撰文/李逗編輯/董雨晴資產轉讓的背后，是中國商業地產過剩這個不爭的事實。即使強大如深圳，曾在過往的歲月里，出現住宅房價一路暴漲，但商業地產價格卻停滯不前的情況，寫字樓空置率也創下歷史新高。以商業地產為主業的開發商大多行情堪憂。這一次，潘石屹

撰文 / 李逗

編輯 / 董雨晴

資產轉讓的背后，是中國商業地產過剩這個不爭的事實。即使強大如深圳，曾在過往的歲月里，出現住宅房價一路暴漲，但商業地產價格卻停滯不前的情況，寫字樓空置率也創下歷史新高。以商業地產為主業的開發商大多行情堪憂。這一次，潘石屹肩上感受到的壓力要比以往更大、更重。

2022年3月10日，許久未露面的潘石屹召開了一場關于SOHO中國的線上視頻會議。這是在“SOHO中國賣身黑石”計劃告吹后，老潘的首次公開露面。

視頻里的他，依舊保持著那個招牌式表情——親切憨厚的微笑。從他的臉上，人們很難猜到他的真實想法，不喜歡、不歡迎、不興奮，這些情緒暗示幾乎看不到，他的笑容像是一種道具。

作為難得的一次露面，潘石屹喊來了京滬兩地多年合作的中介機構們。以往，這些中介們曾為SOHO帶來諸多亮眼的租賃成績。但潘石屹這次請他們來的目的，重點并不在于租賃業務，而是房屋銷售，并且是以七折的優惠價格。

對于這次賣房，潘石屹給出了兩點關鍵信息：其一，是賣房還債；其二，是只賣部分房子。同時他還喊出了一個極具誘惑力的口號：這是撿漏的好機會。老潘小心翼翼地補充說明了出售后的資金流向，“全部用于降負債，不會用作股票分紅。”

但當人們仔細翻看這個出售面積3.2萬平方米、價值13億元的資產包時才發現，雖然覆蓋了銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等９個項目，但大多數似乎都是難以租出去的舊庫存。

過去一年，潘石屹和SOHO中國經歷了一次巨大的輿論危機。從轟動一時的“黑石私有化SOHO中國”，到最終演變成因涉嫌“反壟斷法”而終止，潘石屹清倉資產的思路發生了變化——從大筆轉賣上市公司股權，到分散轉賣物業資產。

但問題的關鍵在于，誰會來接盤呢？

13億資產等待出售

每一個路過銀河SOHO的人，都會被它的外觀所震撼。有著四座流線型不對稱圓頂建筑的銀河SOHO，遠遠看上去像是一個外星飛船。這在歷史文化氣息濃厚的北京二環內，顯得科技感十足。

但銀河SOHO內部經營狀況，卻和建筑表面的時髦超前感并不相稱。走進銀河SOHO會發現，這里的小店特別多，尤其是美食店和飲品店，購物類的門店則較少。而盡管銀河SOHO 的內部空間很大，但真正營業開門的商家并不多，店鋪出租率并不樂觀。

銀河SOHO是朝陽門商圈的重要組成部分，某中介門店經理告訴《財經天下》周刊，“銀河SOHO一開始的定位就很高大上，2012年最早入市的日租金高達8.5元/平米，但后來因為沒找到相對應的客戶群，銀河SOHO一開始的入駐就不如意，到現在十年過去了，銀河SOHO的租金是每天8元/平米，出租率遠遠比不上建外SOHO、三里屯SOHO等。”

為了大量吸納租戶降低空置壓力，銀河SOHO早期并沒有設置很高的租戶門檻和審查機制，這導致的后果是，銀河SOHO充斥著大量的小貸公司。最近幾年，隨著大量小貸公司的消亡，許多房屋被法院強制執行。留給銀河SOHO的，變成了沒有運營、沒有人氣的爛攤子。

一位曾經在銀河SOHO入駐的租戶張明透露，“北京銀河SOHO有很多小型貸款公司，他們可以提供資金服務，這使得銀河SOHO大多是個人業主，其中一些業主因為房貸還不上，被法院執行的有很多。我就是一個被坑的人。”

管理混亂、出租率不如意的銀河SOHO，正是潘石屹此次轉讓資產中售賣占比最多的一處綜合大樓。從SOHO中國公開的租售平臺看到，此次出售的房源共計56套，其中，位于北京的銀河SOHO出售15套辦公房源，上海的SOHO中山廣場共計出售13套房源，涉及商業和辦公業態。據計算，若本次房源全部成功出售，潘石屹將獲利12.96億元，除去4%的傭金，其稅前獲利將達到12.44億元。

但《財經天下》周刊了解到，在被傳出甩賣項目之前，銀河SOHO自身的商業運營情況已經不達預期。而這樣的處境并不只是銀河SOHO一家，而是多個SOHO項目的普遍困境。長期在北京負責商辦租賃業務的從業人士程恒表示，“我認為是跟前幾年業主的租賃工作放松關系比較大。過去十年市場太好了，隨便做做就掙錢。大家在客戶篩選、經營管理上的工作流于表面，現在這樣只能說是給過去填坑還賬”。

管理的混亂只是原因之一，對租戶而言，更大的痛點在于和使用面積不相匹配的高租金。一位中介人士對《財經天下》周刊透露，SOHO項目的建筑普遍都有藝術特色，這些外立面看起來很光鮮靚麗，但對租戶來說卻是華而不實，“SOHO項目普遍都有大量的公攤面積，這導致SOHO的內部使用率較低。比如銀河SOHO的內部使用率只有55%-60%，而市面上寫字樓內部使用率多在65%以上。再加上SOHO本身的定價并不低，所以出租情況并不理想。”

但對于潘石屹而言，當"賣身"方案走不通時，散售或許是其應對市場風險的最好方式。

成也銷售，敗也銷售

老潘想要賣房，早就不是新鮮事兒了。

SOHO中國的早期發跡，最早是依靠收購爛尾樓重新包裝，然后再一間一棟地把房子賣給主要客源：煤老板們。2010年5月，北京市出臺禁止物業散售政策，“煤老板”客源，不再能給業績提供強勁支撐，而原本依靠收購爛尾樓重新包裝的方式難以為繼。

直到2011年前后，調控持續，商辦地產銷售熱度不復從前，SOHO中國被迫走向了收租模式。2014年，SOHO中國喊出了全面轉型，轉向自持的租賃模式。但從此后的發展來看，SOHO中國并沒有擺脫靠銷售提升業績的路徑依賴。

在某大型商業資管總監王浩看來，SOHO所有的產品都是基于散售邏輯來設計的。簡單說，就是以銷售住宅的方式賣核心地段的寫字樓，而并非是純商業運營思路。

“以建外SOHO為例，SOHO的設計就是一棟又一棟的單體，每個單體內又是一戶戶分割格外清晰。這種設計最方便的就是出售，但從運營上，就無法有效地形成商業氣候，只能跟隨這個區域的價值提升，變成了周邊優質項目的中低端配套和中小企業聚集地。”王浩告訴《財經天下》周刊。

但對于“銷售”的路徑依賴，卻限制了SOHO商業綜合體產品的運營管理發揮。王浩印象深刻的是，大概三年前，SOHO中國曾高調喊出要重視資產管理，向資產管理要效益的口號。那之后的一段時間，王浩幾乎半年左右就會接到SOHO中國的面試邀請。但每次和SOHO中國的人接觸過后，王浩仍舊沒有看到其將口號付諸行動。“每次都說，我們現在要轉型，好好做資產管理，請來聊聊吧，但聊下來還是如何快速出租，給員工發傭金，沒有太多運營管理的點。”

從公司經營的角度看，這個“以租養售”的商業模式，在地產黃金期還是很成功的。一位曾在SOHO中國工作過的離職員工這樣評價道，“早年間，SOHO也是缺錢，所以有項目就銷售。這成就了SOHO是一個賬面健康的地產公司，但也讓他過分依賴銷售。所有的管理、設計、考核都是基于銷售的，沒有運營意識。”

許多人都注意到，SOHO中國喊出轉型自持的那一年，老潘也開始采用“螞蟻搬家”的策略，將數個資產分批售賣。起初，潘石屹拋售了SOHO中國的邊緣資產。2014年，僅用了三個月時間，SOHO中國就為上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場這兩個項目找到了買家，最終這兩個處在上海非核心地段的SOHO寫字樓，以52.32億元的價格出售給了金融街控股。

當時潘石屹說，持有經營京滬兩地優質地段的辦公物業仍然是SOHO中國的長期發展策略，不會改變。言外之意是，賣一賣邊緣業務，不足為奇。而此后七年間，SOHO中國卻上演了一出接連不斷變賣資產的大戲，潘石屹分別在2014年、2015年、2016年和2017年均有不同程度的銷售動作。

潘石屹也多次在公開場合自辯，2017年時，為了掩飾后續的資產轉讓動作，他還以“只租不賣”的承諾作為掩護，“SOHO中國有永遠不能銷售的兩個項目，外灘SOHO是一個，位置太重要了；望京SOHO不能銷售，太漂亮了，我很喜歡。”

但在劇情不斷反轉后，潘石屹在國內的信譽急轉直下。他的危機感越來越重了。2019年10月，黑石中國收購SOHO大樓的消息傳得沸沸揚揚，傳言稱交易價格談到了196億元，但沒想到轉年就遇到了疫情，這場交易不得不中止。

2021年，心急的老潘干脆來了一次清倉大甩賣，將SOHO中國的28.56億股擺在了貨架上，交易價格約236.57億港元，相比之前打了個75折。而在臨門一腳時，這筆交易還是功虧一簣了。由于資產太過龐大，國內針對該收購案進行了反壟斷調查，黑石收購計劃被按下了暫停鍵。三個月后，SOHO中國宣布，公司和黑石集團之間的這筆高達236億港元的交易終止。

收購戛然而止，潘石屹和SOHO中國的未來再次如墜霧里。

這些年，老潘早就做好了“躺平”的準備，他不再拿地，不再買樓，更不在國內進行投資了。外界很少知道，老潘還曾喊過“五年內超越萬科”這樣的壯志豪言。但沒過多久，他就選擇在售賣資產的路上走到底。

新的麻煩又來了

和黑石的交易擱置之后，老潘要處理的棘手狀況變得越來越多。

2021年10月22日，北京稅務機構公布了對SOHO中國旗下建華置地的調查意見，由于有人對其偷稅漏稅的行為進行舉報，相關部門決定對其進行全面調查。而建華置地正是SOHO中國持股95%的子公司。

這次事件過去兩個月之后，又一次輿論危機到來。2021年12月7日，經過上海市市場監督管理局調查，SOHO上海的公司存在向終端用戶加價收取電費的問題，從原本的0.6元提到了1元，而這種多收的問題從2018年4月就開始了，三年多的時間里，SOHO的上海公司累計獲得不法利益158萬元至725萬元不等。因此，SOHO上海的7家公司均涉及該次案件，總計被罰款金額達到8664萬元。

除了監管規范之外，SOHO中國自身的營收下滑，也成為了棘手的難題。近年來，隨著寫字樓市場供應的持續增加，業務單一的SOHO中國逐步陷入業績增長乏力的僵局。

困難之時，老潘不得不以出售車位來支撐營業收入的增長。2020年上半年，SOHO中國錄得的營收為14.53億元，同比增長約63%，但其中有6.71億元是來自于出售車位項目的收入。而到了2021年上半年，SOHO中國實現營業收入8.05億元，同比下降45%；毛利約6.59億元，同比下降18%。

十年前，潘石屹還是那個叱咤風云的“萬通四君子”之一，言語之犀利，眼光之獨到，讓他成功躲過了海南樓市泡沫破裂、2008年金融危機以及2014年的地產調控等。他還掀起過不少話題熱議，甚至被稱為“潘二炮”。

而在種種輿論壓力下，潘石屹變得越來越沉默了。過去幾年來，潘石屹早已“無心”經營SOHO中國，他曾說過自己根本不關心股價的漲跌，反倒是編程、木匠、做飯、網紅、拍攝等愛好一個接著一個。

早期，他還熱衷于在微博上“開麥”，把自己打造成了微博頭部大V，雖然他不是來自娛樂圈，卻有著超過2000萬微博粉絲。但現在，他的微博動態已經很少更新了。

與之相對的是，潘石屹的公益做得越來越多了。2021年8月SOHO中國收購案被叫停后，潘石屹立刻向河南水災捐了1000萬元，但并沒有得到網友的關注。而后的11月，潘石屹又捐出了1000萬元給甘肅老家天水市，稱用于疫情防控，潘石屹的妻子罕見地轉發了微博并配文：老潘最惦記家鄉的事。

最近一段時間，他把主要精力放在了公益慈善方面，SOHO中國在甘肅省天水市麥積區斥資3000萬元捐建了一所非盈利的雙語幼兒園，名為“養正幼兒園”。“預計今后每年還將投入至少300萬元用于幼兒園的日常運營和持續優化。”SOHO中國公告表示。

但即使如此，這并沒有降低人們對于潘石屹清倉跑路的懷疑。畢竟相比潘石屹在美國的6億美元投資和捐款，5000萬元的投資顯得十分微薄。當SOHO中國宣布要打折出售資產時，SOHO中國的官微很快被一系列負面評論圍攻了，其最終關閉了評論區。

誰來接盤？

“沒有賣不出去的貨，只有賣不出去的價格。”老潘在發布會的現場這樣給自己打氣。

為了盡快找到買家，潘石屹直接喊出了七折的價格誘惑。而為了提振中介們的交易積極性，老潘還宣布將傭金獎金比例提高到交易額的4%，相比商辦世行普遍的1%傭金提高了4倍。老潘對于七折的處置價格頗為自信，他說，這是一個難得的撿漏機會。但問題是：打七折，會有人買嗎？

對于發售情況，一位北京的租售顧問對《財經天下》周刊表示：“項目發售半天，前來咨詢的人員較多，因為價格是比較便宜的，從上周四到現在為止，我們大概賣了兩個億，約十五套，主要是朝陽門SOHO、三里屯SOHO。”

《財經天下》周刊查詢到，銀河SOHO、中關村SOHO、朝外SOHO、三里屯SOHO的寫字樓房源均價均不超過4.5萬元/平方米。而盡管有了七折的折扣，其最終的優勢依舊不具備很強的吸引力。

一位關注房地產領域投資的業內人士表示，潘石屹的潛在買家有三類：一是個人投資者；二是小微型自用型買家，用于資金及自用需求，但他們的需求不會特別大；三是國內小型機構投資者運用杠桿去購買寫字樓，但天花板較低，如投資標的會在一個億或三個億以下。

“一般而言散售的面積很難賣，機構投資者不會特別感興趣，即便是上述三類買家有潛在目標客戶群的話，其實他們出手也很謹慎。畢竟現在大家的財務狀況都不像之前那么寬裕了。”前述業內人士表示。

“SOHO中國，包括之前的一些開發商，比如說綠地商辦，商辦散售模式已經基本上在市場上流行不起來了，很難做到這一點。我覺得他的潛在租戶確實存在，但是怎么能吸引到這個租戶，怎么能完成存量去化，我個人認為并不樂觀，這就是為什么他需要用七折加4%的高渠道、高傭金來刺激渠道來幫他銷售的原因。”上述人士表示。

不過也有人認為，這不失為一個好的投資策略。王浩認為，“在投資比較謹慎的情況下，可能核心商圈的商業地產還算是一個保值的投資標的。”

實際上，在潘石屹提出打折促銷、提升傭金的背后，是寒意尚未褪去的北京寫字樓市場。高力國際發布的數據顯示，2021年年末，盡管年租金降幅達到4.4個百分點，北京寫字樓的市場空置率仍然維持在15.1%的高位。此外，寫字樓市場的租金在底部徘徊，僅有個別市場租金回升速度高于市場平均水平。

不斷轉讓的背后，中國商業地產面臨蕭條是不爭的事實。即使強大如深圳，曾在過往的歲月里，出現住宅房價一路暴漲，但商業地產價格卻停滯不前的情況，寫字樓空置率也創下歷史新高。一方面是因為商業過剩，另一方面疫情等意外事件的影響不斷，以商業地產為主業的開發商大多行情堪憂。

賣身黑石失敗后，SOHO中國的擔子又回到潘石屹的肩上。但在供應過剩的寫字樓市場里，想要找到買家們并不容易。這一次，他肩上感受到的壓力要比以往更大、更重。