科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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來源：大胡子說房，已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載1公寓能不能投資？真的是太多粉絲問這個問題了。公寓就像一個磨人的小妖精，不少人明知道它有缺點——產(chǎn)權(quán)時間短、沒有戶口和學(xué)位、轉(zhuǎn)手還要承擔(dān)高額稅費，還是奈何經(jīng)受不了“不限購限貸、戶型小低總價”的誘惑，躍躍欲試。而
來源：大胡子說房，已獲授權(quán)轉(zhuǎn)載
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公寓能不能投資？真的是太多粉絲問這個問題了。
公寓就像一個磨人的小妖精，不少人明知道它有缺點——產(chǎn)權(quán)時間短、沒有戶口和學(xué)位、轉(zhuǎn)手還要承擔(dān)高額稅費，還是奈何經(jīng)受不了“不限購限貸、戶型小低總價”的誘惑，躍躍欲試。
而且現(xiàn)在的公寓營銷花樣百出，早已不是單純地賣房子。
擔(dān)心產(chǎn)權(quán)問題？——放心，我們不是40年、50年產(chǎn)權(quán)，是70年產(chǎn)權(quán)的住宅式公寓；
擔(dān)心公攤大得房率低問題？——不不不，我們是買一層享兩層，雙層loft，雙鑰匙戶型，通過導(dǎo)板拓展，得房率可以高達100%。
擔(dān)心出租問題？——多慮了，我們已經(jīng)和**酒店簽訂托管協(xié)議，一站式服務(wù)打理，到時只需躺賺收租；
擔(dān)心裝修費用高問題？——這點更不是問題，我們是送精裝修和全屋家電，拎包入住，無需投入巨額裝修費用
......
（雙鑰匙設(shè)計的戶型在入戶玄關(guān)處就設(shè)置了兩道門，有獨立樓梯上樓，樓上樓下有兩把鑰匙，每一層都單獨成為一套戶型空間，各自配備了廳房廚衛(wèi)，一套可以頂兩套用。）
招招切中你的焦慮，越聽腎上腺激素蹭蹭往上冒，仿佛不趕緊刷卡買單，人生就錯過了十個億。
但是，等等，說回剛才的問題，公寓真的有價值嗎？現(xiàn)實中真如置業(yè)顧問說的那么美好嗎？
今天，我們就嚴(yán)肅正經(jīng)地深扒一下公寓的居住價值、投資價值如何。
2
各種花里胡哨的公寓，最終都是要回歸居住。
很多年輕人因為自己買住宅首付不夠，所以先買個公寓解決過渡性居住。那公寓住著真的舒服嗎?
首先來看看市面上普遍的公寓戶型，基本上都是兩梯十幾戶甚至是二十幾戶，每天高峰時段等電梯可以讓你等得跳腳，然后每次一打開電梯都是烏泱泱的人，擠電梯都擠出了地鐵的窒息感。
這樣的梯戶比，容積率簡直高到逆天。
容積率高，意味著你的得房率就低，公攤大，如果不是買一層送一層的復(fù)式公寓，平層公寓的得房率基本只有70-75%左右，而普通住宅的得房率基本都是75-85%居多，看似好像是公寓比住宅便宜，但真心便宜不到哪里去。
而且按照這種餐廳客廳臥室連在一起的大通鋪設(shè)計，還是暗衛(wèi)，沒有陽臺晾衣服，單向采光通風(fēng)，空氣不流通，準(zhǔn)備好全天開燈和新風(fēng)系統(tǒng)伺候，一想到電費我就肉疼。
更何況公寓還是商用水電，水電費是住宅的一倍多。物業(yè)費也是，相比住宅，公寓的水電費+物業(yè)費能飆到你懷疑人生。
比如某市居民用水3.5/噸，而公寓水費5.2/噸；
居民用電每度0.5649元，而公寓電費每度1.2元；
同地段住宅物業(yè)費2.4元/平，公寓物業(yè)費5元/平。
大多數(shù)公寓都是不通燃?xì)獾摹?/strong>
根據(jù)建筑規(guī)范，只有有獨立窗戶或陽臺的廚房才可以通天然氣。
以前不少公寓都是給改的，但現(xiàn)在報建越來越嚴(yán)格，以后的公寓更難通燃?xì)狻?/p>
按照廚房餐廳客廳臥室大通鋪設(shè)計的公寓，要做飯基本都只能用電磁爐來搞定。
說到電磁爐炒菜，經(jīng)常做飯的人應(yīng)該會大呼侮辱了“烹飪”這兩個字，畢竟中餐大火爆炒的那種快感，是電磁爐絕對無法取代的。
再者，公寓基本都是獨棟。
有個空中花園就不錯了，其他的兒童活動區(qū)、小區(qū)花園、游泳池、網(wǎng)球場這種逆天設(shè)計就不用多想了，居住體驗和住宅真真沒法比。
公寓最大的優(yōu)勢都是地段突出，可能是地鐵和商業(yè)廣場上蓋或附近，這是個好事，可能也是個壞事，特別是年輕人，畢竟留下?lián)]霍花錢如此方便，想到這里，捂緊錢包君。
更讓人“驚喜”的是你的鄰居。
一棟公寓樓里沒有幾家美甲店、理發(fā)店、轟趴館這都還是正常的。
更掉眼鏡的是你樓下有可能是深夜玩嗨的KTV、桌球室、可能入駐了好幾家會所或酒店，每次都可以在電梯間里遇到拉著大包小包行李箱的人，人群雜亂這就不說了，甚至門下經(jīng)常被塞入了難以描述的小卡片。
公寓最被人詬病的是沒有戶口和學(xué)位，失去了房產(chǎn)最重要的附加價值，所謂的居住功能，不過也就是比租房更好一點，更確定一點的“高端床位”而已。
雖然有些公寓是承諾帶學(xué)位，但是現(xiàn)在積分入學(xué)，也不靠譜。
深圳留仙洞名盤——曾經(jīng)是深圳唯二“帶學(xué)位”的商務(wù)公寓萬科云城，因為積分變化，也卷入了學(xué)位保衛(wèi)戰(zhàn)。
萬科云城捆綁的學(xué)位是深中南山創(chuàng)新學(xué)校，2018年家庭唯一住房積分20分、非唯一住房0分，今年還可以上學(xué)，而到了明年，家庭非唯一住房，將因為積分減少，業(yè)主子女將失去入學(xué)資格。
你不得不承認(rèn)，市面上公寓的公寓就是雞肋產(chǎn)品，也僅僅適合資金實力還不夠時的過渡性居住，一旦有錢絕對是毫不猶豫地?fù)Q住宅。
3
一個好的投資產(chǎn)品，一定是可居可租可售，再加上好價格和好杠桿，以及未來良好的房價預(yù)期。
而公寓的投資收益主要分為兩部分，一是房價漲幅，二是租金收益。
在過去的這一波房價熱潮，公寓就是漲得不如住宅快，一方面是由于公寓本身的硬傷太多，沒有戶口和學(xué)位的價值，再加上戶型雞肋、商用水電、沒有社區(qū)感，另一方面，轉(zhuǎn)手的稅費太高，交易產(chǎn)生稅費高達15%-20%，其中賣方稅費大概占房子總價的7%-10%。
100萬的公寓，大概要交20萬的稅，所以接盤俠非常小眾，市場交易非常不活躍。
住宅可能因為一名校學(xué)位而迎來房價暴漲，或者是物業(yè)維護好，口碑良好，小區(qū)成交活躍，一點點把房價抬上去。
而公寓完全沒有這些除了居住之外的房價溢價，只能是跟著大盤上漲，后知后覺地跟漲，一些位置和產(chǎn)品不夠優(yōu)秀的公寓，甚至跟不上大盤的整體漲幅。
公寓本身的硬傷再加上高昂的稅費，就決定了二手成交不活躍，更別說各大城市的公寓是供過于求的，而且還有大量寫字樓因為賣不出去，后期改規(guī)劃為商住公寓。
二手公寓又是高昂稅費，再加上天量的新公寓供應(yīng)，公寓怎么漲得上去呢？誰愿意來接盤公寓呢？
手上的公寓即使賣了都賺不到錢，更何況是接下來“穩(wěn)”的行情，公寓還能賺錢嗎？
至于租金收益，公寓和住宅相比，同等地段來說，二者無異，特別是靠近就業(yè)中心、地鐵上蓋的公寓，更是不愁租。
但糟心的是中國的租售比太低了。
西方國家租售比高是因為永久產(chǎn)權(quán)，東南亞租售比高是因為正處于房子稀缺時期，而中國的國情是有產(chǎn)權(quán)時間限制和天量供應(yīng)。
所以北上廣深的租售比低，二線城市的租售比更低，所以相比你付出的首付、房貸成本，收回來的房租只是毛毛雨。
下圖是北上廣深以及成都和蘇州的租售比情況▼
我們可以看到，北上廣深的購房價/年租金均在 55：1 以上。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為16:1~25:1，而北上廣還不及國際標(biāo)準(zhǔn)線的一半。
如果單靠租金回報， 55：1的租售比，在靜態(tài)投資周期內(nèi)，需要55年才能收回購房成本，這意味著房東通過出租公寓獲得的年化收益小于 1.8 %，即使在一線城市，房產(chǎn)的投資價值并不大。
如果你把公寓出租，即使在一線城市，這租金只能勉強抵月供，并不會帶來額外增益，而在其他二三四線城市，以租養(yǎng)房就困難了。
從價格來說，現(xiàn)在的公寓房價都有些虛高，再加上各種TOD、TLD的炒作，價格更是被哄抬得不成樣。
開發(fā)商大肆宣傳的包租，懂行的人都知道羊毛出在羊身上，開發(fā)商引入酒店得花錢、酒店裝修和宣傳得花錢，其實這些隱性成本早就算進了房價里。
從杠桿來說，公寓的杠桿實在是低，而且你因為低價去買了公寓，更加延遲了你買住宅的時間。
首套住宅首付普遍在30%左右，貸款年限可達30年，可以商貸，也可以公積金貸款；
而商業(yè)公寓首付至少需要50%，只能商貸，貸款年限只有10年，有的城市還要求必須全款。
不管是合適的價格，合適的杠桿，以及未來的流動性、長期看漲的房價預(yù)期，這些投資房產(chǎn)所要滿足的因素，公寓統(tǒng)統(tǒng)不滿足。
這樣的大坑，你確定還要去做填坑炮灰嗎？
4
當(dāng)然，萬事總有例外，那就是占據(jù)了毗鄰CBD，又有稀缺景觀的大戶型豪宅公寓，典型的CEO盤。
這種產(chǎn)品買來住都是OK的，畢竟確實是“真豪宅”，但是投資的話就不適合了。畢竟總價太高，動輒2000萬-1個億以上，屬于少數(shù)土豪的游戲，流動性比較弱。
公寓看似簡單，其實挑到優(yōu)質(zhì)公寓的技術(shù)操作邏輯，是很復(fù)雜的，一般只有高端玩家或者是完全沒有名額、不差錢的主兒才玩得起，而房產(chǎn)小白看哪個便宜就逮著買，是很容易成為填坑炮灰的。
所以，公寓這個坑，千萬不要跳!
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何俊華