土地價格（祭出殺手锏）

01今年以來，樓市熱點城市調控的頻率，就如擊鼓傳花一般，從一線城市傳遞到二線城市，再到部分熱點三線城市。四個一線城市，上海和深圳早在1月份，樓市已然是高壓狀態。上周五統計局3月70城房價剛新鮮出爐，廣州新房漲幅領跑消息被曝出還不足24小時，

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今年以來，樓市熱點城市調控的頻率，就如擊鼓傳花一般，從一線城市傳遞到二線城市，再到部分熱點三線城市。

四個一線城市，上海和深圳早在1月份，樓市已然是高壓狀態。

上周五統計局3月70城房價剛新鮮出爐，廣州新房漲幅領跑消息被曝出還不足24小時，晚間廣州市政府就約談了6個區政府負責人。

就在大家紛紛猜測北京何時會有動作之時，4月16日晚間，北京市規自委發布了今年第一批集中供地的細則。

要知道，3月31日，北京正式官宣了幾年集中供地第一批的30宗土地，其中半數地塊競配建“公共租賃住房”面積。

而這次，除房山招標地塊外，另外29宗土地的上限價格、競建“公共租賃住房”上限面積、競政府持有商品住宅產權預設份額等，全部透露。

在所有土地中，有九成的溢價率沒有超過15%，平均最高溢價率不超過10%。

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受“22個重點城市土地供應兩集中”政策影響，其中部分城市3月宅地供應暫停。

這22個城市，不僅包括北上廣深四個一線城市，還囊括了南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津和無錫18個二線城市。

政策響聲很大。

進入二季度后，各地的供地細則也陸續開始公布。

以往供地計劃和地塊情況房企都是“兩眼一抹黑”，這塊地是否適合自己，后續是否還有更好的地塊掛出，這些都是靠運氣。

抱著這種“三分天注定，七分靠搶到”的信念，熱點城市房企拿地熱情高漲，也使得土地溢價率日益走高，后果就是直接帶動了房價的上漲。

而兩集中之后，什么時候供地，給你什么樣的地，熱點城市供地計劃都放在了明面兒上。

“房地聯動、一地一策”機制，也會使房企拿地更為理性，同時，這也意味著：

在精準調控下，曾經的“地王”很難再現。

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再回來說說北京這波操作。

去年底的時候，北京土拍市場就爆出一個大瓜，京樓繼“共有產權房”、“限競房”和“自持”之后，又發明了新的玩法，即商品房“共產化”。

什么意思呢？也就是說，在土拍地價拍到「上限價格」后，開始競政府持有商品住房產權份額，然后各房企開始報數，誰高誰得。如果沒到上限就結束競拍，那就還是100%產權的純商品房。

如今，「上限價格」這只無形的手，如何在控制地價中發揮其作用，懸念已經解開。

這次帝都一次性公布住宅地塊土地合理上限價格，尚屬首次，也將使京樓迎來歷史性轉折。

限競房從2017年進入北京樓市以來，對保護剛需自住需求、平抑二手房房價起到了重要作用；去年，隨著帝都土拍市場不限價地塊增多，限競房的使命已完成。

其他城市還圍繞著如何從購房者角度抑制炒房，“一城一策”落實房住不炒時，帝都土拍市場已經給其他熱點城市做了榜樣性的示范。

兩集中+「上限價格」，政府從土地價格上進行了讓步，并且通過各種細致管控開發商必須從未來新房售價上讓利給購房者，這對無論是剛需還是剛改購房者都是利好。

正如融創老板孫宏斌的那句話：“三道紅線”管企業、“兩個上限”管銀行、土地“兩集中”管政府。

還在等待北京樓市會跟進的吃瓜群眾這次真的可以洗洗睡了。要么不出手，要出手必是大招：

帝都才是深諳樓市調控的七寸。