消費(fèi)分級(jí)趨勢(shì)突顯商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值分化近日，全國(guó)工商聯(lián)旗下的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2018/2019年度發(fā)展報(bào)告》，對(duì)2018年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域代表性事件進(jìn)行了盤點(diǎn)，梳理出了行業(yè)八大現(xiàn)象，并對(duì)2019年

消費(fèi)分級(jí)趨勢(shì)突顯 商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值分化

近日，全國(guó)工商聯(lián)旗下的全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)與RET睿意德聯(lián)合發(fā)布了《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2018/2019年度發(fā)展報(bào)告》，對(duì)2018年商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域代表性事件進(jìn)行了盤點(diǎn)，梳理出了行業(yè)八大現(xiàn)象，并對(duì)2019年發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望?！秷?bào)告》首席專家、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王永平指出，當(dāng)前消費(fèi)市場(chǎng)最大的變化其實(shí)不是一些輿論炒作的所謂升級(jí)或降級(jí)，而是消費(fèi)市場(chǎng)的明顯分級(jí)，由此也對(duì)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新提出了更高要求，商業(yè)步入了“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新階段。商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值逐漸分化，運(yùn)營(yíng)良好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)成為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的有效工具。

2018年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)八大現(xiàn)象

一、存量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)盤活 迎來資產(chǎn)證券化熱

代表性事件：廣州正佳廣場(chǎng)、國(guó)瑞購(gòu)物中心、北京合生匯、新建元鄰里中心發(fā)行CMBS/類REITS產(chǎn)品

關(guān)注理由：2018年商業(yè)資產(chǎn)交易空前活躍，一批標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目集中入市，商業(yè)資產(chǎn)證券化迎來新熱潮。9月，以廣州正佳廣場(chǎng)為標(biāo)的物業(yè)的“廣發(fā)恒進(jìn)-正佳企業(yè)集團(tuán)正佳廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，總規(guī)模73億元，成為2018年最大規(guī)模的CMBS。此外，北京國(guó)瑞購(gòu)物中心、北京哈德門廣場(chǎng)、北京合生匯、北京世紀(jì)金源、蘇州新建元鄰里中心、深圳龍崗萬科廣場(chǎng)等眾多優(yōu)質(zhì)物業(yè)成功獲批或發(fā)行了證券化產(chǎn)品。在房地產(chǎn)金融杠桿普遍過高的背景下，商業(yè)資產(chǎn)的證券化更具現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)也是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)走向國(guó)際化、規(guī)范化的重要標(biāo)志。

二、大宗資產(chǎn)交易冷熱不均 運(yùn)營(yíng)水平彰顯資產(chǎn)價(jià)值

代表性事件：世茂工三拍賣，北京盈科中心再易主

關(guān)注理由：2018年年末，北京市場(chǎng)有兩宗商業(yè)資產(chǎn)交易引人矚目。一宗是樂視控股所屬的世茂工三資產(chǎn)拍賣案，12月初，阿里網(wǎng)站進(jìn)行了預(yù)拍公告，評(píng)估價(jià)為32.89億元，而起拍價(jià)僅為23.02億元；而另一宗是盈科中心項(xiàng)目以105億元高價(jià)成交，打破了北京商用物業(yè)交易金額記錄。這一冷一熱的背后顯示了資本市場(chǎng)對(duì)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)價(jià)值的認(rèn)可。世茂工三項(xiàng)目盡管地處北京核心商務(wù)地段，但是由于長(zhǎng)期處于空置狀態(tài)，資產(chǎn)價(jià)格不升反降。與此形成鮮明對(duì)比的是，盈科中心因?yàn)橐恢碧幱跐M租狀態(tài)，擁有良好的現(xiàn)金流，即使總價(jià)高企，依然成交。與此同時(shí)，2018年，行業(yè)內(nèi)還有眾多商業(yè)資產(chǎn)意圖出售，但是由于經(jīng)營(yíng)不善，有價(jià)無市。商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值開始以運(yùn)營(yíng)水平高低而分化，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)在面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力時(shí)變現(xiàn)能力強(qiáng)、抗跌性好的優(yōu)點(diǎn)更加突顯。

三、新零售叫好不叫座 線上線下融合期待依舊

代表性事件：超級(jí)物種虧損，盒馬鮮生遭遇“標(biāo)簽門”，盒小馬開放加盟，美團(tuán)正式入局新零售

關(guān)注理由：12月，“新零售先鋒”超級(jí)物種主體公司永輝云創(chuàng)爆出累積總虧損達(dá)10億之巨，以至于永輝宣布將其剝離出上市公司業(yè)務(wù)體系。之前，盒馬鮮生還被爆出修改食品保質(zhì)期的“標(biāo)簽門事件”，以及迫不及待地推出盒小馬加盟業(yè)務(wù)，京東7FRESH也對(duì)人事進(jìn)行了洗牌，這些都讓業(yè)界普遍形成了新零售叫好不叫座的印象。盡管新零售先鋒實(shí)驗(yàn)遇挫，但是，顯然并未因此放棄商業(yè)創(chuàng)新的探索，巨虧的超級(jí)物種已表示依然會(huì)獨(dú)立于上市公司繼續(xù)發(fā)展。美團(tuán)將旗下生鮮超市品牌“掌魚生鮮”升級(jí)為“小象生鮮”，同時(shí)還加快了拓店步伐。京東7FRESH在經(jīng)歷人事重組之后再出發(fā)，渠道已經(jīng)下沉至三四線城市。新零售前行的腳步未停止，線上線下走向融合的期待依然存在。

四、實(shí)體商業(yè)加碼數(shù)據(jù)智能 技術(shù)驅(qū)動(dòng)運(yùn)營(yíng)成為共識(shí)

代表性事件：凱德Next-Ten、寶龍創(chuàng)想實(shí)驗(yàn)室、海底撈無人餐廳誕生

關(guān)注理由：以大悅城、印象城、愛琴海為代表的購(gòu)物中心紛紛自建商業(yè)科技公司，有的還增設(shè)了首席技術(shù)官崗位，更加注重技術(shù)對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的引領(lǐng)作用。作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)跑者的凱德已經(jīng)打造出商業(yè)新物種樣板“來探Next-Ten”。寶龍聯(lián)合京東跨界打造“寶龍創(chuàng)想實(shí)驗(yàn)室”，對(duì)接新零售，業(yè)態(tài)涉及兒童、餐飲、超市、數(shù)碼等，包羅生活細(xì)節(jié)，融合線上消費(fèi)實(shí)現(xiàn)流量導(dǎo)入。同時(shí)，寶龍還投資了可以廣泛應(yīng)用于購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體、大型零售商、主題園區(qū)的共享跟隨服務(wù)機(jī)器人。海底撈的無人餐廳則已經(jīng)成為網(wǎng)紅打卡地。實(shí)體商業(yè)從過去寄望于第三方科技公司提供服務(wù)，到如今紛紛自身投入研發(fā)商業(yè)數(shù)據(jù)化技術(shù)，表明了希望更好商業(yè)化應(yīng)用的迫切愿望。

五、存量商業(yè)紛紛升級(jí)改造 城市更新創(chuàng)造新商機(jī)

代表性事件：北京坊、上海世茂廣場(chǎng)、深圳印力中心重張

關(guān)注理由：2018年，一批城市更新商業(yè)項(xiàng)目亮麗重張。位于北京前門核心地段的“北京坊”全面營(yíng)業(yè)，無印良品體驗(yàn)酒店、星巴克甄選旗艦店、Page One旗艦店等眾多創(chuàng)新業(yè)態(tài)亮相，顛覆了多年來消費(fèi)者對(duì)于前門商業(yè)的落后陳舊印象，越來越多的本地顧客開始重新回到這里。9月，世茂集團(tuán)旗下上海世茂廣場(chǎng)重新開業(yè)，強(qiáng)烈的時(shí)尚感和創(chuàng)新性吸引了大量的年輕客人，改造前后業(yè)績(jī)翻番，冰火兩重天。深圳印力中心改造之后業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)近三成。這些項(xiàng)目之所以改造成功，除了提升硬件之外，場(chǎng)景打造、項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合等全方面進(jìn)行了升級(jí)創(chuàng)新，也為城市商業(yè)更新帶來了活力與信心。2018年，同時(shí)有多宗具有影響力的更新項(xiàng)目被交易。大悅城在北京收購(gòu)了大興火神廟項(xiàng)目，決定將其改造為新產(chǎn)品線“大悅春風(fēng)里”。凱德則以128億高價(jià)收購(gòu)了上海最高雙子塔，計(jì)劃打造上海第三座來福士。由于增量商業(yè)開發(fā)成本越來越大、周期越來越長(zhǎng)、區(qū)位越來越偏，存量商業(yè)的更新改造正成為新的商機(jī)。

六、商業(yè)地產(chǎn)投資總體過熱 核心地段商業(yè)仍受追捧

代表性事件：恒隆等主流商業(yè)地產(chǎn)商競(jìng)價(jià)杭州最貴商業(yè)地塊

關(guān)注理由：5月，著名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商香港恒隆地產(chǎn)以107.3億的價(jià)格、118%的高溢價(jià)率，摘得杭州核心商業(yè)區(qū)杭州大廈旁百井坊地塊，杭州將迎來首個(gè)恒隆廣場(chǎng)。競(jìng)買當(dāng)天，除恒隆之外，參加競(jìng)買的還有華潤(rùn)新鴻基、阿里城投、新世界、九龍倉、銀泰知名地產(chǎn)公司，而且競(jìng)爭(zhēng)一度陷入白熱化。在商業(yè)地產(chǎn)普遍投資過剩的大背景下，杭州這一商業(yè)地塊的拍賣之所以受到如此追捧，并不意味著商業(yè)地產(chǎn)投資熱的復(fù)燃，主要是基于項(xiàng)目在城市量級(jí)與區(qū)位上的個(gè)案優(yōu)勢(shì)，核心地段商業(yè)抗跌性好的傳統(tǒng)投資理念依然被認(rèn)可。

七、消費(fèi)降級(jí)爭(zhēng)論四起 商業(yè)潛力重在激活

代表性事件：拼多多上市、阿里入股匯通達(dá)

關(guān)注理由：“農(nóng)村包圍城市”的拼多多7月在美國(guó)上市，取得了商業(yè)上的巨大成功，實(shí)體商業(yè)中不少人將其成功歸結(jié)于經(jīng)濟(jì)下行下的所謂“消費(fèi)降級(jí)”。事實(shí)上，從國(guó)家商務(wù)部等權(quán)威部門發(fā)布的報(bào)告顯示，消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)。拼多多的成功更大程度上是通過移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)形成了底層消費(fèi)的集聚和升級(jí)。此外，面向小城鎮(zhèn)的電商平臺(tái)匯通達(dá)也獲得阿里45億元投資。電商平臺(tái)的下沉不僅激活了中小城市巨大的消費(fèi)潛力，而且也提振了中小城市實(shí)體商業(yè)發(fā)展信心。

八、購(gòu)物中心招商難現(xiàn)象突出 如期開業(yè)成為實(shí)力標(biāo)志

代表性事件：廣州K11、長(zhǎng)沙IFS、昆明大悅城、廈門華潤(rùn)萬象城等項(xiàng)目如期開業(yè)

關(guān)注理由：多年來商業(yè)地產(chǎn)大躍進(jìn)式的發(fā)展，導(dǎo)致購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)過度，再加之受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行影響，許多品牌承租能力下降，新項(xiàng)目普遍面臨招商難、資金難、開業(yè)難，即使是一線城市和大型央企也遇到了同樣問題。根據(jù)2018年抽樣數(shù)據(jù)，體量5萬平方米以上購(gòu)物中心實(shí)際如期開業(yè)數(shù)量不足6成。而萬達(dá)、華潤(rùn)、印力、大悅城、龍湖等知名商業(yè)地產(chǎn)商則憑借品牌聲譽(yù)、專業(yè)團(tuán)隊(duì)，以及資金優(yōu)勢(shì)等綜合實(shí)力，無論是自營(yíng)、自建，或者委管項(xiàng)目，都實(shí)現(xiàn)了如期開業(yè)，其中一些項(xiàng)目還成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)升級(jí)的新標(biāo)桿。

2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)展望

一、市場(chǎng)總體預(yù)期趨于謹(jǐn)慎

由于受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，消費(fèi)者消費(fèi)更趨謹(jǐn)慎，再加之商業(yè)自身創(chuàng)新不足，渠道分流更加明顯，今年業(yè)界的市場(chǎng)預(yù)期普遍下行，新項(xiàng)目的拓展更趨保守。餐飲、影院等購(gòu)物中心傳統(tǒng)增長(zhǎng)引擎表現(xiàn)乏力，新零售的發(fā)展也不盡人意，行業(yè)步入“無創(chuàng)新不商業(yè)”的新時(shí)期，亟需替代性創(chuàng)新業(yè)態(tài)與模式，市場(chǎng)倒逼的創(chuàng)新壓力加大。

二、消費(fèi)市場(chǎng)分級(jí)更加突顯

近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，消費(fèi)人群的不斷迭代，消費(fèi)理念與消費(fèi)模式正在發(fā)生深刻變化。消費(fèi)升級(jí)作為主旋律已經(jīng)不可逆轉(zhuǎn)，但是，與此同時(shí)，消費(fèi)分級(jí)現(xiàn)象也更加突出，有時(shí)貌似消費(fèi)降級(jí)，其實(shí)正是消費(fèi)分級(jí)的體現(xiàn)。仔細(xì)分析拼多多的客群構(gòu)成，便可發(fā)現(xiàn)它的崛起不能簡(jiǎn)單地解讀為消費(fèi)降級(jí)，而是追求高性價(jià)比新消費(fèi)理念的體現(xiàn)。

三、線上線下融合繼續(xù)深化

以騰訊入股步步高、阿里入股居然之家等為代表的線上線下融合，在完成了股權(quán)整合之后，將步入技術(shù)融合、運(yùn)營(yíng)融合與文化融合等多維深度融合階段，新型數(shù)字化門店落地預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)加速，新零售可能出現(xiàn)更具先進(jìn)性的商業(yè)模式，行業(yè)也面臨重新洗牌的可能。永輝超級(jí)物種的巨虧雖然引發(fā)對(duì)于新零售的一些擔(dān)憂，對(duì)于新零售的盈利模式也有了更多的質(zhì)疑，但是對(duì)于線上線下融合業(yè)界仍普遍抱持期待。

四、商場(chǎng)與品牌構(gòu)建命運(yùn)共同體

購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)等商業(yè)體與商業(yè)品牌之間的關(guān)系，過去多是簡(jiǎn)單的租賃關(guān)系，商場(chǎng)的角色基本上只是選擇與考核商戶。如今，為共同應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行壓力，商場(chǎng)與品牌商的關(guān)系正在悄然發(fā)生變化，有的商場(chǎng)開始深度支持品牌創(chuàng)新發(fā)展，通過大數(shù)據(jù)指導(dǎo)品牌商優(yōu)化產(chǎn)品與供應(yīng)鏈，甚至直接投資孵化品牌、合作經(jīng)營(yíng)品牌等，商場(chǎng)與商業(yè)品牌的命運(yùn)共同體與利益共同體關(guān)系更趨緊密。

五、政府著手規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展

多年以來，一些地方政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)重招商輕規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)重開發(fā)輕運(yùn)營(yíng)，導(dǎo)致投資過熱、無序發(fā)展等問題突出。為此，已經(jīng)引起了國(guó)家相關(guān)政府部門的重視。在成都等地的推動(dòng)下，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)委已經(jīng)基本完成了商務(wù)樓宇發(fā)展國(guó)家系列標(biāo)準(zhǔn)的起草工作。隨著標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布，將會(huì)對(duì)地方政府招商引資政策產(chǎn)生影響，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展亂象也將會(huì)進(jìn)一步規(guī)范。今后，商務(wù)樓宇的發(fā)展方向?qū)臄?shù)量型轉(zhuǎn)向質(zhì)量型。