科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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在經(jīng)歷了半年的低壓階段后，杭州樓市終于跟著春天一起轉(zhuǎn)暖了。但無論成交規(guī)模怎么變化，房?jī)r(jià)卻似乎總能耐著性子上漲，更有一些樓盤的價(jià)格刷新了購(gòu)房者對(duì)板塊的認(rèn)知，老余杭的國(guó)開東方鳳凰臺(tái)首開小高層均價(jià)29500元/方，申花的綠城建發(fā)沁園短期內(nèi)漲價(jià)45
在經(jīng)歷了半年的低壓階段后，杭州樓市終于跟著春天一起轉(zhuǎn)暖了。但無論成交規(guī)模怎么變化，房?jī)r(jià)卻似乎總能耐著性子上漲，更有一些樓盤的價(jià)格刷新了購(gòu)房者對(duì)板塊的認(rèn)知，老余杭的國(guó)開東方鳳凰臺(tái)首開小高層均價(jià)29500元/方，申花的綠城建發(fā)沁園短期內(nèi)漲價(jià)4500元/方，塘棲的隨塘推出洋房?jī)r(jià)格破2萬(wàn)/方。
事實(shí)上，當(dāng)大家開始談?wù)摗氨鄙蠌V深”是否應(yīng)該轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨鄙仙詈肌钡臅r(shí)候，就已經(jīng)證明了杭州的蓬勃發(fā)展，正處于后G20時(shí)代、亞運(yùn)會(huì)前夕的這座城市，前景一片向好，房?jī)r(jià)水平早就不可同日而語(yǔ)。在新一輪的房產(chǎn)周期中，板塊體系也得以重塑，表現(xiàn)出全新格局。
杭州板塊詳細(xì)劃分
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杭州各板塊庫(kù)存地圖
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那么，目前杭州樓市各板塊是什么樣的價(jià)格水平？有哪些高端改善盤值得入手？剛需還能買在什么地方？接下來待入市的純新盤有哪些亮點(diǎn)？
本篇文章將從購(gòu)房者角度，為大家呈現(xiàn)最新杭州板塊價(jià)格地圖，以價(jià)格梳理板塊梯隊(duì)并評(píng)出在售星級(jí)項(xiàng)目，據(jù)此推薦值得期待的純新盤。
板塊價(jià)格地圖
我們將杭州市區(qū)板塊價(jià)格分為5個(gè)梯隊(duì)，呈現(xiàn)以西湖和錢塘江為據(jù)點(diǎn)、由內(nèi)而外依次降低的特征。
杭州市區(qū)板塊價(jià)格地圖
數(shù)據(jù)說明：1、本文板塊價(jià)格為2018-2019.3.17期間成交均價(jià)2、統(tǒng)計(jì)口徑為普通住宅與別墅3、若板塊在統(tǒng)計(jì)期間內(nèi)無成交，則無板塊價(jià)格，圖示填充為灰色上城、下城、江干、西湖和拱墅的成熟板塊成為杭州頂級(jí)豪宅的代表，正宗的杭州市中心成熟地段武林和南星板塊毫無爭(zhēng)議地邁入了6萬(wàn)+價(jià)格頂端， 華家池和濱江區(qū)政府的成交均價(jià)超5萬(wàn)；奧體博覽城、金融城享有重大規(guī)劃利好的板塊房?jī)r(jià)躍至4萬(wàn)多；承接?xùn)|向發(fā)展的城東新城和艮北新城也進(jìn)入了3萬(wàn)+行列。
下沙、余杭、蕭山、大江東、臨安和富陽(yáng)內(nèi)的板塊是剛需尤其是主城外溢客戶的聚集地。
未來科技城核心區(qū)憑借城西大走廊的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)房?jī)r(jià)直逼3萬(wàn)；南部臥城、三墩北成為2-3萬(wàn)房?jī)r(jià)的熱門板塊；崇賢新城、東湖、義蓬因不到2萬(wàn)的房?jī)r(jià)成為剛需客群的積極搖號(hào)之地；隨著臨安并入杭州市區(qū)且不限購(gòu)，經(jīng)歷了一波投資熱度。
板塊樓盤推薦
一、5萬(wàn)+板塊：頂級(jí)豪宅區(qū)
杭州市區(qū)均價(jià)超5萬(wàn)/方的板塊集中在主城區(qū)，包括武林、華家池、留下、南星和濱江區(qū)政府。
不難發(fā)現(xiàn)，這些板塊都是杭州的頂級(jí)豪宅區(qū)，其中武林和南星板塊均價(jià)分別達(dá)到了76114元/方和68737元/方。
值得注意的是，留下板塊因綠城西溪云廬的排屋、中式宅院產(chǎn)品的開盤抬高了板塊整體均價(jià)，而板塊內(nèi)在售的和家園臻園在2018年6月推出高層均價(jià)4.2萬(wàn)。
5萬(wàn)+板塊的主要特征是配套成熟，交通便利，抗跌性強(qiáng)。武林、華家池和南星即為城市核心位置；留下不僅占據(jù)成熟地段，也享盡西湖和西溪景觀資源；濱江區(qū)政府借力擁江發(fā)展和規(guī)劃利好。
由于板塊地價(jià)高企和地段稀缺，這類板塊的項(xiàng)目一般走高端改善路線，具有比較高的總價(jià)門檻，但因?yàn)?strong>購(gòu)房者認(rèn)可度強(qiáng)，板塊內(nèi)的房源一般都不愁賣。
備注：項(xiàng)目星級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為2018-2019.3.17期間項(xiàng)目成交金額，下同
優(yōu)越的地理位置和配套資源是該價(jià)格段的共性，購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)的要求更為嚴(yán)格，而開發(fā)商傾向于在此打造標(biāo)桿項(xiàng)目，營(yíng)造品質(zhì)口碑。
濱江和綠城在杭城代表著品質(zhì)保證；綠地華家池印也是以標(biāo)桿改善豪宅的理念設(shè)計(jì)，自建配套商業(yè)；留下板塊被綠城、萬(wàn)科與坤和駐守，主打低密品質(zhì)產(chǎn)品。
5萬(wàn)+板塊新盤推薦：仁恒濱江園
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、仁恒濱江聯(lián)合打造，品質(zhì)值得期待；2、項(xiàng)目地處南星板塊，錢江新城規(guī)劃利好，資源配套成熟，居住氛圍濃厚；3、距離在建4號(hào)線較近，未來交通便利。
仁恒濱江園位于上城南星板塊，南星橋甬江路和錢江路交叉口。規(guī)劃7棟住宅，1、3-7號(hào)樓17F，2號(hào)樓14F。整個(gè)樓盤規(guī)劃350套，戶型建筑面積約165-240方。
該地塊樓面價(jià)36086元/方，銷售價(jià)格待定，與其緊鄰的信達(dá)濱江壹品2018年推出高層售價(jià)69800元/方。
預(yù)計(jì)2019年8月首開，位于信達(dá)濱江壹品的臨時(shí)售樓處將于4月開放。
二、4-5萬(wàn)板塊：輕奢華宅區(qū)
4-5萬(wàn)梯級(jí)的板塊包括7個(gè)，分別是申花、拱宸橋、上塘、文暉、金融城、一橋南和奧體博覽城。
成交均價(jià)4-5萬(wàn)的板塊代表著高端居住需求，但特征有明顯區(qū)分：
因老項(xiàng)目的備案網(wǎng)簽，拉低了金融城板塊均價(jià)，而實(shí)際上當(dāng)前金融城在售項(xiàng)目的高層開盤均價(jià)在4.6-5.9萬(wàn)，邁入了第一梯隊(duì)。
申花板塊在售項(xiàng)目多，星級(jí)項(xiàng)目占據(jù)5席。4-5萬(wàn)均價(jià)的星級(jí)項(xiàng)目開發(fā)商在杭州的知名度高，已在杭州購(gòu)房者心中形成品質(zhì)影響力。
輕奢、改善是星級(jí)項(xiàng)目關(guān)鍵詞，此外，科技豪宅開始成為高端樓盤的主打概念，如首開杭州金茂府的十二大科技系統(tǒng)、朗詩(shī)樂府和朗詩(shī)熙華府更是開啟 “氣候定制化。
4-5萬(wàn)板塊新盤推薦：融信萬(wàn)科古翠隱秀
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、申花板塊整體面貌較新，環(huán)境干凈宜居；2、距大悅城約900米，距城西銀泰約2.4公里，生活購(gòu)物便利；3、融信聯(lián)袂萬(wàn)科，與世界知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)SCDA合作，項(xiàng)目品質(zhì)值得期待。
融信萬(wàn)科古翠隱秀位于拱墅區(qū)申花板塊，登云路與隱秀路交叉口，緊鄰首開杭州金茂府。項(xiàng)目建設(shè)13幢高層， 其中1號(hào)樓11F，10號(hào)樓13F，其余為21-24F。共規(guī)劃1079戶，容積率2.8，精裝交付，戶型面積為105-200㎡。
項(xiàng)目銷售價(jià)格待定，樓面價(jià)為40542元/方，申花板塊內(nèi)在售項(xiàng)目的開盤均價(jià)一般在4.8-4.9萬(wàn)/方，綠城建發(fā)沁園2月推出高層售價(jià)5.4萬(wàn)/方，是板塊高層價(jià)格天花板。
預(yù)計(jì)項(xiàng)目4月首開，推出200多套105-144方精裝高層，項(xiàng)目所有105方小戶型將一次性推出（共100多套）。
三、3-4萬(wàn)板塊：品質(zhì)改善區(qū)
3-4萬(wàn)梯隊(duì)板塊開始往周邊區(qū)域外移，由主城區(qū)擴(kuò)至蕭山區(qū)，包括城東新城、艮北新城、鐵路北、桃源、祥符、之江度假區(qū)、西興、錢江世紀(jì)城、蕭山開發(fā)區(qū)、蕭山區(qū)政府、寧圍、湘北、湘湖。
3-4萬(wàn)樓盤的去化一般較好，樓盤所具備的優(yōu)勢(shì)可能不如前兩個(gè)梯隊(duì)那么多，但也各有鮮明特點(diǎn)，如小戶型總價(jià)低、地鐵優(yōu)勢(shì)、規(guī)劃利好、成熟地段、區(qū)域房源稀缺、低密品質(zhì)樓盤等，能夠擁有其中的兩條關(guān)鍵要素就能獲得購(gòu)房者追捧。
如地鐵綠城楊柳郡、越秀招商天悅江灣、招商越秀公園·1872、融信保利·創(chuàng)世紀(jì)、龍湖天璞等享受地鐵和規(guī)劃利好；融信蕭山公館、融信江南學(xué)府、濱江御江南等項(xiàng)目位于區(qū)域配套相對(duì)成熟的地段，再加上品質(zhì)開發(fā)商，市場(chǎng)反映不錯(cuò)；湘湖壹號(hào)、禹洲·濱之江所處區(qū)域在售改善品質(zhì)樓盤不多。
3-4萬(wàn)板塊板塊新盤推薦：新希望濱江錦宸
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、2號(hào)線與7號(hào)線雙地鐵樓盤，3站即可到達(dá)奧體，交通優(yōu)于周邊在售項(xiàng)目；2、信息港幼兒園(在建)、信息港小學(xué)、信息港初中(在建)、崇文實(shí)驗(yàn)學(xué)校、杭二中蕭山校區(qū)(在建)等，享受全齡教育；3、新希望與濱江在杭州聯(lián)合打造多個(gè)項(xiàng)目，品質(zhì)口碑不錯(cuò)。
新希望濱江錦宸地處蕭山區(qū)市心北路與加貿(mào)路交叉口，屬于蕭山開發(fā)區(qū)板塊。打造5幢高層住宅產(chǎn)品，層數(shù)均為27F，建筑高度80米，精裝修交付。
項(xiàng)目?jī)r(jià)格待定。拿地樓面價(jià)為23079元/方，周邊項(xiàng)目比較多，新城璟雋公館精裝高層32100元/方、新希望濱江錦粼府毛坯高層28200元/方，融創(chuàng)杭州世紀(jì)精裝高層38300元/方。
首開時(shí)間待定，項(xiàng)目展示中心即將開放。
四、2-3萬(wàn)：剛需聚集區(qū)
隨著杭州城市的擴(kuò)張，均價(jià)2-3萬(wàn)/方的板塊主要集中在主城區(qū)的外圍，即余杭區(qū)與蕭山區(qū)，少量分布在江干區(qū)、西湖區(qū)。
其中，未來科技城核心區(qū)、國(guó)際商貿(mào)城和石橋華豐板塊均價(jià)分別達(dá)到了29714元/方、29133元/方和29076元/方。
2-3萬(wàn)/方的板塊主要特征是配套較齊全，交通便利，板塊規(guī)劃前景較好，未來升值空間較大。
由于近些年這些板塊土拍交易頻繁，且距離主城區(qū)較近，使該類板塊的項(xiàng)目新盤入市較多，剛需較集中。但由于這些板塊整體供應(yīng)量過大，熱度更多集中與一些限價(jià)、高性價(jià)比的樓盤，樓市分化明顯。
剛需集中，交通便利，板塊規(guī)劃前景較好是該價(jià)格段的共性，購(gòu)房者對(duì)剛需戶型與溢價(jià)能力較強(qiáng)的項(xiàng)目更為青睞，而開發(fā)商抓住購(gòu)房者心理，并在此基礎(chǔ)上以品牌與宜居環(huán)境為加持。翡翠城和中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城等項(xiàng)目就是由名企打造，周邊環(huán)境優(yōu)美且配套較成熟。
2-3萬(wàn)板塊新盤推薦：綠城九龍倉(cāng)桂語(yǔ)朝陽(yáng)
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、綠城九龍倉(cāng)聯(lián)合打造，品質(zhì)值得期待；2、距離在建2號(hào)線朝陽(yáng)站25米，未來交通便利；3、項(xiàng)目本身體量較大，產(chǎn)品類型豐富，客戶選擇空間較大。
南部臥城板塊，市心路地鐵2號(hào)線朝陽(yáng)站旁，交通條件較好。項(xiàng)目規(guī)劃35棟，其中，高層9棟、疊墅11棟、中式合院14戶，自持1棟。整盤規(guī)劃共計(jì)1694套，戶型建筑面積高層約90-140方，疊墅約170-210方，中式合院約210-250方。
該地塊樓面價(jià)20059元/方，與其處于同一板塊的濱江碧桂園臥城印象2018年推出高層售價(jià)25200元/方，排屋售價(jià)42000元/方。
臨時(shí)售樓處已開放，預(yù)計(jì)4月首開。
2-3萬(wàn)板塊新盤推薦：天陽(yáng)融信東方邸
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、擁享城市級(jí)商業(yè)中心、桃花湖水景公園、市中醫(yī)院分院、體育中心等眾多生活配套設(shè)施；2、臨近地鐵3號(hào)線（規(guī)劃）、秋石高架、留石高架等城市主干道，交通極為便捷，暢達(dá)城市各地；3、現(xiàn)房銷售，對(duì)購(gòu)房者來說算是顯性紅利，購(gòu)房時(shí)觀感更強(qiáng)，且自住的購(gòu)房者能早日入住，投資者能早日出手。
江干區(qū)丁橋板塊項(xiàng)目，具體地址為東至丁橋中學(xué)，南至紅旗路，西至筧丁路，北至大農(nóng)港路。擬打造10幢16層高的產(chǎn)品，配有地面泳池。
該地塊樓面價(jià)17167元/方，需現(xiàn)房銷售，具體售價(jià)待定，與其緊鄰的二手房項(xiàng)目龍湖武林九里高層成交均價(jià)33439元/方。
預(yù)計(jì)2019年下半年首開。
2-3萬(wàn)板塊新盤推薦：銀城云谷天境
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)： 1、項(xiàng)目地處三墩北板塊，依托西湖區(qū)，板塊利好，且近些年的萬(wàn)人搖項(xiàng)目多出自此板塊，項(xiàng)目前景佳；2、距離地圖2號(hào)線與4號(hào)線（規(guī)劃中）較近，交通較便利；3、咫尺臨湖濱水景觀，環(huán)境優(yōu)美。
銀城云谷天境屬于熱門板塊西湖區(qū)三墩北，莊墩路與茹家街交叉口。項(xiàng)目規(guī)劃9棟，其中1號(hào)樓為未來物業(yè)與商業(yè)樓，4號(hào)樓自持，2-3號(hào)樓均為高層，5-6號(hào)樓為洋房，7-9號(hào)樓為疊墅。整盤規(guī)劃共計(jì)513套，戶型建筑面積約89-165方。
地塊樓面價(jià)19389元/方，具體售價(jià)待定，與其處于同一板塊的綠都云和湖2018年推出高層售價(jià)27000元/方，洋房售價(jià)32080元/方。
臨時(shí)售樓處目前已開放，預(yù)計(jì)4月首開。
五、2萬(wàn)以下板塊：外圍剛需區(qū)
作為杭州樓市價(jià)格的底端，均價(jià)2萬(wàn)/方以下的板塊主要集中在臨安區(qū)、富陽(yáng)區(qū)以及蕭山區(qū)與余杭區(qū)的邊緣。其中，蕭山科技城和崇賢新城板塊均價(jià)分別達(dá)到了19912元/方和19529元/方。
2萬(wàn)/方以下的板塊主要特征是高低配，環(huán)境優(yōu)美，距離主城區(qū)較遠(yuǎn)。
2萬(wàn)/方以下的板塊由于距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，地緣性客戶偏多，且同一板塊在售項(xiàng)目較多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較大。
由于2萬(wàn)/方以下的樓盤項(xiàng)目距離主城區(qū)較遠(yuǎn)，地緣性較強(qiáng)，因此資源配套成為客戶的首選。明星樓盤大多數(shù)位于所處板塊的核心區(qū)域，周邊商業(yè)、教育等生活配套齊全，交通較為便利。
2萬(wàn)以下板塊新盤推薦：遠(yuǎn)洋路勁上河宸章
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、項(xiàng)目所在的崇賢是城北距離主城最近的板塊，在大運(yùn)河新城的規(guī)劃利好下，崇賢成為當(dāng)下的價(jià)格洼地；2、現(xiàn)房銷售，對(duì)購(gòu)房者來說算是顯性紅利，購(gòu)房時(shí)觀感更直接，且自住的購(gòu)房者能早日入住，投資者能早日出手。
余杭崇賢新城現(xiàn)房銷售項(xiàng)目，位于崇杭街和崇超北路的交叉口。項(xiàng)目預(yù)計(jì)共17棟住宅，4幢高層+13幢多層，總戶數(shù)636戶，其中高層89方255戶，高層118方107戶；多層139方274戶，設(shè)置機(jī)動(dòng)車泊位734個(gè)。
地塊樓面價(jià)12999元/方，與其緊鄰的路徑遠(yuǎn)洋江南院子2018年推出高層售價(jià)19200元/方，2019年推出排屋售價(jià)33500元/方，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的售價(jià)不會(huì)超過2萬(wàn)/方。
5月首開，“GLASS CITY”示范區(qū)現(xiàn)已開放。
2萬(wàn)以下板塊新盤推薦：中國(guó)中鐵·諾德林溪府
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、項(xiàng)目位于銀湖板塊高橋核心區(qū)域，緊鄰地鐵6號(hào)線杭富城際鐵路高橋站(在建),近享彩虹快速路(在建)，東承杭州主城，西接富陽(yáng)老城，自駕與公交均便利；2、生活配套規(guī)劃較佳，項(xiàng)目自建約5403方社區(qū)特色主題商業(yè)，配建約2000方三星級(jí)農(nóng)貿(mào)中心，15班制幼兒園。
中國(guó)中鐵·諾德林溪府位于富陽(yáng)區(qū)新橋新路與高橋南路交匯處，屬于銀湖科技城板塊。由21幢20-27F的高層組成，共2200多戶。
該地塊樓面價(jià)11476元/方，周邊暫無項(xiàng)目在售，與其緊鄰的新界2020與金茂萬(wàn)科新都會(huì)項(xiàng)目也將首開。
預(yù)計(jì)2019年下半年首開。
2萬(wàn)以下板塊新盤推薦：御山道壹號(hào)
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、項(xiàng)目位處歷史悠久的臨平山北側(cè)，傍山而居，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越；2、生活配套規(guī)劃前景較佳，周邊有萬(wàn)寶城和北沙路地鐵站規(guī)劃,交通及購(gòu)物有一定保障。
項(xiàng)目位于余杭東湖板塊，具體地址為東湖街道興國(guó)路8號(hào)。由6幢高層、12幢洋房、7幢疊排共25幢住宅組成。整盤規(guī)劃共計(jì)1522戶，主力戶型建筑面積約90-140方。
該地塊由華潤(rùn)以樓面價(jià)13824元/方競(jìng)得，與其緊鄰的榮安柳岸聞鶯已于2018年開盤，高層售價(jià)19000元/方，排屋售價(jià)35000元/方。
預(yù)計(jì)2019年下半年首開，高層89方、洋房122方的精工樣板房已在3月23日開放。
2萬(wàn)以下板塊新盤推薦：大華春山明月二期
項(xiàng)目星級(jí)預(yù)測(cè)：★★★★★
項(xiàng)目亮點(diǎn)：1、地處臨安青山湖科技城，不限購(gòu)；2、容積率僅為0.32，精裝中式宅院，交付標(biāo)準(zhǔn)高，庭院建筑面積比近1:1，依山傍水，項(xiàng)目整體綠化率55%，居住舒適度極高；3、項(xiàng)目自帶8000方會(huì)所，配備室內(nèi)游泳池、超市、健身中心等生活配套，在別墅小區(qū)即使不出門也能享受配套服務(wù)；4、總價(jià)500萬(wàn)起，門檻低，這個(gè)價(jià)位的中式宅院在杭州實(shí)屬難得
樓盤位于青山湖科技城，一期已售罄，二期規(guī)劃182套中式宅院，戶型面積120-200方，主力戶型為139方和159方，產(chǎn)品設(shè)計(jì)基本都是地上兩層。
預(yù)計(jì)二期總價(jià)500萬(wàn)起。周邊綠城桃李春風(fēng)的中式宅院基本售罄，開盤售價(jià)差不多也是在500萬(wàn)以上。
將于4月13日開放約139㎡大院大宅樣板體驗(yàn)區(qū)。預(yù)計(jì)5月首開的春山明月二期。
今年借由土拍熱度和“金三”旺季，杭州樓市回溫，中簽率走低，熱門限價(jià)樓盤備受追捧，原先銷售一般的樓盤去化也有所提升。同時(shí)，今年也將是高價(jià)地全面經(jīng)受市場(chǎng)考驗(yàn)的一年，限價(jià)與購(gòu)房者承受力是擺在高價(jià)地面前的艱難門檻，屆時(shí)前三梯隊(duì)板塊能否堅(jiān)守不動(dòng)搖需要過硬的自身?xiàng)l件與實(shí)實(shí)在在的規(guī)劃落地。那么，杭州板塊價(jià)格也會(huì)呈現(xiàn)新局面。
何夕東