近日央行發布消息，自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。房貸利率松緊度受到市場關注。

從流動性角度來講，也要松緊貸款適度，也要基本上穩定。我們看流動性方面，主要是看市場利率是不是平穩，整個的超額準備金水平是不是合適，各方面的指標是不是在合理的范圍內，這就是我們對“松緊適度”的考量。

記者了解到，8月以來，松緊貸款收縮，利率走高，南昌樓市首套房貸利率已普遍回升至上浮20%，銀行放貸速度同時放緩。業內分析，此次房貸政策調整，短期內對個人房貸影響有限。

房貸利率松緊貸款掛鉤LPR

8月25日央行發布《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》，家庭住房貸款利率計算方式發生重大改變。此前多年，房貸利率由基準利率加折扣比例組成。

公告規定自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(簡稱LPR)為定價基準加點形成。貸款市場報價利率(LPR)是商業銀行對其優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。貸款市場報價利率的集中報價和發布機制是在報價行自主報出本行貸款市場報價利率的基礎上，由指定發布人對報價進行計算，形成報價行的貸款市場報價利率報價的平均利率并對外予以公布。目前向社會公布1年期和5年期以上貸款市場報價利率。中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心為貸款市場報價利率的指定發布人。每月20日(遇節假日順延)9時30分公布，公眾可在全國銀行間同業拆借中心網站查詢。

穩健的貨幣政策、貸款松緊適度這樣的表述，主要是針對金融貨幣政策支持實體經濟而言的

按規定，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。當前最新的長期LPR是8月20日公布的4.85%，即首套房貸利率將不得低于4.85%。一個“基點”是萬分之一，二套房貸利率加60個點，即利率不低于5.45%。在此基礎上根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行金融機構，再結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。即個人房貸最終的利率松緊度，將由國家指導標準加上各省把控點位再加銀行評估點位累計決定。

一旦加點數字確定，合同期限內就不得更改;但貸款客戶可以和銀行約定如何重定LPR，最短可“一年一調整”。公告規定，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調整方式應在貸款合同中明確。

松緊貸款收縮，首套房貸利率卻已普遍上浮20%

2019年上半年，全國首套、二套房貸利率開始松動，下調趨勢一直延續到6月。此后，全國首套和二套房貸利率開始上調，7月依舊有小幅上漲。融360大數據研究院監測數據顯示，2019年7月全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當于基準利率1.110倍，環比上漲0.02%;二套房貸款平均利率為5.76%，環比上漲0.01%。

看房3個月后，南昌市民朱先生選定高新區某樓盤一套三居室新房，簽訂購房合同時，朱先生一再爭取，還是被銀行告知，其房貸利率需執行基準利率上浮20%的政策，比半個月前上調5個百分點。

我愛我家總經理助理常國濤告訴記者，今年以來，跟隨全國市場步調，南昌房貸利率同樣在年初出現過松動，正因如此，南昌樓市迎來3、4月銷售小陽春。8月以來，南昌房貸利率再次普遍回升，截至目前南昌首套房貸利率普遍上浮20%，至5.88%;二套房貸利率普遍上浮25%至30%。以100萬元20年等額本息貸款為例，基準利率4.9%的總還款額約為157萬元;利率上浮15%至5.635%，總還款額約166.9萬元;利率上浮20%至5.88%，總還款額約170.2萬元;利率上浮30%至6.37%，總還款額177.1萬元。

與此同時，放貸周期出現延長。據常國濤介紹，一套房屋貸款，在辦理完他項等相關手續后，此前銀行一周左右即可放貸，現在這一周期放緩至兩至三周，“整體放貸時間，由此前的一個月放緩至45至60天左右。”

新政短期對房貸影響有限

目前，南昌首套房貸利率為基準利率4.9%上浮20%，即5.88%，相當于LPR4.85%加103個基點;二套房貸利率為基準利率4.9%上浮25%，即6.125%，相當于LPR4.85%加上60個基點后，再加67.5個基點。這是否表示，新政執行之后，房貸利率將有下行空間?

業內人士分析認為，盡管新政之后執行國家指導標準的LPR利率有所下降，但在“住房不炒”的調控背景下，房地產調控不會放松，房地產政策“因城施策”，通過轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點，短期內大部分城市的房貸利率不會下降。

由于新政之后的住房貸款利率松緊度可以每年有一次根據最新LPR報價調整的機會。長期看，隨著全球央行再次進入貨幣寬松周期，松緊貸款利率將延續下行趨勢，相應的，LPR的變動趨勢也會是緩慢下行，從而帶動貸款利率下行，對減少借款人的綜合利息支出或是利好。