科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來(lái)
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2020年修訂的《土地管理法》中對(duì)于土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)規(guī)定為“征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。”也就是說(shuō)，土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照區(qū)片綜合地價(jià)確定。在實(shí)踐中，征地區(qū)片綜合地價(jià)
2020年修訂的《土地管理法》中對(duì)于土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)規(guī)定為“征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過(guò)制定公布區(qū)片綜合地價(jià)確定。”也就是說(shuō)，土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照區(qū)片綜合地價(jià)確定。在實(shí)踐中，征地區(qū)片綜合地價(jià)是指在城鎮(zhèn)行政區(qū)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，依據(jù)地類(lèi)、產(chǎn)值、土地區(qū)位、農(nóng)用地等級(jí)、人均耕地?cái)?shù)量、土地供求關(guān)系以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城鎮(zhèn)居民最低生活保障水平等因素劃分區(qū)片并測(cè)算的征地綜合補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。但是據(jù)我所知，還有個(gè)別地區(qū)還未下發(fā)征地區(qū)片綜合地價(jià)的認(rèn)定文件，那么在這種情況下，咱們被征收人該如何確定一畝地多少錢(qián)呢？
（1）參照周邊地區(qū)相同級(jí)別的土地價(jià)格，各地會(huì)對(duì)土地分類(lèi)，不同種類(lèi)的土地價(jià)格不同；
（2）根據(jù)土地當(dāng)年的產(chǎn)值確定，2004年修訂的《土地管理法》規(guī)定土地補(bǔ)償款為被征收耕地前三年平均產(chǎn)值的六至十倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為前三年平均產(chǎn)值的四至六倍，如果上述補(bǔ)償不能使被征收農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省一級(jí)人民政府批準(zhǔn)可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)，土地補(bǔ)償款和安置補(bǔ)助費(fèi)加起來(lái)不超過(guò)前三年平均產(chǎn)值的30倍。
而對(duì)于青苗和地上附著物的價(jià)格。對(duì)此，被征收農(nóng)民也有兩種方式：一是參考當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)發(fā)布的青苗價(jià)格；二是參考當(dāng)?shù)叵嗤N類(lèi)地上附著物的市場(chǎng)價(jià)格。征收方一般會(huì)通過(guò)評(píng)估確定青苗和地上附著物的價(jià)格，被征收人如果對(duì)評(píng)估價(jià)格不滿(mǎn)意，可以申請(qǐng)復(fù)核，對(duì)符合結(jié)果不滿(mǎn)意的申請(qǐng)專(zhuān)家委員會(huì)鑒定。
從《農(nóng)用地評(píng)估規(guī)程》的角度分析土地征收價(jià)格
對(duì)于土地征收價(jià)格的構(gòu)成，從產(chǎn)權(quán)角度看，土地征收價(jià)格=土地所有權(quán)+土地使用權(quán)+社會(huì)保障權(quán)。從資源經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，農(nóng)地征收價(jià)格=農(nóng)地質(zhì)量?jī)r(jià)格+農(nóng)地社會(huì)價(jià)值量化值。從農(nóng)用地價(jià)值完全補(bǔ)償?shù)慕嵌瓤矗鞯貐^(qū)片價(jià)=農(nóng)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)格+社會(huì)保障價(jià)格+社會(huì)穩(wěn)定價(jià)格+生態(tài)價(jià)格。從成本角度看，農(nóng)地征收價(jià)格=生產(chǎn)資料價(jià)格+生活資料價(jià)格+合理預(yù)期。有學(xué)者認(rèn)為征地價(jià)格=農(nóng)用地價(jià)格+土地轉(zhuǎn)用后增值的區(qū)段平均值的分割值，土地增值分割的區(qū)間是：國(guó)家確定的最低社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)至100%。
從土地評(píng)估的角度看，《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》)中明確了農(nóng)用地價(jià)格的計(jì)算方法，基本類(lèi)同于城鎮(zhèn)土地估價(jià)方法。但農(nóng)用地價(jià)格并不等同于土地征收價(jià)格，由于土地征收造成的產(chǎn)權(quán)、用途等條件的改變，直接造成被征地農(nóng)民賴(lài)以生存的生產(chǎn)資料的喪失，因此對(duì)于土地征收價(jià)格的計(jì)算還需考慮以下四項(xiàng)因素，即：
一、權(quán)利因素，指國(guó)家征用集體土地農(nóng)用地時(shí)，因土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移對(duì)土地征收價(jià)格的影響;
二、用途因素，指國(guó)家征用集體土地農(nóng)用地時(shí)，因土地用途發(fā)生轉(zhuǎn)變對(duì)土地征收價(jià)格的影響;
三、社會(huì)保障因素，指影響土地征收價(jià)格的社會(huì)保障條件，包括農(nóng)民應(yīng)獲得的基本生活保障、教育及再就業(yè)培訓(xùn)等;
四、其他因素，指影響土地征收條件的個(gè)別條件，包括農(nóng)業(yè)外收入狀況、農(nóng)民生產(chǎn)和生活方式對(duì)土地的依賴(lài)程度、農(nóng)民平均文化水平及農(nóng)業(yè)外就業(yè)的意識(shí)和能力等。
當(dāng)前農(nóng)用地的征地區(qū)片價(jià)計(jì)算方法主要采用疊加法，即在農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基礎(chǔ)上，疊加農(nóng)用地社會(huì)保障價(jià)格，這一方法僅計(jì)算生產(chǎn)資料價(jià)格與社會(huì)保障價(jià)格，對(duì)于由于征地引起的權(quán)利價(jià)值未予充分考慮。因此可認(rèn)為，現(xiàn)行征地區(qū)片價(jià)的計(jì)算方法與土地征收價(jià)格的內(nèi)涵存在一定的差異，對(duì)被征收農(nóng)地的價(jià)值有所低估。
好了，今天的文章到這里就結(jié)束了，如果您對(duì)該問(wèn)題還有相關(guān)疑問(wèn)的話(huà)可以將疑問(wèn)私信給我或者將疑問(wèn)評(píng)論在文章下方評(píng)論區(qū)中，我會(huì)一一為大家進(jìn)行解答的。
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金同遠(yuǎn)