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在一線城市中，剛需買房的朋友，對商品房還是情有獨鐘，對于安家也是必需品，但是對于三四線城市來說，剛需房已經有了，想要去投資商鋪，

那么同地段的商鋪和住宅差價多少算合理？現在投資商鋪還有前景嗎？

商鋪和住宅相生相愛，通常肯定是共存在一個區域的，否則光有住宅，沒有商鋪生活有有所不便的，部分的商鋪和住宅還是樓上樓下，比如1樓最多到六樓是商鋪，以上層則是住宅是非常常見的結構，尤其單體樓。

既然兩個建筑物在一起，價格的比較也就有了可能，好像黃金價格和白銀價格，香港H股和大陸A股對于同一只股票的價格也是大家比較的對象。

通常來說，商鋪由于具有商業價值，可以通過經營產生效益，而住宅通常不可以注冊營業執照（少數地方，住宅也可以注冊非生產類的公司），不可以經營，故而收益會低一些。

所以轉租商鋪經常有轉手費（頂手費），就是因為旺租價值高，無數人搶租，而轉租住宅鮮有聽聞轉手費之說。

對于住宅來說，同一個位置的住宅，或者樓上樓下的住宅，價格肯定也是有區別的，這個價格和很多因素有關。

比如樓層，高樓層的貴一些（電梯房），對于樓梯樓四樓以上價格又會開始低一些。

朝向，南北對流自然是最好的，其次是南向，東南向。至于北向，西向價格略低一些。朝向和樓層的不同，也可能導致噪音，灰塵，氣味有所不同。

風景：對著湖景，園景，山景的價格自然比對著大馬路的價格好一些，尤其如果對著鐵路高速公路，內環路，車來車往，噪音，灰塵，隱私，震動讓人崩潰。

面積：單價來說，小面積的單價高一些，大面積的單價低（當然總價肯定大面積的貴）。

裝修：毫無疑問裝修越好，價格越貴。

裝飾：同一套房子，如果裝飾比較好，價格也會略高一些的。

這些都會影響價格的，不過每一個因素影響的價格又是不太大的。

對于商鋪來說，除了上述這些因素有影響，還有商鋪其他的因素。

最大的影響還是人流量是否旺，如果門口人來人往，人流量很大，租金自然高居不下。

反過來人氣慘淡，本天不見人影的商鋪價值可以忽略，很可能租不出去，這個人流量對于住宅價值也有影響，但是對于商鋪的影響簡直就是致命的。

對于商鋪來說，不同的位置，比如對著主干道大街的商鋪價值高很多，而對著內街的商鋪，即便同一層，價值就會少很多很多。

這點與住宅剛好相反。

獨立商鋪還是通鋪，

大型商場在我們看來似乎是一整個商場，但是也有可能其實是無數個商鋪組成的，通常獨立商鋪價值高一些，如果商鋪與其他商鋪相鄰，沒有獨立的門墻窗隔離，價值大幅度下降。

面積大小也是有影響的，太小了，比如前幾年流行的格子鋪，就是面積太小了，雖然總價很低，但是害死很多人，基本上無法經營。

商鋪的周邊環境，有的商鋪樓上是住宅，樓下就不能經營餐飲類的，這個也會影響商鋪價值。

有的商鋪所在小區是睡城，也就是晚上人氣旺，白天居民都到市區上班，整個小區只有老人小孩，人氣不旺，商業價值也難以體現。

最近銀行對于住宅有限制，但是對于商鋪限制更大，很難從銀行申請到商鋪的貸款，

由此可以見到商鋪價值暫時不是很理想，最近幾年，受到電商的影響，商鋪價值一路走低。

以上來分析，好的商鋪租金收入高，是可以一鋪養三代的，商鋪價值可以遠遠高于住宅。

而相鄰的住宅價值則可能區別不太大，如果人氣不旺的商鋪有可能常年空置，根本沒有價值。有的商鋪買下來之后也許交樓十來年都是空著的。

區別太大了

如果兩者要比較，實在太難了！

地段不同，地域不同，對住宅和商鋪的價格都是影響的，一般在30%-40%之間或左右算比較合理的，但是后期投資收益卻是難說。

商鋪價值可以遠遠高于同位置的住宅，也可以一文不值常年空置，賣不出價格的。

想要投資商鋪，現在還有價值么？

投資商鋪最有名的一句話是一鋪養三代，曾經是句話是對的，但是很快大家發現自己買的商鋪似乎沒有兌現這個美好的期望。

曾經火爆一時的格子鋪，

現在看看，已經沒有消息了

被忽悠購買了格子鋪的，根本沒有任何商業價值，轉身都困難。

可以說投資部分商鋪的結果是三代養一鋪了，簡直血本無歸的故事比比皆是。

從銀行貸款的角度分析，現在幾乎沒有銀行可以針對商鋪貸款，銀行的貸款是風向標，既然銀行不看好，基本上來說，這個行業暫時不具有投資價值的。

從電商發展角度，很多以前的批發市場，電腦城，曾經租金，轉手費非常高，但是現在不需要轉手費都可以租到，部分商鋪已經關門了，轉型了。這些商鋪受到電商的影響非常大，部分商鋪的從業人員轉型成為電商，部分則是離開了這個行業。

不過是否說商鋪一定沒有價值，其實倒也不是這么簡單，人類的生存是需要衣食住行，這些最基本上的生存需求都需要有商業支撐，即便有電商，還是需要實體店去支撐這些業務，網絡決不能替代全部的商業行為。

所以投資商鋪相比前幾年商機淡化很多，但是尋找合適的商鋪，開展與周邊區域相適應的服務，則還是有價值的。