科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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近期，根據(jù)房產(chǎn)信息交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，煙臺多日出現(xiàn)日銷量突破200套的數(shù)據(jù)，樓市正在逐漸回溫。從2020年的不溫不火到目前有樓市小陽春的苗頭，煙臺市場其實(shí)一直保持著上升趨勢，整體房價(jià)與部分熱門產(chǎn)品，并沒有受到市場下行的影響。其中，改善產(chǎn)品，尤其是低
近期，根據(jù)房產(chǎn)信息交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，煙臺多日出現(xiàn)日銷量突破200套的數(shù)據(jù)，樓市正在逐漸回溫。
從2020年的不溫不火到目前有樓市小陽春的苗頭，煙臺市場其實(shí)一直保持著上升趨勢，整體房價(jià)與部分熱門產(chǎn)品，并沒有受到市場下行的影響。
其中，改善產(chǎn)品，尤其是低密改善產(chǎn)品，成為一支日益壯大的績優(yōu)股。
當(dāng)下市場已經(jīng)形成：煙臺人日益增長的高端改善需求與稀缺產(chǎn)品供應(yīng)量之間的矛盾。
而這樣的現(xiàn)象，在核心區(qū)尤為明顯。
一個神奇的現(xiàn)象
這里可以和大家分享一件很有趣的事：在我們調(diào)研市場時(shí)發(fā)現(xiàn)，芝罘區(qū)有一個項(xiàng)目在緊鑼密鼓的施工，施工的對象竟然是營銷中心的停車場。
上：擴(kuò)建停車場 下：現(xiàn)有停車場
這個項(xiàng)目就是綠城·留香園，近日他們在原有停車場的基礎(chǔ)上進(jìn)行了擴(kuò)建，以滿足超過原有負(fù)荷量的客戶數(shù)量。
這其實(shí)很值得研究，因?yàn)榱粝銏@作為目前芝罘區(qū)內(nèi)少有的品牌改善項(xiàng)目，最受關(guān)注的是其洋房產(chǎn)品。
留香園的洋房戶型面積段在128-182平左右，均價(jià)在16000元/平左右，這個價(jià)格放到目前市場來說并不低。
所以在前期很多業(yè)內(nèi)人士對留香園洋房的定義是：小眾的改善產(chǎn)品。
小眾，意味著客戶流量不會很大。
但從項(xiàng)目開盤到現(xiàn)在，其一期推出的洋房僅剩2棟樓的少量產(chǎn)品，且到訪的客戶依舊絡(luò)繹不絕，乃至于要擴(kuò)建停車場。
我們不僅要發(fā)問，難道煙臺人現(xiàn)在都開始搶這類高端改善產(chǎn)品了？
低密價(jià)值凸顯，市場新方向
有時(shí)候你不得不相信，市場總會出現(xiàn)意想不到的新趨勢。
就像很多人說，目前平穩(wěn)的市場適合剛需買房，因?yàn)楣?yīng)量足夠多，而且開發(fā)商相互之間的競爭日益加劇，這些都讓新項(xiàng)目在變得容易入手。
價(jià)格優(yōu)勢，成為了現(xiàn)在市場競爭的主旋律。
而相較之下，改善客戶應(yīng)該會收緊出手的機(jī)會，因?yàn)樗麄兇蠖鄶?shù)不止有一套房，要預(yù)防房產(chǎn)稅、進(jìn)行更合理的資產(chǎn)配置等等，就要少買房。
但就像市場目前表現(xiàn)的，不僅是剛需，改善以及高端改善的客戶同樣在瞄準(zhǔn)機(jī)會出手。
甚至于，他們比一般購房者更看中這個時(shí)間段。
在我們近期調(diào)研中，發(fā)現(xiàn)除了留香園的洋房，萬科、融創(chuàng)等開發(fā)商的低密度改善產(chǎn)品，都出現(xiàn)了不同程度的搶房現(xiàn)象。
可見，這已經(jīng)形成了一個現(xiàn)象級新趨勢：低密產(chǎn)品，日益火爆。
而這類趨勢的形成原因，和市場的變化是吻合的：
一、產(chǎn)品邏輯，越來越珍貴的低密生活
在城市快速發(fā)展的大環(huán)境下，房子在朝著更高層數(shù)遞進(jìn)。越靠近市中心，項(xiàng)目多為高層與大高層。
甚至于11-12層的房子，早就開始叫洋房了。沒辦法，為了符合土地指標(biāo)以及滿足利潤最大化，高樓層收益大所以建的多。
但市場從來就是，缺什么產(chǎn)品，什么產(chǎn)品就漲價(jià)。
在高層林立的市中心，一旦有類似留香園的洋房產(chǎn)品出現(xiàn)，必然成為稀罕物。
二、品牌邏輯，改善生活必須
如果說煙臺缺少真正的低密產(chǎn)品，那品牌房企的低密項(xiàng)目則是更為稀少的存在。
僅以芝罘區(qū)為例，當(dāng)我們以留香園六層洋房為范本，尋找同樣的品牌性低密社區(qū)。
會發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品還是有一些老小區(qū)有供應(yīng)的，但開發(fā)商嘛，嗯，你懂得，相較綠城差了不是一點(diǎn)半點(diǎn)。
優(yōu)質(zhì)品牌的項(xiàng)目，未來升值潛力更高。
三、換房邏輯，芝罘區(qū)的“剛需”
在留香園的客戶分布中，很大一部分是周邊老小區(qū)的改善換房客戶，例如富甲小區(qū)、中正山莊等。
包括市中心老舊小區(qū)的人群，也會有在市區(qū)內(nèi)找一個低密度產(chǎn)品的需求。
這種置換隨著煙臺的城市發(fā)展，已經(jīng)越來越成為一種剛需。坦白說，大部分煙臺家庭手里還是有一定資金的，很多家庭不止一套房。
但大家缺的是好產(chǎn)品，能匹配自己生活的產(chǎn)品。當(dāng)留香園這樣的項(xiàng)目出現(xiàn)，會成為區(qū)域乃至整個城市的一種現(xiàn)象級產(chǎn)品，有改善需求的人都會關(guān)注。
多種因素的作用下，決定了低密度改善項(xiàng)目，已經(jīng)成為煙臺市場絕對的香餑餑，甚至于是需要搶的一種資源。
尤其在芝罘與萊山核心區(qū)，這類產(chǎn)品更常常是有價(jià)無市。如此看，目前留香園洋房產(chǎn)品一萬六左右的均價(jià)，其實(shí)非常值。
這種認(rèn)知，正被越來越多人接受。
大環(huán)境造就 低密生活成主流
在關(guān)注煙臺市場這個新趨勢的同時(shí)，全國層面也有一個新聞，值得我們思考。
那就是ZJB的一則征求意見稿，主要內(nèi)容就是未來縣城新建的住宅不得超過18層，6層及以下住宅占比要超過75%。
在此之前，國家對于很多大城市的超高層建筑也在進(jìn)行限制，審批越來越難。
從大方向看，以前那股欲與天公試比高的城市建設(shè)風(fēng)氣，正在被壓制。
這與目前房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律也吻合，經(jīng)過了高層建筑充斥市場的環(huán)境，城市居民越來越關(guān)注低密度產(chǎn)品。
尤其是疫情后，生活環(huán)境的重要性被拔升到了一個新高度，洋房擁有城區(qū)內(nèi)幾乎最優(yōu)質(zhì)的生活體驗(yàn)，自然備受重視。
現(xiàn)在國家層面的《征求意見稿》要控制縣城的建筑高度，未來也就有可能限制大城市的建筑高度。
所以說在這種預(yù)期下低密、宜居的房產(chǎn)在未來應(yīng)該會有更好的市場和前景。
低密度項(xiàng)目，目前是占據(jù)了天時(shí)地利人和。
但還有一個問題，能夠承載這類項(xiàng)目的土地，并不多。
我們知道低密項(xiàng)目對土地的要求很高，尤其是中心城區(qū)內(nèi)，幾乎很少能夠供應(yīng)打造這類項(xiàng)目的用地。
未來極有可能出現(xiàn)一種情況：六層洋房這類產(chǎn)品，會像別墅一樣需要遠(yuǎn)離主城區(qū)，在郊區(qū)打造。
當(dāng)下，在主城內(nèi)還有零星供應(yīng)的時(shí)間點(diǎn)，可能是最合適的入手時(shí)機(jī)。
所以我們看到留香園奪得了2021年一季度芝罘區(qū)銷售金額第一，正迎合了市場對于稀缺品的認(rèn)可。
當(dāng)然，稀缺品不僅僅體現(xiàn)在建筑形態(tài)，整體項(xiàng)目的產(chǎn)品力更要過關(guān)。
這就需要有足夠?qū)嵙Φ姆科螅诔鞘袃?nèi)優(yōu)質(zhì)地段上，發(fā)揮自己最大實(shí)力，不負(fù)一城期待打造產(chǎn)品。
以留香園為例，延續(xù)了綠城四大名著系列產(chǎn)品的優(yōu)良基因，擇址馬山山麓下容積率僅1.5的稀缺地塊，在軟件與硬件上下足了功夫。
軟件主要體現(xiàn)在社區(qū)服務(wù)，在小區(qū)還沒有交付前，留香園就已開始營造各類社團(tuán)活動。
基于興趣愛好成立的社團(tuán)，讓每一位未來的業(yè)主都能找到志同道合的友鄰。在一個低密度住區(qū)，能夠讓我們找到以前那種最本真的生活。
未來隨著社區(qū)交付，綠城最引以為傲的服務(wù)，會進(jìn)一步提升業(yè)主的居住體驗(yàn)。
硬件主要體現(xiàn)在社區(qū)園林與整體項(xiàng)目的規(guī)劃，這里可以著重說一下其園林規(guī)劃，綠城的建筑是值得信賴的。
此次留香園內(nèi)部規(guī)劃了9大組團(tuán)的不同園林景觀，包括玉蘭園、紅楓園、櫻花園、白蘭園、紫蘭園、暗香園、清風(fēng)園、玫瑰園、海棠園。
每個組團(tuán)都有不同主題，相當(dāng)于社區(qū)內(nèi)鑲嵌了九個不同類型的公園。搭配一條約800米長、25000㎡的帶形公園，共同組成了留香園的園林基礎(chǔ)。
芝罘區(qū)內(nèi)項(xiàng)目最缺的是什么？就是這種升級迭代的生活體驗(yàn)。六層洋房已經(jīng)很少見了，搭配綠城升級的建筑、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將帶給煙臺人更舒心的美好生活。其實(shí)，煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，房企以及購房者都知道市場最需要怎樣的產(chǎn)品，哪種產(chǎn)品未來的升值潛力更高。
但對于今天話題主角-低密產(chǎn)品，屬于那種即使知道市場需要，依舊不會有太大供應(yīng)量的類型。在煙臺樓市逐漸回溫的大趨勢下，低密產(chǎn)品尤其是洋房，會展現(xiàn)出超常的熱度。
這種熱度，來自于一張張實(shí)際的房票支持，來自于每一次產(chǎn)品的快速去化。而熱度的持續(xù)，會讓本就已經(jīng)稀缺的資源，更快速的被占有。
縱觀各大開發(fā)商今年推出的新項(xiàng)目，能夠達(dá)到低密度標(biāo)準(zhǔn)的，屈指可數(shù)。這種越賣越少的市場環(huán)境下，我們不得不佩服已經(jīng)做出選擇的那部分人。提前布局者，成為了煙臺這一輪稀缺資源的優(yōu)先占有客群。也可以看出目前煙臺房地產(chǎn)市場，并不是如表面那樣平靜。
前瞻者，已經(jīng)趁勢下注。
馬俊一