今年，是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年。在這個(gè)關(guān)鍵的年份，“深圳擴(kuò)容、臨深劃入”等傳言又開(kāi)始大肆傳播，而且都說(shuō)的有鼻子有眼睛，甚囂塵上......臨深，一直以來(lái)被開(kāi)發(fā)商、中介提的比較多，而且大部分買不起深圳的購(gòu)房者普遍都能接受，認(rèn)為這是不錯(cuò)的選擇

今年，是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年。

在這個(gè)關(guān)鍵的年份，“深圳擴(kuò)容、臨深劃入”等傳言又開(kāi)始大肆傳播，而且都說(shuō)的有鼻子有眼睛，甚囂塵上......

臨深，一直以來(lái)被開(kāi)發(fā)商、中介提的比較多，而且大部分買不起深圳的購(gòu)房者普遍都能接受，認(rèn)為這是不錯(cuò)的選擇。

大家之所以接受，很重要的一個(gè)原因是比起三四線城市，臨深是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，能“沾光”。

但實(shí)際上，臨深城市這么多片區(qū)，很多發(fā)展參差不齊。

有些片區(qū)的樓盤掛牌價(jià)，甚至超過(guò)了深圳（表格松山湖跌幅1.2%，數(shù)據(jù)詳見(jiàn)評(píng)論）。

最近感受最明顯的就是東莞，松山湖有樓盤掛牌價(jià)高達(dá)10萬(wàn)/㎡，把深圳許多樓盤遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了后邊。

而惠州跟中山，近兩個(gè)月同比漲幅則是呈下降趨勢(shì)。

如果我們窺探這三個(gè)城市，會(huì)發(fā)現(xiàn)發(fā)生了一些微妙的變化。

01

被譽(yù)為“世界工廠”的東莞，是一個(gè)非常成熟的老城，有深厚的文化底蘊(yùn)。

深圳本土面積狹小，作為與深圳接壤邊界最大的城市，東莞有著很大的優(yōu)勢(shì)。

除了城市片區(qū)生活配套較為成熟，近兩年深圳的制造企業(yè)、研發(fā)端口在向東莞轉(zhuǎn)移，人口居住自然也向東莞遷移。

新一線城市近兩年戶籍人口增量 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)

整體來(lái)看，其他臨深片區(qū)，鳳崗、塘廈、清溪、黃江、大嶺山的二手住宅掛牌價(jià)都是2萬(wàn)/㎡起步，不便宜。

如果考慮自住，可以淘一淘合適二手房，而鳳崗和塘廈是優(yōu)選，配套較好、交通也較為便利。

從城貌和經(jīng)濟(jì)上，塘廈優(yōu)于鳳崗。鳳崗西部有大量的工業(yè)區(qū)，缺少可開(kāi)發(fā)地塊，臨深樓盤主要集中在東部。

雖然鳳崗直插龍崗腹地，距深圳中心區(qū)更近，按道理來(lái)說(shuō)，會(huì)更具備臨深價(jià)值。

但在二手房住宅掛盤價(jià)中我們發(fā)現(xiàn)，漲幅最高的并不是鳳崗而是塘廈。

而接壤龍華觀瀾的塘廈，因?yàn)橛^瀾農(nóng)民房多、工廠多、城市面貌差，二手掛住宅牌價(jià)卻去到5.1萬(wàn)/㎡，反觀塘廈僅2.9萬(wàn)/㎡，雖然城建有待改善，但價(jià)格平民。

有中介表示，在塘廈買房的大概70%都是深圳客，大部分是在龍華觀瀾、福田上班。

這兩個(gè)鎮(zhèn)，也是并入深圳最廣泛的傳言。

不得不提的一點(diǎn)是，東莞主漲片區(qū)并不是與深圳接壤的鳳崗、塘廈或者清溪，而是較遠(yuǎn)的松山湖片區(qū)。

最近東莞因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高、引起大眾關(guān)注的樓盤就位于松山湖。

截至3月25日，據(jù)諸葛找房顯示，該樓盤掛牌單價(jià)高達(dá)11萬(wàn)/㎡。

而且在售的兩個(gè)新盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格也不低，3月25日在鏈家查詢顯示，別墅均價(jià)高達(dá)4萬(wàn)/㎡，普通住宅也去到了2.8萬(wàn)/㎡。

與東莞臨深普遍2萬(wàn)左右的房?jī)r(jià)而言，松山湖將近3萬(wàn)的均價(jià)，異常顯眼。

松山湖片區(qū)房?jī)r(jià)迅速上漲，最直接的原因就是華為的入駐，其中有終端部門、研發(fā)部門等。

在2016年5月，華為要搬去松山湖的消息不脛而走，也是在這一年松山湖樓市發(fā)生巨大變化。

據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2015年松山湖一手住宅成交均價(jià)僅1.2萬(wàn)左右，2016年突然猛漲到2.1萬(wàn)/㎡，上漲幅度達(dá)77.9%。

也從2017年開(kāi)始，松山湖房?jī)r(jià)進(jìn)入平穩(wěn)趨勢(shì)，維持在2萬(wàn)/㎡左右。

除了有華為人，松山湖還是唯一一個(gè)國(guó)家級(jí)高新科技產(chǎn)業(yè)園，有生益科技、天弘科技、漫步者、東陽(yáng)光藥業(yè)總部等國(guó)內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)入駐。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)在2月各片區(qū)新房簽約數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)片區(qū)、東南臨深片區(qū)、松山湖片區(qū)和濱海片區(qū)的新房均價(jià)超20000元/㎡，松山湖環(huán)比上漲19.55%，居六大片區(qū)之首。

就在去年底，松山湖還因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲勢(shì)過(guò)猛，不少市民在東莞陽(yáng)光問(wèn)政進(jìn)行投訴。

其中有一條疑是華為員工的提問(wèn)，“公司即使有很多地建住房，但如果員工希望換個(gè)大點(diǎn)的房子，4萬(wàn)的價(jià)格能買得起嗎？”

如今，松山湖的房?jī)r(jià)終于有松動(dòng)的跡象了。

二手房市場(chǎng)，在今年?yáng)|莞各片區(qū)房?jī)r(jià)同比上漲時(shí)，松山湖卻成為唯一一個(gè)下跌的片區(qū)，塘廈漲幅41.5%最高。

從規(guī)劃定位來(lái)看，松山湖片區(qū)明顯優(yōu)于其他臨深片區(qū)。但大量企業(yè)入駐，政府扶持下人才福利房供應(yīng)量也會(huì)比其他片區(qū)多。而這些人才房，價(jià)格往往是商品房的一半甚至1/3。

舉個(gè)例子，華為在前些年在松山湖拿下了大量商住地，其中給在東莞內(nèi)部員工提供3萬(wàn)套住房，并且只賣8500元/㎡，而且還帶精裝修。

據(jù)悉，華為在東莞員工約16800人左右，供應(yīng)是十分充足的。

也就是說(shuō)，松山湖的投資客當(dāng)下面臨的“接盤問(wèn)題”會(huì)更嚴(yán)峻。

但只是短期困境。根據(jù)東莞官方規(guī)劃，未來(lái)5年松山湖人口將達(dá)到233.6萬(wàn)，接近東莞全市1/3。

所以，對(duì)于那些想在東莞置業(yè)的購(gòu)房者，南方樓事建議：

如果是投資，松山湖未來(lái)可期，但短期內(nèi)房?jī)r(jià)高與供需關(guān)系決定投資很難有收益，除非你愿意持有5-8年。

如果是在龍崗、觀瀾和平湖等地方上班的剛需購(gòu)房者，建議優(yōu)先考慮配套較好、交通便利的鳳崗和塘廈二手房。

02

而惠州，是近來(lái)粉絲咨詢最多的臨深城市。

除了擴(kuò)容的傳言，甚至有粉絲給南方樓事發(fā)來(lái)截圖表示：

“聽(tīng)說(shuō)廣東設(shè)立嶺南省，由深圳、東莞......組成，省會(huì)是惠州市，現(xiàn)在該買哪個(gè)樓盤？”

為此，這位粉絲在去年就開(kāi)始關(guān)注惠州，提前布局。

“惠州成為省會(huì)”已經(jīng)傳了好幾年，當(dāng)然，是無(wú)稽之談。

惠州以“睡城”、“半小時(shí)經(jīng)濟(jì)生活圈”為概念，炒了好些年。

但從近來(lái)數(shù)據(jù)來(lái)看，大亞灣和惠陽(yáng)同比漲幅非常低，仲愷跟惠城甚至下跌。

和大亞灣鏈接的坪山，二手住宅掛盤均價(jià)去到了3.5萬(wàn)/㎡，這也可以理解在坪山工作到大亞灣置業(yè)的購(gòu)房者。

但大亞灣新盤并不便宜，鏈家顯示在售的別墅項(xiàng)目已經(jīng)去到4.5萬(wàn)/㎡，住宅在1萬(wàn)/㎡左右。

事實(shí)上，近兩年“不要買惠州”的聲音越來(lái)越多，很多購(gòu)房者表示買入之后根本找不到接盤俠，被套牢了。

除了沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，很重要的原因是近幾年惠州一手房供應(yīng)量太大。

世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年惠州全市累計(jì)成交新房175991套、1700萬(wàn)平方米，均居珠三角9城市第一名。

這個(gè)成交量比深圳（29396）、東莞（45341）、中山（65088）、珠海（18322）加起來(lái)還要多。

并且，現(xiàn)在惠陽(yáng)、大亞灣片區(qū)二手房存量驚人。

在貝殼房?jī)r(jià)地圖顯示，大亞灣二手房存量12810套，惠陽(yáng)9177套，加起來(lái)是另外三個(gè)非臨深片區(qū)的3.1倍！

這還僅僅是貝殼上的數(shù)據(jù)就這么多，如果完整統(tǒng)計(jì)各機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)......

而惠州的常住人口不到500萬(wàn)，實(shí)際上相當(dāng)于東莞的1/2、深圳（實(shí)際生活人口）的1/4，足見(jiàn)惠州一手住房的供應(yīng)之充足。

我們可以確定的一點(diǎn)是，作為大灣區(qū)唯一不限購(gòu)的城市，惠州投資客數(shù)量驚人。

如果你是投資客，還是要三思而行，謹(jǐn)防被套。如果非要投資，請(qǐng)做好長(zhǎng)持準(zhǔn)備，未來(lái)或許能迎來(lái)利好。

在坪山上班的剛需，是自住的可以多去看看，選擇優(yōu)質(zhì)較為優(yōu)質(zhì)的區(qū)域和樓盤。

相對(duì)于東莞，目前均價(jià)在1.3萬(wàn)左右的惠州，性價(jià)比也較高。

03

因?yàn)橐?guī)劃修建深中通道而被劃入臨深城市的中山， 在確定消息、動(dòng)工前以及開(kāi)工時(shí)，每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都讓中山房?jī)r(jià)“漲一漲”。

而中介們也“不負(fù)眾望”，把中山“炒”成了臨深片區(qū)。

大家感受一下，純粹依靠一條深中通道“炒”起來(lái)的中山樓市房?jī)r(jià)：

2016年，中山全市房?jī)r(jià)均價(jià)僅7000元/㎡左右，偏遠(yuǎn)小鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)維持在6000元/㎡左右。

2017年，全市均價(jià)超過(guò)9000/㎡元，偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)超過(guò)7000元/㎡；

2018年中，傳出深中通道正式開(kāi)工的消息，全市均價(jià)暴漲到14000元/㎡，偏遠(yuǎn)小鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)普遍過(guò)萬(wàn)。

2019年，合富研究院顯示中山新房均價(jià)13821元/㎡。

在粵港澳大灣區(qū)出來(lái)后，又是一波強(qiáng)刺激，大量深圳炒房資金聚集，中山的房?jī)r(jià)像坐了火箭一樣直沖云霄，一路漲漲漲漲漲。

從鏈家最新的在售新盤來(lái)看，南朗鎮(zhèn)的保利碧桂園領(lǐng)袖海均價(jià)1.7萬(wàn)/㎡，去年在線下踩盤時(shí)，售樓處表示有折扣，折后價(jià)在1.6萬(wàn)左右。

火炬開(kāi)發(fā)區(qū)有樓盤更是高達(dá)2萬(wàn)/㎡左右。

相對(duì)于新盤高企的價(jià)格，中山的二手房市場(chǎng)不太樂(lè)觀。

雖然中山限購(gòu)政策寬松，非本市戶籍居民家庭能提供購(gòu)房之日前半年以上在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的，允許購(gòu)買1套新建商品住房。

但去年中山住宅成交同比下降3%，住宅新增同比下降37%，被稱為“斷崖式下降”。

土拍地塊流拍和中止現(xiàn)更是頻頻發(fā)生，底價(jià)成交為主旋律，溢價(jià)率基本為0。

二手房更是因?yàn)楦甙旱氖掷m(xù)費(fèi)，即便在去年有區(qū)域下跌超過(guò)20%，仍無(wú)人接盤。

以2019年2月-2020年2月同比漲幅為例，臨深的南朗鎮(zhèn)同比下跌7.6%，火炬開(kāi)發(fā)區(qū)下跌6.5%。

隨著國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控的不斷縮緊，去年一些早期的投資客開(kāi)始把手中的房子拋售給后來(lái)的接盤俠，也因?yàn)檫@一輪的低吸高拋，有人賺得盆滿缽滿。

而那些后來(lái)的接盤俠，在中山熱潮退去之后，房?jī)r(jià)一直陰跌不止，當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)是有價(jià)無(wú)市，一個(gè)個(gè)都被套死在高位。

雖然現(xiàn)在的均價(jià)在1.2萬(wàn)/㎡左右，但在未來(lái)深中通道或許會(huì)有高昂的過(guò)橋費(fèi)，性價(jià)比也因此受到局限。

結(jié)

在經(jīng)歷了15年那波暴漲之后，深圳關(guān)內(nèi)的房?jī)r(jià)普遍在6萬(wàn)元以上，即便是關(guān)外，最便宜的也在3萬(wàn)元以上。

而臨深城市的幾個(gè)片區(qū)，也因?yàn)椤芭R深”概念房?jī)r(jià)得以迅速上漲。

回到文章開(kāi)頭提及的問(wèn)題，深圳向東莞跟惠州擴(kuò)容可能嗎？或者，誰(shuí)的可能性最大？

我們都應(yīng)該知道一件事情，深圳雖然缺地，但是這些年除了拆遷舊改之后，在30年前就開(kāi)始填海。

像深圳灣、前海、后海、寶中以及機(jī)場(chǎng)片區(qū)等等，都是填出來(lái)的。

而且不要忘了深汕特別合作區(qū)之后還有深河特別合作區(qū)，除了這種“飛地”的合作形式，說(shuō)實(shí)話擴(kuò)容的概率真的很小。

如果要問(wèn)為什么年年都謠傳要擴(kuò)容，答案其實(shí)也再簡(jiǎn)單不過(guò)。

因?yàn)榛葜莺蜄|莞的中介要賣房子，被套住的業(yè)主要找接盤俠。

但要肯定的一點(diǎn)是，“深莞惠一體化”是未來(lái)城市發(fā)展的方向。

在2019年9月23日，省發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布《廣東省發(fā)展改革委關(guān)于省政協(xié)十二屆二次會(huì)議第20190833號(hào)提案答復(fù)的函》，透露支持惠州與深圳等周邊城市融合發(fā)展的新動(dòng)向。

省發(fā)改委表示，已指導(dǎo)深莞惠三市編制實(shí)施《深莞惠交通運(yùn)輸一體化規(guī)劃》，規(guī)劃到2030年，深莞惠形成“珠江東岸1小時(shí)通勤圈”，與珠三角兄弟市、港澳之間實(shí)現(xiàn)2小時(shí)互通，構(gòu)建15-30-60分鐘的區(qū)域綜合客運(yùn)樞紐服務(wù)圈。

近兩年不管是修地鐵、修城際還是高鐵，我們都可以看到深莞惠交通一體化的新動(dòng)作。

深圳規(guī)劃多條城市軌道交通和周邊城市對(duì)接，包括地鐵14號(hào)線延長(zhǎng)到惠州、地鐵10號(hào)線延長(zhǎng)到東莞。

3月7日，國(guó)家鐵路集團(tuán)和廣東省人民政府聯(lián)合批復(fù)深茂鐵路深圳至江門段工程可行性研究報(bào)告，明確線路自深圳樞紐西麗站引出，向西以隧道經(jīng)深圳機(jī)場(chǎng)后，經(jīng)東莞市，在虎門鎮(zhèn)以隧道下穿珠江口，經(jīng)廣州市南沙區(qū)、中山市、江門市至江門站，新建正線長(zhǎng)116.1公里。

3月20日大灣區(qū)城際鐵路又傳出新進(jìn)展。

· 穗莞深城際前海至皇崗口岸段

將在穗莞深城際延伸至前海的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步延伸至福田中心區(qū)，支持前海自貿(mào)區(qū)、東莞濱海新城等重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)快速建設(shè)；

· 深惠城際

將進(jìn)一步加強(qiáng)惠州中心區(qū)與龍崗中心區(qū)、龍華中心區(qū)、南山中心區(qū)、前海自貿(mào)區(qū)間的快速聯(lián)系，彌補(bǔ)現(xiàn)有軌道交通聯(lián)系的空白，落實(shí)深圳東進(jìn)戰(zhàn)略；

3月22日，省發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布《廣東省發(fā)展改革委關(guān)于下達(dá)廣東省2020年重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃的通知》，首次披露深惠城軌的規(guī)模。

根據(jù)文件，深惠城軌由深圳前海引出，經(jīng)深圳西麗、龍華、平湖、東莞鳳崗、深圳龍崗、東莞謝崗，至惠州瀝林北站接軌莞惠城際，全線設(shè)站16座。

如果按此線路實(shí)施建設(shè)，深惠城軌將串起深圳、東莞、惠州3座城市，成為深莞惠都市圈的交通大動(dòng)脈。

3月7日，國(guó)家鐵路集團(tuán)和廣東省人民政府聯(lián)合批復(fù)深茂鐵路深圳至江門段工程可行性研究報(bào)告，明確線路自深圳樞紐西麗站引出，向西以隧道經(jīng)深圳機(jī)場(chǎng)后，經(jīng)東莞市，在虎門鎮(zhèn)以隧道下穿珠江口，經(jīng)廣州市南沙區(qū)、中山市、江門市至江門站，新建正線長(zhǎng)116.1公里。

從長(zhǎng)期看來(lái)，臨深城市有價(jià)值，畢竟先天條件擺在這。

買不起深圳的剛需，臨深也不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

但投資仍需謹(jǐn)慎，不建議資金薄弱的投資客“冒險(xiǎn)”。

城市會(huì)發(fā)展起來(lái)，但需要時(shí)間，而時(shí)間是個(gè)變量，誰(shuí)也無(wú)法確定持有多長(zhǎng)時(shí)間。