我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議關(guān)注“北京房姐”微信公眾號，加入知識星球"北京買房"進

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議

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提問：星姐好！本人在海淀區(qū)領(lǐng)秀新硅谷有1套120的大二居，純公積金貸款80w，在西城區(qū)長椿街買了個40的老破小，學(xué)票用，商貸100w。目前家庭月收入稅后4w，手里子彈30w，另有消費貸額度80萬未用。想再投資一套，未來五年左右退出。由于子彈不多，如果出售海淀的房產(chǎn)有點可惜，畢竟公積金貸款利率低，如果抵押貸如何辦理，能拿出多少資金？月供在多少？也請幫推薦下投資哪個盤比較好？多謝！

回答：找相關(guān)機構(gòu)或銀行抵押掉領(lǐng)秀新硅谷，大概能貸出剩余資金的6成，利率5-8都有可能，看銀行政策和資質(zhì)評估，貸出資金可以手中預(yù)留50-100，用以緩解月供壓力 消費額度建議保留，做為月供托底，防范風(fēng)險 預(yù)估你能獲取500左右資金，標的以常營和百子灣次新為主

提問：新人首問：房姐您好，我在北京昌平定泗路有村民回遷房 幾套，房子小產(chǎn)權(quán)但我是北京本地村民，有拆遷協(xié)議不算純粹小產(chǎn)權(quán)屬于集團產(chǎn)權(quán)吧？現(xiàn)手里有200想投資，算是北京首套購房，目前考慮購買延慶新開盤的碧桂園或世園村可以嗎，長持10年將來收益好嗎？涿州獅子城還有一套老公婚前非公基金貸款買的房子閑置 月還款2200需要出手嗎？或者是否可以賣一套小產(chǎn)權(quán)回遷房?手里閑錢在海淀哪給孩子買學(xué)區(qū)房（2個孩子、大的5歲）或是投資別的樓盤？希望您幫忙解惑，感謝您！

回答：應(yīng)該還是屬于小產(chǎn)權(quán) 收益是相對的，延慶肯定是跑輸大盤，投資不如選擇核心區(qū)。 涿州和小產(chǎn)權(quán)都不建議長持 投資看朝陽為主 建議先把精華帖看一篇，重新整理下思路。

提問：房姐你好！請問北邊三、四環(huán)的房子跟東三、東四的房子比較如何?。恳彩莿傂?，想關(guān)注小三居或者大二居，北邊的保利金泉好么？或者東邊的麗都一號？

回答：保利金泉是溢價盤，整個亞運村是以溢價為主，可以圈內(nèi)搜索「亞運村」。 大屯路小營一帶偶爾有個別樓盤出來個別低價房源。 酒仙橋不適合購買單價7以上的房子。麗都一號溢價比較多，單價7以內(nèi)的地鐵次新，單價5萬左右的老破小和大面積，是主要的選擇。一墻之隔的上東三角洲 價格驟降三分之一。 好在酒仙橋地鐵快開了更近。 優(yōu)點是宜居，房子品質(zhì)還行。 北三環(huán)普遍比東三環(huán)貴，投資更喜歡便宜貨。

提問：房姐您好，新人一枚，北京高校碩士剛畢業(yè)，在金融街工作，有北京戶口，目前計劃買房安家，現(xiàn)金子彈300w，暫想以后結(jié)婚生子(5年左右)后再置換學(xué)區(qū)房，不知考慮是否成熟？目前想買總價600w以內(nèi)房，無新房癌，想上班通勤60分鐘以內(nèi)，目前看了地鐵站草橋附近小區(qū)，考慮之后地鐵19號線開通，可直接通金融街上班方便。 問題1:請問是直接買學(xué)區(qū)房還是以后孩子6歲再置換？ 問題2：煩請推薦適合我情況的小區(qū)及入手單價？東西南北位置不限，但想靠近金融街？ 感謝！

回答：學(xué)區(qū)房需要時候再買，不用提前 草橋一片是豐臺不多的價值洼地，建議淘次新單價6左右的標的為主，看下 草橋欣園、戀日花都

提問：請問沄沄國際的房子有啥問題嗎？成為了價格洼地?

回答：沄沄國際物業(yè)是有名的差。這個位置是海淀豐臺交界，由于鐵路阻隔，很冷門，很多人的不知道。如果要買我的建議：1.價格特別合適，可以；2.多觀察物業(yè)情況

提問：房姐您好。目前有大戶型一套有貸款。即將出國歸期不定。想賣房還清貸款后，全款入1000-1200左右純投資用途房并遷移戶口(手上還留幾百做其他投資）。主要考慮是現(xiàn)在的大戶型是房姐提過的CEO盤其自住舒適但投資屬性較弱，反正未來至少五年也不住，想優(yōu)化并分散投資。您覺得這樣做合理嗎？ 看您之前說過望京雙井大望路青年路附近是這個價位的較好區(qū)域。能否給一些具體值得淘的樓盤及分析? 還有其他地方值得看嗎？ 另外就同一小區(qū)而言，在沒有硬傷的情況下，同一戶型不同樓層的差價怎么樣是合理的? 非常感謝

回答：你好，自住和投資是2個不同的邏輯。 望京以寶星，慧谷等為代表的次新7*200平 CBD陽光100單價6.5*220 雙井九龍山次新7*200平 寶星園性價比最好的，環(huán)境不算差周圍商業(yè)配套齊全 天之驕子 珠江帝景 朝陽公園麗水嘉園 首城國際 樂城國際 富力城 金海國際，能習(xí)慣老破大的話九龍花園 華騰園可以考慮。 九龍花園剛好是2000年產(chǎn)品，產(chǎn)品型號青黃不接，公房一二類經(jīng)適房較多，早期出租混亂，形成市場歧視，目前價格處于洼地，也在逐漸洗白中。 金海國際其實屬于市場價，感覺價格便宜應(yīng)該說是不高，一方面是戶型較大和產(chǎn)品有一定錯配，另一方面周邊同類質(zhì)優(yōu)的產(chǎn)品形成替代效應(yīng)，加上東四環(huán)邊上，剛好處于下一級階梯的地段。 華騰園小區(qū)不錯的，也是戶型略大，實際上明面價格不算特別便宜了，畢竟珠江帝景純住也只要6.8萬了，能淘到5.5萬有價格優(yōu)勢。 20層以上，1-5層和頂層折價5-10%左右 如果考慮投資，子彈1000左右建議貸款入手1套自住盤，一套投資盤。剩余子彈用來還月供。

提問：房姐您好，目前手上150左右，想買一套總價控制在350左右的房子，對教育資源沒有要求，希望交通便利一些。目前看了大興瀛海的中海寰宇時代，南苑附近的陽光星苑與南庭新苑，雙井附近的百環(huán)家園，常營附近的首開暢新園，宋家莊附近的政馨園與慧時欣園，以上提到的房子大部分是經(jīng)濟適用房，交易時還需要交一筆不菲的稅，最后算下價格跟相同位置的商品房也差不多。問題1：請問買經(jīng)濟適用房值不值？問題2：以上提到的房子房姐有沒有認為不錯的，另外希望房姐能根據(jù)我的情況給我推薦一下值得上車的盤。萬分感謝。

回答：經(jīng)適房相當(dāng)于變相提高了你的首付，經(jīng)適房正確的方法是全款，能省下不少稅費，否則商品房更合適 上面幾個區(qū)域 雙井、常營、宋家莊可以看，其他都不推薦 350萬就買核心地段兩居老破小，太偏都不考慮

提問：【新人首問】房姐好！看了很多帖子，很多人子彈都比較多…羞于只有子彈100，所以想請教您如何用僅有的子彈買剛需北京的房子。 基本情況： 1、北京集體戶口 2、sfsd，子彈100 3、有一個兩歲半2021年要幼兒園的寶寶 4、目前在房山租房住，工作在海淀 買房需求： 1、自己落戶，同時幫寶寶落戶 2、買完房暫不考慮自住，希望月租金可以還大部分月供（應(yīng)該對地段和交通有一些要求） 3、寶寶暫不考慮在買房地點周圍上幼兒園，但是上小學(xué)的時候(三年之后）想根據(jù)買房地點就近上學(xué)。 想問房姐： 1、在不考慮工作地的情況下，房姐能否推薦一些比較合適的小區(qū) 2、目前看了西壩河的86年的房子，40平，您推薦嗎？

回答：如果要考慮學(xué)區(qū)，可以在西壩河、和平里選籌，例如 西壩河中里 、西壩河北里、曙光里等，或者看望京的花家地

提問：你好，房姐 目前手里有200w首付，目前想的是有兩個配置方案：1、在重慶買3套（1套三房，2套兩房）2、在深圳買1套，重慶買1套。請問哪種方案好一些？你有更好的方案推薦嗎？ 另外還有一個問題，最近十里長江（緊臨長嘉匯）開盤，看中了一套高層看江精裝200w，這個價格合適嗎？

回答：如果一線城市有房票，可以先買一線。 剩下的資金，配置沈陽或者重慶，把50歲左右的老人票用上。 十里長江回避，回避。

提問：麻煩房姐具體介紹一下信用卡空擋接力怎么操作？現(xiàn)在市面上能辦多少張信用卡？平均一個人能弄出多少現(xiàn)金用于首付呢？

回答：你圈子里搜索下空檔接龍，有介紹過， 多核辦卡是重點， 資金要看每個人的資質(zhì)，包裝下30W以上應(yīng)該沒問題

提問：名下沒有房子，有650萬現(xiàn)金，還有一套商鋪十年前100萬買的目前價值50萬左右可出售。有兩個孩子有上學(xué)需求，上學(xué)時間是2021年。如何買房兼顧上學(xué)的學(xué)校質(zhì)量和生活的品質(zhì)。謝謝

回答：一般建議自住和學(xué)區(qū)分離 200-300買入一套小平米學(xué)區(qū)房，做為學(xué)票 剩余首付一套品質(zhì)房，這樣自住學(xué)區(qū)和投資都能兼顧

提問：親愛的房姐，之前跟您請教過，按照您的建議，目前在重點看朝青片區(qū)，回龍觀離得近也看了一些，目標130～140三居，近幾年投資為主，兼顧以后的自主品質(zhì)，不用考慮上班距離。目前有如下幾套房： 1. 朝青：國美南北向單價5.2，華紡東區(qū)南北向單價6.2，銀谷美泉南北向大兩居（可改三居）單價6.8 2. 回龍觀：新龍城單價4.3，領(lǐng)秀慧谷C區(qū)單價5.3，紫金5 另外，如果在朝青購房資金壓力較大，回龍觀購房則毫無壓力，還能保證充足的現(xiàn)金流。跪求房姐指點，看哪個片區(qū)更合適，每個片區(qū)的選擇順序

回答：朝青 國美>銀谷美泉>華紡東區(qū) 回龍觀 新龍城>新龍城>紫金 如果房屋出租能讓資金壓力減小就以朝陽為主，否則保守選回龍觀

很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。

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