本期貸款問題：拋開其它因素不談，只考慮抵押房產的情況下，用一套市值150萬的房子做抵押，最高可以貸多少錢？貸款問題解析：呃，拋開其它因素不談，其實在貸款業務實際操作過程中是不成立的。這是因為影響房產抵押實際貸款額度的是房產評估值，而不是房屋

本期貸款問題：

拋開其它因素不談，只考慮抵押房產的情況下，用一套市值150萬的房子做抵押，最高可以貸多少錢？

貸款問題解析：

呃，拋開其它因素不談，其實在貸款業務實際操作過程中是不成立的。

這是因為影響房產抵押實際貸款額度的是房產評估值，而不是房屋的市值。

房產評估值，是由貸款機構指定的評估公司對預抵押房產進行多個維度評估之后給出的參考價值額度。

貸款機構不同，指定的評估公司就不一定相同。甚至同一家貸款機構指定的兩家評估公司給出的金額數值也不同。更不要說，同一套房產在不同銀行申請房產抵押貸款給出的不同額度了。

而影響房產評估值的因素就更多了，比如市場行情、政策、位置、房齡、面積、朝向、樓層、裝修等等。

所以，我們貸款從業者快速估算房產抵押貸款額度，或者說估算房產評估值的額度，也僅僅能夠估算出一個大致上的范圍。

雖然能夠保證最終貸款額度不會超出這個范圍，但終究是范圍，僅供題主進行參考吧。

以北京為例，在以往，房地產市場還算正常的時候，貸款從業者一般有兩種方法來推算房產評估值。

第一種：

房產評估值 ≈ 房產市值 ×（0.85~0.95）；

（0.85~0.95）是一個數值區間，可以認為是評估系數。

這個系數跟隨房屋其它因素變化，比如房屋位置越是偏遠，這個系數就越?。煌?，房齡越高，這個系數也隨之減小。

如果按照這個公式推算，那么150萬元市值的房屋，最終評估值可能在127.5萬元到142.5萬元之間。

第二種：

房產評估值 ≈ 平均快出值 = 平均快出單價值 × 房屋面積

平均快出單價值，一般參照房屋所在小區或周邊小區一個月以內多套二手房快速銷售單價的平均值。

這玩意兒不好界定，因為是“快出”，所以大部分正常銷售甚至長期掛單的房產價格就沒有了參考的價值。

還是以北京為例，我們貸款從業者大多直接參考鏈家官網的相關數據進行計算?？扇绻谌木€城市，周邊房屋一個月或兩個月都沒有出售數據，就很難找到參照數據去估算了。

注意：

以上兩種估算房產評估值的方式，并不能在所有情況下都奏效。

比如，有些貸款機構為了吸引客戶增加貸款產品賣點，會授意評估公司給出較高的評估值，甚至有時候會出現評估值高于市值的情況。

總結：

根據上面兩種估算方式，我們得到了房產評估值的區間，我們再根據貸款機構的抵押率進行計算就可以再得到實際貸款額度的區間值。

為了方便大家理解，我限定一下條件。

舉例：一套普通商品房的市價為150萬元，貸款機構認定抵押率為70%，請問使用此房產申請抵押貸款，大概能貸多少錢？（普通住宅抵押率一般為70%，其它類型房產可能出現降成。）

我們套用一下上面的計算公式，就可以得到一個實際貸款額度區間為（127.5~142.5萬元）×70%，89.25萬元到99.75萬元之間。

再次注意：

即使拋開貸款申請人自身因素，不考慮市場行情和房產本身條件限制，這個區間值依舊不太準確。

大家也看到了上文估算的方式都是以北京市場為例，那么如果以其它二線城市為例呢？

那么自定義評估系數區間（0.85~0.95）至少得下調至（0.8~0.9）。

所以，如果非得進行準確估算，建議題主直接咨詢當地貸款機構客戶經理，或者當地其它資深從業者。