農村維房改造多少錢（農村房屋拆遷）

■本文作者：王小明北京在明律師事務所咨詢中不難發現，老百姓最愛問的永遠都是“農村宅基地上房屋拆遷有沒有全國統一的補償標準啊？”“我家的房屋面臨棚改，有我們那里的補償標準嗎？”這類的問題。在明律師不止一次的回答過：無論是宅基地上房屋拆遷，還是

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

咨詢中不難發現，老百姓最愛問的永遠都是“農村宅基地上房屋拆遷有沒有全國統一的補償標準啊？”“我家的房屋面臨棚改，有我們那里的補償標準嗎？”這類的問題。在明律師不止一次的回答過：無論是宅基地上房屋拆遷，還是城鎮棚戶區改造，所謂“補償標準”壓根兒就是不存在的！法律法規有規定的，只是補償原則、項目、方式，就是沒有全國統一的“標準”。但回答了也沒用，下次當事人一定還會先問這個。本文，在明律師就甘冒重復、啰嗦的風險，再為大家解析一次這個問題。

要談補償多少的問題，首先需要區分征收是針對的國有土地上房屋，還是農村集體土地。這二者是有本質上的差異的，不可隨意混同。

剛好，對宅基地上房屋的征收拆遷恰恰是集體土地征收的重要部分，而城鎮棚戶區改造則是典型的國有土地上房屋征收。

【農村集體土地上房屋拆遷：房錢+地錢+補助和獎勵】

根據《土地管理法》第48條和各地地方性規定，農村宅基地上房屋拆遷的補償須遵循以下幾點原則性規定：

1.保障被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障；

2.“先補償后搬遷，居住條件有改善”；

3.重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償3種法定方式，農民有一定選擇權；

4.被征收宅基地上房屋的補償=宅基地的區位補償價+房屋的重置成新價+對住房確有困難戶的保障性補助+對配合簽約騰房戶的獎勵；

5.對搬遷、臨時安置、室內裝飾裝修和合法生產經營產生的停產停業損失也應當給予補償。

除此之外，按自然戶的本集體經濟組織成員人口數給予房屋面積安置也是一項重要的“安置利益”。其主要由各項目的補償安置方案規定，法律并無明文規定，一般每個人頭可獲得幾十平方米至一百余平方米不等的房屋安置面積。

需要稍加解釋的是，這里的“宅基地的區位補償價”一般是參考所在片區的征地區片綜合地價標準得出的。這個標準是制定后公開在網上的，農民朋友可以直接查到。而宅基地在征收時的補償標準很多地方是與這一標準等同的（即1:1計算即可）。

房屋的重置成新價顯然取決于不同建造年代、建筑結構、用途性質房屋的評估結果，“一刀切”性質的補償標準在個別地方仍有適用，但已不是發展的主流。

唯有針對拆遷范圍內的“無證房屋”，一般會有一個“一口價”式的較低補償標準，比如每平方米補償500元之類。如果被征收人對此不認可，關鍵在于通過確認涉案房屋的合法性，使其不適用于這一標準，而不是試圖將500元的標準改成1000元。

【城鎮棚戶區改造及其他房屋征收：補償“3+1”】

相較于較為凌亂的農村房屋拆遷，城鎮棚戶區改造及因交通設施建設等公共利益需要征收房屋時，已有一套相對完善健全的補償規范。

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，與補償相關的原則性規定如下：

1.應當對被征收房屋所有權人給予公平補償；

2.“先補償、后搬遷”；

3.補償“3+1”=被征收房屋價值的補償+搬遷、臨時安置的補償+經營性房屋的停產停業損失的補償+政策性的補助和獎勵，前面3項為法定，最后1項則視具體情況而或有或無。

4.被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定，對其補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。（此即“1:1”為基礎的法規依據，或者叫“征一還一”）

5.對被征收房屋價值的補償中即涵蓋對國有土地使用權價值的補償，但對房屋之外的已經登記的院落、空地的使用權價值也應當予以補償；

6.無證房屋、住改非房屋的補償視其調查、確認和處置情況而與有證房屋、未改變過規劃用途的房屋而有所差異，具體要看涉案項目的補償方案而定。

在上述城市房屋征收的補償規定中，并無可直接在網上查到的“定死”的補償標準。評估環節對確定房屋的補償結果至關重要，一戶一評估，對評估結果不滿還可以申請復核和專家委員會鑒定。

在明律師最后要提示大家的是，城鎮棚戶區改造中的被征收房屋大多是被征收人的私產，其有可確定的市場價值，能夠自由的交易，故其補償金額主要靠評估，由市場決定；而農村宅基地上房屋因地和房的所有權歸屬不同，且均不能自由交易，無“市場價值”而有較大區別，這也就是農村的房子相對于城市而言“不值錢”的本質原因之一。

除極個別的情況外，對這兩類房屋的征收適用的是截然不同的補償原則和法律法規。“農村房屋能夠參照執行國有土地上房屋征收補償標準”的情況少之又少，這點是大家需要面對的現實。

如果再有人問你房屋征收的補償標準，你就可以把本文發給他，并且告訴他不要再把精力和心思全都花在找“標準”上了。

版權聲明：本文為北京在明律師事務所原創文章，未經授權，拒絕轉載！

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