車庫過戶稅費要多少錢（老小區忽然要賣車位）

老小區忽然要賣車位價格60萬？！看看新聞Knews記者吳浩亮2021-12-0116:46上海徐匯區天等路258弄陽光綠園小區地下車位售賣引起的困惑和紛擾。這個小區長期以來，地下車位都是出租的，大家都無異議，相安無事。但是到了今年9月份，車

老小區忽然要賣車位 價格60萬？！

看看新聞Knews記者 吳浩亮

2021-12-01 16:46

上海徐匯區天等路258弄陽光綠園小區地下車位售賣引起的困惑和紛擾。這個小區長期以來，地下車位都是出租的，大家都無異議，相安無事。但是到了今年9月份，車位要賣了。賣車位也是產權人的正當權益，不過車位并非普通商品。在上海，地方性規章有著明確規定，正常情況下，它的價格是由物價部門指導的，并不能隨意定價。但在陽光綠園小區，業主們發現，高達60萬元左右的車位價格，是由產權人自己制定的。

業主們說，長期以來，陽光綠園小區的地下車位都是采用租賃形式提供給業主使用。但在今年9月底產權方貼出通知：車位開始售賣；有業主撥打銷售電話得知，單個車位售價為60萬元左右。

小區居民稱：“我當時買房子，三房兩廳也40多萬，現在車位要60萬，房價漲了，你當時賣，我們也就買了。”

業主們對價格有異議，按說自有物價部門來指導，但是和一般小區開發商售賣產權車位不同，陽光綠園小區地下車位的產權人，并非當初的開發商，而是一家“上海卓信商業投資管理有限公司”。開發商弘運公司，已經于2011年申請注銷。

弘運地產因何注銷，業主們探聽到的消息未必準確，但經看看新聞Knews記者調查，可以肯定的是：弘運地產注銷后，作為剩余資產，其名下的160多個車位，由其股東，上海卓信商業投資管理有限公司“承接”。而正是因為這次“承接”，卓信公司認為，其銷售車位的價格無需政府指導，可以自主決定。

卓信公司負責人陳虎明稱：“是二手的，房產交易中心也明確了二手的。我當時買過來是6萬元一個，現在又不能造成市場紊亂，必須按市場價賣，賣的稅我估計要70%最高，不是我們要賺多少錢，關鍵要清理資產。我們賬后面要進國資委監管賬戶的，收錢也是國資委來收的，因為我們欠他錢。”

但是對于卓信公司的說法，小區業主們并不認同。

小區居民說：“當初開發商注銷了，他的產權統統給了自己股東，這并不是嚴格意義上買賣，只是繼承關系，這樣價格就不用監控了，變成二手了。”

一個小區、160多個車位、涉及兩家公司，核心是“價格”。這其中的關系，估計很多觀眾還沒弄明白，那咱們就來梳理一下。首先，開發商賣車位，這是行使對自己財產的“處分權”，理所當然。但是為了防止開發商，利用在本小區內的壟斷地位，壓迫業主支付不合理的超高價格，從國家層面的《民法典》到咱們上海本地的地方性法規，對開發商的產權車位，都有很多限制性的規定。

其中就有一條，地下車位出租出售的價格，區級物價部門予以指導。也就是大家俗稱的“指導價”。但是這一條在陽光綠園小區卻失效了。為什么呢？因為單從文件本身來看，所有的限制性規定，它限制的主體，都是開發商。換言之，如果不是開發商，再要限制，就存在一個“法條適用”問題，沒有直接對應的法條。

陽光綠園小區遇到的，正是這個問題。開發商注銷了、不存在了，但是公司注銷總要清算資產吧，一家一當還剩多少？剩下的這部分資產，要做移交，移交給誰呢？出資成立這家公司的股東。對此看看新聞Knews記者也詢問了徐匯區住房保障和房屋管理局，在房管局的書面回復中，也明確寫明：2011年，卓信公司作為開發商弘運地產的股東，“承接”了弘運地產名下的資產，注意官方用詞：“承接”。卓信公司隨后辦理了這批車位的產權證。

徐匯區房管局進一步認為，卓信公司并非開發商，也不存在為了規避“指導價”而故意注銷公司的情形；那么這部分車位經過了這次的“承接”或者說“轉移”，就應當視為“存量車位”，無法按照針對開發商設定的法規條款，要求其登記備案、接受指導價；銷售價格等細節，由卓信公司和業主雙方商定。

沒有了備案、沒有了指導價，是不是意味著交易過程中，就沒有了行政部門的指導和介入、任由業主和產權方雙方“自由博弈”呢？這份回復中并沒有相關的表示。但是在銷售之前換了一個產權人，“一手”就變成了“二手”，這個說法顯然和大家的常識不符。大家知道，任何一樣商品，在它最終擺上柜臺被消費者買下之前，必然會經過N多個環節，這其中也伴隨著產權變化，但是無論怎樣變化，在第一個消費者買下之前，它都是一手，只有“這個”消費者轉賣給了“那個”消費者，這才被稱之為“二手”。不論是什么公司、也不論以什么方式，它先從開發商手里批量獲得了小區車位，在向業主銷售的時候，那些針對開發商的約束性、限制性規定，是不是應該繼續適用？法律界人士也有不同的看法。

上海鼎力律師事務所律師趙山稱：“我們現在上海相關部門規定，小區車位如果不夠的話，平攤到每戶業主不超過一個車位的話，一戶業主只能購一個車位，顯然你開發商把車位，轉讓給關聯公司的時候，這家關聯公司為何可以買那么多車位，因此我們說你不能兩套標準，你買車位時候說我是關聯業主，來逃避上海市相關部門的監管，買好多車位，但是你賣出去的時候，又說我不是開發商，我是二手車主，可以隨意加價，因此我們說他不能用兩套標準，來為自己做辯護。因此我覺得像他這種情況，完全應該受房地產相關制度約束。”

這位律師所要表達的，咱們說的更通俗化一些：就是：卓信公司當初獲得160多個車位，根本不是買賣，如果是買賣，憑什么你能買，別人“小業主”就不能買呢？可如果當初不是買的，按照房管部門官方用詞，是“承接”的，那么到了今天，你就不能再說是買的、是二手車位！同一個事實，總不能昨天這么說、今天那么說吧？類似的情況，其實也曾經發生在松江區的“新理想花園小區”，這個小區的前期物業是開發商的股東，形象地說就是父子關系，前期物業反而是父，開發商是子，結果也是在車位售賣時，不受行政監管，引發了小區一系列矛盾。這個案例中《新聞坊》“市民議事廳”也曾經予以關注。節目中市民評論員的觀點是：股東以“承接”這種特殊方式獲得了車位產權，那么相應的，針對開發商的所有權利、義務，也都應該一并“承接”。不可能只承接財產、卻不承接義務。無論是從“法理”，還是從一般公眾認知的“道理”，都是完全說不通的。

在售賣車位這件事上，上海的一系列地方性法規格外地嚴密，包括《上海市住宅物業管理規定》、《關于加強商品住房及其附屬地下車庫等設施銷售監管的通知》、《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規定》等都很明確：開發商的地下車位不得只售不租，要賣也只能賣給本小區業主，產權登記只能附記在房產證下，而且一戶只能購買一個車位，除非開發商的產權車位車位比超過1：1。還有一條：地下車位出租出售的價格，區級物價部門予以指導。也就是大家俗稱的“指導價”。甚至還要求車庫銷售方案與商品住房銷售方案，在售樓現場同步張貼公示。不許開發商“惜售”牟利。

但是這些文件、這些規定，并非一次性出臺，也是在較長的一段時間里逐漸地層層加碼，這個過程就好像是在和開發商博弈，開發商總是要打擦邊球，實現利益最大化；但法規就是要層層圍堵，扼制開發商不合理的逐利行為。如果說開發商和業主們是天平的兩端，那么小業主無疑是處在弱勢的地位，如果沒有法律和行政的強勢介入，天平，就會失衡。這也就是我們上海地方立法的初衷，那么類似今天陽光綠園小區的情況，如果把“流程上沒有約束”就等于是“沒有約束”，是不是有違這個初衷呢？好在陽光綠園小區所在凌云街道已經開始關注此事，相信街道屬地的房管部門也會介入，對各方如何開展協商予以指導。我們來聽聽街道相關負責人的回應。

凌云街道副主任戴文蔚表示：“過程中，可能他流程上、要求上、法律上沒有強制規定，也導致了很多業主產生誤解和矛盾，我們屬地街道來說，還是希望產權方，能充分考慮到小區情況，包括周邊樓盤車位實際價位，能充分聽取我們三駕馬車，業主的意見，在充分溝通情況下，再制定合理銷售方案和銷售價格。”

如果確實有街道、房管等行政力量的介入，我們相信事態會朝向合理解決的方向去發展。之前我們提到的松江“新理想花園小區”車位售賣，5月15日我們“市民議事廳”予以關注；5月29日，上海市房屋管理局官方公眾號也予以了關注，貼文以“松江一小區車位只售不租？后續：業主可繼續租賃”為題，記錄了截止發文當時的情況：包括車位的產權方在內，相關各方已經達成共識：1，控制車位的銷售價格；2，車位只能銷售給小區業主；3，未出售前，業主可以繼續租賃，且原先租賃車位的業主享有優先購買權。

市房管局發布的“新理想花園小區”車位出售的3點共識，其實也正是如今陽光綠園小區業主們所期盼的。行政，必須依法，在陽光綠園小區這個案例中，從辦理備案、登記等流程環節來約束車位的產權人，顯然并沒有依據，行政不是“"法無禁止即可為”，而是“法無規定不可為”。但是，除了“案牘公文”這種流程性的約束；行政，就真的無所可為了嗎？

（看看新聞Knews記者：吳浩亮 編輯：陶亦益）