科技改變生活 · 科技引領未來
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昨天線下的咨詢老師在幫客戶匹配房源時，突然發出感慨：“明年唐鎮的二手房可要不好賣了呀。”客服安琪也和我分享：“最近的新客戶都是以看新房為主，還有很多以前想要置換的客戶都因為政策的變動而暫緩了計劃。”這是因為在明年的市場里，部分熱門板塊的新房
昨天線下的咨詢老師在幫客戶匹配房源時，突然發出感慨：“明年唐鎮的二手房可要不好賣了呀。”
客服安琪也和我分享：
“最近的新客戶都是以看新房為主，還有很多以前想要置換的客戶都因為政策的變動而暫緩了計劃。”
這是因為在明年的市場里，部分熱門板塊的新房供應量顯著增多，導致二手房客戶被分流不少。
一個板塊的潛在客戶就這么多。
同一時間段內，新房動輒供應幾百上千套，而單個二手房小區的房源才十幾二十套，交易自然會受到影響。
尤其是以下幾個板塊的二手房東，更應注意出手的時機。
今年你捂在懷里還被人天天惦記的房子，明年或許就沒有那么吃香了。
01
眾所周知，過去幾個月是二手房房東占據主導地位的賣方市場。
房源稀缺、漲價頻繁，房東們紛紛捂盤惜售，生怕賣得便宜。
可隨著春節的來臨，二手市場的交易熱度在肉眼可見的降低。
一方面是大家在忙碌了一年之后，都想要放松下心情準備過年，很多掛牌的房源已經拒絕帶看了；
不僅房東側不支持看房，就連很多中介都已經回家過年了。
另一方面是新政頻出，對二手特別是改善市場影響頗大。
加上明年又將有一波新房的集中供應，買賣雙方都開始互相觀望起來。
尤其是很多無房戶們，受到“新房搖號偏向剛需無房者”的政策影響，紛紛決定專心等待搖新房。
有客戶就曾說過：“既然我有了無房戶優先的名額，不用多浪費。”
而且很多斷供已久的熱門板塊在明年進入集中補貨期，這對二手房市場勢必會產生一定的制約影響。
包括但不限于唐鎮、金橋、東外灘、周浦等地。
對這些板塊的二手房房東來說，是時候該考慮該如何處置手里的房源了。
或許，二手房瘋狂捂盤、漲價的時代就要過去了。
02
唐鎮板塊就是其中之一。
加上王港的兩幅地塊，唐鎮今年一共會有8幅地塊4000余套房源供出，足以讓600到900萬預算的浦東客戶解渴不少。
要知道，遠離地鐵的大名城、仁恒、浦發三兄弟今年的掛牌價已經紛紛突破10W大關，真實成交價也站穩了7W+。
普通的剛需客群，著實買不動荒涼又激進的唐鎮二手房了，只能期盼新房的出現。
在這八大地塊中，浦發和融創的項目最值得關注。
兩塊浦發、三塊融創的項目都位于2017年在《浦東新區唐鎮鎮南社區（PDP0-0408）單元東區控制性詳細規劃》中提到的創新中路站超大綜合體內。
這塊全新開發的片區，將仿照唐鎮地鐵站附近地鐵+商業+住宅為主的TOD模式開發。
在商業側的資源要比之前的唐鎮三兄弟豐富太多。
浦發的兩個項目都是商住辦一體的模式，缺乏一些純住宅社區的私密性。
但從石材+玻璃幕墻、人車分流等設計來看，品質不會太低。
最先上市的是C-13B-04地塊，提供85-150平的3-4房戶型產品，目前已經率先報建備案。
融創的三幅地塊位置相鄰，其中13B-01小區自帶雙會所設計，品質值得期待；
13C-01小區也自帶會所，且體量最大，預計會供應85-118平的3-4房共716套。
同時在小區西南角還規劃有3600平的鄰里廣場，包含菜場、超市、影院、餐飲等日常生活配套。
另一個值得關注的新房就是華僑城項目，位于紫金九號的南區和北區之間，雙面環水，緊鄰東方幼兒園。
該項目將提供94-152平的戶型產品，滿足剛改及改善家庭的需求，目前的進度是已經確認了備案名—僑盈欣苑。
優勢是和周邊已經成型的三兄弟無縫銜接，繼續打造高品質社區氛圍；
劣勢是和三兄弟一樣缺乏配套設施，出門只能依賴自駕。
至于位于王港板塊、靠近金融家的兩塊浦發虹灣開發的城中村項目，因受限于板塊定位及資源的不同價格更偏剛需。
在浦東上班的400-600萬左右的剛需家庭可重點關注。
03
閔行顓橋的新房也已經斷供良久。
因為地段的原因，顓橋一直是一個被市區客戶遺忘的地方。
但在今年的二手房市場里卻表現不錯，很多小區都已經出現了無房可賣的現象。
之前顓橋重點發展的是滬閔公路東側以別墅為主的成熟居住區，這里也確實是一個環境宜人、生活方便的宜居板塊。
只要通勤時間在你的接受范圍內。
但如今顓橋的二手房價已經有了一定漲幅。
尤其是有學區加持的好世鳳凰城，現在的掛牌價居然高達7.5W/平。
一時間讓人很難接受。
隨著滬閔公路以西顓橋老街改造項目的推進，顓橋在2021年即將迎來久違的新房項目—寶華紫薇花園。
該項目由東苑、弘久、寶華三家開發商共同打造，分為東西兩大地塊共30萬方。
預計會推出26棟樓，48-120平的一房起步的住宅產品。
且東地塊自帶會所及商業配套，以寶華一貫的高品質風格來看產品品質值得期待。
雖然新房價格暫且不確定，但從面積段來看偏向剛需和剛改的客戶，對只考慮高層產品的人來說有足夠的性價比。
除在建的紫薇花園項目之外，去年8月份華發集團還以4.06W/平的樓板價拿下了距離顓橋地鐵站700米的25A-11A地塊。
為顓橋后續的新房提供了儲備。
再加上純改善項目上海星河灣也即將加推三期、175-296平的3房起步的產品，顓橋的新房將滿足剛需到改善不同階層的需求。
在這種情況下，顓橋的二手房房東還有信心繼續維持現在的掛牌價嗎？
04
因為留云湖、銀翔湖的自然景觀，以及11號線陳翔公路站的開通和印象城的正式開放，南翔在今年一躍成為了北上海500-700W預算內追求居住品質的不二之選。
板塊內的標桿小區華潤中央公園借勢將掛牌價推高到7W+/平的高點。
但接下來南翔的二手房房東將迎來新房的直接競爭。
融信海納印象、海倫堡玖悅源筑、祥源世茂開發的云湖漫城，三大全新盤將帶來約2000套新房供應。
位于陳翔公路站500米處的融信海納印象體量最大，戶型為91-136平的3到4房，預計分4次推出。
融信此次拿地的成本價就高達3.87W/平，所以銷售口中宣稱新房價格將努力沖向6W/平。
即將開放售樓處的云湖漫城距離地鐵站就有1.5公里之遠了。
將提供99-120平的標準剛改戶型，且小區居住密度較低、樓間距也足夠大。
只是尚處在待開發區域，周邊匯集了大量廠房，建議等待最終價格來評判是否具有性價比。
與南翔老鎮一街之隔的海倫堡項目是高層、洋房、疊加的海倫堡組合產品。
到陳翔公路站1.5公里，將推出南翔最小79平2房的新房戶型。
雖然這三個南翔的新房在位置、周邊環境、配套上并不占優勢，和銀翔湖、留云湖組團內的成熟宜居住宅區存在差距。
選擇需謹慎。
但價格和新房自帶的流量還是會一定程度上打擊到二手房的流動性。
05
“既然明年新房這么多，那二手房豈不是真的賣不出去了？”
當然不會。
2020年上海一共成交了301137套二手房，79283套新房，新房只占到了20%左右。
二手房仍舊是成交的絕對主力。
但是和有強大營銷團隊的KFS對比，二手房房東難免勢單力薄了許多。
只能依靠自己去決定出手的時間點和成交價格。
新政抑制了一部分改善家庭的需求，鼓勵了無房戶購買新房的熱情，買方已經在逐漸找回一些主動權。
所以，對這些熱門板塊的二手房東們來說，市場不會一直都是賣方市場，回歸理性很重要。
尤其是手握劣質、或受新政影響房源的房東，更應借助新房的熱度，在給出合理的價格后盡早置換。
比如現在。
以上為正文
編輯/環線咨詢
丁熙一