五豐廣場一樓商鋪價格暴跌（調(diào)查）

五豐廣場，位于江蘇省昆山市周市鎮(zhèn)，這個爛尾中的商業(yè)廣場項目，在寒風(fēng)中，顯得尤為慘淡。劉奎（化名）是一名保安，居所在離五豐廣場不到一公里，為了給兒子兒媳投資，他“貼上老本”成了五豐廣場的業(yè)主。按照原本的規(guī)劃，開發(fā)商江蘇五豐置業(yè)有限公司（下稱“

五豐廣場，位于江蘇省昆山市周市鎮(zhèn)，這個爛尾中的商業(yè)廣場項目，在寒風(fēng)中，顯得尤為慘淡。

劉奎（化名）是一名保安，居所在離五豐廣場不到一公里，為了給兒子兒媳投資，他“貼上老本”成了五豐廣場的業(yè)主。

按照原本的規(guī)劃，開發(fā)商江蘇五豐置業(yè)有限公司（下稱“五豐置業(yè)”）將斥資40億將之打造為昆山最大商業(yè)綜合體。2013年開工，一期工程2016年6月30日交付。

如果一切順利，從2017年年中開始，劉奎可以成為名副其實的“地主”，每個月有穩(wěn)定的租金收入了，且隨著后續(xù)摩天輪樂園、購物中心、不夜城等二期工程陸續(xù)完成，租金說不定還能水漲船高。

抱著和劉奎一樣想法的五豐廣場業(yè)主有5700名，他們貢獻出的購房款超過15億元。

然而，理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感。

隨著五豐廣場的爛尾，這些業(yè)主們的《投資買房記》也跟著爛尾了。

五豐廣場售樓處如今早已空無一人

“我們后來才知道，這個項目從一開始就涉及虛假宣傳和商業(yè)詐騙，甚至其規(guī)劃的部分項目根本就在不存在的地塊上，所謂的各大品牌商家紛紛入駐從來就是子虛烏有。”1月15日晚間，一位五豐廣場的業(yè)主對《國際金融報》記者表述，語氣中充滿了憤慨。

令人意想不到的還在后面，當(dāng)大家以為故事將以爛尾收場之時，2017年1月，港股上市公司五洲國際（01369.HK，五洲國際控股有限公司）收購了“本家”五豐置業(yè)100%股權(quán)，即全盤接下了爛尾項目五豐廣場。

不過，在接手一年后，五洲國際向昆山市人民法院提交了五豐置業(yè)破產(chǎn)申請。

為何當(dāng)初在明知爛尾的情況下接盤，如今卻又選擇將五豐置業(yè)申請破產(chǎn)？《國際金融報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，五洲國際接盤的背后或另有隱情。

五豐置業(yè)與五洲國際簽約儀式

爛尾

五豐廣場系五豐置業(yè)于2010年12月23日通過土地競拍獲得，土地總面積約20萬平方米，規(guī)劃建筑面積60萬平方米，計劃分兩期建造完成。2012年8月，五豐廣場一期規(guī)劃項目取得土地證，于2013年5月正式開工建設(shè)。

2013年10月，五豐廣場開始預(yù)售商鋪，采用售后包租、回購的形式銷售，并且雙方約定的租金可部分用來抵扣購房款，因而開盤之后銷售情況火爆異常，頻頻摘得昆山市房產(chǎn)銷量排行榜桂冠。

根據(jù)昆山市房管局官網(wǎng)數(shù)據(jù)，項目一期工程共批準(zhǔn)出售5923套商鋪，截止目前為止已出售5694套，銷售率超過96%。

據(jù)劉奎回憶，剛開盤時，項目廣告鋪天蓋地，銷售現(xiàn)場人滿為患，其中，超過半數(shù)購房者都是來自上海。

“五豐廣場當(dāng)時宣稱，斥資40億打造昆山市最大的商業(yè)綜合體，設(shè)計了玩童城、名品城、華美達酒店、摩天輪樂園、購物中心、不夜城、SOHO五豐等七大商業(yè)組團，且作為昆山市政府大力扶持項目，周邊綠化、道路都是由市政府專門修建，位置也在規(guī)劃中的昆山新城核心地段。”劉奎說。

為此，劉奎當(dāng)時還是找熟人、托關(guān)系，才買到了一間一樓位置最好的商鋪，花了89萬元。

▲五豐廣場規(guī)劃效果圖，所示玩童城、名品城、華美達大酒店為規(guī)劃中的一期，五豐嘉年華、購物中心、SOHO五豐、五豐不夜城為規(guī)劃中的二期。

1月18日，《國際金融報》記者來到五豐廣場發(fā)現(xiàn)，裝修得恢弘大氣的售樓處早已風(fēng)光不再、人去樓空，只有佇立在廣場周圍的各種廣告牌和歡迎商家入駐標(biāo)語，仿佛在向行人透露著這里“曾經(jīng)的輝煌”。

記者在售樓處一角的保安室及旁邊搭建的幾個簡易房里，找到了幾名五豐廣場之前的工作人員。

“我們都是留在這兒等工資的，五豐從2017年11月開始就沒再發(fā)過工資了，其他找到新工作的人都已經(jīng)離開，只剩我們幾個了，暫時先住在這里等工資，春節(jié)再回去。”工作人員告訴記者，那邊的施工現(xiàn)場也早就停工了，工程進度從2014年下半年開始就走走停停，到現(xiàn)在一個人都沒了，據(jù)說是因為拖欠了工程隊好幾千萬工程款。

從項目現(xiàn)場可以看出，目前一期的6、7、8號，三棟樓外圍已經(jīng)基本完成裝修工作，2號樓及規(guī)劃中的華美達酒店大樓僅完成封頂工作，而二期工程仍是一片雜草叢生的荒地。

一期項目現(xiàn)場，右側(cè)為6、7、8號樓，左側(cè)為2號樓

騙局

“誰能想到，到頭來竟然是這么大的騙局。”劉奎感慨不已。

意識到這是一場騙局，業(yè)主們都悔恨自己太后知后覺。

另一位業(yè)主黃玲（化名），同樣家住五豐廣場附近，她告訴《國際金融報》記者，直到2016年6月，即將到達最初約定的交房日期，五豐置業(yè)曾發(fā)來交房通知，同時要求先代收代繳稅費以及相關(guān)費用，當(dāng)時，大部分業(yè)務(wù)并沒有意識到這是一個騙局，基本上都繳了。直到后來有人提出疑問——商品房只有在竣工驗收之后才可以辦理房產(chǎn)證，為何他們還沒進完成驗收，就已經(jīng)開始收取費用了？而且，其中一些稅費和費用，按規(guī)定是不可以由開發(fā)商代收代繳的。

“之后，業(yè)主們便去售樓處討要說法并要求退款，卻遭到拒絕，更有甚者，甚至現(xiàn)場遭到售樓處工作人員的毆打。” 黃玲說。

終于意識到自己上當(dāng)受騙，業(yè)主們開始自發(fā)的團結(jié)起來，通過上訪、法律訴訟等形式開始維護權(quán)益。然而，舊的問題還未解決，又有業(yè)主爆出了新的問題：五豐廣場一直以來大肆宣傳的二期項目，土地根本并非五豐置業(yè)所有。而前期宣傳的所謂的各大國際品牌紛紛入駐亦是子虛烏有。

2017年4月，昆山市周市鎮(zhèn)政府公布的“紅頭文件”稱，由于五豐置業(yè)遲遲沒有繳納二期項目的土地出讓金，所以該地塊已在2014年7月10日被昆山市政府收回，其二期規(guī)劃項目已不存在，系虛假宣傳。公告之后，周市鎮(zhèn)相關(guān)執(zhí)法部門才強制五豐廣場拆除二期規(guī)劃相關(guān)廣告、沙盤等宣傳設(shè)施。

昆山市周市鎮(zhèn)政府公布的“紅頭文件”

這一消息對于5700戶業(yè)主來說，無異于一個晴天霹靂。

“倘若沒有二項目規(guī)劃的那些摩天輪、海底世界等等娛樂組合設(shè)施，這里的商鋪誰會買？誰又會來這里消費？為何2014年7月就被政府收回的土地，政府方面至今才發(fā)布公告說明？”一位業(yè)主對于這份遲來的公告充滿了疑問。

對此，昆山市周市鎮(zhèn)信訪中心負責(zé)人表示：“從2014年7月該地塊被收回，到2017年發(fā)布正式公告，期間政府相關(guān)部門并非沒有任何作為，當(dāng)時曾多次勒令其停止二期項目宣傳，并且執(zhí)法部門也曾強制執(zhí)法。我們在接到群眾舉報之后，已經(jīng)成立‘五豐廣場調(diào)查小組’專門針對這個項目的一系列問題進行深入調(diào)查，幫助業(yè)主解決問題。但無論如何，這么多業(yè)主上當(dāng)受騙，我們政府確實有監(jiān)管不力的責(zé)任。”

接盤者

當(dāng)項目遲遲不交房，疑似爛尾，業(yè)主們焦頭爛額之際，五洲國際以接盤者的身份出現(xiàn)在了大家的視線范圍內(nèi)。

2017年1月24日，業(yè)主們突然收到通知，開發(fā)商五豐置業(yè)被一家香港上市公司五洲國際給收購了，并且重新公布交房日期為2017年7月30日。

可查資料顯示，五洲國際自2004年起，在中國無錫開始開發(fā)運營商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園和城市綜合體項目，集團主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資及提供物業(yè)管理服務(wù)。2013年6月13日在香港上市，截至2018年1月23日收盤，其總市值約為45.41億港元。

據(jù)悉，五洲國際接手項目之后，開始針對對一期項目6、7、8號三棟，聯(lián)合各個相關(guān)部門推動其竣工驗收工作，最終于2017年7月28日完成，分別獲得規(guī)劃、水利、綠化、民防、工程質(zhì)監(jiān)、環(huán)保、消防等部門的合格證書。

竣工驗收工作獲得的合格證書

但是至今產(chǎn)證仍然沒有辦下來。有不愿意透露姓名的知情人士對記者透露，因為拖欠工程尾款的問題遲遲沒有解決，項目工程總承包方東冠建設(shè)拒絕配合完成相關(guān)材料的登記備案手續(xù)，因而業(yè)主們辦理房產(chǎn)證的訴求，截至目前為止仍然無法實現(xiàn)。

為此，2017年12月28日，在各方的共同協(xié)商下，五豐廣場業(yè)主、昆山市周市鎮(zhèn)政府、五豐置業(yè)母公司五洲國際、項目工程總承包方東冠建設(shè)、周市鎮(zhèn)司法所、放貸銀行江西銀行和上海農(nóng)商銀行，各方均派出代表同聚一堂，針對五豐廣場項目后續(xù)問題開展“六方會談”。

《國際金融報》記者獨家獲得了此次會議的全程視頻。

從會議視頻可以看出，此次會談，業(yè)主代表的主要訴求為：希望政府部門協(xié)調(diào)各方，盡快幫助業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記證明。

而東冠建設(shè)作為工程總承包方，掌握著其中關(guān)鍵一環(huán)，其負責(zé)人黃永權(quán)表示：“作為施工方，必須要先解決眾多施工工人的工資問題，目前尚拖欠工人工資共2000萬元。”

此外，五豐置業(yè)施工現(xiàn)場負責(zé)人則表示，完成產(chǎn)權(quán)登記備案前，尚需辦理消防、電信、維修基金等手續(xù)，資金缺口一共300萬元。

另一方面，江西銀行及上海農(nóng)商銀行負責(zé)人稱，目前尚未發(fā)放的貸款余額一共1800萬元，但考慮到五豐置業(yè)如今的實際情況，不會再繼續(xù)發(fā)放任何貸款。

而作為五豐置業(yè)母公司的五洲國際此時呈現(xiàn)的態(tài)度卻讓人大跌眼鏡。

五洲國際總裁助理尚明懷在此時表示，五洲國際并購五豐置業(yè)一案是非法的。“他們（五豐置業(yè)）收了業(yè)主這么多錢，形成這么大的債務(wù)，卻沒有經(jīng)過你們債權(quán)人的同意就將公司出售了，肯定是非法的。”

尚明懷直言，（想要錢）不應(yīng)該問五洲，應(yīng)該問政府，因為當(dāng)時五豐置業(yè)走賬是經(jīng)過政府相關(guān)部門監(jiān)管的，這些錢怎么出去的，都是要經(jīng)過政府審批的。

“據(jù)我了解，在五洲收購之前，這個公司（五豐置業(yè)）已經(jīng)出手了4.8億元。政府有責(zé)任幫助你們?nèi)プ凡檫@4.8億的去向，這個項目要有4.8億元，什么事都解決了。” 尚明懷把“球”踢給了當(dāng)?shù)卣?/p>

同時，五豐置業(yè)財務(wù)人員也表示：“我是在五洲并購案之后才負責(zé)財務(wù)的，但從當(dāng)時的財務(wù)記錄里面確實可以看出，五豐以公司與股東之前的往來款形式（財務(wù)借款）轉(zhuǎn)出了4.8億元。”

然而，更加讓人瞠目結(jié)舌的是，尚明懷還在會上高調(diào)宣稱：“五洲收購五豐這個爛攤子，是基于政府當(dāng)時的一個承諾，政府以前承諾我們的東西，現(xiàn)在兌現(xiàn)不了，五洲也被騙了，不會為這個項目再拿一分錢出來。五洲愿意把五豐的賬目交給政府審查，證明五洲并未從五豐拿走一分錢。我今天就愿意把老底都告訴你們，五洲當(dāng)初收購五豐是零資金收購。”

此話一出，全場嘩然！而在場的周市鎮(zhèn)政府代表人員既不反駁，也未發(fā)表其他實質(zhì)性言論，所謂的“六方會談”最終無疾而終。

“六方會談”現(xiàn)場視頻截圖，在座的左二為五洲國際總裁助理尚明懷

收購資金作假？

“六方會談”雖然無疾而終，但其間擦出的“火花”值得深思。

其一，是否真的存在尚明懷說的“消失的4.8億”，它究竟去了哪里？

1月18日，《國際金融報》記者走訪了昆山市周市鎮(zhèn)政府，信訪中心負責(zé)人表示：“針對五豐廣場一案，昆山市公安局經(jīng)偵大隊已經(jīng)全面接手并展開調(diào)查，有可靠消息傳出，據(jù)說目前警方已經(jīng)控制了兩名五豐置業(yè)的前股東。但案件實際進展、五豐置業(yè)的資產(chǎn)負債情況、其中是否存在非法挪用財產(chǎn)、具體的涉案金額多少，這些都屬于案件機密，在其調(diào)查結(jié)果公告之前，沒有人能夠隨便下結(jié)論。”

其二，五洲當(dāng)初收購五豐是零資金收購？

當(dāng)初，作為港股上市公司的五洲國際在財務(wù)報告中可不是這么說的。

記者查閱五洲國際公告發(fā)現(xiàn)，收購五豐置業(yè)事項，并未有及時公開公告，只有在其2017年中報中，附注第23條“業(yè)務(wù)合并”提及：

于2017年1月24日，本集團從黃期峰、林建山、林允贊、 泰順凱正投資管理有限公司及蘇州市君子籃建筑機械制造有限公司收購五豐置業(yè)，一家注冊股本為38688萬元的非上市公司100%的股權(quán)。購買代價為38688萬元。

近3.87億元的收購價與尚明懷所說的“零資金”收購差距甚大。

五洲國際2017年中報截圖

一名不愿意透露姓名的資深律師表示：“倘若五洲國際確實是零資金收購，則很可能涉及被收購公司凈資產(chǎn)為負的情況，這種情況下就必須在限期內(nèi)公告。真實情況如何姑且不論，但就目前五洲國際的做法來講，若說沒有什么問題，恐怕很難令人信服。”

前述信訪辦負責(zé)人還告訴記者，五洲國際方面聲稱的“因政府承諾而收購”背后另有故事。2014年，由于五豐置業(yè)因其滯納土地出讓金而被政府收回的二期項目規(guī)劃土地，至今尚未對外掛牌出售。

“此事被五洲國際知悉后，又恰逢2017年初，五豐廣場騙局被揭露，五洲國際果斷接手項目，但卻一直故意拖延工程進度，遲遲不為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，政府部門猜測其目的就是為了通過業(yè)主來給政府施壓，妄圖低價收購那個被政府收回的二期地塊。” 前述信訪辦負責(zé)人表示，2010年土地的價格跟如今怎么可能相提并論，非法造成國有土地資源流失可是重罪。

該負責(zé)人強調(diào)，周市鎮(zhèn)政府從未向任何企業(yè)做出過任何相關(guān)承諾，也絕對不會因此而妥協(xié)，置國家利益于不顧。但業(yè)主的訴求我們也不會不考慮，所以當(dāng)務(wù)之急，是通過各方途徑，盡快幫助大家辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，也請各位業(yè)主盡可能通過法律途徑去解決問題，不要有過激的言論和行為，要相信政府。

昆山市周市鎮(zhèn)政府

近期，五洲國際已向昆山市人民法院提交了五豐置業(yè)破產(chǎn)申請。至于是否受理該申請法院至今尚未明確態(tài)度。

某法院資深法官分析稱，假如破產(chǎn)申請通過，而此時業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明還未登記完成，就只能擁有債權(quán)，而非物權(quán)，這種情況下最終清算財產(chǎn)要優(yōu)先償還企業(yè)所欠稅款及有抵押的債權(quán)人，按照該企業(yè)的現(xiàn)狀，最終分到業(yè)主手中的錢微乎其微。企業(yè)的這種行為雖符合法律程序，但極不負責(zé)任。

對于上述種種疑惑，記者致電五洲國際相關(guān)負責(zé)人，其表示：“五洲國際收購五豐置業(yè)之前，就與其第三方股東簽訂書面協(xié)議，約定其幫助五洲國際拿到五豐廣場一期項目剩余4萬平方米體量的預(yù)售證，并達到可分割銷售為前提。而并購案發(fā)生后，之前的協(xié)議內(nèi)容不僅沒有實現(xiàn)，反而才獲知五豐置業(yè)與業(yè)主之前簽訂的支付租金合同，平白增添了大量債務(wù)，所以公司研討決定退出五豐置業(yè)一案。”

至于收購二期土地一事，其表示，當(dāng)時只是口頭約定，并購案之后并無任何脅迫政府非法獲取該地塊的行為。

而前文尚明懷提到的“零資金”收購，五洲國際則稱：“尚明懷當(dāng)時不了解公司財務(wù)狀況，他當(dāng)時的意思應(yīng)該是五豐置業(yè)的賬面流動資金為零，而收購價款以2017年中報披露的3.8億為準(zhǔn)。”

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