松緊貸款收縮，利率走高，房貸新政短期松緊影響不大

近日央行發(fā)布消息，自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率為定價基準(zhǔn)加點形成。房貸利率松緊度受到市場關(guān)注。

從流動性角度來講，也要松緊貸款適度，也要基本上穩(wěn)定。我們看流動性方面，主要是看市場利率是不是平穩(wěn)，整個的超額準(zhǔn)備金水平是不是合適，各方面的指標(biāo)是不是在合理的范圍內(nèi)，這就是我們對“松緊適度”的考量。

記者了解到，8月以來，松緊貸款收縮，利率走高，南昌樓市首套房貸利率已普遍回升至上浮20%，銀行放貸速度同時放緩。業(yè)內(nèi)分析，此次房貸政策調(diào)整，短期內(nèi)對個人房貸影響有限。

房貸利率松緊貸款掛鉤LPR

8月25日央行發(fā)布《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率調(diào)整的公告》，家庭住房貸款利率計算方式發(fā)生重大改變。此前多年，房貸利率由基準(zhǔn)利率加折扣比例組成。

公告規(guī)定自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率(簡稱LPR)為定價基準(zhǔn)加點形成。貸款市場報價利率(LPR)是商業(yè)銀行對其優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點生成。貸款市場報價利率的集中報價和發(fā)布機制是在報價行自主報出本行貸款市場報價利率的基礎(chǔ)上，由指定發(fā)布人對報價進行計算，形成報價行的貸款市場報價利率報價的平均利率并對外予以公布。目前向社會公布1年期和5年期以上貸款市場報價利率。中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心為貸款市場報價利率的指定發(fā)布人。每月20日(遇節(jié)假日順延)9時30分公布，公眾可在全國銀行間同業(yè)拆借中心網(wǎng)站查詢。

穩(wěn)健的貨幣政策、貸款松緊適度這樣的表述，主要是針對金融貨幣政策支持實體經(jīng)濟而言的

按規(guī)定，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率加60個基點。當(dāng)前最新的長期LPR是8月20日公布的4.85%，即首套房貸利率將不得低于4.85%。一個“基點”是萬分之一，二套房貸利率加60個點，即利率不低于5.45%。在此基礎(chǔ)上根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。銀行金融機構(gòu)，再結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。即個人房貸最終的利率松緊度，將由國家指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)加上各省把控點位再加銀行評估點位累計決定。

一旦加點數(shù)字確定，合同期限內(nèi)就不得更改;但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR，最短可“一年一調(diào)整”。公告規(guī)定，借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。

松緊貸款收縮，首套房貸利率卻已普遍上浮20%

2019年上半年，全國首套、二套房貸利率開始松動，下調(diào)趨勢一直延續(xù)到6月。此后，全國首套和二套房貸利率開始上調(diào)，7月依舊有小幅上漲。融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.110倍，環(huán)比上漲0.02%;二套房貸款平均利率為5.76%，環(huán)比上漲0.01%。

看房3個月后，南昌市民朱先生選定高新區(qū)某樓盤一套三居室新房，簽訂購房合同時，朱先生一再爭取，還是被銀行告知，其房貸利率需執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%的政策，比半個月前上調(diào)5個百分點。

我愛我家總經(jīng)理助理常國濤告訴記者，今年以來，跟隨全國市場步調(diào)，南昌房貸利率同樣在年初出現(xiàn)過松動，正因如此，南昌樓市迎來3、4月銷售小陽春。8月以來，南昌房貸利率再次普遍回升，截至目前南昌首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%;二套房貸利率普遍上浮25%至30%。以100萬元20年等額本息貸款為例，基準(zhǔn)利率4.9%的總還款額約為157萬元;利率上浮15%至5.635%，總還款額約166.9萬元;利率上浮20%至5.88%，總還款額約170.2萬元;利率上浮30%至6.37%，總還款額177.1萬元。

與此同時，放貸周期出現(xiàn)延長。據(jù)常國濤介紹，一套房屋貸款，在辦理完他項等相關(guān)手續(xù)后，此前銀行一周左右即可放貸，現(xiàn)在這一周期放緩至兩至三周，“整體放貸時間，由此前的一個月放緩至45至60天左右。”

新政短期對房貸影響有限

目前，南昌首套房貸利率為基準(zhǔn)利率4.9%上浮20%，即5.88%，相當(dāng)于LPR4.85%加103個基點;二套房貸利率為基準(zhǔn)利率4.9%上浮25%，即6.125%，相當(dāng)于LPR4.85%加上60個基點后，再加67.5個基點。這是否表示，新政執(zhí)行之后，房貸利率將有下行空間?

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，盡管新政之后執(zhí)行國家指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的LPR利率有所下降，但在“住房不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)調(diào)控不會放松，房地產(chǎn)政策“因城施策”，通過轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點，短期內(nèi)大部分城市的房貸利率不會下降。

由于新政之后的住房貸款利率松緊度可以每年有一次根據(jù)最新LPR報價調(diào)整的機會。長期看，隨著全球央行再次進入貨幣寬松周期，松緊貸款利率將延續(xù)下行趨勢，相應(yīng)的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，從而帶動貸款利率下行，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。