■本文作者：王小明北京在明律師事務(wù)所（此處已添加小程序，請到今日頭條客戶端查看）對被征收房屋價值的評估將直接影響最終的補償結(jié)果，這是被征收人群體都比較熟悉的事情了。不過有一個問題卻在多年以來始終值得探討：農(nóng)村宅基地上的房屋拆遷有評估環(huán)節(jié)嗎？

■本文作者：王小明 北京在明律師事務(wù)所

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對被征收房屋價值的評估將直接影響最終的補償結(jié)果，這是被征收人群體都比較熟悉的事情了。不過有一個問題卻在多年以來始終值得探討：農(nóng)村宅基地上的房屋拆遷有評估環(huán)節(jié)嗎？對“一刀切”的補償標(biāo)準(zhǔn)不服又該怎么辦？能直接主張參照適用城市房屋征收評估的程序和方法嗎？本文，在明律師就給大家說說農(nóng)村房屋拆遷評估的那些事兒。

【要點一：“參照執(zhí)行”城市房屋征收評估不再有明確依據(jù)】

首先需要明確的一點是，目前在征收拆遷領(lǐng)域法規(guī)、規(guī)章中僅有《國有土地上房屋征收評估辦法》是具體規(guī)范房屋征收評估行為的。

但顧名思義，這部部門規(guī)章僅能調(diào)整“國有土地上房屋征收”中的評估問題，卻對農(nóng)村集體土地征收中涉及的宅基地上房屋拆遷評估無能為力。

城市被征收房屋的價值評估是圍繞“市場比較法”開展的，而這一最重要的評估方法卻無法在房屋不能自由交易的農(nóng)村集體土地上適用。這就注定了二者是不能簡單地“通用”的。

有的朋友可能會說了，中紀(jì)委辦公廳、監(jiān)察部辦公廳《關(guān)于加強監(jiān)督檢查進(jìn)一步規(guī)范征地拆遷行為的通知》中不是說了嗎：

在《土地管理法》等法律法規(guī)作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的精神執(zhí)行。

這不就是說能夠“參照執(zhí)行”嗎？

然而問題在于，這一《通知》內(nèi)容主要就是針對《土地管理法》尚未修訂前這一“空窗期”設(shè)置的。而《土地管理法》已于2019年完成修訂，配套的《土地管理法實施條例》也已于2021年9月1日起施行。

故此，這一農(nóng)村“參照執(zhí)行”城市的規(guī)定已經(jīng)失去了繼續(xù)適用的條件。就接下來的征地拆遷而言，農(nóng)村的就走農(nóng)村的規(guī)范，城市的就按城市的路子，二者不容混淆。

【要點二：農(nóng)村集體土地上房屋拆遷有評估環(huán)節(jié)！】

盡管城市房屋征收評估的規(guī)范不能直接拿來套用，且暫無國家層面的法律法規(guī)甚至部門規(guī)章對此問題作出規(guī)定，但從多年來的實踐經(jīng)驗來看，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷仍然是有評估環(huán)節(jié)存在的。

譬如《廈門市集體土地上房屋征收與補償管理辦法》就規(guī)定，征收公告發(fā)布后，區(qū)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公布房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的名單、選定辦法、期限等相關(guān)事宜。

被征收人應(yīng)當(dāng)在征收公告發(fā)布之日起5日內(nèi)，通過自行協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)；協(xié)商不成的，由區(qū)房屋征收部門3日內(nèi)采取搖號或抽簽等隨機(jī)方式選定。

參與的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)不得少于3家，并應(yīng)當(dāng)邀請被征收人代表、鎮(zhèn)（街）、社區(qū)組織代表及公證機(jī)構(gòu)參與監(jiān)督和公證。

顯然，這一地方性規(guī)定基本沿用了城市房屋征收評估的“評估機(jī)構(gòu)選擇權(quán)”規(guī)定，保障了房屋也要被拆除的被征地農(nóng)民的相關(guān)權(quán)利。

而《上海市征收集體土地房屋補償評估管理規(guī)定》（2019年施行，有效期至2024年）則對整個農(nóng)村集體土地征收中房屋價值的評估環(huán)節(jié)做了細(xì)化規(guī)定，值得廣大被征地農(nóng)民借鑒參考以維護(hù)自己在評估中的合法權(quán)益。

簡言之，通過征地補償安置方案制定出來的根據(jù)房屋建筑結(jié)構(gòu)（土木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等）設(shè)立的“一刀切”的補償標(biāo)準(zhǔn)可以用，但卻不能替代具體某幢宅基地上房屋的價值評估。

評估環(huán)節(jié)雖仍不是農(nóng)村集體土地征收中的法定程序，但事實上正在無限接近這一狀態(tài)。至少，當(dāng)被征收人對直接通過方案算出來的補償數(shù)額不滿時，是有權(quán)要求征收方委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行專門評估的。

【要點三：農(nóng)村房屋價值評估需關(guān)注的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)】

我們以前述上海市的規(guī)定為依據(jù)，來簡要分析一下農(nóng)村宅基地上房屋評估中值得農(nóng)民留心的幾個關(guān)鍵問題：

1.房屋調(diào)查結(jié)果是評估的必要依據(jù)，若涉案農(nóng)房因未經(jīng)登記而被認(rèn)定為違建，則其評估結(jié)果必然大打折扣。房屋系“未經(jīng)登記”的無證房，始終是補償利益受損的最直接原因，這不是評估機(jī)構(gòu)所能解決的事情。

2.被征地農(nóng)民有權(quán)參與選定評估機(jī)構(gòu)。這點和城市房屋征收相同。

3.宅基地使用人（房屋所有權(quán)人）應(yīng)當(dāng)配合實地查勘，提供相應(yīng)的資料，并為評估人員入戶拍照、攝像、測量等提供便利。否則，評估機(jī)構(gòu)可參照相同區(qū)域和建筑類型的房屋進(jìn)行評估。

4.集體建設(shè)用地上的房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，其停產(chǎn)停業(yè)損失、機(jī)器設(shè)備物資等的搬遷安裝費用，以及室內(nèi)裝飾裝修價值等均可由征收雙方先行協(xié)商。若經(jīng)協(xié)商需要評估的，可另行委托評估機(jī)構(gòu)專門對這些項目進(jìn)行評估。

5.房屋的分戶評估報告應(yīng)當(dāng)依法轉(zhuǎn)交給房屋權(quán)利人。房屋權(quán)利人對評估結(jié)果不滿的，有權(quán)申請復(fù)核評估；對復(fù)核結(jié)果仍不認(rèn)可的，有權(quán)向評估專家委員會申請鑒定。

事實上，根據(jù)農(nóng)村宅基地上房屋的評估技術(shù)規(guī)范，對其價值的評估主要表現(xiàn)為“重置成新價”或者叫“建安重置價”的確定。這與城市房屋征收存在較大差異。

盡管從程序上看二者有很多類似之處，但究其評估實體技術(shù)層面，仍是不能簡單混同的。

在明律師最后要提示廣大被征地農(nóng)民的是，農(nóng)村村民住宅的補償這部分無疑是整個征地拆遷補償?shù)摹按箢^”，大家一定要對此予以足夠重視，在制定補償安置方案、調(diào)查登記等程序中即開始做足準(zhǔn)備，確保自己在評估中的各項權(quán)利得以落地。必要時要盡早咨詢專業(yè)律師，用足評估程序中設(shè)置的救濟(jì)渠道，為自己獲得公平、合理的房屋拆遷補償早做爭取。

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