科技改變生活 · 科技引領未來
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大家好，我是一休，北京地產行業(yè)的一名深耕者，擅長多盤硬杠+深度測評+硬核爆料，堅持原創(chuàng)輸出，只想說點實話。本文首發(fā)于【一休侃房】公眾號。還是老樣子，直接上干貨！一休將通過八個維度，來測評中海京叁號院；直擊問題，靈魂拷問！1地鐵交通，咋樣？河
大家好，我是一休，北京地產行業(yè)的一名深耕者，擅長多盤硬杠+深度測評+硬核爆料，堅持原創(chuàng)輸出，只想說點實話。
本文首發(fā)于【一休侃房】公眾號。
還是老樣子，直接上干貨！一休將通過八個維度，來測評中海京叁號院；直擊問題，靈魂拷問！
1
地鐵交通，咋樣？
河西無地鐵，連規(guī)劃的謠言都沒有，就是這么枯燥。
中海京叁號院項目，距離8號線4.2公里，距離亦莊線3.8公里，這還都是直線距離，咱就沒必要細說了吧？
唯一有些盼頭的是有軌電車T1線，從京叁號院走過去倒是挺舒服的距離，但目前使用體驗不是很棒，主要是慢。
再說公路，四周基本算是被南五環(huán)、南六環(huán)、京臺高速、京滬高速圍合起來，可選主干路較多。
與亦莊的河東版塊聯(lián)絡最密切的兩條主路博興路和博興八路分列樓盤的左右兩側，交通便利。
一休大實話：
前幾天一個粉絲說：沒地鐵倒是無所謂，對中海京叁號院這批業(yè)主不會有任何影響，反正也不坐地鐵。
一休表示強烈不贊同，現如今北京達到千萬級的房源不在少數，業(yè)主們不至于這么傲嬌吧？
就我身邊接觸的朋友和客戶來說，住著一千多萬的房子，擠地鐵的情況其實也并不少見，反正沒有那種敢說從來不坐地鐵的。
況且，您甭管我坐不坐地鐵，這和有沒有可是兩碼事。
有些收了收黑錢的小軟文，說河西的博興八路堪比河東榮華大道。what，這都行？
榮華大道那是國際形象大道，亦莊的最優(yōu)先級，最精華的一條路，北京的門臉級大道之一。
反觀博興八路是主路不假，街道兩側環(huán)境屬實也還可以，但不至于這么夸張吧？
2
區(qū)域地段，咋樣？
看上圖，如你所見，中海京叁號院的位置在亦莊商務區(qū)和高端產業(yè)區(qū)的黃金交匯點。
高端產業(yè)區(qū)就是以北京奔馳為首的這一片，實際上就在樓盤的東側。
所謂河東河西就是以涼水河為界，河東是商務辦公區(qū)，十幾年前也曾經叫做亦莊CBD。
河西是生活服務生態(tài)休閑配套區(qū)，高端居住。
亦莊這兩年的GDP增速領跑北京，企業(yè)落戶的標準越來越高，高新技術產業(yè)蓬勃發(fā)展，世界500強扎堆。因此整體的人群結構相比北京其他版塊來說更加優(yōu)質，圈層調性較高。
而且和其他版塊不同，亦莊是先有產業(yè)再有住宅，產業(yè)結構合理，需求端是客觀存在的，泡沫和水分都是很小的。而且亦莊的建設很多都是先有系統(tǒng)規(guī)劃再逐步落地的這種，多少有點高屋建瓴的意思。
有了人流量以后，可以有各種配套，慢慢都會來。
但是產業(yè)這玩意還真不是你想引進來就來的，一句話：亦莊是真正有產業(yè)基礎的，一點不空不浮夸。
一休大實話：
亦莊在北京的東南側，國貿CBD在東側，兩者其實距離很近，互動頻繁聯(lián)動多元。亦莊有國際化的風采，但是格子襯衫和摩登女郎也都能共存。
尤其是亦莊新城內，北京地鐵17號線的建設，更是讓兩者聯(lián)系更緊密了，好幾個樓盤都是喊出口號：7站/8站到國貿。
但講真，國貿的白領剛需購房群體大多在亦莊路東解決了需求，那邊距離地鐵近能通勤，最最重要的是那邊房子更便宜一點，這幫人不圖學區(qū)，兜里預算優(yōu)先，奔著學區(qū)的基本還是河西居多。
環(huán)線論依然是逃不過去的坎，中海京叁號院確實在5環(huán)和6環(huán)之間。
但現如今北京市場真的不能用環(huán)線論來一棒子打死，那真沒意思了啊。
說組數據吧，東南三環(huán)的方莊，現在房價5萬左右，這還是老富人區(qū)。東南四環(huán)，欠發(fā)達地段，又荒又破，肖村小紅門十八里店那個位置，住宅其實都不多，單價四萬多。
而東南五環(huán)的亦莊核心板塊，也基本保持在5萬6萬的水平，甚至紫禁壹號院、中海墅、楓丹壹號、亦莊金茂府、中信新城、棠頌別墅、贏海莊園，總價破千萬的也只是平均水平。
亦莊河西附近其實一直都是豪宅改善聚集，門檻并不低。最近兩年限競房確實拉低了均價，但這只是臨時過渡產物。
3
價格，值嗎？
有必要說一下這塊地皮的前世今生，去年8月，中海拿下的不限價地塊。
代價呢？
79億，總價地王，樓面價4萬左右，與華潤搏殺了66輪，溢價率23.44%。
講真，當時一休也沒想到中海最后會出京叁號院這樣一個產品。
不是剛需，不是改善，直接上豪宅。
沒有對比就沒有傷害，咱們得拉出來幾個參照系競品。
附近的限競房河西六君子新房基本都是在5W＋這個水準。
二手房方面，周圍的回遷房大概4萬左右。
中海京叁號院預計單價區(qū)間6.8萬-7.4萬，直接把價格相比的話，確實要高出一塊。
而且入手門檻方面，京叁號院更是高了太多，預計是1200W起的，瞬間又沒了可比性。
難道就這樣收場了？
別急，且聽一休慢慢分析。
為啥中海新盤的起步價這么傲嬌，有什么底氣？
答：因為定位是頂豪，且周圍高端產品也不便宜，開發(fā)商也是做過調研的，尤其是中海這種常年銷冠的開發(fā)商。
次新房的金茂府、金茂逸墅、金茂悅等二手盤接近6.5萬的起價了。
金茂府的部分好房源都超過了8萬。對，你沒看錯，這就是東南五環(huán)的亦莊。
而且金茂的這三個盤中，只有旗艦產品金茂府能與中海的藏峰系抗衡一下。
金茂逸墅其實整體品質類似金茂府，但依然是有點虛胖，最小戶型面積段有點打臉啊，入門戶型是75平米，完全沒有豪宅的做派和那種拒人之外的價格。露怯太嚴重，沒辦法和京叁號院比。
一休大實話：
單就入門168㎡這事來說，差不多就可以稱之為頂級豪宅產品了。
況且保守來說，這是北京唯二的中海最高端的藏峰系旗艦樓盤。考慮到產品迭代，甚至可以說是中海在北京最高端的項目，沒之一。
所以，樓盤在產品端的定位無須懷疑，實打實的頂豪產品。既如此，就得和分鐘寺三項目相比才對，那是2020年北京的頂豪們。
相比分鐘寺的世茂北京天譽、東叁金茂府、合生縵云，別看地段來說這仨是三環(huán)四環(huán)之間，但其實周圍的成熟程度真不如京叁號院呢，十號線分鐘寺出來真是荒的一批啊！
旁邊的十里河，4站就到國貿了，也同樣荒涼似農村。是不是很魔幻？
可這就是現實，北京發(fā)展不均衡典型例子。
就分鐘寺的學區(qū)來說，只有首師大附撐場面，亦莊河西完全不虛啊，人大附十一學校北京二中，也都是狠角色，而且全都是12年制的。
總結來說，河西質量上沒差，數量上還更多。分鐘寺要賣11萬左右，比京叁號院的7.2萬還是高了一截的。
再說宋家莊的北京金茂府二期，起步又是75兩居。。。
熟悉亦莊的朋友肯定知道，亦莊核心區(qū)的頂豪產品國銳金嵿，8年前的項目了，單價8萬，起步價格2000萬，就在大族廣場邊上，地標式建筑，可找一休要詳細資料，買房多對比還是要的。中海的朋友告訴我，當時定價時候確實也參考了這個盤。
4
生活配套，方便嗎？
馬路之隔，50米就到亦莊實驗中學（十一學校分校）的東門。小區(qū)斜對角，依然是馬路之隔就能到達北京二中亦莊學校。
步行到亦莊公立幼兒園的天花板亦莊五幼和亦莊實驗小學就是600米的事情，開車都顯得太多余了。
到人大附1.5km，小區(qū)還會配建一個幼兒園。
兩大國際學校中芯和耀華，開車3-5分鐘妥妥的。
依然是馬路之隔，河西最大的商業(yè)項目龍湖天街就在隔壁，現有小商場亦生活就在樓盤北側450米。
700米內倆公園，都是帶球場的那種，每天遛彎綽綽有余，周末去南海子就是幾腳油門的事兒。
坐落在涼水河畔的同仁醫(yī)院南院區(qū)，開車5分鐘左右，這是南邊最大的綜合性三甲醫(yī)院了，基本算是一站式解決全部需求。而且同仁可不僅僅是眼科頂尖，綜合實力北京top8左右。同仁旁邊還有愛育華婦兒醫(yī)院三級專科，以及一個腫瘤醫(yī)院。
一休大實話：
一休認為：河西版塊最大最大的優(yōu)勢，就是教育配套。
實屬南城最佳，放眼北京也是極為難得的。
不僅公立學校優(yōu)勢大，私立學校優(yōu)勢也大。畢竟開發(fā)區(qū)早就有這個需求，外籍高管不算少了。
試問西城比海淀強在哪呢？
那必須是學校均衡性啊，多校劃片影響相對小。
在亦莊河西，即使上不了最心儀的那個學校，其他的備選也都很強，無死角，可以稱其為“學區(qū)房原始股”，而且有西城那味啊。
河西的居住環(huán)境本來就好，加上小區(qū)的高門檻，圈層均一性很好，千金買房萬金買鄰。
坦誠的講，早些年的豪宅大多配備了保障性住房，太尷尬了，矛盾不斷，比如昆侖域和中國璽的時期。而京叁號院就沒這個問題，干凈純粹。
地鐵的缺失，某種意義上其實有一點好處。租房的少了，入門級剛需少了，地鐵通勤族少了。
社區(qū)居民以家庭居多，穩(wěn)定落戶的為主，大多對教育和生活品質有追求，這樣的環(huán)境不也挺香嗎？
5
戶型，好嗎？
四個戶型，3＋1準四居起步。
全部兩梯兩戶，一棟一單元，戶戶邊戶270°采光，全南北通透，這幾點真的很難得了。
168的戶型，面寬14.4米，進深9米。即便是入門戶型，也有6.6米大寬廳+60平米的活動區(qū)域。
主臥配備了獨立衣帽間，雙洗手池，主衛(wèi)豪華五件套。
200㎡的純四居，南向面寬15.6米。LDK餐廚客一體化設計，U形大廚房，三衛(wèi)，雙套房。
220㎡面寬15.9米，戶型方正，玄關講究。
240㎡的戶型，主衛(wèi)也朝南，很是奢侈。
10個觀景窗三面環(huán)視，開發(fā)商表示高層可以看到中國尊、南海子、新機場。前兩個我倒是信，新機場我感覺是吹。
除了以上四種戶型以外，還有一些penthouse，更多私密資料私信找我，有驚喜。
一休大實話：
全部國際頂級品牌精裝，據說是1-1.2萬每平米的標準。
南向凸窗全附送，墅質巨廳。收納空間到位，有拆解圖，找我要。
3.15米的挑高著實不錯，但最值得一提的還得是采光和觀景面，可能做到了這兩年之最。全四面寬，大平層。
神戶型締造者中海，再次走向登峰造極的路上。真是累死自己，逼死同行啊。
6
樓盤設計，合理嗎？
21棟樓，均為21-26的高層建筑，總計998戶。
容積率2.5，綠化率35%，預計2023年底交房。
大落地玻璃+金屬質感合金幕墻的組合。現代摩登，棱角分明，藝術感濃郁。
項目室內裝修風格參考的是華爾道夫酒店，就是《聞香識女人》景點探戈橋段那部分。
3000㎡的會所，其實很不一般，現在的豪宅都在減配，甚至很多盤沒會所，而且京叁號院是入戶雙層挑高大堂。
一休大實話：
中海拿這塊地的時候，周圍限競房全部歡呼雀躍，有一種“解套”的感覺，畢竟區(qū)域多了一個天花板。許多客戶驚呼，甚至一些業(yè)內人士也都無法理解，但中海這種超級穩(wěn)健的開發(fā)商，怎會貿然下注？
中海再次以卓越的產品力亮相，這是其最高端的藏峰系產品，對于市場和客戶拿捏的一如既往的穩(wěn)，中海不愧為行業(yè)引領者。
這次的藏峰系相比第一個盤又進行了一些優(yōu)化，內部迭代還是有的。
第一個藏峰系是什么項目呢？
豐臺的中海甲叁號院，那是打響了2020年北京豪宅回歸第一槍的項目。在沒有樣板間的情況下，只靠圖紙就賣了20億。
7
五年后回看，價格會怎么樣？
河西區(qū)域現在缺新盤嗎？不缺
但是放眼亦莊，缺純商品房，缺頂豪產品。
供需關系還是緊俏的，亦莊已經發(fā)展了20年了，優(yōu)質土地殆盡，需求端的持續(xù)上升，一休是比較看好的。
不得不承認，亦莊金茂府相對還是把市場給稀釋了。但一休認為中旅亦府170㎡的戶型，雖然總價低了，但是客群還是有所區(qū)別的，影響不會很大。
5年內，起碼有兩波利好是會兌現的。
首先，學校逐步招生，成績一旦還不錯，那連帶著河西住宅整體上揚是必然的，這是學區(qū)房的基本邏輯。很多說法中，河西貴為南城第一學區(qū)，那成績自然不會差。
其次是商業(yè)的完備，也會給區(qū)域帶來實際利好。之前的河西商業(yè)狀況其實還是匱乏的，購物不是太方便。
總結來說，一休認為5年為期，礙于大環(huán)境，京叁號院起碼保持在平均水平線以上。假設10年為期，那妥妥的會躥升不少。
8
還有啥毛病？
優(yōu)點咱也夸了不少，毛病咱也還是要說，希望開發(fā)商朋友們諒解。
先說學校啊，亦莊實驗目前回遷戶子女挺多的，而且是大興區(qū)政府也參與了，高中是面向大興拔尖錄取的，因此不見得一定能上。人大附劃片的話，確實是有這種可能性的，但是可能相比京華雅郡和中旅亦府的概率要低一點，畢竟那倆盤直接就挨著。
車位配比1.2，放在其他樓盤算是正常的。但對于河西本項目來說，一休認為偏少，畢竟這是豪宅，家里都是一部車起步。況且河西本身就是有車家庭占比很高，車位相對緊張，建議業(yè)主們早點買車位。
既然是高層，那得房率就不可能太高，這和開發(fā)商水平關系不是特大。京叁號院得房率在76%-78%，還算不錯，但是和洋房沒辦法比。
沒陽臺，這也算是一個遺憾。追求了外觀的統(tǒng)一和美觀，在實用性方面就得打點折扣。
最后就是地段了，其實還不錯，但對于老眼光和堅持環(huán)線論的朋友們思想的轉變太困難。尤其是外地朋友，回老家吹牛逼的資本無形降低了，沒有“我買在三環(huán)”殺傷力大。關鍵還是要看您是圖里子還是面子，具體分析建議，還是私信問我吧，附贈你們房源采光分析！
終極問題，我會買嗎？
[666]如果我在亦莊多年，對河西比較喜愛，預算夠。京叁號院可入，沒毛病。
??[666]如果我在國貿工作，對居住品質不是特別在意，接受二手房，對學區(qū)也較為佛系。那您備選方案其實很多，不必在這湊熱鬧。很適合做一個朝陽群眾，望京或者青年路版塊都值得考慮。
?[666]如果我兩口子都在亦莊工作，之前一直住老房子，有錢了就像想改善一下，對學區(qū)無所謂，升值不看重。那您也可以對比一下楓丹壹號、紫禁壹號院、棠頌別墅。
?[666]如果我預算沒頭，對教育問題極為看重。地鐵有沒有無所謂，工作位置也不用考慮，不上班的那種，一心為孩子學業(yè)，那您還是去海淀萬柳和中關村看看吧。
?[666]如果我是企業(yè)高管，只考慮亦莊方圓10公里以內的居住位置，對學區(qū)也有講究，不考慮附近限競房，買東西很在意品牌，那中海京叁號院簡直太適合了。
還是那句話：買房是大事，每家情況不同，同一個樓盤適配性也差異很大。一休不想隨便敷衍兩句，不做批量化生產，想深入聊聊的，可加關注后點私信提問。
丁書遠