眾所周知，靜安是一個不用大講特講的區域——很容易講出一堆正確的廢話。翻一下之前媒體關于靜安區的解讀，要么是人文底蘊深厚，要么是城市資源發達——用你說？所以環二打算以一個很小的點切入，單講一下靜安區的房地產市場，管中窺豹。01上海各區的特點都

眾所周知，靜安是一個不用大講特講的區域——很容易講出一堆正確的廢話。

翻一下之前媒體關于靜安區的解讀，要么是人文底蘊深厚，要么是城市資源發達——用你說？

所以環二打算以一個很小的點切入，單講一下靜安區的房地產市場，管中窺豹。

01

上海各區的特點都有濃厚的歷史因素。

上海最先開辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黃浦、靜安。

英美人天生是做生意的料，不遠萬里跑到中國來也是為了碎銀幾兩，這片區域自然就以商務、商業為主。

后來法租界不斷向西南部擴展，這個熱愛生活的民族，在這里建設了大量高品質洋房、里弄。

2035規劃中，北徐匯、東長寧、北盧灣區依舊以居住功能（黃色）為主，而老黃浦、靜安依舊是大片的商辦用地（紅色）。

黃浦靜安也有一定區別：黃浦一大片，靜安一條線。

靜安這條線指的是南京西路，在人民廣場一直延伸到靜安寺，是浦西規模最大、定位最高的商業區。

2021年，南京西路稅收億元樓多達26棟，恒隆廣場更是突破百億，創造了上海新紀錄。

這條黃金干線主要涉及南京西路街道、靜安寺街道，這兩個片區住宅市場規模很小。

沒辦法，這里是全市的資源中心，重點培育了輻射全市的商務、商業功能，以及部分醫療資源。

靜安本區的科教文衛中心，是北側的曹家渡街道和江寧路街道。

老靜安一梯隊學區：靜教院、一師附小、靜安一中心，全部位于這兩個板塊。

這兩個片區是傳統的居住中心，大部分標桿小區也坐落于此。

看到這里大家應該有一個模糊印象：靜安好像沒什么豪宅。

其實靜安曾經朝這個方向努力過，主要戰場就是石門二路街道的幾幅空地。

石門二路這里建設了國際麗都城、遠中風華園等標桿小區，后者是靜安準豪宅代表。

其實更著名的是東八塊，這片大衣料子原來在上海首富手中，計劃打造“超過古北的豪宅區”。

后來首富落馬，這片區域被政府收回，現在部分成為自然博物館、部分做商辦用途。

世紀初靜安的豪宅夢破碎了一半。

2005年后，上海進入真正的豪宅時代，老靜安已經沒有大幅空地開發，只拿出了九龍倉靜安壹號等作品，體量與隔壁的黃浦不可比擬。

2015年后，靜安合并閘北，才迎來了新的房地產時代。

02

兩區合并之前，閘北絕對的中心是不夜城，即天目西路街道。

這里上世紀80年代就在開發，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成時也不負眾望，十幾棟商辦大樓壯觀亮麗，三個標桿商場人流如織。

來自十多個國家的跨國企業以及大量外省市駐滬機構在這里落足，形成北上海名副其實的商務中心。

與靜安合并之后，不夜城的地位變得尷尬起來：城市功能與南京西路高度重合。

在老靜安的虹吸之下，不夜城每況愈下，直到2020年代表性商業太平洋百貨倒閉。

兩區合并真正受益的是兩個板塊：大寧與蘇河灣。

大寧背后市北高新，這個園區打造的是全球化的科創中心，與老靜安形成錯位競爭。

2015年后，靜安出錢、閘北出地，市北的發展走上了快車道。與市北一街之隔的是大寧居住區，自然受益匪淺。

其實在合并之前，大寧已經是閘北樓市新貴。

世紀初的閘北大致是一個三明治模型：只有中間的工廠區易于動遷。

所以在這里修建了北上海最大的濕地公園，試圖打造閘北新的宜居片區。

十幾年的發展，大寧各方面資源幾乎都達到頂級。

教育有閘北實驗小學、大寧國際小學、風華中學；

醫療有第十人民醫院；

商業有大寧音樂廣場、久光。

兩區合并后，大寧環境優質、房齡新、社區品質高的優勢凸顯出來，吸收了不少市區改善客群。

不過大寧已經進入開發尾聲，靜安又將目光投向了蘇州河兩岸。

相比于黃浦江，蘇州河更像是上海的母親河，然而長期沒有得到有效開發。

蘇州河最好的景觀段位于普陀長壽路一帶，這里河灣眾多，又地處內環。

不過由于開發過早，做了一堆住宅小區草草了事。

閘北并入靜安后，蘇州河迎來新的開發階段。

蘇河灣定位中央活動區，既承接市區外溢商務需求，又承擔了頂級居住區的功能。

這里的華僑城蘇河灣，一直是靜安區房價天花板（花園洋房除外）。

更重要的是，蘇州河的開發重構了不夜城商圈。不夜城原來的中心是上海站，北廣場南廣場同期開發。

現在的不夜城商圈，中心已經轉移到蘇州河，北廣場沒落之路不可避免。

或者說不夜城時代已經過去，這里已經納入蘇河灣片區。

近幾年蘇河灣持續開發，北站街道近乎全部舊改，成為靜安區又一新貴。

鐵路北側的寶山路街道也在進行舊改。萬科一直在這里深耕，后來收購了中興路壹號50%股權，聯合打造標桿項目。

不過區域開發力度明顯不如北站街道，大量老舊小區無法拆遷。

靜安對閘北的帶動作用是全方位的，即使沒有太多自然稟賦的共和新路街道也進入新一輪開發，談家橋區域舊改已經在有效推動。

再向北的彭浦鎮、彭浦新村街道，目前還沒動靜。閘北需要優化的地方太多，再有錢也需要一步一步來。

03

如上所述，兩區合并后各個片區迅速找到了自己新的定位。

蘇州河北岸的發展目標是與老靜安融為一體，共同構成新的市級公共活動中心。

靜安區的商業中心由一條線變為兩條線，夾在其中的正是江寧路、曹家渡、石門二路三個居住區。

石門二路：與南京西路無縫銜接，將來也是靜安最好的居住區之一。

江寧路：靜安科教文衛中心，正在大面積更新，前景廣闊。

曹家渡：三區交界，公共資源、居住水平均不如江寧路。

另一個發展中心是市北+大寧，一個是市區產業的補充，一個是市區居住的補充。

大寧與蘇河灣之間的廣闊區域，短期不會有太大發展，資源被虹吸后反而淪為發展的成本。

這片區域的另一個痛點是，幾乎是軌交真空。

老靜安地鐵線路發達，7平方公里地面上分布著2號、7號、12號、13號四條線路，密度令人咋舌。

原閘北內環區域地鐵同樣發達，尤其是漢中路這里，竟然可以做到三軌交匯。

然而出了內環，就只有1號線一柱擎天。1號線承擔著寶山客流，進入閘北后趟趟爆滿。

自駕也面臨同樣的尷尬：進出市區與寶山共用南北高架，一到高峰期就堵成停車場。

交通問題導致靜安各個片區資源互動困難，不少市區客流因為通勤放棄大寧。

想想隔壁的黃浦區，合并盧灣、南市后迅速融為一體，無論自駕還是地鐵，都不會有任何隔閡。

其實普通人根本就分不清哪里是南市區、哪里是盧灣區。

這個問題將來會有一定緩解，20號線穿過閘北腹地，1號線北端終于有了換乘線。

20號線沿廣中路而建，重點服務的依舊是大寧和沿線的商務區。

19號線只是擦肩而過，只在彭浦邊緣設了一站，影響不大。

所以原閘北的大片土地，很難像南市區一樣借助靜安登上市級舞臺。

能夠與靜安融為一體的，只能是蘇州河一線。大寧+市北的組合，上限是次級中心中的佼佼者。

靜安的另一個問題是，錯過了豪宅時代。

前面提到過，因為歷史原因2015年前靜安沒有修建大量豪宅：實在是沒有大片空地。

2015年合并閘北，有錢有地，然而很快就出了限價令、很快就加強了70/90政策。

想想之前的豪宅市場，湯臣一品破20萬，中糧海景壹號破25萬，綠城黃浦灣破30萬，不斷刷新我們三觀。

各色別墅爭奇斗艷，要么是幾千平的大花園，要么是高達幾百萬的奢華裝修。

2016年后這些新聞銷聲匿跡，綠地海珀外灘能批到14.2萬已經是價格極限。

盡管蘇州河沿線開發力度可觀，除了原先就動工的華僑城蘇河灣，再也沒有一線豪宅。

安康苑不是，龍盛不是，近期的仁恒也不是。

可以說上海已經失去了豪宅成長的土壤，除非將來限價放開。

另一個大的背景是，上海的中軸線是黃浦江，蘇州河開發力度再強，也達不到黃浦江兩岸的高度。

實際上認真開發蘇州河的只有靜安，黃浦江卻是楊浦、虹口、黃浦、徐匯、浦東共建。

所以將來上海市區豪宅格局是一片、一線：舊租界內的部分區域、黃浦江兩岸。

這兩個片區的光芒，毫無保留的給到了黃浦，靜安只能失之交臂。

當然CAZ區域越來越接近鐵板一塊，老靜安頂級的公共資源與黃浦新興豪宅有機結合，共同構成了上海最好的居住社區。

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