土地價格計算公式（淺識深莞二手房指導(dǎo)價與地價體系）

還在用excel查二手房價的注意啦，庫思規(guī)劃云已經(jīng)上線了深莞「二手房指導(dǎo)價」咯，趁此機會，我們也一起講講二手房指導(dǎo)價、標定地價等圖層吧。二手房指導(dǎo)價首先是還算新鮮的二手房指導(dǎo)價，在堅持落實房住不炒的政策下，2021年初，深圳率先建立二手房成

還在用excel查二手房價的注意啦，庫思規(guī)劃云已經(jīng)上線了深莞「二手房指導(dǎo)價」咯，趁此機會，我們也一起講講二手房指導(dǎo)價、標定地價等圖層吧。

二手房指導(dǎo)價

首先是還算新鮮的二手房指導(dǎo)價，在堅持落實房住不炒的政策下，2021年初，深圳率先建立二手房成交參考價格發(fā)布機制：不論房屋實際成交價如何，銀行只能按照這個價格來核算二手房貸款額度。

它成功地讓二手房市場迅速降溫，隨后15個城市也先后出臺了類似政策。那二手房指導(dǎo)價到底是如何形成的呢？

深圳的「二手房指導(dǎo)價」，是深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)查分析基礎(chǔ)上，以二手住房網(wǎng)簽價格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價格，包含全市3595個住宅小區(qū)的二手住房。

深圳「二手房指導(dǎo)價」示意圖

東莞目前更新的「二手住房交易指導(dǎo)價」，則是以2021年第二季度二手住房網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，將二手住房網(wǎng)簽交易套數(shù)超過10套（含）的住宅小區(qū)納入統(tǒng)計范圍，并對統(tǒng)計方式進行了優(yōu)化和提升，綜合考慮了稅務(wù)部門、金融部門的評估價格以及周邊一手樓盤網(wǎng)簽價格等因素，統(tǒng)計維度豐富，對市場交易能起到很好的指導(dǎo)作用。

在庫思規(guī)劃云上，通過對政府的公布的數(shù)據(jù)進行分級處理，可以直觀地看到二手房指導(dǎo)價的地域分布情況，便于大家對整個二手房市場做出判斷。

深圳地價體系

2019年10月，深圳發(fā)布了《深圳市地價測算規(guī)則》，明確了以標定地價+評估地價為基數(shù)、按基礎(chǔ)系數(shù)+項目系數(shù)進行修正的地價測算體系，成為內(nèi)地首個全面應(yīng)用標定地價的城市。

也就是說，深圳行政轄區(qū)范圍內(nèi)所有供應(yīng)的土地，涉及到核算地價的，都要應(yīng)用到標定地價。

標定地價怎么來？就是以標準宗地為單位，按4種用途劃定標定區(qū)域，在每個區(qū)域內(nèi)，選擇有代表性的宗地作為標準用地，根據(jù)相關(guān)要求進行價格評估，每年定期更新。

由于每塊用地、每個項目實際情況不同，在項目前期還會讓專業(yè)評估機構(gòu)計算評估地價，以標定地價*70%+評估地價*30%的算法，最終計算出這塊土地的市場地價。

在這個基礎(chǔ)上，我們對其進行基礎(chǔ)修正以及項目修正。比如發(fā)展政府鼓勵的產(chǎn)業(yè)、建設(shè)人才房和安居房，通過修正系數(shù)，土地能夠以五折甚至更低的價格供應(yīng)，在土地資源市場化的同時給予政策引導(dǎo)。

無論是招拍掛，還是城市更新、土地整備，都有基于標定地價的一套測算方法，所有人都能算，標定地價的公開透明，最終也能夠?qū)刂品績r起到一定的作用。

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東莞地價體系

與深圳全面應(yīng)用標定地價不同，東莞的地價體系針對不同的項目有不同的地價測算體系。

對于城市更新項目，依據(jù)《東莞市“三舊”改造地價計收和分配辦法（試行）》，采用土地市場評估價進行地價計收。

這個由第三方專業(yè)評估確定的區(qū)片市場評估價，是城市更新地價計收體系基礎(chǔ)，全市共劃分了212個區(qū)片，區(qū)片內(nèi)的商服用途、住宅用途、工業(yè)用途等不同性質(zhì)宗地市場評估價均詳細列出，每年9月進行更新。

具體的計算可參考2019年出臺的《東莞市城市更新地價計收和分配辦法（修訂）》，對于不同的項目，也設(shè)定了相應(yīng)的的修正系數(shù)以及折扣系數(shù)。

而對于招拍掛項目，則使用國有建設(shè)用地標定地價，對應(yīng)庫思規(guī)劃云的「2021標定地價-招拍掛」圖層。

東莞標定地價類似于深圳，是先將各種條件基本相似的土地劃為標定區(qū)域，然后選擇具有代表性的宗地作為標準宗地，并公示其用地指標以作參考，但在這里建設(shè)用地已被細化至商服、住宅、商住混合、工業(yè)、科研等類別。

總的來說，深莞兩地的地價體系略有不同，但本質(zhì)上都是為了有限的土地資源的優(yōu)化配置，以有限的空間資源承載無限的城市發(fā)展。

溫馨提示

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