購買一套100萬的房子，首付30萬，向銀行貸款70萬，如果選擇30年按揭的話，僅房貸利息就需要75萬左右。

一套100萬的房子，如果選擇按揭買房的話，實際買房成本為175萬左右，如果考慮后續(xù)的契稅、維修基金、物業(yè)費等費用，一套一百萬的房子，實際購房成本可能要180萬。

按揭買房本身就是一把“雙刃劍”，從買房的角度來說，按揭買房是一種福利，讓買不起房子的人能夠盡早買房；不過從買房成本的角度來說，按揭買房確實增大了購房成本，讓購房者白花不少錢。

因此筆者一直建議購房者，如果有全款買房的能力，沒必要選擇按揭買房。

當(dāng)然可能會有專家建議：有錢也不要全款買房，能全款買一套房子，貸款買3套房子不香嗎？如果放在房價大漲的時代，這種選擇確實沒錯；不過放在現(xiàn)在的樓市環(huán)境下，房價漲幅已經(jīng)逐漸收窄，二手房的流動性也大不如從前，這樣的選擇并不合適，沒必要冒這么大的風(fēng)險。樓市發(fā)展到現(xiàn)在這個時代，杠桿投資的時代已經(jīng)完全過去了。

全款買房確實可以給購房者省下不少錢，不過看看現(xiàn)在的房價，又有多少人能夠全款買房呢？

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的房價收入比數(shù)據(jù)：中國2019年房價收入比為9.2，房價收入比指的是該城市住房總價均價與家庭平均收入的比值。房價收入比9.2意味著一個家庭不吃不喝9年，才能買得起一套房子，當(dāng)然前提是家庭收入能夠達(dá)到家庭平均收入水平。

因此對于大多數(shù)家庭來說，全款買房根本不現(xiàn)實，大多數(shù)家庭還是會選擇按揭買房。不過很多選擇按揭買房的家庭也不想平白無故承受這么多銀行利息，事實上部分家庭選擇按揭買房只是暫時的選擇，等以后稍微有積蓄之后就可以提前還款。如果20年房貸已經(jīng)還了8年，想提前還清，真的劃算嗎？一位銀行經(jīng)理表示：太虧了！關(guān)于提前還款是否劃算的問題，下面我們就結(jié)合具體案例來計算一下。

案例：小王100萬購房一套房子，買房的時候支付了30萬首付，總共向銀行貸款70萬，房貸利率為5.635%，基準(zhǔn)利率上浮15%，還款方式為20年等額本息。目前小王從2013年開始還款，目前已經(jīng)還了8年，現(xiàn)在想一次性還清還劃算嗎？

先看一下月供和房貸利息情況：

月供為4868.74元，20年房貸總利息為46.84元，還款總額為116.84萬元。

再看一下前8年的還貸款情況：

2013年到2020年這8年的利息一次為：38947.05元（2013），37820.67元（2014），36629.17元（2015）、35368.75元（2016），34035.46元（2017），32625.06元（2018），31133.09元（2019）,29554.85元（2020）。

8年總共還款46.74萬元，其中房貸利息為27.61萬元，本金只有19.13萬元。剩下12年還需要還本金50.87萬元，不過只需要利息19.23萬元。

從以上數(shù)據(jù)可以判斷，前8年基本上沒有還多少本金，大部分都是在還利息，這就是等額本息還款的特點，前期利息的比例非常高，當(dāng)購房者想提前還款的時候，發(fā)現(xiàn)本金根本沒有少多少。如果選擇等額本息的還款方式，還款時間接近一半的時候，基本就不建議提前還款。

因此對于選擇等額本息還款的購房者，如果還款時間已經(jīng)接近一半的時候，其實提前還款就已經(jīng)變得不劃算。一般情況下，購房者如果選擇等額本息的還款方式的話，最好在前5年就把貸款結(jié)清，這樣就不用承受太大的利息虧損。

當(dāng)然如果購房者有提前還款的打算，筆者可以給購房者2個建議：

1、盡可能選擇等額本金還款方式，如果有提前還款能力的話，自然可以承受等額本金前期的還款壓力，而等額本金前期還本金比例相對比較高，比較適合提前還款。

2、盡可能提高首付比例，房貸利息多的根本原因就是本金比較多，如果貸款60萬需要承受60萬的利息，那么貸款20萬就只需要承受20萬的利息。雖然多數(shù)人都會選擇30%的首付比例，不過筆者建議那些經(jīng)濟(jì)實力強同時有提前還款打算的購房者，盡可能去提高首付比例。

盡管按揭買房的房貸總利息非常高，但是客觀來說，這是國家給很多人提供的一個福利，如果真的不能按揭買房，相信大多數(shù)家庭都不能擁有屬于自己的房子。而那些有能力全款買房或者提前還款的購房者，也應(yīng)該根據(jù)自己的實際情況來選擇最適合自己的買房方式以及還貸款的方式，爭取不要再白白“送錢了”。

結(jié)語：

結(jié)合上文中的分析，如果還款時間已經(jīng)超過貸款年限一半的時候，基本上沒有提前還款的必要，最后一半時間產(chǎn)生的利息相比本金真的非常少，合理利用還款本金，基本上能獲得比房貸利息更高的收益。

不過不建議做高風(fēng)險的投資，在背負(fù)銀行貸款的情況下做高風(fēng)險投資，屬于是杠桿投資，普通人很難承受這樣的風(fēng)險。利用這些本金做一些比較穩(wěn)妥的投資，也能獲得非常不錯的收益，基本上可以覆蓋房貸利息。