科技改變生活 · 科技引領未來
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未來，房子將越來越成為美好生活的載體，而不再是暴富的途徑。文/巴九靈01.上千萬豪宅，難逃維權一劫2021年下半年以來，樓市進入寒冬期，行業內也出現了許多魔幻現象。跟買房者關系最緊密的，過去或許是“投資”二字，現在似乎變成了“維權”二字。過
未來，房子將越來越成為美好生活的載體，而不再是暴富的途徑。
文 / 巴九靈
01.上千萬豪宅，難逃維權一劫
2021年下半年以來，樓市進入寒冬期，行業內也出現了許多魔幻現象。
跟買房者關系最緊密的，過去或許是“投資”二字，現在似乎變成了“維權”二字。過去是“每逢交房之日，便是維權之時”，現在變成了“房子還在建，先派無人機去巡邏一番”。
深圳寶安區尖崗山壹號花園的900余位業主就是如此，樓盤還未交付就開始了轟轟烈烈的維權，派無人機去拍攝施工現場，結果還被擊落了。
業主的維權訴求很多，例如，樓盤宣傳圖顯示小區外墻為鋁板，但實際用的是貼片瓷磚。目前外墻已經出現不平整、大面積鼓包的問題，還有瓷磚零星掉落，危及行人安全。此外，合同中還存在不合法和有失公平的霸王條款。
這個項目由深圳市尖崗山置業有限公司開發，于2020年11月獲批預售證，戶型面積約79—136平方米，單價在8.2萬—9.5萬元/平方米，總價在679萬—2075萬元/套，開盤當天就售罄。
千萬豪宅，難逃維權，令人頭疼。這僅是眾多維權案例中的一個。
騰訊房產發布的《2021年中國購房者消費調查報告》顯示，在購買新房時，67.73%的購房者吐槽房企有虛假廣告宣傳的問題，在交房階段，超過65%的購房者發現小區的規劃以及配套與買房前房企宣傳的不一樣。
克而瑞發布的《中國房地產企業產品力白皮書》顯示，2021年搜集的百強房企全年全網的負面資訊中，與交付、維權、精裝修質量相關的有7.6萬條，同比上升37%。
02.維權潮新特征——專業化、團隊化
“交房即維權”并不是今天才有，時間拉回到2018年，在那一年的博鰲房地產論壇上，綠城房地產建設管理集團公司董事長李軍在接受媒體采訪時說：“我一直勸我的同事們在這兩年不要買房，這兩年買到的房子可能是最差的，維權潮會在這幾年出現。”
有人笑稱，這位房企高管的話只說對了一半——確實，房子質量很差，但另一半“勸我的同事們這兩年不要買房”說錯了。
維權潮一直都有，但比起現在，2018年顯然是更好的買房時機。原因在于，2018年時，在一二線熱點城市，新房限價政策下，同一地段新房價格與二手房價格存在嚴重倒掛。
到了2021年，樓市盛況不再，新房依然限價，但與二手房之間的價差小了許多。其中，既有新房價格小幅上漲的原因，也有現在樓市趨冷二手房大幅跌價的原因。
城市研究專家、“陽光城市頻道”主編陽光分析：在2017—2019年乃至2020年，雖然新房的房子質量不怎么樣，但買房者會有一種“買到就是賺到”的心理。即便維權，也是帶著微笑維權。到了2021年，新房增值的部分少了，買房者的需求基本集中在自住，對房子質量的要求更高，因此維權意識和動力更強。這種趨勢從2021年逐步開始，預計2022年/2023年也將如此。
維權的人更多了，個人力量薄弱，于是就團隊上。微博上有人曬出維權利器——業主群，群內兵分三路向開發商施壓。
一路走上層路線，一路負責聯系媒體曝光，最后一路負責線上線下罵人。
對于這種現象，陽光概括性地說道：“與開發商忽悠專業化相對應，這年頭業主也達到了維權專業化的境界。”他所重點研究的南京地區，在這方面表現得尤其突出。
陽光告訴小巴，大約從2021年開始，業主維權呈現出幾個特征：維權前置，以及專業化和團隊化。
所謂維權前置，就是“不等交付就維權”，因為等交付時再去維權已經晚了。剛買完房，業主就會向開發商、設計院等索取各種資料，然后去監督施工情況，一發現問題立馬就去維權。甚至出現“上午買房、下午就維權”的極端情況。
至于維權專業化和團隊化，業主維權各項任務的細分程度更是超乎想象。
1. 監督組：用無人機航拍監督施工質量和進度。
2. 媒體組：負責對接各家媒體，曝光各種資料。
3. 政府關系組，打市長熱線、信訪等，向上反映情況。
4. 跟開發商對話組：維持跟開發商之間的正常對話機制。
5. 內容制作組：負責輸出各種文字視頻材料，包括寫投訴報告，做亮點突出的PPT等。
6. 旅游組：比如開發商總部在深圳，業主會組團去深圳總部“旅游”，從而給本地開發商施加壓力。
陽光還告訴小巴，當維權變得細分和專業，必然有資金需求。這時候會有相應的維權資金跟上，比如，長三角一些豪宅小區在維權時，每家拿出幾百幾千，一個小區幾百戶業主，就有了幾十萬維權資金，專業分工、各項維權開支可以從中提取。
03.商品房預售制下，買期房很大程度上拼的是運氣
業主花了幾百萬買房，一邊等交房一邊準備維權，罪魁禍首自然是開發商的房子質量太差。不過，在這之前，我們先來從根源——商品房預售制，開始說起。
所謂預售制，簡單說就是開發商將正在建的房子預先出售給買房者，我們買到的新房基本上為期房，基本得等上1.5—4年才能見到房子的真模樣。
國外也用預售制，但實際操作方式大不同。
以英美為例，買房者在交房前只需支付10%—20%房價作為定金，而且這部分定金是被第三方托管，直到交房時，才將定金和大部分房款交給開發商，銀行的按揭貸款也是在交房時再貸出。
中國的預售制，在簽訂買房合同時，1%的定金交給開發商，最主要的是首付款，一般是三成起步，這些首付款直接放在了開發商在銀行開立的專用賬戶。
三成首付是起步，以小巴經歷過的2017年樓市火熱期為例，當時小巴所在的杭州，不少開發商提出“全款優先購房”，拿不出全款的就排隊慢慢等。
可想而知，首付款的資金是巨大的。據東證期貨研報指出，在房地產開發資金結構中，自籌資金、定金及預收款為兩項主要的資金來源，比重均在33%左右。從近10年的走勢看，定金及預收款的占比是逐步提升的趨勢，可見開發商對買房者首付款的依賴度在上升。
對比英美，他們的開發商在交房之前，幾乎拿不到買房者的錢。而中國的預售制卻成了開發商融資的重要手段，幫助開發商提前回籠資金、減輕財務壓力、加大杠桿“圈地”擴張。
對買房者而言，不過是憑借一張精美宣傳冊“紙上談房”，除了前期做好對開發商資質的評估，剩下的似乎只能交給運氣了。
這期間，買房者至少面臨兩大風險：第一大風險，交付的房子貨不對板；第二大風險，遇上爛尾樓，房財兩空。
南方都市報曾報道過一個爛尾五年的樓盤“別樣幸福城”四號地塊。2020年5月以來，一位單親媽媽背著4000元/月的房貸，在疫情之下租不起房子，成為第一個搬進這個爛尾樓的業主。此后陸續有30多戶業主住了進來。他們都是打拼多年，將畢生積蓄投入買房的普通人，而今迫于無奈，住進了沒有水電、雨淋日炙的爛尾樓。
這個爛尾樓盤經媒體報道引發各方關注，后續有了進展，2020年8月已經開始了復工續建。
雖說住爛尾樓的人不多見，但維權的人比比皆是。
房產律師、北京市道可特律師事務所合伙人劉甫告訴小巴，業主與開發商之間的糾紛，主要發生在兩個時間段：一個是樓盤建設未封頂前，最多的糾紛是開發商資金斷裂等原因導致的“爛尾樓”。另一個是開發商在售房時的種種“美麗”承諾，交房時往往差距很大。此外，開發商延遲交房和房產證遲遲辦不下來，也是常見的糾紛。
劉甫說，業主維權最大的困難在于“取證難”，因為開發商前期一般都是口頭承諾，而且合同條款、銷售話術等經過精心設計，導致業主在維權時往往因“舉證不利”，而無法獲得正常的索賠。對此，他建議“多錄音”，與開發商經理、銷售、物業的前期溝通、后期維權談判等環節都盡量錄音取證，保障自己在法庭上的“證據優勢”。
04.開發商日子不好過，我們只能住質量差的房子？
說完了根源上的問題，再來說說開發商的毛病。
自2016年首提“房住不炒”以來，大環境已大不如前，尤其是2021年“三道紅線”政策壓力下，形象點說，有的開發商剛進醫院，有的已經進了手術室，有的已經在立墓碑了。
陽光介紹，有一個指標能衡量開發商的利潤——房地差，即實際銷售的房價與土地買價之間的差距。房地差越大，開發商利潤越高，反之，則利潤越低。
“當新房實施限價政策后，但土地價格并沒有降低，這導致房地差數值小了很多，逼得開發商像精算師那樣去計算。”陽光解釋，從整體看，房地差急劇縮小后，房子產品質量降低，是一種必然，但具體到不同開發商，又是不同情況。
這跟開發商的基因、綜合能力有關。比如，同樣2萬/平方米的價格拿地，限價3萬/平方米的售價，但有的開發商能賺錢，有的開發商利潤微薄，還有的開發商會虧錢，背后就跟開發商的操盤能力、集采能力等相關。
當然，也跟開發商的良知有關。同樣面對利潤和品質兩者之間的抉擇，有的開發商選擇了保良知，有的開發商選擇保利潤，這也是一種區別。
但總體上來說，開發商資金困難、利潤低，導致房子產品質量差，這個結論是成立的。但反過來，我們要問，難道房地產市場不景氣，開發商日子不好過，就代表我們只能住質量差的房子？
當然不是，也不應該如此。
陽光作為地產行業多年的資深觀察者，他告訴小巴一個趨勢，2021年以來，樓盤品質與口碑對于房價的意義，直線提升。
放在五年前，大部分買房者更注重的是地段，這意味著升值潛力，還有配套資源、學區等。而現在，大家買房越來越注重品質和口碑，愿意為高品質和好口碑的樓盤支付一定溢價。
“大多數房子是用來住的，房價不漲了，房子就像汽車市場一樣，進入了一個成熟階段。未來，房子將越來越成為美好生活的載體，而不再是暴富的途徑。”陽光分析道。
如此一來，買房者對房子品質的挑剔，對于美好生活的高要求，將成為一種常態，這將倒逼開發商以更低的成本做出更高品質的房子。
長此以往，良幣驅逐劣幣。
參考資料：
1. 經緯找房：《尖崗山壹號花園：千萬豪宅下“瓷磚雨”？》
2. 海通證券：《詳解預售制——政策分析及國際經驗借鑒 》
3. 南方都市報：《住爛尾樓的人：單親媽媽身背房貸租不起房，有人花光積蓄未能入戶》
作者 | 李夢清 | 當值編輯 | 楊帥
責任編輯 | 何夢飛 | 主編 | 鄭媛眉 | 圖源 | VCG
何龍