房地產這個行業包羅萬象，行業內的水也非常深，有的人通過買房賺得盆滿缽滿，有的人買房甚至血本無歸。關于今天的文章，阿萬想著能早一天發出來，就早一點發出來，如果能讓更多的人盡早地讀到，讓他們別踩坑，少踩坑，也算功德圓滿的一件事了。“一鋪養三代”

房地產這個行業包羅萬象，行業內的水也非常深，有的人通過買房賺得盆滿缽滿，有的人買房甚至血本無歸。關于今天的文章，阿萬想著能早一天發出來，就早一點發出來，如果能讓更多的人盡早地讀到，讓他們別踩坑，少踩坑，也算功德圓滿的一件事了。

“一鋪養三代”，這五個字，我相信您在平常的生活中，一定看到過無數次，可您知道現在又有多少“一鋪毀三代”，今天阿萬就來給大家扒一扒，現在的商鋪還能不能買，要買該買什么樣的商鋪，什么樣的商鋪毀著我們的三代。

某商鋪樓盤沙盤

阿萬只是蘇州一個獨立的房地產從業人員，不是什么專業機構，也不是什么專業的房產媒體人，也不會把文章寫得那么有噱頭，阿萬所說所寫，全部來自本人十幾年房地產一線從業經歷中的所遇、所知、所感，萬一有有失偏頗的地方，還請大家海涵！如果覺得阿萬寫得不錯的話，也希望您能給阿萬點個關注，點個贊！

商鋪的分類還是挺細的（一定要細看接下來的文字，因為能告訴你哪些商鋪還是可以買的，哪些商鋪是雷，千萬別踩！）

按照開發形式和功能定位可以將商鋪大致分為：大型商業綜合體商鋪、購物中心商鋪、鄰里中心商鋪、商業街區商鋪、社區型商鋪、寫字樓商鋪、純沿街商鋪、專業型市場商鋪、步行街商鋪、住宅底商。

接下來，給大家比較詳細的解釋下，上面的這些商鋪到底是什么樣子的，好讓大家有一個比較全面的了解。

1.大型商業綜合體商鋪：商業綜合體，是指整體建筑體量較大、包含多商業業態，集商業、辦公、居住、酒店等于一體的大型城市房地產項目。（如：有著多業態的萬達廣場項目、吾悅廣場等）。

2.購物中心商鋪（shopping mall）：購物中心，來自中國商務部的定義為，多種零售商鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。其業態涵蓋，大型商超、專賣店、零售、餐飲、娛樂休閑健身等。一般大型的商業綜合體項目都會包含購物中心，也有獨立建設的購物中心。

中國著名的購物中心（萬象城、萬達廣場、恒隆廣場、印象城、大悅城、吾悅廣場、龍湖天街、國金中心、K11、來福士）

3.鄰里中心商鋪：鄰里中心，是源自于新加坡的新型社區服務概念，它是集多種生活服務設施于一體的綜合性市場，涵蓋商業、文化、體育、衛生、教育于一體的居住區商業中心，為老百姓提供一站式生活服務。（鄰里中心的總建筑體量，一般遠小于購物中心）

4.商業街區商鋪：商業街區商鋪是由眾多零售商店、服務商店、餐飲店、服務店共同組成，按照一定結構和比例排列組成的商業體。（出售比例最高的商鋪形式）

5.社區型商鋪：建筑形態跟商業街區商鋪類似，但整體建筑體量更小，其主要依托周邊小區從而形成固定的消費客群而存在的商業項目。

6.寫字樓商鋪：寫字樓商鋪，簡單理解，就是在寫字樓較低樓層里開設的商鋪，也有為了配套寫字樓的使用，而單獨建立附屬裙樓打造的商鋪。

7.純沿街商鋪：顧名思義，純沿街商鋪，就是指直接沿著城市馬路的商鋪，城市道路上的人流可以直接通過馬路牙子，或商鋪門口敷設的步行道，直接進入到商鋪里的商鋪。（沿街商鋪有的還會有外沿街商鋪、內沿街商鋪，需要注意）

8.專業型市場商鋪：專業型市場商鋪，主要是從經營業態定位的需要出發，打造的某一類產品或者服務的商鋪。常見的專業型市場商鋪有（五金機電、建材家居、汽車用品、數碼產品、義務小商品、服裝城、茶葉交易、農產品交易、古玩周邊、玉器翡翠等）

9.商業步行街商鋪：商業步行街，多指一個城市商業活動最集中的街道，它由大量的零售商業、服務商業作為主體，集中于一定的地區，構成一定長度的街區。商業步行街多是城市形象的代表和名片（中國著名的商業步行街：北京王府井、上海南京路、成都春熙路、長沙黃興南路、蘇州觀前街等）

10.住宅底商：狹義的住宅底商是指，商鋪作為部分小區圍墻，樓下是住宅、樓上是商業的商鋪；廣義的住宅底商是指，小區外圍或鄰近小區通行的道路建造的以服務小區業主為主而打造的商鋪。

那么這些商鋪分別有哪些特點呢，且看我給您細細分析！

1.大型商業綜合體項目，這類型房地產項目，一般是由多業態構成，可以銷售的部分有住宅、公寓等，開發商可以銷售回款。購物中心的商鋪作為優質資產和持續的現金流產品，一般由開發商整體持有，好的商鋪，開發商一定是舍不得對外銷售的。同時大型商業綜合體非常考驗開發商的開發經驗、運營能力和資金實力。阿萬的建議是，小開發商開發的別買、虛擬分割的商鋪別買、除一樓外的商鋪別買、只能由運營公司統一管理的別買、包租返租的別買、沒有產權只賣使用權的別買，其它的得具體來看了，一定要結合地段、產品、規劃、銷售價格、業態綜合考量，買前最好咨詢專業人士。

2.購物中心商鋪，別看購物中心，最近幾年都特別火，但不是所有的購物中心都能運營成功，它后期經營的不確定性因素太大，一旦做不成功，就很容易失去價值。購物中心體量大，特別考驗開發及運營商的資金實力和運營能力；大牌開發商打造的購物中心一般都不賣，考慮賣的，你一定得想想原因，如果真是優質資產，租金收益很高，大把的銀行求著開發商要給它貸款。阿萬的建議是，購物中心內的商鋪，最好別買，好的人家不會賣，賣了未來時間拉長，也未必會一直好。

3.鄰里中心商鋪，有些是可以考慮買的，但一定要考慮周邊小區的入住率，人流量，以及入住人員層次，還有就是周邊有無其它的商業配套也需考慮（只能買實體鋪）買鄰里中心商鋪可以參考第4條街區型商鋪的購買要素；買鄰里中心商鋪時，盡量考慮純一樓且帶做餐飲條件的商鋪，購買鄰里中心商鋪，同一個項目里，商鋪好壞價值也是千差萬別，非常需考驗人的專業能力，普通老百姓，一般很難全面客觀的考量。

4.商業街區商鋪，這類商鋪是目前市場上銷售最多的商鋪類型之一，怎么說呢，有買了人氣旺租金收益還不錯的，也有買了人氣一般，租金收益很低的。這個也是要看具體的項目了，很難說有一個統一的標準能不能買，但有幾個參考要素，如果具備了，那么這類商鋪成功概率會高，供大家參考。項目自帶大體量酒店式公寓或者住宅、項目位于開發比較成熟的商業區或住宅區（抑或未來有可開發住宅土地）、項目的業態比較接地氣，且符合餐飲條件鋪子較多、業主有自主經營或出租的權利、部分商鋪直接臨街靠馬路、街區規劃一目了然通達方便、路面規劃有部分機動車、非機動車停車位、開發商有引入大型商超、商鋪面積分割合理面積在40㎡-120㎡之間、這類街區商鋪盡量只考慮純一樓或者一拖二的商鋪、能不買內街，千萬別買內街、買之前一定要測算商戶的租金承受能力（阿萬是很會算賬的，可以咨詢我哦！）

5.社區型商鋪，這類商鋪跟鄰里中心商鋪有點類似，只不過體量更小，沒有精確定位。這類商鋪可以經營的業態門類有（水果店、蔬菜店、便利店、銀行網點、中介門店、早餐店、快餐店、飯店、理發店、母嬰店、藥店、超市、彩票店、煙酒專賣店、寵物店……）。準備購入此類商鋪時，建議多讓身邊經營著上述商鋪生意且做得比較好的老板，去現場幫你多看看，畢竟他們代表著未來的租客，多聽聽他們的意見和建議很有必要。

6.寫字樓商鋪，這類商鋪比較少見，要看這類商鋪所處的城市以及區域以及該寫字樓的整體體量、未來預期的出租率等，再結合周邊的商業配套情況來綜合考量，要知道寫字樓商鋪的消費人群，基本上以本棟大樓的工作人群為主。

7.純沿街商鋪，在過去的很多年以前，應該來說是最好的商鋪形式，所以純沿街商鋪的投資風險是最小、回報率較高的。但現在的商業環境及老百姓的生活方式已經發生了巨大的變化，我們對沿街商鋪的印象也需要改變了。考慮買入純沿街商鋪，需要考慮的因素：商鋪距離馬路的直線距離不宜過遠、商鋪跟路人，行人之間沒有大幅綠化帶阻隔、不能買入快速路和車流量巨大的沿街商鋪、要考慮太陽直射和風雨的影響、周邊最好有其它同類型沿街商鋪、街邊能臨時停車非常重要、獨立的純一樓和一拖二的商鋪為佳、招牌和門頭的寬度不能太窄、不宜購入進深太大的商鋪。純沿街商鋪雖然投資風險較小，但租金水平在現如今的消費模式下，已經很難有巨幅的漲幅了，達到了一定的高度，也就是我們說的租金上線。在買入時一定要測算真實的租金回報情況、該租金此類商戶是不是承受得起。

8.專業型市場商鋪，這類商鋪應該來說是風險最高，老百姓踩雷最多的商鋪形式了。也不能說這類商鋪完全沒有價值，例如一些翡翠交易市場、服裝批發市場、茶葉批發市場等，直到現在有很多都經營得還不錯。但該類商鋪也是目前出問題最多的商鋪，包括但不限于爛尾樓、后期經營慘淡、租金回報低廉、開發商無后續運營等。阿萬的建議是，除非自己生意需要，盡量別投資此類商鋪。這類商鋪受政策環境、市場發展、消費趨勢、電商沖擊、政府規劃等外在因素影響的概率太大了，而且有著特別強的可替代性；很多的開發商通過包租、返租的形式進行銷售后，一旦遇到運營經營困難，便撒手不管或者根本沒能力管，這樣的商鋪就真的爛在手里了，說一分錢都不值，一點也不為過，一鋪可以毀三代。

9.商業步行街商鋪，每個城市的商業步行街的形成，都由來已久，它的形成一定是有淵源的，在一定程度上，它反映了該城市的經濟發展以及城市形象，是一個城市的商業象征。在電商還沒有完全繁榮的時候，商業步行街的商鋪說日進斗金一點也不為過。阿萬06年的時候，在長沙黃興南路步行街唐獅專賣店當導購員，這個80㎡的步行街商鋪，租金是160萬一年，折算日租金為4380元，是不是很夸張。可是有時候我們店內每天的營業額都達不到這么多，可為啥公司還是愿意租呢？因為商業步行街有著無可比擬的巨大人流量，步行街不一定是單純購物的地方，更多的是一種象征，抑或是旅游的打卡網紅點，它的廣告效應遠大于它實際的店內直接產出。現在很難買到商業步行街的商鋪了，大部分售賣的，一定得考慮它售賣的原因，沒有人放著高額穩定的租金不要去出售的，購入要慎重再慎重！現如今商業步行街的商鋪價值不像很多年前那么的不可一世，但其歷史底蘊和實際價值還是存在的，它也不是一般的老百姓能買得起的。

10.住宅底商，它跟社區型商鋪的性質類似，如果樓上直接是住宅樓的，那么相當于你買了一個70年產權的商鋪，這時候，只要考慮價格就行了，住宅底商相對投資風險較小，收益較穩定，投資是否劃算，那就要看開發商出售的價格了。

以下這段文字，非常重要，乃肺腑之言，經驗之談，一定要看要記住！！！

1.所有的虛擬商鋪（沒有獨立實體結構、不能單獨經營），一律不要買，不要問為什么，都不值得我贅述，記住就行。

2.市場上98%的小面積商鋪，10-25㎡的，一律不要買，都是開發商為了低總價，特意分割出來銷售的。扣掉得房率后，能有幾個平方，能產生啥收益？能做啥生意？除了交給運營商統一經營管理，任人宰割，你能得到啥？

3.市場上90%所謂的包租、返租的商鋪（托管時間在10年或以上，且商鋪格局不能自己獨立經營的），不要買。好的，有價值的商鋪，開發商是不需要通過包租、返租去實現銷售的。

4.沒有獨立產權的商鋪，千萬不要買，再好也不能買，記住就行。

5.目前，市場銷售的風險較小的商鋪，真實回報率大多在2.5%-4%之間。真實的租金回報率，遠沒有開發商吹噓地那么高。降低和權衡自己的心理預期很重要，千萬別借很多錢去投資商鋪，不然入不敷出很受傷！

6.看到、聽到打著租金回報率不低于8%甚至更高廣告的商鋪，能離它多遠，就離它多遠，有這么高回報的好事，豈能輪得到你，開發商是傻子，不會賣貴點嗎？

7.目前有價值的商鋪還是有的，但一定需要有非常專業的知識去甄別，同一個項目當中，都會存在風險和價值回報相差巨大的商鋪，切勿草莽行事。

那么對于有價值的商鋪，我們在購入前后，還有哪些注意事項呢？

1.買商鋪，要綜合考慮開發商的開發能力，商鋪的爛尾風險遠比住宅要高，不光要看開發商五證是否齊全，還要了解開發商的綜合實力，口碑，風險因素（企查查、天眼查是好東西）

2.不是所有的現房商鋪就好，現房商鋪能避免爛尾風險，但可能也是欠缺價值的，挑選的空間也有限，好的商鋪，可能在還沒有竣工的時候就被人買走了。

3.在購買二手商鋪時，一定要考慮商鋪的交易稅費，不能只聽中介或者賣家的一面之詞，必須在合同里具體的明確稅費歸屬或具體金額。（二手商鋪交易稅費復雜，只有在過戶時，稅務系統才能知道）

4.商鋪一旦入手，變現的難度非常大，一定要做好長期持有的打算，要么就別買了。

5.一般商鋪的總價都較高，通過貸款購買的，一定要考慮自己的收入流水，是否滿足貸款條件；有些商鋪有很苛刻的貸款條件，甚至還有不能貸款的商鋪項目，買的時候一定要跟開發商確認清楚，打聽清楚，切勿聽口頭所言；同時還需要掂量自己的還款能力，在租金預期不及的情況下，自己是否有能力支撐每個月的貸款按揭。

6.商鋪出租，訂立出租合同，一定要考慮到商戶的經營風險（如安全事故、滲漏水、火災隱患等），最好請專業的律師擬定出租合同，明確雙方的責任和義務，避免未來的商業風險和糾紛。

7.跟承租人搞好關系，多了解和關心商戶經營情況及動態，多了解市場行情，讓自己的商鋪實現價值最大化。

好了，阿萬寫文章，真的很辛苦，如果您看了，覺得有用，能點個贊、給個客觀的評價，對阿萬很重要，當然關注阿萬，成為阿萬的粉絲，那就再好不過了！[呲牙]阿萬會繼續給大家帶來不一樣的房地產觀點、資訊、建議，謝謝大家的關注！