作為一個已經在房地產圈“混跡多年的老油條”，510小編最近一段時間與很多人的對話，基本都是以房子為主的。而回首從業的這幾年，510小編發現，原來在江陰買房，并不是一件非常容易的事情。下面就來給大家講講，在510小編眼中，江陰的房地產市場正面

作為一個已經在房地產圈“混跡多年的老油條”，510小編最近一段時間與很多人的對話，基本都是以房子為主的。

而回首從業的這幾年，510小編發現，原來在江陰買房，并不是一件非常容易的事情。

下面就來給大家講講，在510小編眼中，江陰的房地產市場正面臨著哪些不可忽視的問題。

510小編總結了以下幾點：

1

二手房市場，學區房成交仍是主力

2

新房市場即將迎來大批量新樓盤上市，價位高，選擇余地多

3

銀行政策、公積金政策不斷變更

接下來

咱們就一條條來仔細分析分析

二手房市場掛牌多 價格高，成交量回落

按照歷年二手房成交普遍情況，學區房的成交占據了二手房成交的“半壁江山”！

每年的4-8月是成交旺季，主要是因為學區政策。現在孩子上學，要求在入學前一年的8月31日之前完成落戶，所以需要購置學區房的家長一般都會選擇提前完成，保證在規定時間之前完成落戶工作。

簡單點表述，一般情況下，從學區房的成交可以大概看到二手房整體成交的影子。

510小編在統計江陰二手房市場成交數據時發現，2020年的二手房市場有很多與以前不太一樣的現象，我們直接看數據。

首先是最直接的數據對比，2020年1-10月的成交量比之2019年1-10月的成交量，同比下跌了16%，分解到每個月來看，基本也是跌得多，漲得少。

為此，510小編還專門采訪了幾家中介，他們是這么說的——

2020年江陰的二手房成交量不大，主要原因我們覺得有兩點。

第一當然就是疫情影響了，尤其是上半年幾個月里，疫情帶來的影響是比較直接的，中介不能開店，客戶不能看房，正常的貸款以及辦證的流程也不能走，成交量當然會低。

其次就是學區政策。因為現在是學位制，簡單給大家描述一下，就是A買了這套房子，這個房子的學位就歸A的小孩了；如果B想要用這套房子的學位，就必須要等A的孩子學上完了才可以用，小學要6年，初中要3年。這個政策其實從某一程度上，延長了學區房的交易周期，進而影響了學區房的成交量。

提到學區房，510小編發現，雖然今年的成交量是往下走的，但是學區房的價格卻保持著“高歌猛進”的趨勢，甚至部分南菁中學的學區房，已經出現了5w+的高單價！

而且就目前江陰學區房整體的掛牌價來看，南菁、市中的學區房，動輒要200w左右的總價，加上這些房子都是出了名的“老破小”，很多都已經不滿足貸款條件了，全款對于很多家庭來說，鴨梨山大！

所以，既然一步到位壓力很大，很多家長們都開始考慮城北以及花園一帶的單學區房；而且現在江陰的教育集團政策正在逐步完善升級，還有不少家長也會選擇價格更親民的學區，比如敔山灣實驗學校、城中實小東區+一中、南菁教育集團暨陽校區等。

而拋開學區房，目前江陰二手房成交量較大的，主要集中在城南區域，畢竟城南板塊有不少比較新的二手小區，無論是像金宸國際、陽光假日等商品房小區，還是像世新家園等拆遷小區，都是比較受歡迎的。

新房市場進入新階段 新拍土地即將大批量上市

510小編最近一段時間發現，江陰的新房市場成交量并未達到預期，可以說是真的注入了一支“冷卻劑”。

很多朋友也會這么問：明明現在江陰在售的項目這么多，可是為什么成交量一直上不去呢？

主要是以下兩點：

第一，價格對于很多置業者來說，可能就是“壓死駱駝的最后一根稻草”。

江陰房價的漲幅大家都是有目共睹的，甚至之前網上流傳出這么一張圖，內容是：2020年上半年江陰房價漲幅25%，為全國第二！

來看看現在江陰，不少區域的房價已經直逼2w甚至超過2w了，尤其是敔山灣以及城南區域。而土拍也是一片火熱，樓面價也在逐步攀升，地價高了，相對應的房價肯定也會貴；而明年，甚至3w+的項目都會出現好幾個！

現在的江陰，儼然已經從曾經的長三角洼地，一躍成為“房價一線城市”！可是在江陰的置業者們，還沒有從這一波大漲幅中緩過來，突然間的高價讓他們暫緩甚至終止了買房的打算。

第二，就像510小編在標題里所提到的，2021年，江陰還會有較大批量的新盤上市，分布各個板塊，而且各具特色。

這一點，對于很多置業者來說，意味著有更多的選擇，因為同一個板塊會出現多個差不多定位的樓盤。

所以最近很多想買房的人都跟510小編這么說：我現在在看xx項目，但是明年旁邊還有一個新項目要推出，萬一產品更好，只要價格差距不大，我可以考慮考慮，所以并不急著買。

所以，這一因素也會導致成交量的減少。這一點，對于買房的人來說是件好事，因為他們有足夠的衡量時間，精挑細選；但是對于開發商來說，卻不是啥好事，畢竟回款指標他們不可以視而不見。

在510小編眼里，江陰樓市的確需要這支“冷卻劑”，有一說一，江陰的樓市發展速度有點過快過熱了~

商貸進入平穩期 公積金逐步收緊

近幾年，商貸方面最主要的一大變化，就是推出了LPR。簡單點理解，就是會變動的房貸利率。

最新十月份的LPR，510小編之前也已經給大家報道過：

10月20日，全國銀行間同業拆借中心公布LPR報價：1年期品種報3.85%，上月為3.85%；5年期以上品種報4.65%，上月為4.65%。

事實上，LPR已經維持了6個月沒有變動了。LPR數值穩定，符合市場預期。

有專家分析：這表明央行認為目前利率基本面與經濟復蘇曲線相適配，短期市場利率水平有望保持動態平衡；同時也避免過度寬松政策引發后遺癥，并有助于穩定房地產市場預期。

再結合咱們江陰各大銀行的貸款首付比例來看，目前江陰首套房的房貸利率基本為5.9%，首付3成；二套房利率基本為6.15%，首付4成。

所以，咱們江陰的商貸環境還是比較穩定的，沒有上調或者下降的趨勢，這對購房者來說，也算是個好消息，畢竟暫時不會繼續上漲。

而公積金貸款方面，近兩年的變動還是比較大的。尤其是去年“9.25”公積金新政策的提出，影響著實不小！（詳情點擊：【510解讀】公積金925新政出臺，貸款額度回落，資格變嚴格，小編一一大白話分析）

而最近一段時間，無錫公積金中心又提出了“第二次使用公積金貸款利率上浮1.1倍”的最新政策！（詳情點擊：別搞錯！第二套or第二次？究竟什么情況下，公積金貸款利率上浮1.1倍~~）

公積金政策

可以發現，當前的公積金政策是認房又認貸，可以貸款的額度既與賬戶余額有關，同時與繳納的年限也有關系。但個人最高只能貸款30萬，夫妻最高可貸60萬，具體的為：

公積金未交滿24個月的，可貸賬戶余額的5倍；交滿24個月未滿36個月的，可貸賬戶余額的7倍；交滿36個月的，可貸賬戶余額的10倍。

公積金政策一步步收緊，對于不少置業者來說，還是比較難受的。畢竟對于很多家庭來說，商貸利率還是比較高的，本來公積金貸款可以緩解一部分壓力，但是現在卻......你懂的~

總 結

其實江陰的樓市，是充滿機遇跟挑戰的，而且目前江陰整體都在進入快速發展的階段，未來的事情大家都不好說，一切皆有可能。

但是總的來說，510小編友情提醒各位買房人，如果你是剛需，可以盡早上車；如果你是改善，未來還有大片森林等著你！