科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來(lái)
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幸福說(shuō)龍湖天曜是位于東二環(huán)板塊的純商業(yè)屬性樓盤(pán)，由龍湖地產(chǎn)打造的倚靠晉安湖景觀(guān)的商務(wù)辦公風(fēng)格綜合體。總占地有61畝，共承建3棟38-76平SOHO類(lèi)產(chǎn)品、79套聯(lián)排商務(wù)公館及少量沿街商鋪，部分朝南產(chǎn)品可觀(guān)賞晉安湖風(fēng)景，臨近東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，很
幸福說(shuō)
龍湖天曜是位于東二環(huán)板塊的純商業(yè)屬性樓盤(pán)，由龍湖地產(chǎn)打造的倚靠晉安湖景觀(guān)的商務(wù)辦公風(fēng)格綜合體。總占地有61畝，共承建3棟38-76平SOHO類(lèi)產(chǎn)品、79套聯(lián)排商務(wù)公館及少量沿街商鋪，部分朝南產(chǎn)品可觀(guān)賞晉安湖風(fēng)景，臨近東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，很適合商務(wù)辦公及作為商業(yè)會(huì)所使用。接下來(lái)由幸福里測(cè)評(píng)官給大家?guī)?lái)詳細(xì)分析。
樓盤(pán)亮點(diǎn)
a.名企龍湖地產(chǎn)打造，品牌實(shí)力殷實(shí)，品質(zhì)較高。
b.現(xiàn)已竣工，2022年12月交付，實(shí)景交付效果看得見(jiàn)。
c.緊挨晉安湖，東南向湖景視野較好。
d.臨近東二環(huán)泰禾，周邊商業(yè)、辦公氛圍好。
樓盤(pán)槽點(diǎn)
a.項(xiàng)目沿湖景觀(guān)尚在修繕，視覺(jué)效果不理想。
b.項(xiàng)目周邊公交路線(xiàn)暫未通車(chē)，人氣尚顯不足。
樓盤(pán)分析
開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目由龍湖地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)。龍湖集團(tuán)于1993年成立于重慶，連續(xù)9年獲“中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力10強(qiáng)”，主要打造品質(zhì)中等偏上的樓盤(pán)，在福州東二環(huán)、五四北、倉(cāng)山、長(zhǎng)樂(lè)等地已開(kāi)發(fā)有多個(gè)著名項(xiàng)目，是近幾年新進(jìn)入福州地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)力較大的開(kāi)發(fā)商，在榕城亦贏得了口碑。龍湖天曜也延續(xù)了龍湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高要求，樓盤(pán)整體品質(zhì)較高。
物業(yè)
項(xiàng)目采用龍湖自持物業(yè)。龍湖物業(yè)成立于1997年，曾在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力排第九名，服務(wù)質(zhì)量位于前十，在全國(guó)的交付都有口皆碑。
福州市區(qū)目前僅五四北項(xiàng)目交付，交房后服務(wù)質(zhì)量收獲較多好評(píng)，整體體驗(yàn)感良好。據(jù)一些業(yè)主反饋，龍湖物業(yè)管理嚴(yán)格且服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，這也是該項(xiàng)目一大亮點(diǎn)。
社區(qū)體量
項(xiàng)目地塊是純商辦屬性，容積率為2.6，由于規(guī)劃有商業(yè)別墅，因此相比于普通商辦樓盤(pán)，該社區(qū)整體密度較低。
項(xiàng)目共有1310套SOHO、79套商墅和37間商鋪，覆蓋了較為全面的商辦各類(lèi)產(chǎn)品；隨著交付使用，社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)氛圍就能漸漸自成體系。朝南SOHO產(chǎn)品及部分商墅能看到一線(xiàn)晉安湖景觀(guān)，坐享了板塊內(nèi)較為稀缺的生態(tài)及湖景資源。
樓棟建筑
項(xiàng)目整體沿湖而建，樓棟結(jié)合行列式布局朝南及朝東南分布，盡可能地增加了可觀(guān)湖景的產(chǎn)品套數(shù)；SOHO產(chǎn)品樓棟都在離湖最近一排，沿用龍湖設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)，配備了高端全落地玻璃幕墻，整體外觀(guān)簡(jiǎn)潔時(shí)尚，較契合高端商務(wù)綜合體的定位，各樓層采光及觀(guān)景效果也很好。
項(xiàng)目距離湖邊約40-300米，僅一條馬路及一個(gè)摩天輪之隔，大部分產(chǎn)品幾乎沒(méi)有視野及采光遮擋；但部分分布在商辦高樓北面的商墅會(huì)受到較大影響。
車(chē)位情況
該項(xiàng)目共設(shè)置1118個(gè)車(chē)位，車(chē)位配比1:0.8，規(guī)劃了人車(chē)分流；對(duì)于沒(méi)有大型商場(chǎng)的商業(yè)社區(qū)來(lái)說(shuō)，車(chē)位是足夠的。項(xiàng)目產(chǎn)品多適用于自持辦公及租賃辦公，購(gòu)房者對(duì)于車(chē)位的持有需求不太緊迫，后期較多購(gòu)房者應(yīng)該會(huì)選擇租賃車(chē)位代替長(zhǎng)期持有。
綠化情況
龍湖地產(chǎn)在園林綠化打造方面的口碑是較為出眾的，已交房樓盤(pán)的園林交付效果受到了業(yè)內(nèi)一致好評(píng)。龍湖天曜依舊采用多重園林景致裝點(diǎn)商墅區(qū)，并在商辦公寓高層間搭建了600㎡的空中花園，創(chuàng)造新式、健康辦公環(huán)境；除此之外，項(xiàng)目門(mén)口就是近2000畝晉安湖公園，可對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部綠化做開(kāi)放式延展；整體綠化品質(zhì)可見(jiàn)一斑。
交付標(biāo)準(zhǔn)
項(xiàng)目全毛坯交付，對(duì)于SOHO及商墅產(chǎn)品，購(gòu)房者可結(jié)合自身需求、喜好打造成理想的使用空間，裝修靈活度高。只是商墅使用面積較大，裝修起來(lái)會(huì)耗時(shí)耗力一些。此處提供樣板房實(shí)拍圖供參考裝修效果。
配套分析
交通配套
項(xiàng)目周邊的公交站點(diǎn)較多，目前已預(yù)設(shè)好，但由于摩天輪施工等原因暫未通車(chē)；現(xiàn)有最近的公交站點(diǎn)是“香開(kāi)新城”站，距離項(xiàng)目約600米，已有8條公交路線(xiàn)通行；而距離項(xiàng)目最近的地鐵站點(diǎn)約為1.3公里；未來(lái)隨著項(xiàng)目門(mén)口多個(gè)公交站點(diǎn)啟用，項(xiàng)目購(gòu)房人乘坐公共交通出行還是比較方便。
若自駕出行，則從項(xiàng)目出發(fā)往北約500米可對(duì)接化工路，往西約1公里可以上二環(huán)快速，往南約500米可對(duì)接福新東路。整體來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目周邊的出行都較為便捷。
商業(yè)配套
項(xiàng)目北側(cè)約500米即為大型商業(yè)綜合體一一東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，可滿(mǎn)足從輕簡(jiǎn)到高奢等不同檔次的消費(fèi)、休閑需求。而項(xiàng)目自身也配備了37間沿街商鋪，購(gòu)房人日常基本生活購(gòu)物非常方便。
醫(yī)療配套
項(xiàng)目距福建省兒童醫(yī)院約2公里，該醫(yī)院是按三甲標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)辦的兒童綜合醫(yī)院；距福建省第二人民醫(yī)院東二環(huán)院區(qū)約1.7公里，此為三甲醫(yī)院分院。兩所大型醫(yī)院距項(xiàng)目車(chē)程均在5分鐘內(nèi)，看病、保健、體檢非常便捷，購(gòu)房者可享受近距離醫(yī)療配套。
休閑配套
社區(qū)門(mén)口約50米即為近2000畝的晉安湖公園，這是東二環(huán)地標(biāo)性生態(tài)資源復(fù)合場(chǎng)所，可供休閑、鍛煉、觀(guān)景，愜意之至，是工作之余的休閑好去處。
發(fā)展?jié)摿?/strong>
產(chǎn)業(yè)情況
板塊所在區(qū)域規(guī)劃有占地210畝的晉安湖中央商務(wù)區(qū)，但仍處于詳細(xì)規(guī)劃階段，落地時(shí)間待定。加上上一次土拍將之前規(guī)劃的兩幅商業(yè)用地變更為商住用地，并最終流拍，也讓中央商務(wù)區(qū)的前景不甚明朗。
但項(xiàng)目自身及周邊大體量的SOHO、寫(xiě)字樓、酒店，也構(gòu)成了一個(gè)中型商務(wù)區(qū)，在此商務(wù)辦公的人群逐年上升。
未來(lái)規(guī)劃
項(xiàng)目可享受到晉安湖公園發(fā)展的紅利。市科技館、市群藝館、市少兒圖書(shū)館新館，三大館都選址于晉安湖畔，環(huán)繞晉安湖將形成集健身、文化教育、科普、休閑娛樂(lè)為主題的“公共文化圈”；
可以說(shuō)項(xiàng)目周邊配套在不久的將來(lái)會(huì)重磅升級(jí)，發(fā)展?jié)摿^大。相信未來(lái)環(huán)湖沿線(xiàn)會(huì)出現(xiàn)住宅、商辦、商鋪等多種業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)發(fā)展的局面，利好明顯。
熱門(mén)戶(hù)型分析
代表戶(hù)型1
約38㎡一室/2梯26戶(hù)
戶(hù)型介紹：小面積商住公寓，可以靈活設(shè)計(jì)。
戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：戶(hù)型格局方正規(guī)整，沒(méi)有多余邊角和空間浪費(fèi)，空間利用率高。小面積低總價(jià)，小規(guī)模辦公很合適。
戶(hù)型缺點(diǎn)：北向沒(méi)有開(kāi)窗，空氣流動(dòng)效果較弱。
代表戶(hù)型2
約76㎡一室/2梯26戶(hù)
戶(hù)型介紹：大面寬短進(jìn)深公寓，空間利用率高。
戶(hù)型優(yōu)點(diǎn)：南北方向均有設(shè)置窗戶(hù)，開(kāi)窗可使空氣流動(dòng)更順暢，整體布局大面寬短進(jìn)深，采光面開(kāi)闊，上下層可分別設(shè)置衛(wèi)生間，使用方便。
戶(hù)型缺點(diǎn)：樓梯占用面積較多，二樓通透性略差。
樓盤(pán)對(duì)比
近幾年?yáng)|二環(huán)板塊商辦樓盤(pán)較少，目前東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)(東區(qū))的二手SOHO和陽(yáng)光城榕心未來(lái)的一手SOHO可以同龍湖天曜形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)(東區(qū))的SOHO區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，離地鐵站約400米，樓下就是大型商業(yè)綜合體，各種業(yè)態(tài)的商鋪都有，并且已交付多年，辦公及商業(yè)氛圍濃郁，但是整體采光和視野效果較差，戶(hù)型設(shè)計(jì)有點(diǎn)局促且不規(guī)整，空間利用率稍低，產(chǎn)品力方面是不如龍湖天曜的，加上項(xiàng)目房齡較舊，價(jià)格比龍湖天曜低約5500元/㎡。
陽(yáng)光城榕心未來(lái)位于化工路和福光路交叉口，靠近東三環(huán)，區(qū)位相對(duì)較差，但近地鐵；也是一個(gè)純商業(yè)項(xiàng)目，打造的SOHO產(chǎn)品主力面積段為19-57㎡，整體面積更小些。特點(diǎn)是三棟樓圍合成社區(qū)，有中央綠化，但也因此導(dǎo)致多數(shù)產(chǎn)品朝向偏離南北軸，比較影響套內(nèi)采光和使用，景觀(guān)效果也不如龍湖天曜。但是單價(jià)比龍湖天曜SOHO少了近7000元/㎡。
龍湖天曜既有小面積SOHO產(chǎn)品，也有大面積商務(wù)會(huì)所，可滿(mǎn)足不同層次的用戶(hù)需求。加上項(xiàng)目緊鄰晉安湖，可享受湖景資源。主力戶(hù)型設(shè)計(jì)優(yōu)，空間利用率高，多數(shù)產(chǎn)品采光及視野佳，是板塊內(nèi)較優(yōu)質(zhì)的商業(yè)項(xiàng)目。
以上項(xiàng)目各有優(yōu)劣之處，是追求性?xún)r(jià)比還是追求高品質(zhì)，需購(gòu)房者綜合考慮自身情況做出選擇。
購(gòu)買(mǎi)建議
龍湖天曜項(xiàng)目由龍湖地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，秉承一貫的精品路線(xiàn)，整體定調(diào)偏高端，坐擁一線(xiàn)晉安湖景資源，辨識(shí)度較高，在一眾SOHO樓盤(pán)中特點(diǎn)突出。
該樓盤(pán)不僅是純商業(yè)項(xiàng)目，并且產(chǎn)品種類(lèi)豐富，可滿(mǎn)足不同規(guī)模的自用及商務(wù)辦公等需求。項(xiàng)目臨近東二環(huán)泰禾廣場(chǎng)，板塊內(nèi)辦公氛圍已較為成熟，在福州的知名度也比較高；隨著晉安湖公園及周邊地塊進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，周邊配套會(huì)更加完善，商務(wù)氛圍還將邁上新臺(tái)階，而利好也已在逐步落地中，發(fā)展?jié)摿^大。
項(xiàng)目所在板塊開(kāi)發(fā)力度比較大，部分購(gòu)買(mǎi)后自用的人群可將SOHO改造為中小規(guī)模公司總部；有商務(wù)會(huì)客、自用辦公等需求的人群，可入手。對(duì)辦公環(huán)境有高追求、喜歡湖景的人群，這個(gè)項(xiàng)目尤為合適。
適合人群：追求品質(zhì)、喜歡湖景的人群；需要辦公場(chǎng)所、有商務(wù)會(huì)客需要的人群。得到較大的提升，能快速通達(dá)閩侯縣中心城區(qū)、高新區(qū)以及福州市區(qū)。
高同一