金桂樹價格（怎么跳出）

作者丨林淵來源丨房樂美房產(chǎn)聯(lián)盟（flmAgent）時間進入到2019年，對于中國人口危機的預警愈漸頻繁，中國人口結(jié)構(gòu)的問題也愈加嚴峻，一旦人口紅利消失，對于中國經(jīng)濟的打擊是毀滅性的。但矛盾的是，我們一方面呼吁大家警惕人口流失的嚴重性，一方面

作者丨林淵來源丨房樂美房產(chǎn)聯(lián)盟（flmAgent）

時間進入到2019年，對于中國人口危機的預警愈漸頻繁，中國人口結(jié)構(gòu)的問題也愈加嚴峻，一旦人口紅利消失，對于中國經(jīng)濟的打擊是毀滅性的。

但矛盾的是，我們一方面呼吁大家警惕人口流失的嚴重性，一方面又刻意忽視城市人口流失的普遍性。

臨近年關(guān)，如果此刻你已踏上回家的歸程，那么“買房了嗎？”和“要不要返鄉(xiāng)置業(yè)？”或許是你需要認真考慮的兩個問題。

今天淵某就想從人口流失和城市收縮這個方面，和大家聊聊返鄉(xiāng)置業(yè)的正確打開方式。

01

城市人口與規(guī)劃的矛與盾

我們說到“未來城市”，第一時間會想到北上廣深，這些大城市可以說是中國數(shù)百城市的學習樣本，在城市擴容、未來規(guī)劃上，只有一個指標——大。

尤其是中國現(xiàn)在的城市化率只有58%，而從58%到70%才是中國房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略窗口期，有充足的數(shù)據(jù)支撐各個城市規(guī)劃者堅信未來，人會更多，城會更大。

中國地級市283個，縣級市374個，總共超過650個城市，但是在每個城市的規(guī)劃局提交的下一個十年規(guī)劃中，看見的都是寬敞整潔的新城、雙向六車道的城市快速路、飛躍南北的跨江大橋、連通新老城的地鐵輕軌……

在這一份份城市規(guī)劃中，當局者看見了觸手可及的業(yè)績，普通百姓看見了城市未來十年飛速發(fā)展的宏偉藍圖，似乎所有人都信心滿滿，這座城市，人口增長是自然而然、毫無疑問的既定事實。

在國家發(fā)改委的一項調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，截至2013年底，全國各省市（包括縣級市）規(guī)劃有超過3000個新城新區(qū)，其中有20個省份中，平均每個市至少有一個新城新區(qū)，最多的沈陽規(guī)劃有19個，而廣東平均每個市有1.78個，山東其次，有1.37個。

2016年，這份數(shù)據(jù)更新后顯示，省會城市平均一個城市規(guī)劃4.6個新城（新區(qū)），地級城市平均每個規(guī)劃建設(shè)約1.5個新城（新區(qū)）。

要達到這些新城、新區(qū)的預期規(guī)劃目標，總共需要住進去34億人口，這是個什么概念？也就是中國目前人口的2.5倍，地球人口的一半吧。

與無限膨脹的美好規(guī)劃相對的是更多的城市正在逐年收縮。

通過對比2010年和2016年的《中國城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》，會發(fā)現(xiàn)這樣一個變化，從2010年到2016年，在剔除掉因行政區(qū)劃變化而增加或減少的50個城市后，剩下的633個城市中有246個城市的人口密度出現(xiàn)下降（即2016年與2010年城市人口密度比小于1），占38.86%。

繪制到地圖上，是這樣的：

幸運的是不是所有人都陷入在盲目的樂觀中，清華大學建筑學院的龍灜教授在對比了大量的中國各城市人口數(shù)據(jù)后，提出了一個概念——

“城市收縮”

這也是我們這篇文章要講的主題之一。

在具體解釋這個概念之前，我們先來看看龍瀛教授的報告中，幾個觸目驚心的數(shù)字：

2000-2010年，10年時間，180個城市人口流失。全國共有5萬個鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處，2000-2010年，超過1萬多個辦事處的人口在流失。

PS：為什么選擇2000年和2010年做對比？因為這兩年分別是第五次人口普查和第六次人口普查。

PPS：為什么選擇街道辦事處為調(diào)研目標？因為只有在設(shè)市的城市才有街道辦事處這樣的單元。

02

城市收縮的典型性與普遍性

“城市收縮”一詞，最早是德國學者H?u?ermann和Siebel于1988年首先提出，用來描述城市發(fā)展過程中長期存在的人口大量流失現(xiàn)象。

而后不少學者對其進行了量化，最終收縮城市國際研究網(wǎng)絡(luò)（SCIRN）給“城市收縮”下了一個最終定義：

人口數(shù)量在一萬人以上的人口密集區(qū)，至少兩年以上在大區(qū)域內(nèi)面臨人口流失，同時正在經(jīng)歷經(jīng)濟轉(zhuǎn)型以及結(jié)構(gòu)性的危機。

城市收縮現(xiàn)象可以說是城市化進程中不可避免會出現(xiàn)的現(xiàn)象。

城市收縮現(xiàn)象并非中國獨有，事實上這一現(xiàn)象正在全球蔓延，最新的數(shù)據(jù)顯示，有13%的美國城市區(qū)域以及54%的歐洲城市區(qū)域正在經(jīng)歷人口的收縮，包括東亞的日本、韓國，很多地區(qū)也在發(fā)生大面積的人口流失。

下面這張夜光影像雖然只能反映社會經(jīng)濟的綜合強度或密度在下降，但是，基本上跟人口流失呈現(xiàn)出很強的正比例。

城市收縮現(xiàn)象最為典型的例子即德國，也是第一個發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象的國家。

1990年10月3日，東西德合并。次年，原東德GDP暴跌近30%，之后四年，超過250萬個就業(yè)崗位消失。突如其來的經(jīng)濟衰退出乎了所有人的意料。

東西德合并所產(chǎn)生的體制上的變化重創(chuàng)了原東德，短時間內(nèi)大量國企私有化，計劃經(jīng)濟體制突然轉(zhuǎn)舵自由市場經(jīng)濟，導致原東德的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)土崩瓦解，大量人口遷入西德各州。

如果說德國是因為政治原因?qū)е碌某鞘惺湛s，那么美國著名的鐵銹地帶（Rust Belt）城市群則是因為經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整導致的城市收縮。

19世紀后期到20世紀初期，美國中西部因為水運便利、礦產(chǎn)豐富，成為重工業(yè)中心，鋼鐵、玻璃、化工、伐木、采礦、鐵路等行業(yè)發(fā)達。匹茲堡、芝加哥、底特律等工業(yè)城市也一度空前繁榮。

自從美國步入第三產(chǎn)業(yè)為主導的經(jīng)濟體系之后，這些地區(qū)的重工業(yè)紛紛衰敗。很多工廠被廢棄，廠房機器漸漸布滿了鐵銹，因此被稱為鐵銹地帶，簡稱銹帶。

如今“鐵銹地帶”已經(jīng)泛指工業(yè)衰退地區(qū)。德國政府資助項目Shrinking Cities證實：全球范圍內(nèi)人口超過100萬的450個城市地區(qū)，總體上失去了原來人口的十分之一。

論原因，首先是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，老工業(yè)基地集中反映了聚集經(jīng)濟的缺點，比如土地和勞動力的高成本和新增業(yè)務空間的缺乏。

同時，技術(shù)創(chuàng)新也使得企業(yè)越來越自由，交通和資源對區(qū)位的影響力下降，越來越多的企業(yè)搬出了老工業(yè)基地。

這些大規(guī)模的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改變，造成了歐洲地區(qū)的“去工業(yè)化”，美國的“銹帶”也屬于這一情況。

而在中國，東北地區(qū)的多個工業(yè)城市，也因為因資源枯竭而陷入經(jīng)濟衰退與人口流失的泥淖中，被稱為中國的“銹帶地區(qū)”。

03

十不存一的江西與中部崛起的江西

中國的城市收縮現(xiàn)象與上面講的幾個例子又有不同。中國土地之遼闊，人口之密集，經(jīng)濟之增速都是獨一無二的，這也導致中國城市收縮的原因非常復雜，不過大致可以分為以下幾類：

第一種是結(jié)構(gòu)性危機收縮城市，比如曾經(jīng)的林業(yè)資源型城市伊春，就面臨著陷入資源危機而不得不調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的困境。第二種是大都市周邊收縮城市，比如說北京周邊的三河、高碑店，成都周邊的都江堰等。第三類是比較常見的欠發(fā)達的縣級市，比如天長、龍泉、合山等。第四類是邊境偏遠城市收縮，如根河、額爾古納、哈密等。最后一類是數(shù)據(jù)調(diào)整型的收縮，這類城市因個別年份下降的明顯被列入數(shù)據(jù)調(diào)整型的收縮，這類城市的代表是景德鎮(zhèn)。

那么江西的情況怎么樣？

首先很慶幸，江西暫且不虞會出現(xiàn)上述幾大典型收縮現(xiàn)象，但不能說江西的人口流失問題就不存在了。相反江西的人口流失問題還很嚴重。

2017年末，江西省常住人口4622.1萬人，人口凈流出約80萬人，僅次于安徽。河南、海南和四川，位列第五位。十年時間，人口流失近700萬，居全國第二。

全省11個城市，有9個城市均出現(xiàn)不同程度的人口流失，其中贛州人口流失最為嚴重，凈流失近120萬人，人口流失率11.96%。

不過要說人口流失率最高，還是鷹潭，13.8%；上饒稍次之，13.55%。

在這份表格中我們可以發(fā)現(xiàn)，全省僅有南昌和景德鎮(zhèn)的人口保持凈增長。

看完了人口數(shù)據(jù)，我們再來看看江西近幾年的GDP變化情況。

最近全國各個省份都陸續(xù)公布了2018年度的GDP數(shù)據(jù)，其中江西省2018年GDP為21984.8億元，增長8.7%，增速居全國第4、中部第1！

PS：這個數(shù)據(jù)不是淵某瞎吹的，也不是江西政府瞎報的，這個數(shù)據(jù)已經(jīng)過國家統(tǒng)計局核定。

其中省會南昌以3717.91億元遠超江西省其他城市，排名第一，大家可以看看下面的具體數(shù)據(jù)：

在江西統(tǒng)計局1月28日發(fā)布的2018年江西各設(shè)區(qū)市主要經(jīng)濟指標中，我們可以發(fā)現(xiàn)，南昌市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）為5274.67億元，同比增長8.9%，總量列全省第一，增長非常迅猛。

寫到這里，有一個結(jié)論已經(jīng)呼之欲出了，那就是江西最近幾年的發(fā)展勢頭非常好，大有后來居上，中部崛起的趨勢，而作為江西省會的南昌，不僅在人口增長方面獨撐大梁，在GDP的貢獻上更是中流砥柱。

相反，江西其他城市的形勢就顯得不那么樂觀了，前有人口流失問題亟待解決，同時經(jīng)濟發(fā)展出路也迷霧重重。

淵某曾經(jīng)在文章“失去的那些年·江西篇”中很堅定的表露了對江西未來發(fā)展的看好，這次也還是會繼續(xù)為江西站臺，江西未來的前景已經(jīng)明朗，省會南昌的發(fā)展道路也同樣很清晰，但此外的其他城市，尚有諸多問題未解難解。

如果你同淵某一樣，看好江西的發(fā)展，想要押注江西未來五年、十年、二十年的經(jīng)濟騰飛，那么通過“返鄉(xiāng)置業(yè)”的方式參與進這場崛起之戰(zhàn)中，應該是你最佳的選擇。

這也正是淵某開篇提到的，本文的目的，就是希望通過人口流失和城市收縮這個方面，和大家聊聊

04

返鄉(xiāng)置業(yè)的正確打開方式

2017年之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)的幾個特定旺季，比如金九銀十，都不同程度地顯露疲態(tài)，而隨著大量資本涌入二三線城市，“返鄉(xiāng)置業(yè)”這個詞開始朝著紅黑的路線狂奔而去。

說起這個詞，第一印象都是坑，但最終又都躲不開真香定律。為什么？

因為“返鄉(xiāng)置業(yè)”這個命題，確實是個真命題，是有正解的，但是想解出來，很難。諸如以下這些解法，就是最常見的錯誤。

隔壁村的二娃從北京打工回來，為了娶媳婦在村子兩百里遠的縣城買了棟兩室一廳。縣城的小花從上海打工回來，不想再一個人北漂，拿著幾年的積蓄，在縣里的新城區(qū)買了個50平的小公寓。

錯解還有很多，我們選擇的“鄉(xiāng)”不應該是慣性思維中的“家鄉(xiāng)”縣城，所謂“返鄉(xiāng)置業(yè)”不是為了讓你耗盡所有積蓄，從鄉(xiāng)村搬到縣城，也不是從縣城搬進沒有特色產(chǎn)業(yè)支撐的三線小城。

正解是降維打擊和打破在哪買哪的觀念。

也就是所謂的：

一線打工，二線買房。十年積蓄，省會置業(yè)。

降維打擊的核心在于如何正確的降維，從一線城市降低到五線城市那不叫降維，那叫混的太次。

如果你在一線，那就降到二線，如果你在二線，那就降到三線，盡自己的能力只降低一個維度，才是有價值的降維，哪怕你的錢可以在縣城買洋房，只能在二線省會買兩房，也一定要買在二線省會。

大部分人有一個思維誤區(qū)，就是安土重遷，在哪買哪。

絕大多數(shù)人手里有資金，要買房，幾乎都是選擇自己所生所長或者所熟悉的地方，這是一個非常需要打破的觀念，只有打破這個觀念，你的資產(chǎn)保值升值才不會聽天由命。

以最基礎(chǔ)的縣城置業(yè)來說，如果你確實沒有能力買省會，那就去對應市區(qū)，如果能力介于之間，那就去省內(nèi)第二大城市。

不論你是北漂還是深漂或者其他各種漂，相信你最大的夢想就是能留在北上廣深，即使夠不上一線城市，夠不上他們的衛(wèi)星城，退而求其次的選擇也應該是二線省會城市。

比如江西，南昌。

如果你是江西人，你返鄉(xiāng)置業(yè)的選擇，有且僅有一個——南昌。

對于習慣了北上廣深動輒五六七八萬的房價的你來說，南昌1萬5的均價可以說和撿大白菜沒什么區(qū)別了，那么南昌這么多樓盤，我們應該怎么選擇？

把改善作為剛需，把未來規(guī)劃視作落地醇熟。

簡單講，就是選擇還在規(guī)劃中的新城，選擇三房以上的改善戶型，畢竟你返鄉(xiāng)是為了結(jié)婚生子的，兩房，怎么住？

至于為什么選擇商業(yè)配套都還沒發(fā)展起來的新城，理由也很簡單，我相信大部分在今年選擇返鄉(xiāng)置業(yè)的人來說，買完房子仍舊會回到北上廣深繼續(xù)拼搏幾年，等到5年后你榮歸故里之后，彼時的新城早已配套醇熟。

前些天淵某根據(jù)2018年度南昌各樓盤榜單做了一個盤點，其中重點介紹了一個樓盤，不僅奪得了三榜第一，更是6年蟬聯(lián)榜首。

無論是從價格、戶型、城區(qū)規(guī)劃、商業(yè)配套、品牌調(diào)性這所有方面來說，都是毋庸置疑的最佳選擇。

融創(chuàng)·望江府

望江府位于九龍湖新城省府核芯，為政府主導、政策傾斜的新區(qū)核心，擁有九龍湖板塊最成熟的生活娛樂及教育、交通配套。

地鐵2號線南路站、大崗站、生米站、九龍湖南站四個站口，10分鐘直達高鐵西站；

育新學校、南昌外國語學校高中部；南昌大學第2附屬醫(yī)院紅角洲分院、江西省婦幼保健院紅谷灘分院；

國體中心、綠地國際康養(yǎng)度假休閑區(qū)、濱江國際溫泉城、玖瓏文化創(chuàng)意谷、夢江南文化旅游小鎮(zhèn)、啟迪科技城、江西國際貿(mào)易金融港；

萬達茂、主題樂園、海洋樂園、電影樂園、濱湖酒吧街、國際酒店群、外灘商業(yè)街……

超百億商業(yè)體爭先搶灘，潛力一覽無遺。

社區(qū)篇

望江府的社區(qū)整體規(guī)劃上強調(diào)中軸對稱，取意傳統(tǒng)文化門第大宅的尊貴大氣。

以輕奢大氣的入口、中軸景觀線路、多重雅致院落，構(gòu)成整體一軸三園六進院落、街、巷、坊景觀空間主框架，盡顯尊貴現(xiàn)代氣質(zhì)。

藝術(shù)風格大門、大型水幕景觀、鏡面水幕墻及小型噴泉水景優(yōu)雅靚麗。

陽光花園架空層景觀綠化，1000米漫步道，400米臻彩跑道，以綠籬為分隔，構(gòu)建多重庭院景深，每一處都是風景。

噴泉、流水、做工細致的門樓、鏤空背景墻、精心挑選的大銀杏樹和金桂樹。院子里磚紅色與米黃色理性交織，顏色深淺搭配，簡潔大氣，調(diào)性端莊典雅。

戶型篇

超大進深客廳，雍容氣派空間

客餐廳連接，長方形空間格局，雙廳（客廳+餐廳）超大尺度進深，盡顯大氣奢華的氣質(zhì)。

大客廳的設(shè)置，讓你擁有自己的私人影院不再是一個夢，客廳、餐廳一體化設(shè)計，直通超大景觀陽臺，空間不再擁擠，釋放強大的空間感，雍容大氣。

超大景觀陽臺，眺望遠方美景

7.2米超大的景觀陽臺，讓陽光透過窗子，大片大片地曬在客廳內(nèi)，陽光無處不在，清晨，上午，黃昏，下午，清風無時不來。

超寬的開間賦予了這個陽臺更多可能性，不僅可以作為瞰景高臺、空中花園，亦可化身娛樂休閑區(qū)，會客露天茶室……

看書、下棋、喝茶，享水天一色美景，宛如度假般的生活方式，只要您愿意，生活就能隨時“亮”起來。

在超大景觀陽臺擺上一張搖搖椅，來上一份下午茶，眺望窗外中庭的美景，給心靈來一次洗滌。

不僅如此，更驚喜的是這個超大的陽臺直接連通客廳和次臥，至于連接的次臥的陽臺部分，下文小禾將會提到。

次臥動靜分宜，私屬一片天地

在主臥已經(jīng)有了3.3米的開間寬敞情況下，次臥也保持了約2.9米的開間。

次臥在設(shè)計考慮到了如果家里擁有老人或者小孩的情況下，作息時間與子女的作息時間不同的情況下，采取了動靜分離的考慮。

重點來了，如上文說到的，這間次臥是直接與超大景觀陽臺相連接的，大大增加活動區(qū)域，同時寬大的陽臺又提供了極好的采光，這是小小飄窗遠遠不能媲比的。

在房間內(nèi)直接可以眺望窗外中庭的美景，讓視野充滿屬于自然的顏色。與主臥相鄰距離不遠，也可以很好的照顧到老人或者小孩的起居。

獨立私密書房，韜晦生活志趣

書房是家庭的“文化中心”，學習和進修已成為家庭生活的主要組成部分，書籍的存放、學習環(huán)境的創(chuàng)造、電腦的應用都要求有一個獨立的功能空間。

現(xiàn)代社會需要加班的人越來越多，家庭和工作需要兼顧，很多人選擇帶上電腦回家加班，這時有一個安靜獨立的區(qū)域，加上良好的自然采光和通風條件，加班加點至少環(huán)境也是舒適的。

并且住宅視線開闊，每幢樓均帶有特色入口花園(標配儀式入口、觀景點、休息點)、組團花園，從每幢樓下的入口花園均可快速進入中心大花園，幾乎都可以享受大氣的贛江景觀。

樓底架空層設(shè)置親子、休憩、棋牌交友、有氧運動等多功能休閑娛樂設(shè)施，讓業(yè)主在自家樓下就可以享受鄰里交流、運動健康、親子互動的全天候休閑生活。

小禾以上的介紹不能及望江府真實體驗之美好的十分之一，融創(chuàng)在這次的戶型設(shè)計中處處透著創(chuàng)新，在分區(qū)設(shè)計和細節(jié)上都藏著設(shè)計師的靈巧心思。所謂打造高端舒適人居絕不僅僅是一句口號，而是望江府每一寸的建造細節(jié)中的極致追求。

但如果僅僅是只是因為融創(chuàng)的戶型而被打動，可能有小伙伴要說小禾這篇廣告太草率了。我們都知道買房子，一半看戶型，一看配套。而配套中的重中之重就是物業(yè)了。高端社區(qū)的差異都體現(xiàn)在了物業(yè)的水準上。

社區(qū)周邊的商超可能一年就換好幾個運營商，劃分的學校小孩上不了幾年也就畢業(yè)了，但是物業(yè)，是要伴著你在這個社區(qū)一直到天荒地老的。

物業(yè)篇

望江府使用的是自持物業(yè)——融創(chuàng)物業(yè)，相比于其他知名物業(yè)比如萬科、新力等也絲毫不遜色。

在中國百強物業(yè)中始終處于前20名，并且連續(xù)三年在重慶高端物業(yè)服務市場占有率第一。

融創(chuàng)物業(yè)融創(chuàng)確立了以“零距離、零時差、零干擾、零死角”四大細膩的服務標準，打造臻生活高端生活。小禾還特意了解一下這個四個服務標準。

四個“零”的服務標準是什么？

零距離 服務、安全零距離

在客戶集中出行和活動的密集時間內(nèi)，在園區(qū)主出入口和其他關(guān)鍵位置安排值班理，面對面交流、處理您提出的問題；日常管理人員“走動式”辦公，深入一線了解您的需求。每周一次經(jīng)理開放日，負責人現(xiàn)場零距離進行服務接待。

在安防方面使用了三重智能安防系統(tǒng)，電子圍欄裝置，可進行防護保障安全，全方位的監(jiān)控裝置，各出入口設(shè)置門禁管理系統(tǒng)，讓家人居住放心，安心。

另外，小區(qū)內(nèi)密布電子巡更系統(tǒng)，作為周界電子防護，視頻安防監(jiān)控，可視對講，門禁控制管理的補充，打造高標準的安全社區(qū)。

零時差 7 X 24 小時全天候服務無時差

堅持主要服務項目 7 X 24 小時不間斷的全天候物業(yè)服務，及時受理、準點到達、限時完成、省時服務，急業(yè)主之所急，零時差為業(yè)主排憂解難。

同步業(yè)主作息時間無時差：剪草機施工總選在 9 點以后，當大部分業(yè)主離家工作后，才開始進行小區(qū)園林的美化修剪。業(yè)主下班回家時園林已煥然一新，便能盡情欣賞如詩如畫的園林美景，同步業(yè)主作息時間。

零干擾 專用呵護專屬生活

清理樓層垃圾也不會干擾到業(yè)主。保潔員會坐專用電梯上下樓，并錯開電梯使用高峰。樓道里隨處可見的是干凈整潔，在美的環(huán)境里暢通出行心情才更美。

回避式社區(qū)深度打理：其他如社區(qū)花園的深度打理、社區(qū)消殺等服務，也會避開業(yè)主的生活區(qū)域，不影響老人散步或是小孩玩耍，創(chuàng)造健康良好、不受干擾的生活環(huán)境。

零死角 清潔維護零死角

安全、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境需要更深度打理和維護。對生活區(qū)域、社區(qū)花園的細節(jié)處，以及車庫及通道的全系空間，無論是看得見還是看不見的地方，都投放消殺藥物全面消滅四害，都日復一日毫不懈怠地清潔，所到之處一步一盛景、一景一詩意。

每一個“零”背后都是執(zhí)行著嚴格的制度，讓每個在望江府的業(yè)主們放心。

這份看得見的品質(zhì)生活源于看不見的守護，融創(chuàng)物業(yè)人采用“隱形化”的服務方式，在社區(qū)各個角落辛勤地工作，在平凡的崗位上默默地付出和守護，如同春雨潤物細無聲，并不會侵犯打擾您的生活。

— END —

文丨林淵

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