科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
科技改變生活 · 科技引領(lǐng)未來
文：劉志剛@互聯(lián)網(wǎng)江湖主編
在中國，有超過10萬家物業(yè)管理企業(yè)，管理著合計超過174.5億平方米的建筑，服務(wù)著5億以上人口。中國經(jīng)歷了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年，已經(jīng)積累了海量的存量住戶，不少人認(rèn)為用互聯(lián)網(wǎng)思維對傳統(tǒng)物業(yè)進(jìn)行改造，可以爆發(fā)一個千億級的新市場。然而不得不說的是，我國物業(yè)管理行業(yè)仍處于初級發(fā)展階段，在多元商業(yè)形態(tài)的探索方面，物業(yè)公司也已經(jīng)走了不少坑。
捧著金山要飯吃：傳統(tǒng)物業(yè)模式或行將就木？
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從1987到2015年，結(jié)合產(chǎn)業(yè)生命周期理論，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)走過了導(dǎo)入期、成長期，進(jìn)入了成熟期階段。而在2015年之后，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了成熟期，也被業(yè)內(nèi)人士稱之為白銀時代，增量市場轉(zhuǎn)為存量市場，行業(yè)進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展階段，市場空間逐漸飽和，利潤率下滑，最首當(dāng)其沖受到波及的無疑是物業(yè)公司
事實也的確如此，就目前來看各大物業(yè)公司的生存狀況著實不樂觀，而這主要體現(xiàn)在這三個方面：物業(yè)費難收、利潤微薄、運營成本高。
首先是物業(yè)費難收。
在知乎上就有有網(wǎng)友這樣調(diào)侃道：這世上有三種費最難收——金正恩的保護(hù)費、現(xiàn)金貸的逾期費，還有小區(qū)的物業(yè)費。
雖說也有夸張的成分，但卻也形象的點明了當(dāng)下物業(yè)公司的生存狀況，仔細(xì)回想一下，身邊多少物業(yè)年初就貼出告示繳納全年物業(yè)費送米送油什么的不就是期盼調(diào)動業(yè)主繳納物業(yè)費的積極性嗎？
概括而言，物業(yè)費難收的原因不外乎兩點：
一是物業(yè)本身發(fā)展的年頭較少，社會對物業(yè)管理的認(rèn)識還處在一個較低水平，人們不交納費用享受服務(wù)的觀念依舊根深蒂固。
二是行業(yè)發(fā)展較晚，物業(yè)自身所能提供的服務(wù)其實還處于較第一層次。如今社會上，業(yè)主因開發(fā)商不履行售房時的承諾，很多問題得不到解決而拒交物業(yè)管理費的新聞報道可以說是屢見不鮮。
其次是利潤微薄、單一。
眾所周知，物業(yè)管理費可以稱得上是物業(yè)最主要甚至唯一的收入來源。然而據(jù)有關(guān)資料顯示，過去十年房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員的平均工資翻了1.5倍，可全國物業(yè)管理費的指導(dǎo)價卻只漲了15%。這其中十倍的差距，不斷蠶食著物業(yè)公司的利潤。
目前國內(nèi)的大部分物業(yè)公司的主要盈利來源為物業(yè)管理費和多種經(jīng)營收入，但政府物價部門對于物業(yè)管理用的收取一般給予定價或指導(dǎo)價當(dāng)一個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理費確定后。因此，物業(yè)管理雱基本是在被控制的范圍之內(nèi)，被限制了利潤率，所以物業(yè)公司不可能從物業(yè)管理費中獲取高額的利潤。除此之外，提高物業(yè)單價，還容易引發(fā)業(yè)主的反對甚至抵制，這也是很多物業(yè)公司需要考慮的問題。
最后是運營成本高
傳統(tǒng)物業(yè)公司整合能力差，具體表現(xiàn)為服務(wù)項目有限、服務(wù)不透明，效率低下，具體表現(xiàn)為行業(yè)集中度低，缺乏規(guī)模效應(yīng)，運營成本高。物業(yè)管理公司的成本組成相對比較分散，其分散的程度與公司所服務(wù)的內(nèi)容有關(guān)。包括居民區(qū)的治安維護(hù)、公共綠地的維護(hù)、公共設(shè)施維護(hù)、消防業(yè)務(wù)以及對于公司所經(jīng)營的公共場所進(jìn)行支出，成本增加而且成本的呈分散趨勢，每一項都需要有專業(yè)的人去維護(hù)和負(fù)責(zé)。
高昂的運營成本，再加上杯水車薪的物業(yè)費，收入的局限性大大限制了服務(wù)的質(zhì)量，用戶的滿意度無法提升，唯一解決的辦法就是提高物業(yè)單價，這就又回到前面提到的業(yè)主接受不接受的問題了，從而形成了一種惡性循環(huán)。
物業(yè)成本逐年上漲且日趨多元分散是不爭的事實，盡管近年來增幅有所減緩，但還是在漲，尤其是服務(wù)項目也在日趨多元化也帶動了人力費用的上漲，但物業(yè)費似乎卻沒什么變化，如此一來物業(yè)公司的生存壓力更是直線上升，如何破局也成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。
物業(yè)擴(kuò)張百般姿態(tài)：誰才能正確擊中擴(kuò)張G點？
雖說目前物業(yè)市場有著諸多痛點尚未解決，但在互聯(lián)網(wǎng)的世界里，客戶群巨大，意味著有了流量支撐，于是這便有了諸多商業(yè)化的想象空間，物業(yè)這一塊因而也被譽(yù)為是房地產(chǎn)行業(yè)下一個利潤增長點。就目前而言，物業(yè)公司流量變現(xiàn)主要有以下三種常見的思路：
傳統(tǒng)模式下的增值服務(wù)。
從基因的角度來看，物業(yè)公司本身屬于傳統(tǒng)企業(yè)，在商業(yè)多元化方面普遍性的嘗試就是增值服務(wù)，在選擇上也很多。
然而，選擇多不代表收益多，相對于成本上的增加，這部分增值服務(wù)的收入無異于杯水車薪。這其中的關(guān)鍵因素在于這些增值服務(wù)屬于完全沒有觸網(wǎng)階段的玩法，效果并不好，只能起到很細(xì)微的作用，并不是物業(yè)擴(kuò)張的最終路徑。
事實上，互聯(lián)網(wǎng)思維的精髓其實就是流量變現(xiàn)。即通過吸引流量圈住流量然后進(jìn)行各種轉(zhuǎn)化實現(xiàn)盈利，這樣的套路在各種“互聯(lián)網(wǎng)+”項目中已經(jīng)屢見不鮮。
就像是日產(chǎn)生活中的買菜行為，同樣是買菜，普通人（傳統(tǒng)企業(yè)）將它作為“生產(chǎn)成本”（客戶），買回去做了吃掉；而飯店（互聯(lián)網(wǎng)公司）買菜（用戶）則是為了加工（轉(zhuǎn)化）賣出，買的菜充當(dāng)?shù)氖?ldquo;生產(chǎn)資料”的角色。
因此，我們可以認(rèn)為在原先物業(yè)管理1.0時代，直接向業(yè)主（流量）收取物業(yè)費、停車費等增值費用的行為，其實還只是停留在流量的“生產(chǎn)成本”階段，并沒有上升到“生產(chǎn)資料階段”，根本沒有實現(xiàn)“觸網(wǎng)”。
事實上在社區(qū)這個場景中只有物業(yè)服務(wù)具備唯一性，且在這個場景中每個用戶都離不開物業(yè)服務(wù)。
而借助互聯(lián)網(wǎng)的東風(fēng)，新經(jīng)濟(jì)模式下，物業(yè)的擴(kuò)張之路主要分為物聯(lián)網(wǎng)概念下的智慧社區(qū)模式，以及新零售理念下的社區(qū)電商模式。
先說智慧社區(qū)，人工智能時代到來催生出了新的市場機(jī)遇，【智慧】這個詞語走俏，比如越來越多的社區(qū)啟用了智慧門禁系統(tǒng)，智能車牌云識別停車系統(tǒng)、小區(qū)各自的電子商城等，這些其實就是智慧社區(qū)最直接的表現(xiàn)。
事實上，所謂的智慧社區(qū)其實是指借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等新技術(shù)，應(yīng)用到路網(wǎng)監(jiān)控、城市生命線管理、食品藥品管理、票證管理、家庭護(hù)理、個人健康與數(shù)字生活等諸多領(lǐng)域，其中最大的財富其實還是對小區(qū)業(yè)主數(shù)據(jù)的吸收和整理，而不再只是局限于物業(yè)費，然后再從中挖掘出有價值的信息，在多元盈利方面也有了更多的可能，這也使得科技公司+房地產(chǎn)公司的組合變得越來越常見。例如360很早就開始與和華遠(yuǎn)合作，而騰訊也很早同方興地產(chǎn)達(dá)成戰(zhàn)略協(xié)議。
具體合作上，從小區(qū)智慧停車系統(tǒng)、自動識別車牌、打開門閘，到后來的人臉識別、指紋識別、密碼等電梯門禁、住房門禁，構(gòu)建出從小區(qū)大門到進(jìn)入家門的智慧生態(tài)系統(tǒng)。房地產(chǎn)公司在其中處于直接為業(yè)主提供服務(wù)的一方，主要是從規(guī)劃、設(shè)計環(huán)節(jié)，開始全盤考慮小區(qū)的智能化構(gòu)建和布局。
而科技公司方面，以騰訊和方興合作為例，方興主要借助騰訊的數(shù)據(jù)資源、數(shù)據(jù)分析技術(shù)、人臉識別技術(shù)、圖像識別技術(shù)、騰訊云等智慧社區(qū)充當(dāng)支撐性作用的技術(shù)。尤其是云，云計算已經(jīng)成為連接設(shè)備和企業(yè)物聯(lián)網(wǎng)的最大推動力，因而BAT們廉價的存儲和充足的計算能力是吸引房地產(chǎn)公司合作的重要原因。除此之外，方興還會利用騰訊其他方面的連接能力從而整合多方資源切入智慧家居當(dāng)中。
雖說這樣的組合理論上確實是實現(xiàn)了優(yōu)勢互補(bǔ)，但在實際操作上卻依舊有不少難點。
首先是數(shù)據(jù)安全問題，近年來發(fā)生的幾次個人信息泄露事件讓數(shù)據(jù)安全成為一個敏感話題。去年“臉書”兩次信息泄露事件讓其成為全世界的眾矢之的。尤其是在大數(shù)據(jù)時代成為時代主題的今天，并不像李彥宏說的那樣國內(nèi)用戶為了獲得服務(wù)愿意犧牲數(shù)據(jù)隱私，科技公司手中用戶信息的安全性到底有沒有保障用戶其實很關(guān)注。更重要的是，輿論還有現(xiàn)實發(fā)生的一些列事件或許也將引發(fā)政策方面的關(guān)注，這也使得智慧社區(qū)今后發(fā)展可能存在一定的政策風(fēng)險，因而智慧社區(qū)建成其實并不容易。
其次，目前整個智能家居市場都還處于培育期，用戶的消費習(xí)慣需要改善摸索，而且業(yè)主到底愿不愿意為了這些【智慧】付出更多的物業(yè)費或者其它服務(wù)費呢？這一點誰也不知道。除此之外，智慧社區(qū)之所以沒有大規(guī)模爆發(fā)的一個很重要原因在于技術(shù)的不成熟，會不會是公司為了上市或者股價炒作出來的概念這誰也不知道，因而智慧社區(qū)對于中小物業(yè)公司毫無借鑒意義。
最后，新技術(shù)能夠提升管理效率，但是很難作為擴(kuò)張路徑，而且智慧社區(qū)屬于花錢部分，試錯成本較高，投入巨大，而且在這一過程中物業(yè)的話語權(quán)有多大還是個未知數(shù)。擴(kuò)張之路看似美好，實在華而不實，并不適合廣大中小物業(yè)公司，最起碼在成熟之前不適合中小物業(yè)學(xué)習(xí)。
由此可見，無論是傳統(tǒng)的增值服務(wù)還是“高大上”的智慧社區(qū)，要想實現(xiàn)盈利其實都不容易，沒有實現(xiàn)物業(yè)的真正擴(kuò)張，而大火的社區(qū)零售模式能否幫助物業(yè)公司實現(xiàn)真正的富裕那？
眾所周知的是，入局社區(qū)電商的玩家甚多，其中不乏阿里、京東、蘇寧這樣零售界的大佬，然而在盈利方面似乎都不盡如人意，因為便利業(yè)這個行業(yè)本就屬于一個高成本低盈利的狀態(tài)，商品的毛利實在太低了。但另一面人員開支、房租等固定成本卻在不斷走高，再加上競爭驅(qū)使下，提高服務(wù)質(zhì)量上會有一些不可避免的投入，因而很多社區(qū)電商玩家都處于虧損狀態(tài)。
事實上，越是毛利低的領(lǐng)域，越重視各個環(huán)節(jié)效率的提升和成本的較低，從多個維度來看，其實社區(qū)零售企業(yè)與物業(yè)公司合作的趨勢也越來越明朗。
從社區(qū)電商企業(yè)的角度來看。
首先物業(yè)應(yīng)該是每個業(yè)主都需要打交道的人群，本身可能就很熟悉，容易避免像快遞業(yè)、外賣業(yè)經(jīng)常發(fā)生的，陌生人之間因為一些服務(wù)上的瑣事引發(fā)沖突，這是熟人配送獨有的優(yōu)勢。
其次，為什么要做社區(qū)電商？因為這是要搶占用戶具備諸多訴求的最后一公里。從目前來看，很多年輕人即時性需求消費日益顯現(xiàn)，更重視交易的便捷性，也就是“到家”而不是“到小區(qū)門口”。
然而現(xiàn)在小區(qū)管理有一個非常明顯的特征是物業(yè)對門禁的把控越來越嚴(yán)，一些要求非常嚴(yán)的小區(qū)甚至不讓快遞員、外賣小哥進(jìn)入，因而社區(qū)電商配送員這一新職業(yè)同樣也需要考慮這一問題。能否真正送到家門口又關(guān)系到用戶體驗的好壞，這需要企業(yè)跟物業(yè)處理好關(guān)系，如果能拉物業(yè)一起合作勢必會更方便許多。
最后，從現(xiàn)有一些社區(qū)零售玩家與物業(yè)的合作來看，社區(qū)物業(yè)的閑置空間作為自己的前置倉，把原本社區(qū)級的“店”變?yōu)榱松鐓^(qū)級的“倉”，能夠大幅降低租金，同時也可以提高配送的效率，一家輻射三公里內(nèi)的門店肯定無法與小區(qū)內(nèi)門店比速度，這些門店閑時還好，如果遇到訂單多的時候配送效率是會影響用戶體驗的。
從物業(yè)公司的角度來看，社區(qū)電商發(fā)展如火如潮，在出入管理上可能會引發(fā)一些矛盾，與其這樣，還不如自己參與進(jìn)去，就如同電商的“自營”一般，可以最大程度保證配送人員在小區(qū)內(nèi)的行為舉止，只允許與自己合作的企業(yè)進(jìn)入小區(qū)肯定更有利于規(guī)范化管理。
除此之外，對于物業(yè)公司而言最大的收獲其實還是多了盈利的途徑，而且以電商為入口，物業(yè)還可以衍生出其它生活服務(wù)，例如家政、上門維修、收寄快遞等等，抓住除傳統(tǒng)社區(qū)服務(wù)以外的長尾商機(jī)。
而且考慮到很多地方物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系一般甚至不好，一些物業(yè)服務(wù)由物業(yè)收取費用可能引起業(yè)主反感，但是由第三方（社區(qū)電商平臺）收取，業(yè)主在心里面會更接受一些。而且同樣的服務(wù)，考慮業(yè)主與物業(yè)的關(guān)系，物業(yè)定價利潤空間一定不如第三方平臺的利潤空間，第三方在定價的余地上會更大。
當(dāng)然了，社區(qū)電商企業(yè)與物業(yè)之間的關(guān)系，一定要形成并建立起緊密合作的利益共同體。
早在數(shù)年前O2O的時代，就有不少創(chuàng)業(yè)者試水零售企業(yè)與物業(yè)公司展開合作，但并沒有找到適合發(fā)展的最佳狀態(tài)，沒能抓住用戶和合作方的真實需求和痛點，重模式的社區(qū)零售成本居高不下利潤微薄甚至還賠錢，物業(yè)公司也看不上這點收入，再加上遍地O2O大環(huán)境下的泡沫，導(dǎo)致社區(qū)零售+物業(yè)公司的“理想國”未能達(dá)成現(xiàn)實。
如今，新零售的星星之火已成燎原之勢，精細(xì)化運營落地到配送層面，在配送上，無論是硬提配送費、機(jī)器人配送、一工多用、服務(wù)內(nèi)容疊加等，這些都成為配送端降低成本、提高收益的有效途徑。因而，近兩年，阿里、京東、蘇寧等零售巨頭與房地產(chǎn)公司的合作逐漸變得常態(tài)化，垂直玩家方面，e家潔旗下一心生活也展開與物業(yè)公司合作的嘗試，時代鄰里集團(tuán)旗下鄰里邦最早切的應(yīng)該是智慧社區(qū)，如今在功能上也延伸出了許多物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)，通過對物業(yè)的賦能建立雙方的聯(lián)系。在O2O風(fēng)口消退過后，零售企業(yè)與物業(yè)公司的合作也再次涌現(xiàn)出來。
對于物業(yè)公司而言，談智慧尚早，但如今發(fā)力社區(qū)電商在操作可行性方面會更高一些，借勢新零售的東風(fēng)選擇合適的社區(qū)電商合作伙伴才是緩解自身焦慮癥的上上之選。
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劉志剛