■本文作者：王小明北京在明律師事務所（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）農(nóng)村集體土地上房屋征收的補償計算方法法律并無直接的規(guī)定，這就令其在實踐中顯得有些模糊。個別地方甚至仍然將村民的住宅房屋或者企業(yè)租賃土地建造的廠房作為“地上附著物

■本文作者：王小明 北京在明律師事務所

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農(nóng)村集體土地上房屋征收的補償計算方法法律并無直接的規(guī)定，這就令其在實踐中顯得有些模糊。個別地方甚至仍然將村民的住宅房屋或者企業(yè)租賃土地建造的廠房作為“地上附著物”來補償，并在補償安置方案中對其設置嚴苛的補償計算規(guī)則。那么，集體土地上的房屋究竟應當怎樣計算補償才算公平、合理呢？日前，上海市最新出臺的《征收集體土地房屋補償規(guī)定》為農(nóng)民朋友們的權(quán)益保障打開了新的思路。

【居住用的宅基地上房屋補償計算公式】

《規(guī)定》第14條指出，建制撤銷的居住房屋貨幣補償金額計算公式為：

（房屋建安重置結(jié)合成新單價+同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價+價格補貼）×房屋建筑面積。

這里規(guī)定的“房屋建安重置結(jié)合成新單價”，是指每平方米建筑面積的價格。這一價格應由估價機構(gòu)評估確定。而“同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼”的標準，則由房屋所在地的區(qū)政府制定并公布。

簡單概括，宅基地上房屋的補償分為“房錢”“地錢”和其他補助或獎勵3大部分，這一計算方式在全國范圍內(nèi)適用較為普遍，故上海市以外的被拆遷村民也完全可以參考借鑒。

需要注意的是，這里的“地錢”并非征地補償中的“土地補償費”。《土地管理法》第48條規(guī)定的“土地補償費”針對的主要是農(nóng)村耕地，而非集體建設用地。這里的“土地使用權(quán)基價”顯然應當高于土地補償費所依據(jù)的“征收農(nóng)用地的區(qū)片綜合地價”標準。

《規(guī)定》中特別強調(diào)，同區(qū)域新建商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標準，應當與安置房屋的供應價格相銜接，以保障被征地農(nóng)民的居住條件。

換言之，貨幣補償讓農(nóng)民在同等地段買不起新房居住的情況是不合法的，被征地農(nóng)民要對所在村周邊的商品房價格做到心中有數(shù)，對畸低的補償要予以堅決的權(quán)利救濟。

【能夠重新安排宅基地建房的補償計算公式】

《土地管理法》第48條確立了農(nóng)村村民住宅征收補償?shù)?種法定方式，除去常見的貨幣補償和提供安置房外，重新安排宅基地建房也有其特殊性。

可以理解的一點是，重新安排宅基地建房就意味著被征地農(nóng)民在宅基地使用權(quán)方面并無損失，而是實現(xiàn)了“置換”，那么其補償計算公式中也就自然不包括“地錢”這部分的補償了。

上海市在《規(guī)定》第15條中指出，具備易地建房條件的區(qū)域，宅基地使用權(quán)人可以在國土空間規(guī)劃確定的居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償……

這里的貨幣補償金額計算公式為：

（房屋建安重置結(jié)合成新單價+價格補貼）×房屋的建筑面積。使用新宅基地所需的費用，由區(qū)征地事務機構(gòu)支付給提供宅基地的村或者村民小組。

需要強調(diào)的是，重新安排宅基地建房這一方式并不能任由被征地農(nóng)民自行選擇。《規(guī)定》中亦明確，若被征地村集體土地范圍內(nèi)無國土空間規(guī)劃確定的居民點，農(nóng)民就無法實現(xiàn)另建宅基地上房屋，而只能在前述貨幣補償或者安置房置換中選擇其一。

【用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋怎樣計算補償？】

除去宅基地上的住宅房屋，農(nóng)村尚有為數(shù)不少的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營用房。對這類房屋補償?shù)挠嬎悖斎灰茸≌课輳碗s一些。

首先，《規(guī)定》明確非居住房屋只能給予貨幣補償，不提供安置房和另行批地的選項。

其次，《規(guī)定》確立的補償計算公式如下：房屋建安重置價+相應的土地使用權(quán)取得費用。

所謂“相應的土地使用權(quán)取得費用”，是指在征地房屋補償方案公告之日取得相同性質(zhì)、相同數(shù)量、相同地段等級土地使用權(quán)所應支付的費用。

一般按照征收該地塊集體土地的現(xiàn)行標準評估，包括耕地占用稅、耕地開墾費、土地補償費、青苗補償費和安置補助費等。評估時，可參照同區(qū)域工業(yè)園區(qū)內(nèi)相同數(shù)量的土地使用權(quán)取得費用作相應的系數(shù)調(diào)整。

此外，對用于生產(chǎn)經(jīng)營的非居住房屋還會涉及以下補償：

（一）設備搬遷和安裝費用；

（二）無法恢復使用的設備按照重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用；

（三）停產(chǎn)停業(yè)損失補償。

這里在明律師需要重點提示以下兩點：

一是“非居住房屋”是指房屋的規(guī)劃用途即為非居住，原則上不包括農(nóng)民利用宅基地上住宅從事經(jīng)營的情形。

宅基地上房屋只能按照居住房屋進行補償安置。對于利用自有宅基地房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，并在征地預公告前已辦理了工商營業(yè)執(zhí)照的，可一次性給予適當?shù)耐．a(chǎn)停業(yè)損失補償。

不過，在宅基地制度改革蓬勃開展的今天，顯然應當對從事民宿、酒吧、咖啡廳、書店、文創(chuàng)商店等經(jīng)營活動的民居設置更為詳實的補償項目，以確保其經(jīng)營方面的損失能夠獲得充分的補償。

二是對“非居住房屋”的停產(chǎn)停業(yè)損失，被拆遷村民要積極留存證據(jù)以證明自己的主張。

一般而言，當?shù)卣畷贫ㄒ粋€統(tǒng)一的補償標準，如果房屋所有人認為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過了制定的標準的，應當提供實施房屋補償前3年的經(jīng)營狀況、停產(chǎn)停業(yè)期限以及其他實際損失等相關(guān)證明材料。

如果無法提供，想通過評估獲取更高數(shù)額的補償恐會遇到麻煩，這點各位一定要提前做好準備，不可待征收到來臨時抱佛腳。

在明律師最后要提示大家的是，上述新規(guī)無疑具有一定的先進性，若被拆遷村民所在地尚無此類具體規(guī)定也不必失望，大家盡可以在專業(yè)律師的指導下找尋已有規(guī)定中有利于我們主張的因素，通過大量的事實、證據(jù)和對比分析來凸顯所涉補償安置方案的不夠合理之處。征地補償安置方案、協(xié)議文本及其最終決定都不是不可撼動、先天合法的，敢于在法律框架內(nèi)對其進行審查、提出質(zhì)疑，終將有益于被拆遷村民獲取更加公平、明白的征收補償。

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