2019年終于過去了。新的一年剛剛開啟，無論是租房還是買房的，剛交房的還是已經入駐幾年的朋友，都逃不過一件事——交新一年的物業費。少則幾毛一塊，多則五塊十塊，參差不齊的物業費背后，也代表了層次不齊的物業水平。沉浸在房地產行業多年，見過了無數

2019年終于過去了。

新的一年剛剛開啟，無論是租房還是買房的，剛交房的還是已經入駐幾年的朋友，都逃不過一件事 —— 交新一年的物業費。

少則幾毛一塊，多則五塊十塊，參差不齊的物業費背后，也代表了層次不齊的物業水平。

沉浸在房地產行業多年，見過了無數關于物業引起的各種問題和糾紛，甚至鬧到小區的滯漲和滯銷。

物業有多重要？絕大多數可能都沒領悟到。

一.你對物業了解多少？

在我們眼中，物業公司從概括的角度可以分為三種。但要聲明不是從類型分，而是從性質、經營方的角度而分，三類分別是：

自營物業、品牌物業、野雞物業。

第一類自營物業，市場占比最大。一般指的是開發商自己成立的物業公司，有可能不同名，但一定是自家兄弟。比如萬科的萬科物業、恒大的金碧物業、碧桂園、融創、華潤、保利等等都有同名的物業。包括地方稍微有些規模的體量的開發商，其實都有成立自己的物業公司，我們翻一翻，中國房地產企業100名，至少有90家都有自營的物業公司。這些物業雖然仍有好有差，但其實平均水平尚可。

第二類則是品牌物業，品牌物業既可以是獨立物業公司，也可以是開發商旗下既服務自己品牌小區，還能把自己的物業輸出到其他相對實力較弱較小的樓盤里，比如太平戴維斯、世邦魏理仕、長城物業、珠江物業這類的公司，以及萬科、綠城、龍湖、金地、金科、碧桂園、之類的品牌。這些物業相對優質，雖然可能沒了自己服務自家項目的補貼，但大多數還不會太差。

第三類野雞物業比較好理解。名不見經傳，物業公司資質低，收費卻和市場一樣價，為了只服務某一個小樓盤，專門成立的物業公司，經驗少管理水平差，處理問題不及時，有些連正經的資質都沒有，只有保安和保潔。更有甚者，干一段時間還會卷錢跑路。這類物業，卻是數量最龐大的一個部分，畢竟中國房地產這些年來，大開發商優質物業，放到整個市場房海里，只是很小的一個數字。

二.那物業是怎么構成并運作的呢？

一個完整的小區除了有數十個倒班的大門保衛以外，還需要配備巡邏保安。而保潔口的保潔崗位數量與保安崗相當。除此之外，還需要有負責檢修的工程部，負責接待對接業主的客服部，以及人事、行政、財務、出納等等多個部門，以及所謂的綜合管理部也就是管理整個物業公司的部門。

一家優秀的物業公司，不僅僅需要一個完整的人員結構，重要的是有完善的管理制度，以及優秀的領導進行管理，而大的物業公司多年、多個項目的經驗累積。才能高效的完成整個小區以及業主對于物業的需求。

但事實上來說，大多數物業其實都是賠錢的，大集團的自營物業多數有集團對項目的額外物業費補貼。而小的房企、小物業公司顯然沒有這個收入來源。

原本就經驗不足，效能低下，又沒有補貼來源，這也就是為什么，小的物業公司收了同樣的物業費，甚至黑掉了所有的廣告費，卻依然不能達到大公司物業同樣服務水平的原因。

三.你是富人思維還是窮人思維？

說到物業費，我想起來了一個前幾年的親身經歷。一家10多年樓齡的洋房小區，由于小區時間比較久遠，當初定下的物業費僅幾毛錢一平米 。偌大的小區，亭臺樓閣俱全，顯然維護成本很高，可能收到的物業費卻寥寥無幾，各種各樣的成本，隨著時間的推移都在迅速上漲，物業公司對外公布說要上調物業費，被業主嚴詞拒絕。

于是，那個小區的公共區域更新、修葺的頻率越來越低，到如今幾乎是一個停滯的狀態，物業除了打掃衛生，就是巡邏看門，其他什么都不管。

房價自然也沒有出意外，一個當初亭臺樓閣、鳥語花香的洋房小區，還沒有隔壁的剛需高層賣的上價格。

有個網上的段子，不知道你們有沒有聽過，說：

富人業主群不怎么說話，但有什么問題，有人出錢有人出力，有人法律援助。和睦，相敬如賓。

中產業主群十分活躍，聊的都是做什么生意，換什么車，又去哪投資了房，娃送到哪里留學，互相吹捧，其樂融融。

而窮人的業主群更活躍，每天都有領頭人，帶領大家抵制交物業費，除了家長里短，喝酒抽煙，剩下的便是請各位鄰居投票、拼夕夕上砍一刀。

說這個沒有黑誰的意思，其實在物業費這個事情上，窮人思維和富人思維截然不同。

窮人的思維，無論多少都覺得物業費高。

面對自己剛買的房子：什么？物業費這么貴？怎么不去搶啊，隔壁樓盤才多少錢，大家圍權啊，找開發商要求降物業費啊。

而面對自己已經住進去的小區：什么？這么高的物業費，你就管這么點事兒。明年不交了，有本事去起訴我。什么？還想漲價？做夢吧。

而富人的思維，卻會覺得物業費不夠高。

特別是高凈值人群，在大城市住過后，在中高端物業小區住過后，深知物業的重要性。

面對自己剛買的房子：這個樓盤物業費收的不高啊，物業服務水平會不會打折、掉鏈子啊？

而面對已經住進去的小區：人工都在漲，但這物業費沒啥變化，要盯緊點物業，物業水平可敢下滑，不然就麻煩了，實在不行，漲點物業費也成。

窮人思維下的物業小區，物業收費越來越難，錢不到位，水平自然下降，一分價錢一分貨是亙古不變的道理。水平越差業主越不愿意交錢，來來往往，惡性循環。

相反，富人思維下的小區，雖有一小撮人拒交、欠繳物業費，但整體比較配合，定期漲價也比較順利。小區維護的好，業主也愿意交物業費，同樣來來往往，卻是正向循環。

看到這里，肯定很多人在罵我，你個開發商走狗，鼓吹漲物業費！

別急，請把后邊的也看完。

四.物業只差幾毛錢，房價卻差幾十萬

其實剛剛那個老洋房小區的案例已經夠明顯了，物業費難以為繼的小區顯然很難拿出足額的服務水平。

當小區維護不及時不到位，日積月累的口碑將如洪水猛獸一般，吞噬你本該上漲的房價。優質的業主紛紛搬離，圖便宜的客戶陸續進入，再次陷入下一輪惡性循環。

而相反，維護較好的小區，優質的物業小區，擁有富人思維主導的小區，由于維護及時得當，房價跑贏大盤，甚至逐步在同片區樓盤中拉開差價，成為首選樓盤。

要知道好的環境原業主本就不舍得搬走，本就少量的二手房掛牌，加上優質的口碑環境，讓大量的需求，不斷推著房價往上走。

畢竟二手房不像期房，講究的是眼見為實，直觀的感受，決定了購買者的心里。

物業好有多重要，這個事情肯定還有人質疑。是不是別的，比如位置、學校、商業、交通等等其他原因，是小區實際領銜漲價的原因。

我不知道，你有沒有聽說過一句話：物業一換，瞬間漲價幾十萬。

在其他任何都沒有變化的情況下，物業一換，整個小區應聲上漲，則成了物業重要性的鐵證。

比如：

江蘇南京，升龍天匯，物業換成了綠城，沒幾個月，一平方漲了五千。

同樣南京，紫金華府，物業一換，業主在群里互相慶祝，大戶型上漲百萬。

浙江杭州，傾城之戀物業換成了萬科，一年不到，結合大行情，上漲竟然高達40%。

河南鄭州，一小開發商新小區，滯銷已久，引入萬科物業，剩余房源瞬間盤活。

……

這樣的例子，比比皆是，每個城市都有很多的例子，在此就不一一舉例。

五.結

概括來說，拒交物業費是窮人思維，這個是不爭的事實。只會促使惡性循環，如果物業還沒有爛到一定程度，即使按時繳納物業費，以及配合早期較低的物業費順利漲價，才能保證小區維護的系統性完整性。

別因為省了那幾毛錢，丟了本該有的幾十萬，要知道那些是本該屬于你的錢。

至于物業實在是爛，成立業委會彈劾更換物業，才是上策。

物業一換，房價立刻上漲幾十萬，并不只是說說。

既不交物業費，又不推動物業變革更換，顯然那些財富只能與你終身無緣。