科技改變生活 · 科技引領未來
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北緯18度，是地球上最神奇的地理區域之一，之所以說它神奇，原因就在于這個區域是地球上最適于度假的地方。像夏威夷、加勒比海等等著名的度假勝地都處在這個區域區間。今天，我們就來講海南島南部兩個處于北緯18度的城市房產——三亞、陵水。三亞三亞是海
北緯18度，是地球上最神奇的地理區域之一，之所以說它神奇，原因就在于這個區域是地球上最適于度假的地方。
像夏威夷、加勒比海等等著名的度假勝地都處在這個區域區間。今天，我們就來講海南島南部兩個處于北緯18度的城市房產——三亞、陵水。
三亞
三亞是海南三大地級市其中之一，是國內成名較早，也是比較出名的度假區域，關于三亞的海天美景相信大家都有所耳聞，小品哥就不過多介紹。我們著重針對三亞的規劃發展來分析三亞區域的房產。
圖源：網絡
三亞房地產主要以旅居房產為主。無論從產品選擇，基礎建設，還是度假、生活配套，三亞依舊是國內旅居房產發展的最為完備的地方之一。
雖然近幾年三亞的房價被詬病的情況較多，但從市場表現來看，三亞的房產依舊受到眾多人看好。
根據海南統計局數據，三亞2021年1-6月份房屋均價39925元/㎡ ，去年同期為33421元/㎡，同比上漲19.46%。
冷冰冰的統計數字反應的是三亞房產依舊炙手可熱的程度。
三亞的發展是以“一心兩翼”戰略規劃，一心即三亞市中心，兩翼是東翼和西翼，東翼即海棠灣國家海岸，西翼則以崖州灣為代表。
三亞市中心
三亞市中心主要以三亞灣為核心，輔以迎賓路兩側的地段進行建設，定位為“總部商務辦公+大型消費商圈”的總部經濟核心區（以下稱：中央商務區）。
作為海南自貿港的11個重點園區之一，可以說三亞中央商務區關乎到三亞在下一個十年的城運，也肩負著海南自貿港產業提檔升級的使命。
于是，三亞政府對這個CBD區域注入的態度和決心，是前所未有的。不僅單獨為三亞中央商務區建立一個中央商務局；還不惜用巨大的舊改成本和土地成本為中央商務區傾斜城市資源。
也因定位發展，三亞中央商務區的住宅產品選擇性不多，并不具有優勢，主力產品應該是帶有辦公屬性的公寓和寫字樓產品，目前價格在25000-35000元/㎡之間，也是入駐三亞中央商務區人群重點關注的產品。
一方面中央商務區地塊承載了自貿港重點園區金融發展的紅利；另一方面在未來高端企業人才的逐步聚群下，逐步減少的產品存量也會帶動租金水漲船高。
自19年政府發布商務區規劃建設文件以來。截至目前，大唐集團、中糧集團、紫金礦業等1300余家企業入駐三亞CBD，其中世界500強就有15家。
2021年的今天，駕車沿著迎賓路一路向南，大悅環球中心、保利國際廣場、中交海南總部基地、五礦國際廣場、申亞金融大廈、太平金融產業港等6個總部經濟項目未來的模樣已在眼前慢慢展現。
縱觀全球，CBD地標效應屢試不爽。最密集的資本、最頂尖的人才、最少的土地面積，撬動最大的經濟能量。
好比香港中環，其聚合了數目驚人的金融機構、銀行總部以及顧問、會計、律師等專業服務機構，展示了過去170多年間掌握香港的強大力量與權威，成為香港乃至整個亞洲的榮耀和象征。
不難想象，以三亞中央商務區為首的自貿港金融CBD區域，按照目前勢頭發展下去，未來極有可能成為下一個國際金融中心。
海棠灣
這幾年海棠灣可是搶占了來三亞旅居置業的人群大多數眼光，這片灣區是唯一一個以“國”字頭命名的“國家海岸”，同時也是三亞海濱生態環境保存量最完好的區域。
海棠灣定位體現三大核心職能，包括國際化的一站式旅游目的地，立足南海面向國際的旅游消費中心，立足三亞輻射南部省域的區域性服務中心。
從2005年開始，三亞市政府提出打造海棠灣片區，到2008年政府統一部署“一張藍圖繪到底”的發展模式。數十年的發展中，海棠灣的建設可不是紙上談兵來的那么簡單。
國內最大單體免稅城——三亞國際免稅城，僅春節黃金周就接待超19萬人次；
全球僅有3家7星級的亞特蘭蒂斯酒店；另外還座落了多家已經開業的五星級級別酒店，總客房量具備了年接待百萬游客的能力；
解放軍總醫院國內唯一分院的301醫院已接待運營，許多國家干部退休后都在此療養度假。
除此之外，在三亞政府公布的《三亞海棠灣國家海岸休閑園區控制性詳細規劃》（公示稿）中，還明確的表示要規劃學校27所、醫院或醫療機構17所，已經建設完成的超過半數。
這些已經建設或規劃正在建設的設施配套，都給海棠灣的區位優勢帶來極大提升。
不過說完優點，小品哥來給海棠灣潑潑涼水。海棠灣片區有個最大的缺點：就是70年產權住宅離海邊較遠，真正一線海景產品多數是50年產品。海棠灣最值得關注的還是針對于高凈值人群售賣的海景別墅。
目前海棠灣房價依據地理位置相差極大，從一套真正一線海景別墅的1200萬-6500萬/套，到距離海邊有些距離的70年住宅17000-29000元/㎡的價格，高低還是有一定區間的。
那么在如此重點的規劃片區內，是否在這選擇旅居置業就是看自己的喜好程度和經濟實力。在網上其實有一個觀點：“在海棠灣買房，買的除了房子和環境的優品生活屬性外，買的更是高端社交的圈子屬性。”
作為“國”字當頭的海岸，吸引眾多國內外高端人群在此度假。而在這種區域內，無論是什么樣的產品，就算在政策的調控下沒有大漲的空間，但也不會跌價。
崖州灣
崖州灣可以說是三亞最默默無聞的成員了，究其原因就是太偏，離三亞市區直線距離達到了50公里。
長期以來這一塊區域產業類型單調，除了發展小規模農業產業以外，就只能通過周邊大、小洞天，天涯海角、南山海上觀音等著名景點引流人群。也因此很少人會選擇在那置業。
十年河東、十年河西，作為三亞發展最晚的灣區，崖州灣卻在自貿港和政府規劃下，實現了“翻身農奴把歌唱”。
2019年，《三亞崖州灣科技城控制性詳細規劃》進行公示，規劃發展定位突出科技主體功能，重點打造“一港、三城、一基地” 。
一港：指的是南山貨運港。主要承擔三亞大型貨運物資的重任
三城：深海科技城、南繁科技城和大學城，屬于國家重點規劃項目。
一基地：全球動植物種質資源引進中轉基地。
可以看到，崖州灣不再以傳統旅游度假為主，而是集合高科技產業、科研創新為一體，成為三亞產業轉型升級的引領區。打造三亞的農業“硅谷”。
自規劃發布后開始建設以來，崖州灣通過積極的招商引賢，可以說成績還是比較喜人的。
雖然一系列的規劃建設成功把崖州灣片區價值拔高了一層，但是缺點也比較明顯：屬于灣區地帶的崖州灣，是亞洲少見的淺水灣，海景不如三亞其他灣區漂亮，度假休閑配套還是略少。
不過目前崖州灣均價在21000元/㎡（數據來源：安居客），這個價格在三亞各灣區已經屬于洼地區域。未來通過產業、人才引進，崖州灣未來的人群大量聚集也不成問題，總的來說適合長遠的潛力投資。
上述的三個區域，是現今三亞房產比較火熱、也比較有代表性的區域。此外，通過政府的不斷頒布規劃文件，也能窺見三亞的轉型方向。往后看到的三亞，不再僅僅是旅游勝地，而是會慢慢成長為一個具有豐富內涵的濱海城市。
陵水
陵水北接萬寧，南接三亞，擁有57公里的延長海灣線，獲評為“2020中國最美縣域”。是大三亞旅游經濟圈的重要城市，也是一個漢黎苗多民族聚集的地方。
陵水新房6月份均價在22142元/㎡（數據來源：安居客）。房盤主要分為四個區域：陵水縣城、土福灣、香水灣、清水灣。除了縣城、三灣都是一線海景旅居房盤。
陵水縣城
陵水縣城配套完善、陵水河從市區穿過入海，政商住醫教一應俱全，陵水動車站距離市區直線2.5公里，環島高速陵水出口也在動車站邊上，交通非常方便。
陵水河從縣城穿行而過，以海韻廣場為核心的大型商業綜合體使得縣城生活愈來愈繁華，主打生活便利盤和河景房，非常適合融入海南本地生活。
縣城距離海邊直線距離7公里左右，如果想就近親海的話，不算太友好。縣城房產的目標人群大多是本地剛需和追求生活便利的外來客戶，越靠近海韻廣場和陵水河邊價格就越高，目前房價區間在1.7萬-3萬元/㎡不等。
土福灣
土福灣在陵水南部，往北是清水灣，往南就是“國家海岸”——海棠灣。灣區形狀呈現一個“C”字形，弧度較大，是一個天然的避風港。
這個灣區開發較晚，自身建設完成的配套較少，主要的商業醫療等配套是依靠旁邊先行發展的海棠灣的區域配套。
值得一提的是，雖然和海棠灣在行政區劃是兩個半灣，但實際開發是整體規劃。行政區劃將海灣一分為二，屬于三亞境內的一半取名海棠灣，屬于陵水境內的那一半名為土福灣。兩處“半灣”岸線合計總長25公里。
所以土福灣也是名副其實的國家海岸。目前這個片區的一線海景房均價在29821元/㎡。對比海棠灣價格低了不少，在國家海岸的整體規劃發展下，這里的潛力也不容小覷。
香水灣
香水灣處在陵水最北端，與萬寧接壤，隔海相望著著名景點——分界洲島，區域內高端酒店眾多，自駕是到達這里最為快速的方式。
目前區域項目較少，賣一套少一套，多數處于尾盤或售罄狀態，可選性較差，目前所剩的主要產品為海景公寓，度假酒店一類的旅游房盤，目前6月份均價17000元/㎡（數據來源：安居客）。
還有一個缺點是周邊配套較弱，老年人養老的話便利性較差，但如果僅作為度假旅居，這個區域的價格還是非常有吸引力的。
清水灣
陵水需要著重關注的還是清水灣片區，這片海灣被號稱為海南最受歡迎的灣線，擁有“會唱歌的沙灘”，長達12公里的灣線、其海水能見度能達11-20米，在近陸區域這個海水能見度是非常稀缺的，海底的景色通過幾乎透明的海水一覽無余。
清水灣開發較早，定位是“高端居住社區”，除了住宅之外，清水灣還以藍色商圈、金色商圈、綠色商圈三大主題商圈，打造國際旅游度假區完善的商業配套。
藍色商圈以國際品牌城、CBD、游艇碼頭等高端休閑為主；金色商圈以商業中心、商業街、農貿市場等便民生活配套構成；綠色商圈則根據良好的海濱資源、打造濱海療養、健身、美容等保健康養服務。
自灣區建設以來，已經擁有五家五星級國際酒店，2個國際標準18洞高爾夫球場，2家游艇會，北大雅居樂雙語學校，南國市場等配套設施。
在7月份，清水灣游艇碼頭開放口岸獲批，成為海南自貿港政策落地以來首批開放口岸，一系列的配套政策利好無疑進一步提升清水灣的區位優勢。
不過近幾年為了防止過度開發、政府控制批復土地，導致清水灣一線海景的房產非常稀缺。6月份區域內房子的均價在28250元/㎡（數據來源：安居客）。
但從橫向對比，其一對比香水灣和土福灣，灣區配套開發成熟，生活和休閑都可二者兼得。其二與三亞海棠灣相比，除開別墅外，清水灣的住宅大多離海邊只有幾百米的直線距離，并且是70年產權的高層住宅，產品保值率強。
展望未來，大三亞旅游經濟圈的納入，進一步加強了陵水的區位優勢。既不用承擔三亞高房價額壓力、又能在島內享受完全的熱帶空氣，陵水的價格優勢正慢慢吸引著眾多三亞外溢的購房群體。
結語
南部沿海兩城作為旅居產品的主力軍，代表著旅居市場產品選擇的趨勢。誠然，三亞、陵水在售的房價相比海南的其他的市縣都要高出許多，但北緯18°濱海和氣候資源就算放眼國際也是獨一無二的。
追根究底，海南的發展前景確實被國內外不少人所期待著，但是海南的發展并非朝夕可成。目前選擇在海南置業的人并不都是為了掙錢，多數則是借由自身剛需出發。
既追求更舒適生活環境，又能享受沿海旅居度假的美好，還能擁有“家”的歸屬與愜意，在經濟允許的情況下，誰又能忍受得住誘惑呢？小品哥相信，這也是眾多在海南購置房產業主們的真實想法。
張楠一