科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
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濟(jì)南是國家歷史文化名城。在和尚的印象里，從古到今，濟(jì)南是一片有著好多故事的土地，也是人才輩出的地方。更為鮮明的城市特點(diǎn)：數(shù)以八百多處的泉水疏密有致地分布于濟(jì)南各地，賦予濟(jì)南的山水以鮮活的靈氣和迷人的魅力。濟(jì)南市轄10區(qū)2縣，七普數(shù)據(jù)常住人口
濟(jì)南是國家歷史文化名城。在和尚的印象里，從古到今，濟(jì)南是一片有著好多故事的土地，也是人才輩出的地方。更為鮮明的城市特點(diǎn)：數(shù)以八百多處的泉水疏密有致地分布于濟(jì)南各地，賦予濟(jì)南的山水以鮮活的靈氣和迷人的魅力。
濟(jì)南市轄10區(qū)2縣，七普數(shù)據(jù)常住人口920萬人。在我國樓市走牛十多年的市場環(huán)境下，濟(jì)南市房價(jià)表現(xiàn)如何？居民購房的壓力大嗎？
2020年房價(jià)平均12282元，五年上漲63%
根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜桨l(fā)布的住宅價(jià)格實(shí)際數(shù)據(jù)顯示：
自從2016年我國開始提出“房住不炒”的市場定位以來，樓市進(jìn)入了常態(tài)化的調(diào)控節(jié)奏。2020年濟(jì)南地區(qū)房價(jià)平均12282元，較2015年房價(jià)7531元，五年時(shí)間上漲了63%。
從地區(qū)均價(jià)走勢變化來觀察，濟(jì)南市房價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲的趨勢。
在2020年我國遭到了新冠疫情的影響，在防控隔離的抗疫措施下，生產(chǎn)生活都受到了較大影響，濟(jì)南地區(qū)的房價(jià)依然有一定的漲幅，2020年房價(jià)較2019年上漲約6.8%。
濟(jì)南市居民的生活水平
城市居民生活水平的提升，可以說是樓市消費(fèi)能力的最直接體現(xiàn)，特別是城市居民的可支配收入變化，較能說明問題。
根據(jù)當(dāng)?shù)毓俜脚兜氖杖雽?shí)際數(shù)據(jù)顯示：
從城鎮(zhèn)居民可支配收入來觀察，2020年較2015年增長了13440元，五年增長幅度34%。收入平均每年超過6%的增長。
這也帶來了本市社零消費(fèi)總額的持續(xù)增長，2015年社零總額為3410億元，2019年社零總額為4420億元， 2020年社零總額為4469億元（新冠疫情影響），五年上漲31%。
濟(jì)南市居民的房價(jià)收入比和居民杠桿率
從上述官方披露的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看：2020年濟(jì)南地區(qū)的房價(jià)為12282元/平米，五年上漲了63%；2020年城鎮(zhèn)居民可支配收入有53328元，較五年前漲了34%，支出占收入65%。
2020年實(shí)現(xiàn)GDP總值10141億元，較2015年GDP值6100億元，增加了66%，應(yīng)當(dāng)說該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度是比較快的。但是，該地區(qū)的房價(jià)上漲速度明顯高于當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民收入的增長速度。
那么，當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿繅毫Υ髥幔?/p>
第一，房價(jià)收入比
假定一個(gè)三口之家（有二人有收入），購買100平米的住宅，我們一起來具體測試一下房價(jià)收入比的情況：
2015年：房價(jià)7531元，100平米房款總額753100元，收入總額79778元；
2020年：房價(jià)12282元，100平米房款總額1228200元，收入總額106656元。
按城鎮(zhèn)居民的收支比重65%來計(jì)算，即一年收入約有35%的積蓄，房價(jià)收入比的變化情況：
2015年：房價(jià)收入比=27.0年；
2020年：房價(jià)收入比=33.0年。
用積蓄買一套100平米的住房，2015年需要供27年，2020年需要供33年。
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，本市居民收入也在穩(wěn)步提升。可從現(xiàn)實(shí)生活的角度考量，房款按揭最長年限是30年，若在濟(jì)南市用積蓄買房，基本上30年內(nèi)還不清。
第二，居民杠桿率
2020年末，濟(jì)南市常住人口920萬人，住戶存款7584.10億元，人均存款8.24萬元。住戶貸款5468.10億元，人均借款5.94萬元。
2020年末，全國居民杠桿率為62.2%，濟(jì)南市居民杠桿率低于全國平均水平。
根據(jù)2019年披露的常住人口城鎮(zhèn)化率71%，濟(jì)南市城鎮(zhèn)人口數(shù)據(jù)約653.2萬人，換算為城鎮(zhèn)居民可支配收入和城鎮(zhèn)人口貸款總額，可計(jì)算出一個(gè)相對的數(shù)據(jù)。
用可支配收入計(jì)算出來的城鎮(zhèn)居民杠桿率約111.4%，應(yīng)當(dāng)說本市居民杠桿率偏高。
綜合上述各項(xiàng)數(shù)據(jù)信息，濟(jì)南市的房價(jià)偏高。眾所周知，家庭儲(chǔ)蓄在生活中需要應(yīng)付各種開支，不僅僅是供房，同時(shí)，濟(jì)南市城鎮(zhèn)居民杠桿率超過100%。從本市居民的生活水平觀察，城鎮(zhèn)居民收入不及長沙市居民收入5.8萬元的水平，房價(jià)卻比長沙市還高。和尚很納悶，難道濟(jì)南市920萬人口家里都有礦？
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劉原