藍天|建筑知識城新盤2.3w-2.5w，貴的時代天韻單價3w，便宜的時代印記2.1w。南沙熱銷的星河東悅灣均價2.8到3.1w，貴的金科博翠明珠3.6w，目前最便宜的是保利城1.95到2.2w。一個南一個北，都是相隔廣州核心市區50+公里的

藍天 | 建筑

知識城新盤2.3w-2.5w，貴的時代天韻單價3w，便宜的時代印記2.1w。

南沙熱銷的星河東悅灣均價2.8到3.1w，貴的金科博翠明珠3.6w，目前最便宜的是保利城 1.95到2.2w。

一個南一個北，都是相隔廣州核心市區50+公里的距離，憑著各自的宏偉規劃與產品設計，將預算不高的客戶們留住。總價受制于300w以內的年輕客戶們，迷失在外圍的區域里，盤算著通勤路線，期盼著日后電梯洋房的新生活。蘿崗再怎么偏，市區距離也在30公里上下。所以總價沖破300w的人們，目光投向東部，有地鐵有發展有配套的品秀星樾賣到飛起。2.5萬戶大盤中央城近日全城放賣，招徠客戶，爆場刷屏。

總價再提升到400w以上的客戶們，進入到天河幾大新盤的糾結里：蘭亭盛薈、五礦鷺山招商府、保利天匯、珠江花城、富力南馳富頤華庭。好的搶不到，差的怕硬傷。

一手的熱銷場景容易讓人頭發昏，二手的市場卻也進入了蠢蠢欲動的萌發期。廣州的底部悄然間過去了，首套剛需，特別是自住，我不建議你過多猶疑，看上的房，多幾萬塊咬咬牙就買了。而投資，需要更加理性一點，我建議一手房盡量回避，這時候去淘好區域內的二手。

今天要帶出的真實案例，就是我全程跟進的客戶K先生買房故事。雖然是首套，但是因為單位可以解決住房，所以是純投資。總價在250w上下，他曾經在去年下定了一套萬科海上明月，當時南沙的熱門盤，位置在黃閣鎮，不靠近地鐵。后來他自己去退掉了誠意金，找到我咨詢，擱置了大半年，疫情過后再次出去看房，這次我給他調整了思路。

1、買二手房，買后就放租。

2、預算有限，不要太看重學位。

3、買電梯次新樓，不碰樓梯樓老破小。

4、能三房就不要兩房，最好能買到三房兩衛。

5、區域有產業支撐、有新廣流入、有預期利好。

6、地鐵，不強求靠近，也不追求通地鐵的暴擊。

總結一下，我把產品力、區域發展的權重拉到了最高。K先生是我的忠實讀者，本來考慮我曾寫過的泰景花園，也想沿著5號線向黃埔看的。最后在我們兩個的討論之后，把老黃埔放棄了，搜尋視野中出現了一個比較清晰的畫像。

1、區位

老黃埔的投資潛力被各方看高，老鄺也曾表示過：“科學城版塊已經完成0-1的蛻變，投資上，我依然覺得老黃埔正在經歷0-1的陣痛，潛力更高。”而我們放棄老黃埔，并不是因為它位置不好，而是受制于預算，買不到好產品。

退而求其次，我們沒有跑太遠，而是仍然在黃埔區尋找。兩方面簡單粗暴的考慮，第一看數據：自2018年以來，黃埔區GDP連續七個季度保持7%以上的增長水平；2019年黃埔區GDP比越秀區高出367億元，相當多出一個從化區；稅收收入方面，黃埔區以907.45億元位居第一；財政八項支出方面，黃埔區達280.39億元，居全市第一。

GDP增速快、稅收高、財政支出高。黃埔區經濟表現亮瞎眼，可不就是，有錢任性！那邊的產業聚集、招商引資、舊村改造都如火如荼，開車去兜一圈就知道，一方面是漂亮的市政，一方面是飛速消失中的殘垣破壁（拆村）。同時，你也會有個感覺：“怎么沒見多少人？”給你再看一則數據，我從廣州市統計局下載的圖片，從此表中可以看到，黃埔區的戶籍人口和常住人口都不算多，戶籍人口密度還處在較低的水平。

這可是官方統計，足以說明它未來的想象空間，有錢了，自然就會有人，有人了，房價還怕沒支撐？更不要說黃埔區已經主動開放戶籍政策了，我知道已經有外資進入。

第二看地圖，首先看距離。比起南沙、知識城，蘿崗大部分樓盤與珠江新城、天河北等商圈距離皆在30公里出頭，不塞車的話，出行時間大概40分鐘上下。而開頭我也提到過，南沙知識城都要50公里了。其次看布局，把地圖從交通圖切換到實景模式，四周劃動，可以實實在在地看到區域內的規劃，蘿崗的核心圈如下圖，基本看到的村不多，而且都在改造中，其次全都是某某產業園、某某公司，再就是樓盤了。

同樣的手法，你去看番禺，密密麻麻，各種村、工廠。那就是成熟區域的掣肘，也是為什么番禺經常被詬病“產業落后”。從布局看，你能感受到“基本面”，它決定了未來的活力。

2、產品與價格

由此，我們把目光鎖定在了核心圈內，去尋找單價夠低的品質二手房。其中一個樓盤出現在視野里：時代春樹里。它年輕（2016年建成次新房）、位置不錯（左邊是東薈城、上面是品秀星樾）、產品力不錯（低密度小高層）、體量不錯（A+B兩區，戶數不多）。還有一個獨特的優勢，出門就是大公園（創新公園）。

就像它的名字一樣，整個樓盤小區給人小清新的感覺。時代春樹里的戶型值得關注的有三種，82平北向三房一衛、92平南向三房兩衛、113平南北通透四房兩衛。均設計方正實用，無死角，尤其是后2者戶型，若是南向中高層單位，親測陽光滿意，風流滿意。絕對是自住改善友好型，屬于我們想要的優質產品。

房子滿意，接下來就看價格了。時代春樹里的位置，比中海譽城和萬科金色夢想那邊好，學位也是一樣的，但是居然價格差不多。B區大一些，目前放盤價格更貴，A區只有三棟，靠近馬路高架，旁邊正在施工拆村，還在建設時代的商業體，所以放盤價格低。具體的價格體系，我不想公開分析，有興趣的找我私聊。總之市場單價3w左右，但是找到筍盤可以談到低于3w，且是滿二房源，免重稅。

本文主人公K先生的預算是250w上下，我希望他努努力買92平南向三房兩衛戶型，這個在市場上更稀缺。所以，我們放棄了報價高的B區，在A區里選擇。為什么接受A區呢？因為是純投資，不用管目前的居住現狀，反而像A區這樣，旁邊舊村拆遷、隔壁建設商業體，將來更有可看性。

時代的新樓盤時代天境也在此區域里，我可以斷定，這一片是時代重點發展的地方，A區在此具有協同效應，可能未來比B區更好。那么現在報價還低，干嘛不淘A區？直接說最后結果吧，有些驚喜，K先生買入一套中高樓層南向3房2衛，實際成交單價2.8w。房子絕無硬傷，一手業主成交，這個單價感人嗎？

4、利弊點

二手市場，便宜一定有便宜的理由。以上我說了很多時代春樹里的優點，如果真那么好，價格還這么不給力？它有它的短板：學位、地鐵。郊區剛需最看重，地鐵，學位，時代兩者不沾邊，這也是它低價的原因。中海譽城、萬科金色夢想、時代春樹里對口玉泉學校(小學部)，對口直升玉泉學校（中學部）。春樹里的孩子上學遠，接送比較麻煩，而且那個路口，車流量比較大，重卡也時有可見。另一方面，春樹里目前的位置比較割裂，商業共享性較低，樓盤本身都沒什么底商。

可是轉念想，有弊就有利。當前的短板，以后改正了都是利好，地鐵就先不妄想了。可是學校，會

不會以后劃入時代自建的學校？比如商業，可以寄希望于建設中的時代天境和華甫村改造。

總結

當然我承認，有些暴擊等不起，如學位，這個問題沒人愿意賭。品秀星樾學校現還未確定，多少人打退堂。對于K先生買入時代春樹里，他本人對這個結果是滿意的。畢竟這個預算，按照我們的設想，本身就不會太注重學位和地鐵，不然去買東薈城兩房了。

買房考慮三大點：上學方不方便，上班方不方便，生活方不方便。沒有那些大神說的那么玄乎，化繁為簡就三個方便。現在時代春樹里的放盤量挺大，很多業主賣掉就是因為沒有滿足三大便利，可是“時代在發展”。有些人現在等不起，有些人愿意等。就像差不多的總價，有些人愿意跑去南沙、知識城打新，而K先生甘愿做蘿崗二手房的折枝人。