作者丨林淵來源丨房樂美房產聯盟（flmAgent）時間進入到2019年，對于中國人口危機的預警愈漸頻繁，中國人口結構的問題也愈加嚴峻，一旦人口紅利消失，對于中國經濟的打擊是毀滅性的。但矛盾的是，我們一方面呼吁大家警惕人口流失的嚴重性，一方面

作者丨林淵來源丨房樂美房產聯盟（flmAgent）

時間進入到2019年，對于中國人口危機的預警愈漸頻繁，中國人口結構的問題也愈加嚴峻，一旦人口紅利消失，對于中國經濟的打擊是毀滅性的。

但矛盾的是，我們一方面呼吁大家警惕人口流失的嚴重性，一方面又刻意忽視城市人口流失的普遍性。

臨近年關，如果此刻你已踏上回家的歸程，那么“買房了嗎？”和“要不要返鄉置業？”或許是你需要認真考慮的兩個問題。

今天淵某就想從人口流失和城市收縮這個方面，和大家聊聊返鄉置業的正確打開方式。

01

城市人口與規劃的矛與盾

我們說到“未來城市”，第一時間會想到北上廣深，這些大城市可以說是中國數百城市的學習樣本，在城市擴容、未來規劃上，只有一個指標——大。

尤其是中國現在的城市化率只有58%，而從58%到70%才是中國房地產持續發展的戰略窗口期，有充足的數據支撐各個城市規劃者堅信未來，人會更多，城會更大。

中國地級市283個，縣級市374個，總共超過650個城市，但是在每個城市的規劃局提交的下一個十年規劃中，看見的都是寬敞整潔的新城、雙向六車道的城市快速路、飛躍南北的跨江大橋、連通新老城的地鐵輕軌……

在這一份份城市規劃中，當局者看見了觸手可及的業績，普通百姓看見了城市未來十年飛速發展的宏偉藍圖，似乎所有人都信心滿滿，這座城市，人口增長是自然而然、毫無疑問的既定事實。

在國家發改委的一項調研中發現，截至2013年底，全國各省市（包括縣級市）規劃有超過3000個新城新區，其中有20個省份中，平均每個市至少有一個新城新區，最多的沈陽規劃有19個，而廣東平均每個市有1.78個，山東其次，有1.37個。

2016年，這份數據更新后顯示，省會城市平均一個城市規劃4.6個新城（新區），地級城市平均每個規劃建設約1.5個新城（新區）。

要達到這些新城、新區的預期規劃目標，總共需要住進去34億人口，這是個什么概念？也就是中國目前人口的2.5倍，地球人口的一半吧。

與無限膨脹的美好規劃相對的是更多的城市正在逐年收縮。

通過對比2010年和2016年的《中國城市建設統計年鑒》，會發現這樣一個變化，從2010年到2016年，在剔除掉因行政區劃變化而增加或減少的50個城市后，剩下的633個城市中有246個城市的人口密度出現下降（即2016年與2010年城市人口密度比小于1），占38.86%。

繪制到地圖上，是這樣的：

幸運的是不是所有人都陷入在盲目的樂觀中，清華大學建筑學院的龍灜教授在對比了大量的中國各城市人口數據后，提出了一個概念——

“城市收縮”

這也是我們這篇文章要講的主題之一。

在具體解釋這個概念之前，我們先來看看龍瀛教授的報告中，幾個觸目驚心的數字：

2000-2010年，10年時間，180個城市人口流失。全國共有5萬個鄉鎮和街道辦事處，2000-2010年，超過1萬多個辦事處的人口在流失。

PS：為什么選擇2000年和2010年做對比？因為這兩年分別是第五次人口普查和第六次人口普查。

PPS：為什么選擇街道辦事處為調研目標？因為只有在設市的城市才有街道辦事處這樣的單元。

02

城市收縮的典型性與普遍性

“城市收縮”一詞，最早是德國學者H?u?ermann和Siebel于1988年首先提出，用來描述城市發展過程中長期存在的人口大量流失現象。

而后不少學者對其進行了量化，最終收縮城市國際研究網絡（SCIRN）給“城市收縮”下了一個最終定義：

人口數量在一萬人以上的人口密集區，至少兩年以上在大區域內面臨人口流失，同時正在經歷經濟轉型以及結構性的危機。

城市收縮現象可以說是城市化進程中不可避免會出現的現象。

城市收縮現象并非中國獨有，事實上這一現象正在全球蔓延，最新的數據顯示，有13%的美國城市區域以及54%的歐洲城市區域正在經歷人口的收縮，包括東亞的日本、韓國，很多地區也在發生大面積的人口流失。

下面這張夜光影像雖然只能反映社會經濟的綜合強度或密度在下降，但是，基本上跟人口流失呈現出很強的正比例。

城市收縮現象最為典型的例子即德國，也是第一個發現這一現象的國家。

1990年10月3日，東西德合并。次年，原東德GDP暴跌近30%，之后四年，超過250萬個就業崗位消失。突如其來的經濟衰退出乎了所有人的意料。

東西德合并所產生的體制上的變化重創了原東德，短時間內大量國企私有化，計劃經濟體制突然轉舵自由市場經濟，導致原東德的經濟結構土崩瓦解，大量人口遷入西德各州。

如果說德國是因為政治原因導致的城市收縮，那么美國著名的鐵銹地帶（Rust Belt）城市群則是因為經濟結構的調整導致的城市收縮。

19世紀后期到20世紀初期，美國中西部因為水運便利、礦產豐富，成為重工業中心，鋼鐵、玻璃、化工、伐木、采礦、鐵路等行業發達。匹茲堡、芝加哥、底特律等工業城市也一度空前繁榮。

自從美國步入第三產業為主導的經濟體系之后，這些地區的重工業紛紛衰敗。很多工廠被廢棄，廠房機器漸漸布滿了鐵銹，因此被稱為鐵銹地帶，簡稱銹帶。

如今“鐵銹地帶”已經泛指工業衰退地區。德國政府資助項目Shrinking Cities證實：全球范圍內人口超過100萬的450個城市地區，總體上失去了原來人口的十分之一。

論原因，首先是經濟結構的調整，老工業基地集中反映了聚集經濟的缺點，比如土地和勞動力的高成本和新增業務空間的缺乏。

同時，技術創新也使得企業越來越自由，交通和資源對區位的影響力下降，越來越多的企業搬出了老工業基地。

這些大規模的經濟結構改變，造成了歐洲地區的“去工業化”，美國的“銹帶”也屬于這一情況。

而在中國，東北地區的多個工業城市，也因為因資源枯竭而陷入經濟衰退與人口流失的泥淖中，被稱為中國的“銹帶地區”。

03

十不存一的江西與中部崛起的江西

中國的城市收縮現象與上面講的幾個例子又有不同。中國土地之遼闊，人口之密集，經濟之增速都是獨一無二的，這也導致中國城市收縮的原因非常復雜，不過大致可以分為以下幾類：

第一種是結構性危機收縮城市，比如曾經的林業資源型城市伊春，就面臨著陷入資源危機而不得不調整產業結構的困境。第二種是大都市周邊收縮城市，比如說北京周邊的三河、高碑店，成都周邊的都江堰等。第三類是比較常見的欠發達的縣級市，比如天長、龍泉、合山等。第四類是邊境偏遠城市收縮，如根河、額爾古納、哈密等。最后一類是數據調整型的收縮，這類城市因個別年份下降的明顯被列入數據調整型的收縮，這類城市的代表是景德鎮。

那么江西的情況怎么樣？

首先很慶幸，江西暫且不虞會出現上述幾大典型收縮現象，但不能說江西的人口流失問題就不存在了。相反江西的人口流失問題還很嚴重。

2017年末，江西省常住人口4622.1萬人，人口凈流出約80萬人，僅次于安徽。河南、海南和四川，位列第五位。十年時間，人口流失近700萬，居全國第二。

全省11個城市，有9個城市均出現不同程度的人口流失，其中贛州人口流失最為嚴重，凈流失近120萬人，人口流失率11.96%。

不過要說人口流失率最高，還是鷹潭，13.8%；上饒稍次之，13.55%。

在這份表格中我們可以發現，全省僅有南昌和景德鎮的人口保持凈增長。

看完了人口數據，我們再來看看江西近幾年的GDP變化情況。

最近全國各個省份都陸續公布了2018年度的GDP數據，其中江西省2018年GDP為21984.8億元，增長8.7%，增速居全國第4、中部第1！

PS：這個數據不是淵某瞎吹的，也不是江西政府瞎報的，這個數據已經過國家統計局核定。

其中省會南昌以3717.91億元遠超江西省其他城市，排名第一，大家可以看看下面的具體數據：

在江西統計局1月28日發布的2018年江西各設區市主要經濟指標中，我們可以發現，南昌市地區生產總值（GDP）為5274.67億元，同比增長8.9%，總量列全省第一，增長非常迅猛。

寫到這里，有一個結論已經呼之欲出了，那就是江西最近幾年的發展勢頭非常好，大有后來居上，中部崛起的趨勢，而作為江西省會的南昌，不僅在人口增長方面獨撐大梁，在GDP的貢獻上更是中流砥柱。

相反，江西其他城市的形勢就顯得不那么樂觀了，前有人口流失問題亟待解決，同時經濟發展出路也迷霧重重。

淵某曾經在文章“失去的那些年·江西篇”中很堅定的表露了對江西未來發展的看好，這次也還是會繼續為江西站臺，江西未來的前景已經明朗，省會南昌的發展道路也同樣很清晰，但此外的其他城市，尚有諸多問題未解難解。

如果你同淵某一樣，看好江西的發展，想要押注江西未來五年、十年、二十年的經濟騰飛，那么通過“返鄉置業”的方式參與進這場崛起之戰中，應該是你最佳的選擇。

這也正是淵某開篇提到的，本文的目的，就是希望通過人口流失和城市收縮這個方面，和大家聊聊

04

返鄉置業的正確打開方式

2017年之后，中國房地產行業的幾個特定旺季，比如金九銀十，都不同程度地顯露疲態，而隨著大量資本涌入二三線城市，“返鄉置業”這個詞開始朝著紅黑的路線狂奔而去。

說起這個詞，第一印象都是坑，但最終又都躲不開真香定律。為什么？

因為“返鄉置業”這個命題，確實是個真命題，是有正解的，但是想解出來，很難。諸如以下這些解法，就是最常見的錯誤。

隔壁村的二娃從北京打工回來，為了娶媳婦在村子兩百里遠的縣城買了棟兩室一廳。縣城的小花從上海打工回來，不想再一個人北漂，拿著幾年的積蓄，在縣里的新城區買了個50平的小公寓。

錯解還有很多，我們選擇的“鄉”不應該是慣性思維中的“家鄉”縣城，所謂“返鄉置業”不是為了讓你耗盡所有積蓄，從鄉村搬到縣城，也不是從縣城搬進沒有特色產業支撐的三線小城。

正解是降維打擊和打破在哪買哪的觀念。

也就是所謂的：

一線打工，二線買房。十年積蓄，省會置業。

降維打擊的核心在于如何正確的降維，從一線城市降低到五線城市那不叫降維，那叫混的太次。

如果你在一線，那就降到二線，如果你在二線，那就降到三線，盡自己的能力只降低一個維度，才是有價值的降維，哪怕你的錢可以在縣城買洋房，只能在二線省會買兩房，也一定要買在二線省會。

大部分人有一個思維誤區，就是安土重遷，在哪買哪。

絕大多數人手里有資金，要買房，幾乎都是選擇自己所生所長或者所熟悉的地方，這是一個非常需要打破的觀念，只有打破這個觀念，你的資產保值升值才不會聽天由命。

以最基礎的縣城置業來說，如果你確實沒有能力買省會，那就去對應市區，如果能力介于之間，那就去省內第二大城市。

不論你是北漂還是深漂或者其他各種漂，相信你最大的夢想就是能留在北上廣深，即使夠不上一線城市，夠不上他們的衛星城，退而求其次的選擇也應該是二線省會城市。

比如江西，南昌。

如果你是江西人，你返鄉置業的選擇，有且僅有一個——南昌。

對于習慣了北上廣深動輒五六七八萬的房價的你來說，南昌1萬5的均價可以說和撿大白菜沒什么區別了，那么南昌這么多樓盤，我們應該怎么選擇？

把改善作為剛需，把未來規劃視作落地醇熟。

簡單講，就是選擇還在規劃中的新城，選擇三房以上的改善戶型，畢竟你返鄉是為了結婚生子的，兩房，怎么住？

至于為什么選擇商業配套都還沒發展起來的新城，理由也很簡單，我相信大部分在今年選擇返鄉置業的人來說，買完房子仍舊會回到北上廣深繼續拼搏幾年，等到5年后你榮歸故里之后，彼時的新城早已配套醇熟。

前些天淵某根據2018年度南昌各樓盤榜單做了一個盤點，其中重點介紹了一個樓盤，不僅奪得了三榜第一，更是6年蟬聯榜首。

無論是從價格、戶型、城區規劃、商業配套、品牌調性這所有方面來說，都是毋庸置疑的最佳選擇。

融創·望江府

望江府位于九龍湖新城省府核芯，為政府主導、政策傾斜的新區核心，擁有九龍湖板塊最成熟的生活娛樂及教育、交通配套。

地鐵2號線南路站、大崗站、生米站、九龍湖南站四個站口，10分鐘直達高鐵西站；

育新學校、南昌外國語學校高中部；南昌大學第2附屬醫院紅角洲分院、江西省婦幼保健院紅谷灘分院；

國體中心、綠地國際康養度假休閑區、濱江國際溫泉城、玖瓏文化創意谷、夢江南文化旅游小鎮、啟迪科技城、江西國際貿易金融港；

萬達茂、主題樂園、海洋樂園、電影樂園、濱湖酒吧街、國際酒店群、外灘商業街……

超百億商業體爭先搶灘，潛力一覽無遺。

社區篇

望江府的社區整體規劃上強調中軸對稱，取意傳統文化門第大宅的尊貴大氣。

以輕奢大氣的入口、中軸景觀線路、多重雅致院落，構成整體一軸三園六進院落、街、巷、坊景觀空間主框架，盡顯尊貴現代氣質。

藝術風格大門、大型水幕景觀、鏡面水幕墻及小型噴泉水景優雅靚麗。

陽光花園架空層景觀綠化，1000米漫步道，400米臻彩跑道，以綠籬為分隔，構建多重庭院景深，每一處都是風景。

噴泉、流水、做工細致的門樓、鏤空背景墻、精心挑選的大銀杏樹和金桂樹。院子里磚紅色與米黃色理性交織，顏色深淺搭配，簡潔大氣，調性端莊典雅。

戶型篇

超大進深客廳，雍容氣派空間

客餐廳連接，長方形空間格局，雙廳（客廳+餐廳）超大尺度進深，盡顯大氣奢華的氣質。

大客廳的設置，讓你擁有自己的私人影院不再是一個夢，客廳、餐廳一體化設計，直通超大景觀陽臺，空間不再擁擠，釋放強大的空間感，雍容大氣。

超大景觀陽臺，眺望遠方美景

7.2米超大的景觀陽臺，讓陽光透過窗子，大片大片地曬在客廳內，陽光無處不在，清晨，上午，黃昏，下午，清風無時不來。

超寬的開間賦予了這個陽臺更多可能性，不僅可以作為瞰景高臺、空中花園，亦可化身娛樂休閑區，會客露天茶室……

看書、下棋、喝茶，享水天一色美景，宛如度假般的生活方式，只要您愿意，生活就能隨時“亮”起來。

在超大景觀陽臺擺上一張搖搖椅，來上一份下午茶，眺望窗外中庭的美景，給心靈來一次洗滌。

不僅如此，更驚喜的是這個超大的陽臺直接連通客廳和次臥，至于連接的次臥的陽臺部分，下文小禾將會提到。

次臥動靜分宜，私屬一片天地

在主臥已經有了3.3米的開間寬敞情況下，次臥也保持了約2.9米的開間。

次臥在設計考慮到了如果家里擁有老人或者小孩的情況下，作息時間與子女的作息時間不同的情況下，采取了動靜分離的考慮。

重點來了，如上文說到的，這間次臥是直接與超大景觀陽臺相連接的，大大增加活動區域，同時寬大的陽臺又提供了極好的采光，這是小小飄窗遠遠不能媲比的。

在房間內直接可以眺望窗外中庭的美景，讓視野充滿屬于自然的顏色。與主臥相鄰距離不遠，也可以很好的照顧到老人或者小孩的起居。

獨立私密書房，韜晦生活志趣

書房是家庭的“文化中心”，學習和進修已成為家庭生活的主要組成部分，書籍的存放、學習環境的創造、電腦的應用都要求有一個獨立的功能空間。

現代社會需要加班的人越來越多，家庭和工作需要兼顧，很多人選擇帶上電腦回家加班，這時有一個安靜獨立的區域，加上良好的自然采光和通風條件，加班加點至少環境也是舒適的。

并且住宅視線開闊，每幢樓均帶有特色入口花園(標配儀式入口、觀景點、休息點)、組團花園，從每幢樓下的入口花園均可快速進入中心大花園，幾乎都可以享受大氣的贛江景觀。

樓底架空層設置親子、休憩、棋牌交友、有氧運動等多功能休閑娛樂設施，讓業主在自家樓下就可以享受鄰里交流、運動健康、親子互動的全天候休閑生活。

小禾以上的介紹不能及望江府真實體驗之美好的十分之一，融創在這次的戶型設計中處處透著創新，在分區設計和細節上都藏著設計師的靈巧心思。所謂打造高端舒適人居絕不僅僅是一句口號，而是望江府每一寸的建造細節中的極致追求。

但如果僅僅是只是因為融創的戶型而被打動，可能有小伙伴要說小禾這篇廣告太草率了。我們都知道買房子，一半看戶型，一看配套。而配套中的重中之重就是物業了。高端社區的差異都體現在了物業的水準上。

社區周邊的商超可能一年就換好幾個運營商，劃分的學校小孩上不了幾年也就畢業了，但是物業，是要伴著你在這個社區一直到天荒地老的。

物業篇

望江府使用的是自持物業——融創物業，相比于其他知名物業比如萬科、新力等也絲毫不遜色。

在中國百強物業中始終處于前20名，并且連續三年在重慶高端物業服務市場占有率第一。

融創物業融創確立了以“零距離、零時差、零干擾、零死角”四大細膩的服務標準，打造臻生活高端生活。小禾還特意了解一下這個四個服務標準。

四個“零”的服務標準是什么？

零距離 服務、安全零距離

在客戶集中出行和活動的密集時間內，在園區主出入口和其他關鍵位置安排值班理，面對面交流、處理您提出的問題；日常管理人員“走動式”辦公，深入一線了解您的需求。每周一次經理開放日，負責人現場零距離進行服務接待。

在安防方面使用了三重智能安防系統，電子圍欄裝置，可進行防護保障安全，全方位的監控裝置，各出入口設置門禁管理系統，讓家人居住放心，安心。

另外，小區內密布電子巡更系統，作為周界電子防護，視頻安防監控，可視對講，門禁控制管理的補充，打造高標準的安全社區。

零時差 7 X 24 小時全天候服務無時差

堅持主要服務項目 7 X 24 小時不間斷的全天候物業服務，及時受理、準點到達、限時完成、省時服務，急業主之所急，零時差為業主排憂解難。

同步業主作息時間無時差：剪草機施工總選在 9 點以后，當大部分業主離家工作后，才開始進行小區園林的美化修剪。業主下班回家時園林已煥然一新，便能盡情欣賞如詩如畫的園林美景，同步業主作息時間。

零干擾 專用呵護專屬生活

清理樓層垃圾也不會干擾到業主。保潔員會坐專用電梯上下樓，并錯開電梯使用高峰。樓道里隨處可見的是干凈整潔，在美的環境里暢通出行心情才更美。

回避式社區深度打理：其他如社區花園的深度打理、社區消殺等服務，也會避開業主的生活區域，不影響老人散步或是小孩玩耍，創造健康良好、不受干擾的生活環境。

零死角 清潔維護零死角

安全、優美的社區環境需要更深度打理和維護。對生活區域、社區花園的細節處，以及車庫及通道的全系空間，無論是看得見還是看不見的地方，都投放消殺藥物全面消滅四害，都日復一日毫不懈怠地清潔，所到之處一步一盛景、一景一詩意。

每一個“零”背后都是執行著嚴格的制度，讓每個在望江府的業主們放心。

這份看得見的品質生活源于看不見的守護，融創物業人采用“隱形化”的服務方式，在社區各個角落辛勤地工作，在平凡的崗位上默默地付出和守護，如同春雨潤物細無聲，并不會侵犯打擾您的生活。

— END —

文丨林淵

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