120房子過(guò)戶費(fèi)多少錢（重慶樓市）

我是雕叔，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。以下為“雕叔談樓市”公眾號(hào)粉絲問(wèn)答精選提問(wèn)，請(qǐng)關(guān)注公眾號(hào)提問(wèn)提問(wèn)：雕叔，請(qǐng)點(diǎn)評(píng)一下華師大

我是雕叔，房地產(chǎn)從業(yè)15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

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提問(wèn)：雕叔，請(qǐng)點(diǎn)評(píng)一下華師大中旭學(xué)校（九年一費(fèi)制）和江山樾，購(gòu)二手洋房自住和小孩上學(xué)如何？多少價(jià)位入手合適？感覺(jué)目前入住不是很高、交通又有點(diǎn)不方便、生活配套一般般、二手成交不活躍（今后想賣時(shí)賣不脫），又聽(tīng)說(shuō)那個(gè)學(xué)校不錯(cuò)，一個(gè)朋友正在糾結(jié)。望回復(fù)及點(diǎn)評(píng)，謝謝。

回答：這是一所私立學(xué)校，總的來(lái)說(shuō)是區(qū)域內(nèi)較好的學(xué)校。江山樾地段不差，目前需要長(zhǎng)持，等市場(chǎng)回暖，不止只有江山樾二手成交不活躍，整個(gè)重慶樓市二手市場(chǎng)都不好。

提問(wèn)：雕叔你好 麻煩分析一下重慶目前二手房的行情 感覺(jué)陸續(xù)有業(yè)主開(kāi)始把價(jià)格降價(jià)到三四月份時(shí)候來(lái)出售房子了

回答：重慶二手去年年底觸底，今年部分小區(qū)已經(jīng)有所上漲。我在微博講過(guò)觸底是什么時(shí)候。你說(shuō)的只是個(gè)別樓盤，但是我看到的，卻是一些熱門小區(qū)相對(duì)于去年，價(jià)格慢慢開(kāi)始強(qiáng)勢(shì)，但是看不到大漲跡象。剛需早點(diǎn)買，投資看著買。

提問(wèn)：雕叔，重慶本地人自住需求，目前預(yù)算400+，首套首貸流水高應(yīng)該兩成沒(méi)問(wèn)題，意向一線江景+地鐵五分鐘內(nèi)的次新房，面積160以上。不以賺錢為目的，只希望十年后不跑輸市場(chǎng)的話，下面你會(huì)推薦哪幾個(gè)盤呢?板樓-南北-融御/232/單價(jià)1.9板樓-東南-紫御江山御灣/220/單價(jià)1.9塔樓-南-春森一期/170/單價(jià)2.2板塔-北-珊瑚水岸一期/180/單價(jià)2.2塔樓-北-協(xié)信公館/200/單價(jià)1.9塔樓-西南-寰宇天下觀瀾苑B/181/單價(jià)2.6

回答：都不推薦，都偏貴。其實(shí)你說(shuō)的不以賺錢為目的，不跑輸市場(chǎng)在重慶是矛盾的。重慶跑平大盤的，都是虧錢的，沒(méi)利潤(rùn)的，也就是說(shuō)，重慶大盤，是根本不賺錢的，大盤是在虧錢的。在重慶只有遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑贏大盤，才能有一點(diǎn)利潤(rùn)。所以對(duì)選籌的要求比任何城市都高，可以這樣說(shuō)，買重慶主城，90%是不賺錢的，80%是虧錢的。所以選籌要求極高，對(duì)價(jià)格要求極高。如果找不到，那也很簡(jiǎn)單，換城市。

提問(wèn)：大大 華巖雅居樂(lè)九龍雅郡和中建御湖，手里資金有限，45w+ 想投資個(gè)三房，這兩個(gè)盤幫忙分析哈值得入手不，好多值得入手呢，或者還沒(méi)有其他推薦的 區(qū)域不限

回答：中建御湖，周邊工廠多，配套不完善，距離五號(hào)線有一定距離，謝家灣小學(xué)也沒(méi)兌現(xiàn)。九龍雅郡地段稍微好一點(diǎn)，但也沒(méi)有軌道配套，小學(xué)是玉清寺小學(xué)，也一般。投資這兩個(gè)盤，很難有比較樂(lè)觀的漲幅，有45w可以考慮北區(qū)軌道項(xiàng)目了。

提問(wèn)：雕叔您好，我2019年買了龍興的龍湖長(zhǎng)灘原麓疊拼，價(jià)格不錯(cuò)，本準(zhǔn)備入住的，但是又覺(jué)得遠(yuǎn)了，不方便，想賣掉，您對(duì)這個(gè)房子的前景有何看法啊，假設(shè)賣什么時(shí)間合適？

回答：龍興目前沒(méi)通軌道，給人的距離比較遠(yuǎn)，實(shí)際上亞洲杯臨近，江北區(qū)土地市場(chǎng)明顯東移，未來(lái)重慶向東發(fā)展會(huì)隨著亞洲杯的到來(lái)迎來(lái)土地、交通、商業(yè)上的一波小高潮。建議到時(shí)候再賣。

提問(wèn)：雕叔新年好，本人首房非首貸、剛需自住結(jié)婚用，光電園上班，平時(shí)地鐵通行，冉家壩周邊二手看過(guò)一圈了。目前看中~冉家壩地鐵口~春風(fēng)城市心筑~一套二手房 141平 3房 21樓(對(duì)比其他同戶型裝修較好，小區(qū)內(nèi)樓棟位置合理)。目前手上70萬(wàn)子彈，賣家心理價(jià)位210萬(wàn)左右，我的心理價(jià)位200萬(wàn);因首付及月供已到達(dá)個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力極限。想和房東再磨一磨價(jià)格，但是擔(dān)心CQ 2021節(jié)后價(jià)格會(huì)上漲。提問(wèn)：我是應(yīng)該加價(jià)迅速拿下還是再等等，或者不超出200萬(wàn)預(yù)算是否有更好的選擇目標(biāo)，本人比較喜歡現(xiàn)房、軌道房、中等學(xué)區(qū)，小區(qū)環(huán)境中等即可。望雕叔指點(diǎn)一二，不勝感激。

回答：你在光電園上班，買在三軌交匯的冉家壩自然是最好的。冉家壩板塊有三條軌道，有原著天街，有石子山體育公園，有星光小學(xué)，基本上能形成一個(gè)大型社區(qū)型商圈。加上光電園就在附近，所以附近不愁出售和出租的人群。這附近的樓盤，我推薦能讀星光小學(xué)的龍湖水晶酈城、龍湖西苑、龍湖香樟林、楓林秀水、勁力五星城、尚源印象。你選定這個(gè)春風(fēng)城市心筑，也有賣點(diǎn)：小區(qū)內(nèi)環(huán)境較好，就是學(xué)區(qū)一般，后期增長(zhǎng)幅度有限。不過(guò)春風(fēng)城市心筑最高漲到過(guò)18000元均價(jià)，所以現(xiàn)在14000元買入也不算貴。年后市場(chǎng)大趨勢(shì)是穩(wěn)步上漲，不會(huì)出現(xiàn)跳漲現(xiàn)象。你看上這個(gè)141，戶型不夠方正確實(shí)一般，不太適合自住，你自己好好考慮。還有精裝修程度也不好評(píng)估，仁者見(jiàn)仁智者見(jiàn)智，現(xiàn)在的老房子裝修得再好，基本上都不可能按照裝修原價(jià)去估成本價(jià)，現(xiàn)在損耗基本上也到了5折左右了。所以，你如果非要買，可以堅(jiān)持砍一下價(jià)格，磨到203-205w成交較好。

提問(wèn)：雕叔，請(qǐng)問(wèn)如果原價(jià)(對(duì)方賣價(jià)和買價(jià)相同)買二手公寓，涉及哪些稅費(fèi)？稅費(fèi)分別是多少比例？

回答：商業(yè)交易稅費(fèi)接近15.6%，具體以市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)。如果地稅給出的市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)恰好是100萬(wàn)，過(guò)戶費(fèi)就是156000元，如果是120萬(wàn)，那么就按120萬(wàn)過(guò)戶。商鋪是非居住性質(zhì)房產(chǎn)，要知道現(xiàn)在的總價(jià)及原發(fā) 票價(jià)才能算過(guò)戶稅費(fèi)。要交的稅種及過(guò)戶稅費(fèi)計(jì)算方法如下：1、賣方稅：(1)個(gè)人所得稅：(評(píng)估價(jià)-原價(jià))*20%或評(píng)估價(jià)*3%。(2)營(yíng)業(yè)稅：(評(píng)估價(jià)-原價(jià))*5.5%或評(píng)估價(jià)*5.5%。(3)土地增值稅：(評(píng)估價(jià)-原價(jià))*30%至60%或評(píng)估價(jià)*30%至60%。2、買方稅：契稅：評(píng)估價(jià)*3%3.雙方稅：各一仟左右。

提問(wèn)：雕叔，重慶賣了一套房，馬上就到過(guò)戶階段了。有個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橘I方貸款資質(zhì)的問(wèn)題，是用他堂姐的名義貸的款，這種我是不是需要讓買家簽一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，另外這種補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)該怎么寫？謝謝~

回答：不用了，實(shí)際上最初的合同約束力已經(jīng)非常夠了，目前的主動(dòng)權(quán)在你手上：1.你可以隨時(shí)要求停止合同，因?yàn)橘I房者貸款資質(zhì)有問(wèn)題，貸不了款，按照違約處理。2.他堂姐貸款審批通過(guò)之后，才會(huì)過(guò)戶，審批通過(guò)之后放款也是到你賬戶。放款的過(guò)程是銀行操作，個(gè)人影響很小。我比較奇怪的是，目前辦理貸款，要求產(chǎn)證持有人或者直系及配偶才有資格貸款，堂姐是怎么貸款的？

提問(wèn)：雕叔，重慶首套現(xiàn)在是不是20%首付做不了了

回答：大部分新盤已經(jīng)不能了，只有極少樓盤可以，當(dāng)然這個(gè)極少數(shù)樓盤價(jià)值不大，還有一部分新盤直接對(duì)三無(wú)拒貸。二手還可以操作20%，但是要花錢，正常是三成。

提問(wèn)：雕叔 樓層3樓和31樓（總共33樓）價(jià)差800元，3樓19997，31樓20790。怎么選??？

回答：選31樓，3樓基本上在二手房市場(chǎng)“不受人待見(jiàn)”！正常情況下要比31樓便宜10-15%，明顯20000元這種定價(jià)，差距在800元就不合理了。正確定價(jià)應(yīng)該是：3樓 1700031樓 20000所以，31樓相對(duì)來(lái)說(shuō)劃算一點(diǎn)。

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