上海二手房?jī)r(jià)格最新價(jià)（最近上海二手房）

最近的市場(chǎng)好像一直在降價(jià)從中介朋友圈的調(diào)價(jià)記錄到中介小伙伴的私信再到中介小哥瘋狂電話我推薦降價(jià)房源，這個(gè)市場(chǎng)好像還在、一直在、并且沒(méi)有停止意思的在降價(jià)就連我自己買的小區(qū)，價(jià)格都跌回大半年前但再怎么說(shuō)這些也只是個(gè)人感受，現(xiàn)在市場(chǎng)真的降了嗎從掛

最近的市場(chǎng)好像一直在降價(jià)

從中介朋友圈的調(diào)價(jià)記錄

到中介小伙伴的私信

再到中介小哥瘋狂電話我推薦降價(jià)房源，這個(gè)市場(chǎng)好像還在、一直在、并且沒(méi)有停止意思的在降價(jià)

就連我自己買的小區(qū)，價(jià)格都跌回大半年前

但再怎么說(shuō)這些也只是個(gè)人感受，現(xiàn)在市場(chǎng)真的降了嗎

從掛牌均價(jià)、成交均價(jià)來(lái)看，8-9月是有明顯下滑

但說(shuō)實(shí)話，這兩個(gè)價(jià)格并不能完全體現(xiàn)市場(chǎng)

掛牌連帶著房東主觀愿望，成交均價(jià)又受核驗(yàn)價(jià)影響

那我們?cè)趺床拍苤勒鎸?shí)市場(chǎng)到底有沒(méi)有降，降了多少，怎么降的，后面還會(huì)不會(huì)降

倒是有一個(gè)笨辦法，就是一個(gè)個(gè)電話問(wèn)中介真實(shí)的成交情況

然后這次我們真的這么做了，不過(guò)在打電話前還做了這兩件事：

? 統(tǒng)計(jì)2021年1-8月的所有成交數(shù)據(jù)，具體到每一套的成交，一共179,846套

? 統(tǒng)計(jì)這8個(gè)月中，每個(gè)小區(qū)的成交套數(shù)，然后從高到低排列，篩選成交>80套的小區(qū)，也就是說(shuō)平均下來(lái)每月成交至少超過(guò)10套的小區(qū)

這些小區(qū)分布在不同區(qū)域、板塊、環(huán)線，也擁有不同的總價(jià)段，唯一的共同點(diǎn)就是，都存在過(guò)高頻交易

于是我們以此為樣本，跟隨它的價(jià)格波動(dòng)，進(jìn)行了一次宏觀市場(chǎng)+微觀數(shù)據(jù)的考察

再接著就只做一件事啦，就是瘋狂打電話

打到停機(jī)，然后充完值接著打

終于，在看到完整數(shù)據(jù)的那一刻，發(fā)現(xiàn)了一些有意思的事情

01

超過(guò)一半房源都在降價(jià)

從市場(chǎng)成交量、成交價(jià)格來(lái)看，7月是一個(gè)分水嶺

在這之前是市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)階段高點(diǎn)，在這之后市場(chǎng)受調(diào)控影響，迅速冷卻

所以降價(jià)的參照物，我們重點(diǎn)考察了5-6月份、8-9月份兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的真實(shí)成交價(jià)格，發(fā)現(xiàn)

超過(guò)66%的二手盤都是在降價(jià)的

這就相當(dāng)于我們每看10個(gè)盤，有6.6個(gè)都在降價(jià)

這也是為什么我們會(huì)明顯感覺(jué)到周圍二手房一直在降價(jià)的最真實(shí)原因

最大概率碰到的降價(jià)房源，是300-500w；降價(jià)幅度最大的也以500w以下房源為主

02

具體降了多少呢

我們對(duì)比了「5-6月」vs「8-9月」的真實(shí)成交均價(jià)

降價(jià)房源占比60%以上，然后平均下來(lái)它們的降價(jià)幅度在

-5.88%

是不是沒(méi)降很多的樣子

但其實(shí)統(tǒng)計(jì)樣本中，平均下來(lái)的套均總價(jià)在356w

我們就以356w計(jì)算，5.88%的降價(jià)幅度，相當(dāng)于20.93w

這幾乎是一個(gè)月薪1.7w的人一年的收入

而且這個(gè)降幅，只是過(guò)去的3個(gè)月哦

我搜了下我6月買的「?jìng)I(yè)二村」的數(shù)據(jù)

同樣面積段、同樣戶型，三個(gè)月前7.4w/㎡都已經(jīng)算很劃算的價(jià)格，現(xiàn)在輕松跌破7w/㎡，回到了年初的樣子

這就是眼下正在二手發(fā)生的事

而這樣的大背景下，降價(jià)其實(shí)并不僅僅只有冰冷的數(shù)字

03

它也可以是一個(gè)一個(gè)具體的降價(jià)場(chǎng)景

而這些場(chǎng)景的發(fā)生，也是各有特點(diǎn)

如果降價(jià)的場(chǎng)景可以分層級(jí)的話，那一定有這5層

第1，越低總價(jià)段的，反而降的越少

現(xiàn)在有客戶已經(jīng)不容易，有滿意的付款方式更是可遇不可求，所以基本上一套房子在我們跟中介聊的時(shí)候，就已經(jīng)拿到5-10w的議價(jià)空間

我們前面看到降幅最大的其實(shí)是500w以下的，但其實(shí)這個(gè)總價(jià)段還可以繼續(xù)細(xì)分，總價(jià)越低，降幅越少

像中外環(huán)間、外郊環(huán)間，會(huì)有一些樓盤，降是一定降的，不過(guò)你要說(shuō)降個(gè)十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)也不可能

比如說(shuō)，閔行浦江的「永康城香樟苑」、寶山羅店的「美羅家園金豐苑」

因?yàn)樗旧砜們r(jià)就低，一套230w的房子，讓價(jià)10w以上，基本不可能

第2，我們也看到很多跌十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)的，但神奇的是，這些房源竟然都是城市次新房

我們對(duì)比一組數(shù)據(jù)看

共富板塊的共富二村，100㎡左右的兩室，掛470w，基本沒(méi)人看，也在降價(jià)，不過(guò)整個(gè)小區(qū)談價(jià)空間也就在10w左右，很難再低

對(duì)比之下，旁邊共康板塊上的次新房反而降幅更大，像「和欣國(guó)際花園」、「寶成怡景苑」基本都是以“10w”為單位的降

這背后很大原因是因?yàn)檫@些小區(qū)在上一波漲幅中，存在虛高成分，漲的多跌的也就不會(huì)少

第3，有些房源是漲的慢，跌的快

比如奉賢南橋的「江海新村」，一套常規(guī)戶型，用了2-3年時(shí)間終于爬到170w的總價(jià)，行情好的時(shí)候就算頂樓也都在170-180w

結(jié)果今年年初開始走低，然后不到半年時(shí)間，就跌了近30%

相比我們經(jīng)常電話里聽(tīng)到的動(dòng)輒100w的降法，這些降價(jià)，雖然原因各種各樣，但依然都只是小打小鬧

現(xiàn)在市場(chǎng)上兩類房源降價(jià)是最多的

? 要么是房東已經(jīng)進(jìn)入置換周期，著急賣房的

? 要么就是學(xué)區(qū)房

這一點(diǎn)從我們這次統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)中也能看出來(lái)

最右邊顯示的是波動(dòng)幅度，平均下來(lái)7.55個(gè)點(diǎn)，假設(shè)總價(jià)800w的學(xué)區(qū)房，降價(jià)60w很正常

而且這還只是平均下來(lái)的值，有的個(gè)案降價(jià)動(dòng)輒百萬(wàn)起

如果遇到：著急置換+學(xué)區(qū)房的房東，那降價(jià)幅度就更夸張了

數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家黃山門店

不過(guò)有一說(shuō)一，房東降價(jià)也是有自己底線的

就是如果降很多，大部分房東的選擇是

不賣了

因?yàn)橹朗袌?chǎng)下行，房東的心態(tài)更多是：能賣就賣，賣不了也無(wú)所謂，總不能虧太多

所以接下來(lái)，可能會(huì)有越來(lái)越多房東也進(jìn)入觀望周期

04

另外，有一個(gè)數(shù)據(jù)挺出乎我意料的

我們?cè)谡?月二手?jǐn)?shù)據(jù)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)在整體均價(jià)向下的趨勢(shì)下，9月二手成交均價(jià)是微漲

哪些成交還在漲價(jià)

我統(tǒng)計(jì)了下這些高頻成交房源中，漲幅前五的樓盤

看到內(nèi)環(huán)內(nèi)不奇怪，看到“郊環(huán)外”就有點(diǎn)奇怪了

而這一部分，也差點(diǎn)改寫了我整個(gè)選題，整個(gè)市場(chǎng)到底是漲了還是跌了

其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)畫面，是相互共生的，正因?yàn)楹蓑?yàn)價(jià)，客源減少，沒(méi)人買房，所以從掛牌價(jià)到成交價(jià)都降了

那些沒(méi)房買的人，放在他們面前的一種選擇就是

下沉

去總價(jià)更低的地方

這時(shí)候那些郊環(huán)外總價(jià)低，但是具有一定性價(jià)比的剛需盤就冒出來(lái)了

總價(jià)200-300w，跟周邊相比具備一定居住品質(zhì)

我舉個(gè)表格之外的例子

閔行浦江的解放新村，8月6日三價(jià)合一之后，很多買不動(dòng)老閔行紅旗小區(qū)等等的，都來(lái)到解放新村這里

解放新村很難說(shuō)是很好的盤，但是加上價(jià)格因素，再加上周邊沒(méi)有更好的選擇的時(shí)候，這時(shí)候這種區(qū)域盤的性價(jià)比就出來(lái)了

這背后就一點(diǎn)，就是需求在不斷下沉

所以我們會(huì)看到，這里的市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)也幾乎和整個(gè)市場(chǎng)的熱度是反著來(lái)的

這一點(diǎn)真的很難想到，在降價(jià)的大趨勢(shì)下，不僅有逆市漲價(jià)的存在，而且這些存在，竟然都跑到了郊環(huán)外

05

這就是關(guān)于降價(jià)想要說(shuō)的種種

眼下的二手市場(chǎng)，每個(gè)階段都是沒(méi)見(jiàn)過(guò)的新鮮畫面

我們不僅眼看著購(gòu)房者進(jìn)入觀望階段，未來(lái)可能越來(lái)越多的房東也要進(jìn)入“收牌”階段

今年的市場(chǎng)讓我們很多地產(chǎn)人都直呼沒(méi)見(jiàn)過(guò)

但正是這樣沒(méi)見(jiàn)過(guò)的局面可能才意味新的開始