn)生收益的房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品。此后該模式被全球許多國家所借鑒，至今已有澳大利亞、日本、新加坡40多個國家和地區(qū)發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門投資不動產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。

什么是基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs？

此次我國試點(diǎn)的“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”，是依法向社會投資者公開募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，由基金管理人等主動管理運(yùn)營上述基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。

據(jù)華安基金介紹，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs可以讓投資者用較少的資金參與到大型基建項(xiàng)目中（比如建一條收費(fèi)公路），從而分享項(xiàng)目的基礎(chǔ)收益和資產(chǎn)升值。值得注意的是，本次試點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施包括倉儲物流、收費(fèi)公路、信息網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，不包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs推出的重要意義？

中國為何要發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場？基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，填補(bǔ)當(dāng)前金融產(chǎn)品空白，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。

第一，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重。

傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)以信貸、債券融資為主，在較高的負(fù)債成本之下，不動產(chǎn)企業(yè)通常采取高周轉(zhuǎn)率的“開發(fā)-銷售”模式，通過提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率來維持利潤率。

REITs出現(xiàn)后，企業(yè)融資由債務(wù)融資轉(zhuǎn)變?yōu)闄?quán)益融資，可以減少企業(yè)債務(wù)融資所帶來的財(cái)務(wù)成本。不動產(chǎn)企業(yè)向“持有-運(yùn)營”模式轉(zhuǎn)型，將提升不動產(chǎn)運(yùn)營水平，提升企業(yè)的整體競爭力。

第二，有助于盤活海量存量資產(chǎn)，為基礎(chǔ)設(shè)施投資提供退出渠道。

中國基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)投資長期依賴債務(wù)融資，地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿行為加劇了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的聚集，并可能將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)至銀行體系進(jìn)而影響金融市場的穩(wěn)定。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，可以為海量存量資產(chǎn)提供交易市場。通過市場化的方式為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，提升存量資產(chǎn)的流動性，盤活存量資產(chǎn)，為地方政府和不動產(chǎn)運(yùn)營商提供退出渠道，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)在整個經(jīng)濟(jì)體系的分散。

第三，REITs將作為大類資產(chǎn)，為資產(chǎn)管理市場提供新的供給。

伴隨中國居民收入不斷提升，中國資產(chǎn)管理市場規(guī)模也隨之持續(xù)擴(kuò)容，在2008-2017年的10年間增長近19倍。但是不動產(chǎn)作為大類資產(chǎn)中極為重要的一類資產(chǎn)，中國普通投資者卻無法通過資產(chǎn)管理市場對不動產(chǎn)進(jìn)行直接投資。

REITs的推出將降低不動產(chǎn)投資的門檻，有助于普通投資者參與到不動產(chǎn)投資中來，讓每一個普通投資者都能充分分享國家經(jīng)濟(jì)和不動產(chǎn)市場發(fā)展的紅利。同時不動產(chǎn)與其他大類資產(chǎn)收益的低相關(guān)性，也使投資者分散風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)配置成為可能。