科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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最近我非常惆悵，我的房子租金就快到期了。本想著換到公司附近租房，結(jié)果沒想到這里的租金，比我同事在去年年底租房時(shí)上漲了很多，一個(gè)單間就上漲了五百塊錢。原本我以為只有我是這樣，結(jié)果稍微一搜，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上也有很多的網(wǎng)友對上海租金的事情討論也很多在上海
最近我非常惆悵，我的房子租金就快到期了。
本想著換到公司附近租房，結(jié)果沒想到這里的租金，比我同事在去年年底租房時(shí)上漲了很多，一個(gè)單間就上漲了五百塊錢。
原本我以為只有我是這樣，結(jié)果稍微一搜，發(fā)現(xiàn)網(wǎng)上也有很多的網(wǎng)友對上海租金的事情討論也很多
在上海，外來前來工作的年輕人，真的是太難了。
上海的房租，真的有在漲么
公眾號：真叫盧俊
認(rèn)認(rèn)真真聊地產(chǎn)，實(shí)實(shí)在在談買房。
01
據(jù)克而瑞發(fā)布的《2021年1-6月上海租賃市場月度報(bào)告》顯示：上半年上海租房市場租金整體呈上升狀態(tài)，外環(huán)內(nèi)各區(qū)域普遍上漲了300-500元
部分區(qū)域已經(jīng)連續(xù)上漲7個(gè)月。
并且在7月時(shí)，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上海的租金水平又一次突破了新高，環(huán)比上漲了4.4%，同比也有2%的漲幅。
這讓想要換地方租房的我瑟瑟發(fā)抖。
這大半年的，怎么房租漲得這么快呢？
同樣的，央視也報(bào)道了這一現(xiàn)象，而且，央視的記者在走訪中還發(fā)現(xiàn)了，部分區(qū)域漲幅真的是太大了，居然漲幅接近了20%。
咱們來看看到底哪些地方房租漲幅最大。
各區(qū)域租金同比全部都是紅色的，也就是全部都比去年同期漲了不少，最低的奉賢都漲了8%，最高的徐匯、虹口直接漲幅都超過了20%
其次就是靜安和青浦，全都漲了15%以上，住在市中心的朋友們有沒有，讓我看到你們的雙手
以上是宏觀的數(shù)據(jù)情況，從身邊的個(gè)案來看，普遍也都反映今年上海房租正在漲價(jià)
比如這位
央視報(bào)道中的一位小哥，原本每個(gè)月花費(fèi)不到5000元就可以居住在人民廣場附近，也因?yàn)榉孔馍蠞q到最少要6-7千元的程度，導(dǎo)致直接搬家住到了嘉定新城
里外里差出了至少30公里，通勤時(shí)間也增加了很多，這真是反映出了眾多打工人的無奈
微博上的網(wǎng)友們也是如此，紛紛在網(wǎng)上抱怨起來
面對普遍上漲的房租，真心想說一句，現(xiàn)在年輕人在上海租房真的是太難了。
02
來看不同類型的租房產(chǎn)品，漲幅如何
在租賃市場上，這幾種產(chǎn)品是主流：高端公寓，長租公寓，酒店式公寓，老破小動(dòng)遷房等等
在我和多位中介聊天后，得知上海房租大漲并非個(gè)案，而是普遍現(xiàn)象
在今年七月漲幅最大的房子，多為高端住宅
比如租金最高價(jià)的房源為古北壹號，它的房租總價(jià)達(dá)到了18萬元/月。在前幾天，剛好掛出來一套租金為25萬元/月的豪宅。
當(dāng)然，由于起始價(jià)格高，漲起來自然也就更多一些，基數(shù)少對市場也沒多大影響
對于我們普通打工人來說，尤其是年輕人，更喜歡相對較好一點(diǎn)的環(huán)境，比如長租公寓
那么今年長租公寓的漲幅如何
我們看一下，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，自如等公寓租金比起去年四月的時(shí)候有一個(gè)明顯的漲幅
整體來說還是比2020年漲了差不多20元/平/月
特別要注意的是，某大型公寓比上個(gè)月供應(yīng)量減少了大約60%
長租公寓的供應(yīng)量比去年同期要少很多，這可能也是引起長租公寓房租上漲的一大原因
還有一種比較常見的酒店式公寓
今天有不少這種新開的酒店式公寓，它們的起始租金定價(jià)就比之前同板塊內(nèi)定的高
我查了下，比如泗涇的某個(gè)大型租賃公寓，就比之前這個(gè)版塊的另一家公寓定價(jià)高出了40%，兩者之間距離僅僅只差幾百米
當(dāng)然，這是有一定原因的，新開的酒店式公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)比較高，家具看著也比較好
整體來看酒店式公寓，如果是新開的，漲幅比較明顯。而如果是以前就有的，漲幅則比較一般，沒有那么嚴(yán)重
但上海其實(shí)更多的年輕人，還是住在動(dòng)遷房和老破小，它們的情況呢？
像我和我的同事們，有好幾個(gè)都居住在動(dòng)遷房中，有的整租有的租的單間，不約而同都有一定程度的價(jià)格上漲
根據(jù)我向中介咨詢的結(jié)果顯示，不管房子是否老舊，最近的房租多少都有一定的漲幅：大部分一房、二房漲得較多，三房和四房倒是比較少
可見小戶型在租房市場的稀缺程度，一般都是稀缺的產(chǎn)品率先漲價(jià)
像是三房兩廳的這種戶型，他們往往要推很久，才能整租出去，但是一房戶型到手沒幾天可能就已經(jīng)出租出去了
他給我看了手中的幾套三房，掛牌了一段時(shí)間，看的人也比較少。不過他告訴我，即使是這樣房東依舊不愿意降價(jià)。
03
今年上海普遍租金上漲，本質(zhì)還是供需的失衡
都能理解租金確實(shí)會(huì)年年升高，但是像今年漲幅這么大，數(shù)據(jù)實(shí)在是有點(diǎn)不正常
據(jù)央視報(bào)道顯示，有部分中介是說的為了前兩年的一個(gè)補(bǔ)漲
然而我不這么認(rèn)為，租金漲價(jià)本質(zhì)原因就是——供需失衡
咱們先看供應(yīng)端，這兩年上海租房的供應(yīng)房源明顯在下滑
數(shù)據(jù)顯示，2021年第二季度上海掛牌出租房源是11萬套。而在兩年前，2019年的第二季度，當(dāng)時(shí)的掛牌出租房源是17.3萬套
兩年間少了6.3萬套，掛牌出租房源減少了36%
房源變少的一個(gè)背景是因?yàn)樽赓U市場的違規(guī)房源開始變少，群租房、分割房等房源開始在上海大量消失
這樣房源存在大量的隱患，但其實(shí)也是市面上大量低價(jià)租賃房源的供應(yīng)源頭
違規(guī)房源調(diào)整之后，推動(dòng)單位一室戶的房源變得更大，以前那些客廳改成臥室的產(chǎn)品消失后，這些都成為了公攤和配套
那么對應(yīng)的，單位租金也就對應(yīng)的上升
另外在租賃市場，以后整租的比例一定會(huì)提升，大戶型產(chǎn)品的比例也一定會(huì)提升，這在結(jié)構(gòu)上也會(huì)改變租賃市場的平均水平
這件事情在過去疫情期間并沒有明顯的變化，今年都有了集中性的反饋
再來看一下需求端
每年的三四月份是返工潮，今年也不例外，因此年初春節(jié)后季節(jié)性房租上漲，正是反映出了這一點(diǎn)
而年中六七月份，則是畢業(yè)季，畢業(yè)生們找工作的時(shí)間。
今年的高校畢業(yè)生要比往年要來得多。教育部有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2021年的高校畢業(yè)生為910萬人，比2020年增加了約60萬人
其中，根據(jù)調(diào)查顯示，占全部畢業(yè)生數(shù)量8.7%，約80萬左右的畢業(yè)生選擇來上海工作，在全國位居第一位
再加上上海對本地畢業(yè)的應(yīng)屆生更加放開了留滬的門檻，讓不少本地高校畢業(yè)生選擇留在上海工作
并且，疫情之下又有很多海歸選擇回國就業(yè)，比如2020年，就有2.2萬海歸人員落戶上海
簡單來說是因?yàn)楣?yīng)的房子少了，需要租房的人多了，供需失衡成為了房租瘋狂上漲的原因
除此之外，去年年底二手房價(jià)格的上漲，也是這一波租金上漲的一大原因
04
對于租賃市場的問題，其實(shí)需要一系列的來看
如今的商品房市場房住不炒的邏輯下，其實(shí)單位家庭已經(jīng)沒有太多的“多余”房源可以用來出租，某種程度上市場化可流動(dòng)的租賃房源確實(shí)在減少
但是租售同權(quán)這件事在上海正在大力推進(jìn)，換句話來說租賃市場里國家隊(duì)正在進(jìn)場
而這些租賃房源如何獲得，什么渠道可以獲得，則成為了如今整個(gè)租賃市場價(jià)格是否可以很好平穩(wěn)的很重要因素
對于一室戶產(chǎn)品而言，如今的商品房市場已經(jīng)快絕跡了，哪里還能提供大量的一室戶產(chǎn)品，以及好的產(chǎn)品如何更好的運(yùn)營保障租客的權(quán)益，這些都成為了長線值得考慮的問題
其實(shí)城市的租賃市場一直是很魔幻的存在
很多人解讀過我們的租金回報(bào)比太低了，遠(yuǎn)比其他國家的低
但確實(shí)是房價(jià)快速上漲的那幾年讓房產(chǎn)持有者忽略了租金回報(bào)低這件事
這也讓市面上存在大量的低價(jià)租賃房源可以流通
未來房住不炒或者房價(jià)開始穩(wěn)定之后，對于租賃市場的價(jià)格，也確實(shí)需要更多的調(diào)控
租賃市場是一個(gè)城市最后的緩沖帶，年輕人在哪里著陸在哪里成長，最后的靠山其實(shí)就是租賃市場
從而在城市更新的大背景下，保持足夠好產(chǎn)品的同時(shí)又能控制在合理的價(jià)格范圍內(nèi)，這是一個(gè)持續(xù)性的命題
讓城市有活力，讓年輕人有退路
劉陽一