紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。花1個(gè)億投資的酒店投資人，創(chuàng)業(yè)前是從事金融行業(yè)，為什么反其道選擇投資酒店？這期文章帶大家看看深圳中翔資本創(chuàng)始人李燦國(guó)李總的酒店投資心得。01投資了幾個(gè)酒店，總投入多少？目前一共投資了3家中高端品牌酒店，深圳2

紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行。

花1個(gè)億投資的酒店投資人，創(chuàng)業(yè)前是從事金融行業(yè)，為什么反其道選擇投資酒店？這期文章帶大家看看深圳中翔資本創(chuàng)始人李燦國(guó)李總的酒店投資心得。

01 投資了幾個(gè)酒店，總投入多少？

目前一共投資了3家中高端品牌酒店，深圳2家，湖北1家，佛山1家，長(zhǎng)租公寓也在深圳。4個(gè)項(xiàng)目都是加盟品牌，總投入超過1個(gè)億。

02 創(chuàng)業(yè)以前在哪里上班？

以前在銀行工作11年，負(fù)責(zé)個(gè)人財(cái)富管理業(yè)務(wù)。與客戶深入接觸之后發(fā)現(xiàn)，很多客戶都有理財(cái)需求。而銀行提供的理財(cái)產(chǎn)品選擇較單一，在財(cái)富管理方面有優(yōu)化的空間。我本身是學(xué)金融出身，隨著自己對(duì)財(cái)務(wù)管理有一定認(rèn)知和沉淀后，剛好身邊朋友和客戶有投資理財(cái)需求，后來我就出來創(chuàng)辦自己的基金公司。

03 金融機(jī)構(gòu)都不看好酒店，你為啥選投資酒店？

要回答這個(gè)就回到我創(chuàng)業(yè)的初心。我在銀行負(fù)責(zé)財(cái)富管理過程中，接觸了一批高凈值客戶，他們坦言放在銀行的只是他們一小部分資金，大部分資金用于外面的投資。 后來和他們深入探討后發(fā)現(xiàn)，在確保項(xiàng)目安全合法和穩(wěn)妥的前提下，身邊大部分人的年化投資收益預(yù)期在15%。

了解他們的投資預(yù)期后，我就帶著團(tuán)隊(duì)尋找投資方向。經(jīng)過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)中高端酒店行業(yè)平均回報(bào)周期是4年，部分優(yōu)質(zhì)酒店項(xiàng)目3年內(nèi)就可以收回全部本金。我們以中端酒店平均的回報(bào)周期，推算投資年化收益超過20%。基于這個(gè)投產(chǎn)比，且酒店是一個(gè)相對(duì)穩(wěn)妥、顯性強(qiáng)、現(xiàn)金流穩(wěn)定的行業(yè)，我和團(tuán)隊(duì)當(dāng)時(shí)就把酒店作為我們基金公司的主要投資板塊，后來延伸到長(zhǎng)租和辦公室板塊。

04 選擇酒店投資標(biāo)的的底層邏輯是什么？

酒店投資還是一個(gè)地產(chǎn)屬性強(qiáng)相關(guān)的行業(yè)。位置，位置，位置，非常關(guān)鍵。我們一般會(huì)選擇城市的核心位置作為投資標(biāo)的，大方位選好之后，再進(jìn)行項(xiàng)目投資可行性分析。我們投資的最低標(biāo)準(zhǔn)是4年回本（疫情前），最好是3年左右的回報(bào)周期。經(jīng)過專業(yè)的投資測(cè)算后，投資回報(bào)率能達(dá)到行業(yè)平均水平，團(tuán)隊(duì)就可以考慮立項(xiàng)。

05 疫情作為酒店投資人最大感受是什么？

這個(gè)問題問到我的心里去了。今年是第3個(gè)年頭，本來酒店是一個(gè)現(xiàn)金流非常穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)。

遇到百年一遇的疫情，導(dǎo)致我們大部分的項(xiàng)目都處于虧損的邊緣，只有個(gè)別項(xiàng)目還勉強(qiáng)過得去。整體是一個(gè)煎熬狀態(tài)，我相信這也是大部分酒店投資人的真實(shí)寫照。

06 加盟品牌與投資回報(bào)之間的關(guān)系？

我投資的3家酒店，有像維也納國(guó)際這樣的頭部品牌，也有區(qū)域的肩部品牌，長(zhǎng)租公寓是加盟的窩趣。品牌對(duì)對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)率有加持效應(yīng)，不存在100%的因果關(guān)系。

酒店運(yùn)營(yíng)壁壘要高于長(zhǎng)租公寓。酒店每天的客人都不一樣的，需要運(yùn)營(yíng)方有較強(qiáng)的獲取流量和銷售能力。長(zhǎng)租公寓的租客相對(duì)穩(wěn)定，起租期都是半年以上。個(gè)人更建議，酒店項(xiàng)目加盟品牌價(jià)值更大，長(zhǎng)租公寓可以考慮自己運(yùn)營(yíng)。貢獻(xiàn)流量和訂單，是加盟酒店品牌最核心的目的。

選擇一線大品牌。相同經(jīng)營(yíng)環(huán)境和條件下，大品牌會(huì)帶來更多的流量，對(duì)門店?duì)I收是一種加持的作用。雖然加盟二三線酒店品牌費(fèi)用低于一線，但是，它們本身的流量不夠，項(xiàng)目的營(yíng)收波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，更建議加盟頭部的酒店品牌。

07 加盟酒店品牌有哪些劣勢(shì)？

品牌合作過程種肯定會(huì)遇到一些爭(zhēng)執(zhí)，雙方立場(chǎng)不一樣很正常。雖然我們投資的維也納國(guó)際生意相對(duì)穩(wěn)定，但是品牌方非常強(qiáng)勢(shì)。比如說，品牌的加盟費(fèi)的收取、店長(zhǎng)和部門經(jīng)理的從事調(diào)動(dòng)和日常管理，我們投資人很難與品牌方溝通達(dá)成共識(shí)，酒店品牌占絕對(duì)話語權(quán)。

另外，即便加盟了一線酒店品牌，投資人也不能完全做甩手掌柜。我們湖北維也納國(guó)際酒店，曾經(jīng)出現(xiàn)過因店長(zhǎng)管理不當(dāng)，導(dǎo)致我們投資人產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。品牌方虛增會(huì)員卡，前臺(tái)向同一個(gè)會(huì)員客戶二次銷售會(huì)員卡，員工和品牌方吞噬了原本屬于酒店的客房收入，導(dǎo)致酒店?duì)I收減少。

08 2022投資長(zhǎng)租公寓和酒店，哪個(gè)收益更高？

這個(gè)問題很難回答，長(zhǎng)租公寓和酒店是兩個(gè)細(xì)分品類。但是，就目前在疫情大的環(huán)境下，長(zhǎng)租公寓會(huì)比酒店更穩(wěn)定。長(zhǎng)租一般半年起，流動(dòng)性和波動(dòng)性小，比酒店的營(yíng)收線更穩(wěn)定。

酒店吃的流動(dòng)人口，彈性較大，導(dǎo)致酒店的營(yíng)收更具彈性和波動(dòng)性。旺季時(shí)酒店客房房?jī)r(jià)溢價(jià)能力更強(qiáng)，但是在目前疫情出行受阻，導(dǎo)致酒店空置率高，總體收益不如長(zhǎng)租穩(wěn)定。

從短期收益的穩(wěn)定性考慮，長(zhǎng)租公寓投資要優(yōu)于酒店。但是，如果投資人想搏一搏未來疫情政策管控的調(diào)整、項(xiàng)目疫情結(jié)束后的前景有利好的支撐點(diǎn)、且現(xiàn)金流充足的投資人，不妨考慮投資酒店。

疫情下，長(zhǎng)租投資短期收益更穩(wěn)定，酒店投資未來提升空間大。