劉偉/發自北京

4月29日，有市場消息稱，綠地控股集團股份有限公司（下稱“綠地控股”，600606.SH）正在籌備綠地新加坡REITs項目。綠地旗下酒店將打包REITs到新交所上市。首批資產為4家酒店，估值30多億元。

對于此消息的真實性，4月30日，綠地方面回應中國房地產報記者稱，“尚未有確切消息”。不過，如何盤活存量資產，依然成為綠地控股當下的重要議題。

此前4月26日，綠地控股剛剛發布了2020年年報，報告顯示，綠地全年實現經營收入4557.53億元，同比增長6.53%，增幅較去年收窄；利潤總額307億元，同比增長0.3%；歸母凈利為149.98億元，同比微增1.73%。各項指標實現微漲。

與此同時，對于外界關注的“二次混改”問題，綠地方面表示，“不設時間表”。

優淘城總裁薛建雄告訴記者，綠地控股進行“二次混改”是上層國資委的政策導向需要。目前，綠地盡管在所有制上屬于國企，但卻是由小股東和職業經理人把持，跟之前萬科一樣存在治理結構不合理的問題，因此需要調整股權等相關結構。

因為是上層大資本方國資委的導向，不在綠地管理層控制范圍內，可以說是沒有任何時間表。薛建雄稱，“綠地方面只能聽命，除非管理層自己引進參股資方又獲國資委批準?！?/p>

薄利基建“獨占鰲頭”

根據綠地控股的2020年業績報表，其營收主要來自于房地產業務和大基建業務兩部分。

具體來看，2020年全年房地產業務實現營收1947.83億元，占總營收43%；基建對應營收2334.38億元，占比51%，躍居公司第一大業務。

截至2020年末，綠地控股大基建板塊在建項目總金額為9752億元，其中:房屋建設業務7062億元，占比72%;基建工程2285億元，占比23%。

旱澇保收的大基建業務值得期待。目前，綠地控股旗下已擁有綠地城建集團、貴州建工集團、綠地城投集團、江蘇省建集團、西安建工集團、天津建工集團、廣西建工集團、上海市水利工程集團、河南省公路工程局集團等9家成員企業。

2020年，綠地控股的基建產業營收首次超越房地產板塊。不過，基建的毛利率卻不及房地產業務，為4.56%，同比增加0.25個百分點，但仍處在較低水平。

房地產土地儲備方面，截至2020年底，綠地控股總土儲20088萬平方米，去年共獲取項目90個，新增權益土地面積1256萬平方米，權益計容建筑面積2680萬平方米。

降負債的一年，綠地控股放緩了拿地力度，相較于2019年3508萬平方米的權益計容建筑面積，2020年該數據同比下降23.6%。新增土儲讓綠地支出了929億的土地款，對應總貨值約為3330億元，平均樓面價3175元/平方米。其中，按貨值計算，一二線城市貨值占比提升至70%；按計容建面計算，約70%為住宅。

即便放緩了拿地速度，依照“三道紅線”的規定，2020年，綠地控股沒能走出“紅檔”企業之列。

根據貝殼研究院統計，綠地控股剔除預收款后的資產負債率為84.1%，較上年同期上升1.3個百分點；凈負債率為139.2%，較上年同期下降17.7個百分點；現金短債比為0.97，同比提升0.21，距離監管層的要求仍有差距。

不過，截至2021年一季度末，綠地控股的貨幣資金為899.33億元，短期借款為290.47億元，一年內到期的非流動負債為400.38億元，貨幣資金已經能夠覆蓋短期負債。

據其披露，截至2月底，綠地控股現金短債比超過1，“一條紅線”實現“轉綠”，比原計劃提前一個多季度達標。截至3月底，有息負債總額較今年初下降181億元；凈負債率較高點下降52個百分點，剔除預收款后的資產負債率也在延續回落態勢。

綠地控股董事長張玉良表示，“接下來，綠地將進一步提速去杠桿計劃，相關指標達標時點有望再提前，今年內力爭實現兩條線“轉綠”達標?！?/p>

“二次混改”沒有時間表

作為國資國企改革的先頭兵，綠地的初次混改早已進行。

2013年12月17日，《關于進一步深化上海國資改革促進企業發展的意見》被發布之后，以綠地為代表的上海部分大型國有企業掀起第一階段混改。

通過巧妙設計職工持股會、引入社會資本，綠地形成多元股權結構，其中單一持股最多的是以張玉良為首的員工持股方——上海格林蘭，持股28.83%；其次是上海國資委旗下的三家國企，合計持股46.25%，以及社會資本的24.92%。后兩者僅作為財務投資人，不介入公司的日常經營管理。

一番操作過后，上海格林蘭便作為員工持股平臺，持有綠地28.83%，成為單一最大股東；張玉良則通過格陵蘭投資，成為上海格林蘭的實控人，繼續執掌綠地。

而張玉良也通過一個注冊資本僅有10萬元的公司，通過一系列合適的有限合伙安排，輕松實現了對近190億元龐大資產的控制。

不過，在混合所有制的發展模式下，通過與政府合作以拿地的方式，讓綠地控股的土儲中有高占比的商辦業態，且不少分布在低能級城市。體量大、去化慢，已然成為綠地控股業績增長乏力的源頭。

與此同時，多元化業務中的支柱大基建產業，雖為綠地擴充了規模，卻也拉低了利潤。隨著產業不斷延伸，綠地的盤子愈發龐大，但杠桿也隨之水漲船高，持續維持高位的負債率讓其飽受詬病。

長久以來，綠地市值的表現一直被市場詬病。2015年8月18日上市當日，綠地控股股價一度近25元/股，開盤市值超3000億元，成為彼時房地產板塊第一股。

但截至記者發稿，綠地控股的市值僅有不到700億元，較當初上市時跌去近77%。

7月26日，綠地控股發布“二次混改”公告，公告稱其第二三大股東上海地產（集團）有限公司及上海城投（集團）有限公司擬通過公開征集受讓方的方式協議轉讓所持有的綠地控股部分股份，擬轉讓的股份比例合計不超過綠地控股總股本的17.50%。

財經評論員譚浩俊對記者表示，綠地控股的“二次混改”首先要引進一家資金實力強的投資者，必須能對綠地的資產負債率實現有效降低；第二，經營者可以持股，特別是主要的經營者以及企業的業務骨干；第三，綠地集團可以選擇自下而上地推進改革，而不是一次性地在集團層面進行改革。