文：劉志剛@互聯網江湖主編

在中國，有超過10萬家物業管理企業，管理著合計超過174.5億平方米的建筑，服務著5億以上人口。中國經歷了房地產發展的黃金十年，已經積累了海量的存量住戶，不少人認為用互聯網思維對傳統物業進行改造，可以爆發一個千億級的新市場。然而不得不說的是，我國物業管理行業仍處于初級發展階段，在多元商業形態的探索方面，物業公司也已經走了不少坑。

捧著金山要飯吃：傳統物業模式或行將就木？

業內人士認為，從1987到2015年，結合產業生命周期理論，我國房地產市場已經走過了導入期、成長期，進入了成熟期階段。而在2015年之后，我國房地產市場進入了成熟期，也被業內人士稱之為白銀時代，增量市場轉為存量市場，行業進入穩定發展階段，市場空間逐漸飽和，利潤率下滑，最首當其沖受到波及的無疑是物業公司

事實也的確如此，就目前來看各大物業公司的生存狀況著實不樂觀，而這主要體現在這三個方面：物業費難收、利潤微薄、運營成本高。

首先是物業費難收。

在知乎上就有有網友這樣調侃道：這世上有三種費最難收——金正恩的保護費、現金貸的逾期費，還有小區的物業費。

雖說也有夸張的成分，但卻也形象的點明了當下物業公司的生存狀況，仔細回想一下，身邊多少物業年初就貼出告示繳納全年物業費送米送油什么的不就是期盼調動業主繳納物業費的積極性嗎？

概括而言，物業費難收的原因不外乎兩點：

一是物業本身發展的年頭較少，社會對物業管理的認識還處在一個較低水平，人們不交納費用享受服務的觀念依舊根深蒂固。

二是行業發展較晚，物業自身所能提供的服務其實還處于較第一層次。如今社會上，業主因開發商不履行售房時的承諾，很多問題得不到解決而拒交物業管理費的新聞報道可以說是屢見不鮮。

其次是利潤微薄、單一。

眾所周知，物業管理費可以稱得上是物業最主要甚至唯一的收入來源。然而據有關資料顯示，過去十年房地產業從業人員的平均工資翻了1.5倍，可全國物業管理費的指導價卻只漲了15%。這其中十倍的差距，不斷蠶食著物業公司的利潤。

目前國內的大部分物業公司的主要盈利來源為物業管理費和多種經營收入，但政府物價部門對于物業管理用的收取一般給予定價或指導價當一個物業管理區域的物業管理費確定后。因此，物業管理雱基本是在被控制的范圍之內，被限制了利潤率，所以物業公司不可能從物業管理費中獲取高額的利潤。除此之外，提高物業單價，還容易引發業主的反對甚至抵制，這也是很多物業公司需要考慮的問題。

最后是運營成本高

傳統物業公司整合能力差，具體表現為服務項目有限、服務不透明，效率低下，具體表現為行業集中度低，缺乏規模效應，運營成本高。物業管理公司的成本組成相對比較分散，其分散的程度與公司所服務的內容有關。包括居民區的治安維護、公共綠地的維護、公共設施維護、消防業務以及對于公司所經營的公共場所進行支出，成本增加而且成本的呈分散趨勢，每一項都需要有專業的人去維護和負責。

高昂的運營成本，再加上杯水車薪的物業費，收入的局限性大大限制了服務的質量，用戶的滿意度無法提升，唯一解決的辦法就是提高物業單價，這就又回到前面提到的業主接受不接受的問題了，從而形成了一種惡性循環。

物業成本逐年上漲且日趨多元分散是不爭的事實，盡管近年來增幅有所減緩，但還是在漲，尤其是服務項目也在日趨多元化也帶動了人力費用的上漲，但物業費似乎卻沒什么變化，如此一來物業公司的生存壓力更是直線上升，如何破局也成為產業發展的當務之急。

物業擴張百般姿態：誰才能正確擊中擴張G點？

雖說目前物業市場有著諸多痛點尚未解決，但在互聯網的世界里，客戶群巨大，意味著有了流量支撐，于是這便有了諸多商業化的想象空間，物業這一塊因而也被譽為是房地產行業下一個利潤增長點。就目前而言，物業公司流量變現主要有以下三種常見的思路：

傳統模式下的增值服務。

從基因的角度來看，物業公司本身屬于傳統企業，在商業多元化方面普遍性的嘗試就是增值服務，在選擇上也很多。

然而，選擇多不代表收益多，相對于成本上的增加，這部分增值服務的收入無異于杯水車薪。這其中的關鍵因素在于這些增值服務屬于完全沒有觸網階段的玩法，效果并不好，只能起到很細微的作用，并不是物業擴張的最終路徑。

事實上，互聯網思維的精髓其實就是流量變現。即通過吸引流量圈住流量然后進行各種轉化實現盈利，這樣的套路在各種“互聯網+”項目中已經屢見不鮮。

就像是日產生活中的買菜行為，同樣是買菜，普通人（傳統企業）將它作為“生產成本”（客戶），買回去做了吃掉；而飯店（互聯網公司）買菜（用戶）則是為了加工（轉化）賣出，買的菜充當的是“生產資料”的角色。

因此，我們可以認為在原先物業管理1.0時代，直接向業主（流量）收取物業費、停車費等增值費用的行為，其實還只是停留在流量的“生產成本”階段，并沒有上升到“生產資料階段”，根本沒有實現“觸網”。

事實上在社區這個場景中只有物業服務具備唯一性，且在這個場景中每個用戶都離不開物業服務。

而借助互聯網的東風，新經濟模式下，物業的擴張之路主要分為物聯網概念下的智慧社區模式，以及新零售理念下的社區電商模式。

先說智慧社區，人工智能時代到來催生出了新的市場機遇，【智慧】這個詞語走俏，比如越來越多的社區啟用了智慧門禁系統，智能車牌云識別停車系統、小區各自的電子商城等，這些其實就是智慧社區最直接的表現。

事實上，所謂的智慧社區其實是指借助互聯網、物聯網、人工智能等新技術，應用到路網監控、城市生命線管理、食品藥品管理、票證管理、家庭護理、個人健康與數字生活等諸多領域，其中最大的財富其實還是對小區業主數據的吸收和整理，而不再只是局限于物業費，然后再從中挖掘出有價值的信息，在多元盈利方面也有了更多的可能，這也使得科技公司+房地產公司的組合變得越來越常見。例如360很早就開始與和華遠合作，而騰訊也很早同方興地產達成戰略協議。

具體合作上，從小區智慧停車系統、自動識別車牌、打開門閘，到后來的人臉識別、指紋識別、密碼等電梯門禁、住房門禁，構建出從小區大門到進入家門的智慧生態系統。房地產公司在其中處于直接為業主提供服務的一方，主要是從規劃、設計環節，開始全盤考慮小區的智能化構建和布局。

而科技公司方面，以騰訊和方興合作為例，方興主要借助騰訊的數據資源、數據分析技術、人臉識別技術、圖像識別技術、騰訊云等智慧社區充當支撐性作用的技術。尤其是云，云計算已經成為連接設備和企業物聯網的最大推動力，因而BAT們廉價的存儲和充足的計算能力是吸引房地產公司合作的重要原因。除此之外，方興還會利用騰訊其他方面的連接能力從而整合多方資源切入智慧家居當中。

雖說這樣的組合理論上確實是實現了優勢互補，但在實際操作上卻依舊有不少難點。

首先是數據安全問題，近年來發生的幾次個人信息泄露事件讓數據安全成為一個敏感話題。去年“臉書”兩次信息泄露事件讓其成為全世界的眾矢之的。尤其是在大數據時代成為時代主題的今天，并不像李彥宏說的那樣國內用戶為了獲得服務愿意犧牲數據隱私，科技公司手中用戶信息的安全性到底有沒有保障用戶其實很關注。更重要的是，輿論還有現實發生的一些列事件或許也將引發政策方面的關注，這也使得智慧社區今后發展可能存在一定的政策風險，因而智慧社區建成其實并不容易。

其次，目前整個智能家居市場都還處于培育期，用戶的消費習慣需要改善摸索，而且業主到底愿不愿意為了這些【智慧】付出更多的物業費或者其它服務費呢？這一點誰也不知道。除此之外，智慧社區之所以沒有大規模爆發的一個很重要原因在于技術的不成熟，會不會是公司為了上市或者股價炒作出來的概念這誰也不知道，因而智慧社區對于中小物業公司毫無借鑒意義。

最后，新技術能夠提升管理效率，但是很難作為擴張路徑，而且智慧社區屬于花錢部分，試錯成本較高，投入巨大，而且在這一過程中物業的話語權有多大還是個未知數。擴張之路看似美好，實在華而不實，并不適合廣大中小物業公司，最起碼在成熟之前不適合中小物業學習。

由此可見，無論是傳統的增值服務還是“高大上”的智慧社區，要想實現盈利其實都不容易，沒有實現物業的真正擴張，而大火的社區零售模式能否幫助物業公司實現真正的富裕那？

眾所周知的是，入局社區電商的玩家甚多，其中不乏阿里、京東、蘇寧這樣零售界的大佬，然而在盈利方面似乎都不盡如人意，因為便利業這個行業本就屬于一個高成本低盈利的狀態，商品的毛利實在太低了。但另一面人員開支、房租等固定成本卻在不斷走高，再加上競爭驅使下，提高服務質量上會有一些不可避免的投入，因而很多社區電商玩家都處于虧損狀態。

事實上，越是毛利低的領域，越重視各個環節效率的提升和成本的較低，從多個維度來看，其實社區零售企業與物業公司合作的趨勢也越來越明朗。

從社區電商企業的角度來看。

首先物業應該是每個業主都需要打交道的人群，本身可能就很熟悉，容易避免像快遞業、外賣業經常發生的，陌生人之間因為一些服務上的瑣事引發沖突，這是熟人配送獨有的優勢。

其次，為什么要做社區電商？因為這是要搶占用戶具備諸多訴求的最后一公里。從目前來看，很多年輕人即時性需求消費日益顯現，更重視交易的便捷性，也就是“到家”而不是“到小區門口”。

然而現在小區管理有一個非常明顯的特征是物業對門禁的把控越來越嚴，一些要求非常嚴的小區甚至不讓快遞員、外賣小哥進入，因而社區電商配送員這一新職業同樣也需要考慮這一問題。能否真正送到家門口又關系到用戶體驗的好壞，這需要企業跟物業處理好關系，如果能拉物業一起合作勢必會更方便許多。

最后，從現有一些社區零售玩家與物業的合作來看，社區物業的閑置空間作為自己的前置倉，把原本社區級的“店”變為了社區級的“倉”，能夠大幅降低租金，同時也可以提高配送的效率，一家輻射三公里內的門店肯定無法與小區內門店比速度，這些門店閑時還好，如果遇到訂單多的時候配送效率是會影響用戶體驗的。

從物業公司的角度來看，社區電商發展如火如潮，在出入管理上可能會引發一些矛盾，與其這樣，還不如自己參與進去，就如同電商的“自營”一般，可以最大程度保證配送人員在小區內的行為舉止，只允許與自己合作的企業進入小區肯定更有利于規范化管理。

除此之外，對于物業公司而言最大的收獲其實還是多了盈利的途徑，而且以電商為入口，物業還可以衍生出其它生活服務，例如家政、上門維修、收寄快遞等等，抓住除傳統社區服務以外的長尾商機。

而且考慮到很多地方物業與業主的關系一般甚至不好，一些物業服務由物業收取費用可能引起業主反感，但是由第三方（社區電商平臺）收取，業主在心里面會更接受一些。而且同樣的服務，考慮業主與物業的關系，物業定價利潤空間一定不如第三方平臺的利潤空間，第三方在定價的余地上會更大。

當然了，社區電商企業與物業之間的關系，一定要形成并建立起緊密合作的利益共同體。

早在數年前O2O的時代，就有不少創業者試水零售企業與物業公司展開合作，但并沒有找到適合發展的最佳狀態，沒能抓住用戶和合作方的真實需求和痛點，重模式的社區零售成本居高不下利潤微薄甚至還賠錢，物業公司也看不上這點收入，再加上遍地O2O大環境下的泡沫，導致社區零售+物業公司的“理想國”未能達成現實。

如今，新零售的星星之火已成燎原之勢，精細化運營落地到配送層面，在配送上，無論是硬提配送費、機器人配送、一工多用、服務內容疊加等，這些都成為配送端降低成本、提高收益的有效途徑。因而，近兩年，阿里、京東、蘇寧等零售巨頭與房地產公司的合作逐漸變得常態化，垂直玩家方面，e家潔旗下一心生活也展開與物業公司合作的嘗試，時代鄰里集團旗下鄰里邦最早切的應該是智慧社區，如今在功能上也延伸出了許多物業基礎服務，通過對物業的賦能建立雙方的聯系。在O2O風口消退過后，零售企業與物業公司的合作也再次涌現出來。

對于物業公司而言，談智慧尚早，但如今發力社區電商在操作可行性方面會更高一些，借勢新零售的東風選擇合適的社區電商合作伙伴才是緩解自身焦慮癥的上上之選。

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